物业管理协议范本

1 / 68XXXX 有限公司XXXX 仓库物业管理服务协议本物业管理服务协议（简称“协议” ）由【XXXX 有限公司】 （以下简称“发包人” ） ，其法定地址为【XXXX】与【XXXX】 （以下简称“承包人” ） ，其法定地址为【 】 ，于 20【17】年【 】月【 】日签订。兹证明鉴于，发包人及承包人拥有完全的权利和授权并采取了所有必要行动，以签订本协议； 并且鉴于，发包人希望寻求一个承包人，为位于【XXXX】的【XXXX】物流园（以下简称“物业” ）提供下述服务，并且承包人愿意依照本协议项下规定的条款和条件提供相关服务。有鉴于此，基于双方在本协议中所作的承诺，发包人和承包人达成协议如下：1 需提供之服务。承包人应为物业提供本协议后附的构成本协议一部分的附件一中规定的服务（以下简称“服务” ） ，并依照附件一规定的时间和方式提供该等服务。承包人服务的履行应当与物业的特性和质量一致，并遵守发包人不时制订的所有规则和制度。2 对价。作为对承包人提供服务的对价，发包人应按月向承包人2 / 68支付附件二规定的服务费人民币 XXXX 元(大写：XX 元整)， 全年成本为 XXX 元（大写：XXX 元整） 。承包人根据本协议的规定应每月向发包人出具一份针对其上月服务的合法发票，并提供发包人合理要求的相关证明文件。发包人应当在收到发票后十五日（15）天内，支付本协议项下到期应付的费用。如本协议并非自某月第一天开始或某月最后一天终止，则按照附件二中规定的金额，在本协议开始或终止的当月的应付金额，应当依照具体情况按比例计算。如承包人未履行或未完全履行其在本协议项下的义务或违反相关法律、法规规定，发包人经通知后有权相应暂缓支付或减免本协议项下服务费。3 期限。本协议的期限为壹年，甲方签字后生较。期限届满，经双方一致同意并签订书面协议，可以续展本协议的期限。双方同意，发包人有权随时提前三十（30）天书面通知承包人提前终止本协议，并对此提前终止不承担任何责任。如承包人违反本协议并在发包人要求其纠正后三（3）日内仍未纠正的，发包人有权立即提前终止本协议或本协议项下任何一项服务，对此，承包人应赔偿发包人人民币【100000】元以及发包人根据法律和/或法规享有的任何其他救济。4 人员。承包人应当指派经过承包人全面培训、能够胜任本协议项下服务的雇员履行其在本协议项下的义务。承包人指派的雇员应当经承包人筛选，任何雇员不得有犯罪记录的、或有其他3 / 68违法乱纪如刑事治安或类似处罚的记录。上述人员应当在发包人认可的一名项目主管的监督和指导下工作，该项目主管应当经过培训并胜任上述工作。承包人在提供服务时应保持良好的秩序并保证其雇员在服务上表现良好。当发包人依其合理判断认为某雇员不胜任或不令人满意时，承包人应立即将该雇员调离工作岗位，并安排发包人可以接受的人员顶替该岗位。5 A.承包人义务和权力i. 根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业管理制度；ii. 建立健全本物业的物业管理档案资料；iii. 制止违反本物业的物业管理制度行为；iv. 物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；v. 编制物业管理服务计划，做好物业物品盘点；vi. 提前将装修房屋的注意事项和限制条件告知租户，并与租户订立装修管理协议书 ；vii. 向租户自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；viii. 就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；4 / 68ix. 告知和监督物流园内租户所有成员、租户乙方访客遵守本物业管理制度，并对物流园内租户所有成员及访客违反管理制度造成的损失、损害承担连带民事责任。x. 按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。6 发包人义务。在任何情况下，发包人都不应被认为是承包人或承包人指派雇员的雇主，或承担与此类雇员有关的任何义务。承包人同意自行承担所有已到期或将到期的对其所有雇员或材料供应商的付款义务，包括代扣代缴税金、劳动保险、养老保险等政府规定的费用及制服清洗、交通、通信、住宿等办公行政所有费用，遵守劳动保障相关法律、或履行雇主应当履行的其他与雇员有关的义务或要求。对于承包人雇员或其指派到物业内或物业附近的人员所发生的任何伤亡情况，承包人应负责处理并承担赔偿或经济补偿责任，与发包人无关。对于承包人雇员或其指派到物业内或附近的人员造成发包人或其他第三方财产损害的，承包人应负责处理并承担责任，与发包人无关。如因本条前述情况，承包人雇员或其指派人员或其他第三方对发包人提出主张或发包人已予以先行赔偿的，承包人应对发包人进行全额补偿。7 供应品和设备。所有为提供本协议项下的服务所需的供应品、5 / 68设备、制服和材料应当由承包人提供，并不得向发包人索取任何额外费用或收费。所有材料和供应品应当具有一流的品质，并能够满足提供本协议项下服务的需要。在任何情况下，如无发包人的事先书面同意，承包人不应在物业上使用危险、有毒或可能造成环境污染的材料。8 遵守法律和法规。承包人同意遵守所有国家、地方的与本协议项下提供服务有关的法律、法规、法令、规则和规章，并自费获得所有为物业提供服务所需的执照和许可。此外，承包人应当负责使提供的服务符合有关环保及健康的相关法律、法规的要求，承包人还应自行负责所有提供服务人员的健康和安全。承包人在收到任何关于服务的履行违反法律、法规、法令、规则或规章的通知后，应当立即通知发包人，并迅速纠正此类违法情形。9 赔偿。承包人应当充分保护、赔偿、并使发包人及其董事、高级职员、雇员、代理和关联方免受由第三方因：（1）承包人或其分包商、代理人、雇员的任何行为或疏忽；（2）承包人或其任何分包商违反本协议；或（3）提供服务或使用为提供服务而配备的材料和设备而导致的对任何知识产权的侵犯，被提起的索赔而产生的任何损失、费用、损害、伤害、责任、抵押、命令或处罚，包括法院费用和合理的律师费用。10 保险。承包人应自费办理以下保险并维持其持续有效：（1）6 / 68法律规定的针对所有雇员的工伤保险；（2）与提供的服务相适应的其雇员或其指派人员的人身伤害和其使用工具的财产险；（3）汽车综合险；以及（4）承包人根据法律和/或法规应当办理的任何其他保险。11 转让。未得到发包人的事先书面同意，承包人不得将本协议项下的任何权利和/或义务转让、转包或委托给他人。发包人一经通知即可以随时将本协议转让给任何继承者或受让人，无需经过承包人的同意。12 通知。所有通知或其他需提供的书面文件，将在下述时间被视为送达：（1）使用挂号信或要求接收回执的方式发送，在寄发后两个工作日；（2）亲手提交或经快递提交，为提交时；和（3）通过传真发送，在传真发送后的下一个工作日。给承包人的所有通知应当被送达至下述地址：【 】 ；给发包人的所有通知应当送达在下述地址：【北京市密云县经济开发区恒通路 9 号】 。前述通知地址可由相关方按本条规定的通知方式通知另一方予以变更。在紧急情况下，发包人给承包人的通知可以发包人认为适当的电话、电讯或其他方式进行并视为生效，但其后经承包人要求，发包人应以上述方式之一予以确认。13 各方关系。承包人系一个独立的合同承包商。在任何情况下，承包人在履行本协议义务时，均不应被视为发包人的代理、雇7 / 68员、合伙人或合资人，并在任何情况下，均无权利也未经授权代表发包人采取行动或通过行动约束发包人。未经发包人同意，承包人不得以商业目的或其他目的使用发包人的名称、商标或其他标志。14 冲突：修订。如在本协议和任何附件之间存在冲突，当以本协议为准。本协议仅可以通过发包人和承包人之间的书面协议予以修订，任何作为或不作为均不应被视为对本协议任何条款的放弃或修订。15 可分割性。如果本协议任何条款被认定无效，本协议其他条款将保持充分的约束力和效力。16 适用法律。本协议适用中国法律。17 争议解决。因本协议所发生的争议，双方应首先协商。如协商不成，该争议应提交物业所在地的法院解决。18 本协议一式两份， ，经双方签署后同所有附件生效。兹此证明，双方合法授权代表于本协议文首标明的日期签订本协议。发包人：XXXX 有限公司地 址：XXXX8 / 68代理人签字（章）：日期： 年 月 日承包人：地 址：代理人签字（章）：日期： 年 月 日9 / 68附件一： 服务规格及要求（一）物业设施、设备的使用、维护和管理方案一、建筑物管理：1、 按有关法规政策规定和管理公约约定对物业内建筑物及配套设施进行日常修缮及管理服务。2、 物业主出入口设建筑物（仓库、厂房） 、道路平面分布图、宣传栏。物业内各路口、栋、门、办公场地及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。3、 建筑物外观完好、整洁；物业护栏、墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。4、 对违反规划私搭乱建及擅自改变建筑物用途现象及时劝告,并报告发包人依法处理。5、 空调安装位置统一，冷凝水集中排放。6、 建筑物装修符合规定，有装修管理服务制度；与租户、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出物业的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及查验手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报发包人处理；督促装修垃圾及时清运。7、 按有关法律法规规定属建筑物维修由专项物业维修资金范畴的工程，在三天内书面报发包人组织实施，并协助监督工程质量，符合有关法规政策的标准。 二、服务内容：1、 对房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等） 、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等，租赁合同另有约定的除外。10 / 682、 房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、公共照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等，租赁合同另有约定的除外。3、 环境卫生；保持楼宇公共部分清洁、公共场所清洁。4、 保安：1、 内容：协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，来访人员登记控制。2、 责任：不承担对乙方、乙方人员的人身、财产的保管保险义务（另有专门合同规定的除外） 。5、 交通秩序与车辆停放1、 内容：指挥车辆进入工业区后的行驶、停放秩序，对车辆实行出入登记管理。2、 责任：仅提供车位的有偿使用服务，不负车辆的保管责任。6、 房屋装饰装修管理参照装修管理协议书三设施设备维修养护：1、 维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。2、 共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，有设备台账、运行记录、检查记录、日常维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。3、 实行 24 小时报修制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率 100%。11 / 684、 水、电、监控、消防等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。5、 道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。6、 楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率 98%以上，按规定时间定时开关。7、 设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。8、 雨水井、化粪井定期检查，根据需要定期向发包人书面报告，组织清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。9、 在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知客户。四、工程部人员配置：（一）人员设置设施设备日常维护（修）人员共 3 名。涉及定期的专业维护保养工作，承包人组织经其认可的人员实施。（二）人员编制说明1、 上述人员架构编排在充分考虑到物业实际情况，确保物业所属设施设备正常运行和满足发包人的日常维修的要求编制而成。2、 考虑到物业是集仓储、物流于一体的综合性场所，因此必须加强平时设备设施的日常维修保养，工程部人员的配备是基于这个指导思想而设置。（三）工作职责工程部的工作职责：主要负责物业设施设备运行管理、操作及设备设施的日常维护保养，保证供水、供电，确保物业内设备设施的科学、安全、可靠、高效运行。1、工程部人员12 / 68素质要求：高中或中技以上学历，身体健康，持有政府劳动部门颁发的电工上岗证，并有 2 年以上领班工作经验及较全面的设备管理专业知识。由承包方进行考核合格后配置到发包方项目，应具备相关的设备设施管理工作经验及较全面的综合素质。主要职责：(1) 全面主持工程部日常工作；(2) 负责物业的供水、供电、消防、弱电系统等设备设施运行与日常维修保养的技术工作；(3) 组织人员对物业的所有机电设备进行查验和接管工作，接收有关图纸、资料；整理归档、保管；(4) 制定机电设备的操作、管理规程，日常维修保养计划，以及各类管理制度；(5) 负责监督并协调重大设备的定期维修保养及设备抢修，把好质量关，使设备维修后，达到技术要求，实现科学、安全、高效运行；(6) 负责对工程部人员进行业务技术培训、考核工作，并编写教材、授课；(7) 制定材料、备件的采购计划，经发包人批准后执行；(8) 根据设备运行状态，及时调整设备的运行方式，达到节能降耗之目的；(9) 积极参与定期中、大修保养工程的发外承包、协议谈判及保养质量的技术监督检查工作；(10) 检查、监督各项工作、计划的落实情况，对下属进行月度考核和不定期考核；(11) 负责工程部工作计划、设备检修计划的分解，月度工作、检修计划等交发包人审核后实施。发挥自身技术、业务水平，合理安排人员，调动员工积极性，协助各维修技工落实维修保养计划，并负责检查员工工作质量情况，每天将重要的工作情况反馈给发包人。(12) 负责工程部运行值班人员的管理和相关的日常维护保养工作的安排，13 / 68编制值班人员轮值表报发包人审核后执行。负责对值班人员进行运行管理和实际操作的培训、考核，协助值班人员解决疑难问题，检查值班记录，督促值班人员的维修保养工作，并将值班过程的特殊情况，及时向发包人报告。(13) 负责工程部材料、零备件进仓检验、登记，材料、零备件出仓的发放记录，专用工具的出借、收回的手续办理记录。库存的盘点、报告。2、维修技工素质要求：高中或中技以上学历，身体健康，持有政府劳动部门颁发的电工上岗证，有 1 年以上设备维修或运行值班工作经验。试用期内必须接受专项培训，包括岗位职责、服务意识、应急程序、本物业设备设施概况等，并经用人部门考核合格，才可给予转正。主要职责：负责物业所有电力系统设备及物业外围照明、发电机设备、给排水设备、消防系统、有线电视及电讯系统等设备设施的日常维护保养工作。同时负责房屋建筑本体养护及楼宇装饰、门窗及地面等零修、小修工作。14 / 68（二）绿化服务规格及要求1. 维养细则承包人应通过对绿化的定期养护，包括浇水、除草、扶正、修剪、施肥、病虫害防治、清理等工作，发现并解决问题，确保园区绿化全年度的草木成活率为 100并保持绿化造型美观、长势良好。承包人确认其已于本协议签订之前对物业内的绿化的范围、现状和未来可能增添的情况具有全面的了解和认识，并知晓该等绿化均属于本协议服务应涵盖的内容。绿化养护标准分类 序号 项目 标准1 乔木 无柁枝，树不阻车辆和行人通过，主侧枝分布均匀；2 灌木 成型，整齐，新长枝不超过 30 厘米；3 簕杜鹃 绿篱成型、造型美观，新长枝不超过 30 厘米；修剪4 台湾草 路牙、井口、水沟、散水坡边整齐、草坪目视平整；1 乔木、灌木 采用穴施或沟施，施肥、浇水及时，覆土平整，肥料不露出土面；2 草地 播施和喷施，不伤花草；施肥3 花卉 保证基肥，追施化肥，少量多次，不伤花草；防病治虫 无明显枯枝、死杈，有虫害条枝 2%以下；1 花卉、苗 泥土不染花叶，土不压苗心，水不冲倒苗；抗旱2 树木、草地冬季早晚不浇水，夏季中午不浇水，浇水时不遗漏，浇水透土深度为：树木 3 厘米，草地 2 厘米，无旱死、旱枯的现象；15 / 681 中耕、除杂草 无明显杂草，各种草地纯度在 90%以上，树木地下土面层不板结，透气良好；2 补栽补种 无明显黄土裸露，最大裸露块在 0.4 平方米，裸露面积在总面积的 0.5%以下；缺株在 0.5%以下；日常养护3防风、排涝，巡视看管暴风雨过后 12 小时，草地无 1 平方米以上的积水，树木无倒斜，断枝落叶在半天内处理；2. 承包人有义务帮助发包人建立和健全绿化的维护保养档案。3. 由于承包人未按照合同履行自己的各项义务、未能确保发包人绿化的正常生长或因维保人员的责任心和技术能力、误工、选材或施肥不当等原因而造成的发包人绿化的枯萎和死亡，承包人需及时修补，费用由承包人负责。补苗规格应与原绿化一致。4. 承包人应每天配置不少于双方合同中所规定绿化养护工人在园区现场工作，每天工作时间八小时。5. 承包人应负责绿化区域内的清洁工作。6. 承包人必须当天清理完毕修剪的枝叶。7. 承包人应自觉接受发包人的监督和检查，按时完成发包人下达的整改任务。8. 承包人进行绿化养护工作不得损坏物业的设施，如有发生，须承担相应责任。9. 承包人应做到安全工作。因承包人管理失当或操作失误造成的一切损失，概由承包人承担。（三）保洁服务规格及要求16 / 68一、服务要求：1 承包人招聘人员必须把身体好、无残疾、五官端正，具一年以上相同岗位经验、年龄不大于 50 岁、无任何劣迹的员工，派驻现场为发包人服务。2 承包人在本协议的期限内，需有负责人并且听从发包人认可的项目主管对工作的指令及对工作现场的巡视，对其员工的管理与监督，发包人如认为承包人某员工的品行或工作态度欠佳，可随时要求承包人此员工离场，并由承包人负责在一天内更换人员而发包人不负任何赔偿责任。 3 承包人保洁服务以保洁实施方案为依据，把保洁区内打扫及保洁到发包人满意为标准。4 现场项目主管按照保洁实施方案对承包人实施的日常保洁进行检查、记录、评判，每月 3 日前将检查记录、评判提交发包人，对承包人实施实时纠错、跟踪，直至发包人满意为止。 5 承包人在工作中若要发包人提供协助，发包人应积极配合，满足承包人的合理要求。6 发包人同意免费提供承包人空置房一间用于存放专用机器设备，钥匙由承包人专人保管，承包人承担其安全、保管、正常维护责任，退出时承包人负责恢复原样 。7 水电供应：虽然发包人会提供水及电以能方便承包人进行工作，但承包人应确保员工不会滥用及浪费能源。若承包人员工持续性违反此协议，发包人将有权采取措施，包括但不限于要求承包人赔偿人民币 200 元/次。 8 承包人员工在进行清洁工作时发现任何管道阻塞或任何设施需要维修，应在最短时间内由其现场负责人向发包人报告。9 承包人需以塑料袋将打扫后的垃圾存放在垃圾房以待载运，不能随意将袋子放在公共场地 。10 承包人员工服务工作应力求规范，打扫卫生间时应在门外挂牌告示，同时在室内放置“小心地滑”等告示牌。清洁工具等不能随手在公共区域放置 。11 承包人违反本合同条款时，每发现一次/处，发包人有权扣减保洁费_100_元，同时承包人应立即予以纠正。17 / 68二、服务质量标准、要求及规范客户服务要求内容 标准a. 客人意见反馈或收到服务请求b. 物业办公室来电接听c. 年度租户满意度调查d. 接到投诉数量在 15 分钟内回复铃声响起三声内接听最少达到 95%满意率每天接到的合理性投诉少于 1 起区域 施工内容物业办公室 办公室的桌椅，每天清洁一遍。 办公室内的玻璃，每半个月用玻璃清洁剂清洗一次。 清除办公室内的废纸篓，更换垃圾袋。 办公室地面每天进行拖擦，祛除污迹。 楼梯走道和扶手每天清洁一次，祛除灰尘。 空调通风口周边每月进行一次清洁。盥洗室 每天清洁盥洗室内的地坪，做到地坪无污迹、水迹。 每天清洗便池，见污即除；每周进行消毒，排除异味。 台盆每天进行清洗做到台盆、台面无污迹。 每天清洁厕所的镜面和玻璃，保持洁净和反光度。18 / 68三、保洁技术要求以下所列的所有清洁技术均与“服务项目”相应。(a) 扫用合适良好的扫把去扫尘及垃圾，以簸箕清走，并将之倒入最近的垃圾箱里。 （根据现场情况可以使用机械除尘）(b) 拖 每天清洁皂液盒及卫生纸托架，祛除表面灰尘，并进行及时地更换。门卫室 门卫室的桌椅，每天清洁一遍。 门卫室内的玻璃，每半个月用玻璃清洁剂清洗一次。 清除门卫室内的废纸篓，更换垃圾袋。 门卫室地面每天进行拖擦，祛除污迹。广场区域 每天对广场的通道进行巡回清扫，清除落叶、垃圾和灰尘保持通道的整洁。 清理后的垃圾统一收集到指定地点。 广场地面上油罐车洒落下的油污应及时清除。 广场地坪每周用高压水枪进行冲洗，保持地坪整洁。 每天清理雨水沟中的落叶及杂物，保持雨水沟的畅通。19 / 68用长而半湿的干净拖把、一桶干净水及少量的清洁剂把尘土拖干净。每拖十平方米地最少清洗一次拖把，水/清洁剂一脏就要换掉。(c) 抹用一块软而干净的布与清洁剂一起来抹。抹布脏了百分之五十就应换一块干净的。(d) 除尘用一块软而干净的布（不要毛毯）来轻轻地清除扬尘。(e) 擦或刷用合适尼龙垫或刷子的擦洗机，配以合适的清洁剂在机器前端。擦洗完后，用真空吸湿机把污水吸走，并用干净水再抹一次。(f) 洗用水管直接射水，把所有尘土清理。在用水冲洗前，要先将垃圾扫掉。冲洗地方应在事后恢复干燥。(g) 消毒用一强力准许之杀菌剂来喷射（对建筑物的装置、墙壁）或抹（对地板） 。(h) 抛光用手来清理所有金属及不锈钢的表面，尤其是门、窗边及建筑物的装置，至其表面无污迹、锈斑等，使之光亮如初（不锈钢或金属抛光仅用于一些批准的金属平滑抛光面上） 。(i) 打蜡在表面经过擦拭后用蜡和抛光机来作整个部分的处理。要抛光条纹表面，包括用二块基底乳胶封蜡或水乳胶蜡来覆盖整个部分，并在面子之间用软皮将之擦亮。(j) 不锈钢抛光20 / 68不锈钢、钢质或金属制的表面，尤其是门、金属窗边和建筑物装置要用人手抛光，直其表无污迹、斑点并亮泽如初（不锈钢或金属抛光仅用批准的金属平滑抛光面上） 。21 / 68（四）保安管理服务要求一、公共秩序维护： 1、 门岗室美观整洁，人员统一着装。出入口设专人 24 小时值勤。对出入物业的车辆及人员凭证放行。2、 按照规定路线和时间进行 24 小时不间断巡逻，每天不少于 12 次，对物业实行定时巡查，并每次做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告发包人并做适当的应急处理。3、 在物业适当地方（包括但不限于水池、配电房、行车道等部位） ，建议发包人设置安全警示、限速标志牌。4、 引导车辆按照规定路线行驶，有序停放在指定位置，必要时对违章车辆进行纠正，对非机动车辆指定地点整齐停放。5、 中央监控室实施 24 小时安全监控并及时记录（若已安装） 。6、 看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及物业的公共设施。7、 对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。8、 定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。二、人员编制及班次说明：1、 人员编制：保安共 11 人（其中包括保安主管 1 人） 。2、 工作时间：保安实行 24 小时轮值制度。三、岗位设置：根据物业的构建及使用特点，结合区域考虑设置如下岗位：1、 大 门 岗 ： 负责对物业进出车辆、人员的管理，做好外来人员查询、指引服务工作，对出入的物品做好检查并对外出的车辆收取有效的放行证明；2、 监控岗：负责管理区域内的消防和闭路电视的监控工作，发现异常情况22 / 68及时通知巡逻岗及队长跟进处理，并视情况协助处理。3、 巡逻岗：负责对装卸货区域内的车辆进行指挥、管理，保障车辆停放安全，维护良好的交通秩序；无车辆进出时负责对仓库内的消防、治安情况进行安全巡查。四、保安管理目标及服务标准（一）管理目标1、加强素质教育、建设一支高素质的保安队伍以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍。高素质的保安队伍需要有严明的管理制度，完善的用人、培训制度和完善的自我激励机制同自我约束机制，员工只有通过严谨的管理，以及有效的培训、考核和监督，才能使个人素质得到保持和提高，从而最终实现高素质保安队伍建设。2、健全完善的保安管理制度以 ISO9001：2000 质量管理体系有关标准和法律法规为依据，结合发包人的需求，建立健全切实可行且符合物业正常运作的保安管理制度。3、认真落实安全防范措施，加强配合与沟通，达到群防群治效果。视“安全”为“命脉” ，结合物业的实际情况，采用“人防” 、 “物防”与“技防”相结合，加强与当地公安部门及驻地公安部门的联络沟通，在“群防群治”环境下做好管理项目内的各项安全防范工作。4、注重消防安全管理坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针,认真落实和贯彻“谁主管、谁负责”的消防原则，建立三级防火责任制，做好防火安全检查、消防设施设备的运行管理及对消防保养单位的监督管理工作，确保物业消防安全。5、规范装卸货区管理，营造安全、文明的经营活动场所。以“安全”为重心， “服务”为目的，进一步规范物业装卸区的管理，营造安全、便捷的物流场所。23 / 686、注重应急，有效处理各类突发事件以保障物业的人身、财产安全及正常的办公环境为已任，完善自然灾害、盗窃、抢劫、火灾等应急工作规程，做好定期演练工作，确保关键时刻有效处理各类突发事件的发生。7、提高服务意识，创建和谐物流环境加强保安员的思想道德教育、技术技能培训，提高保安人员的业务水平和服务意识，为物业提供更为合适的安全保障。保障安全是为了更好的为发包人、租户服务，服务为了更有效推动安全保卫工作的开展，人人参与微笑服务，为创建和谐物流园区而努力。（二）服务标准设想物业主要用于仓库存储各类物资使用，存放物资相对来说较为固定且量大而集中，管辖区域内各租户使用时间也难以确定，因此对做好仓库服务工作提出了很高的要求。根据承包人的管理经验，在日常工作中始终坚持“安全第一，服务至上”的保安工作宗旨，将财产保卫和消防管理作为各项工作中的重要管理内容，同时灵活、迅速、便捷为发包人和各大租户提供最优质的服务，建立一种“内紧外松”适合物业的保安管理模式。承包人将从以下几方面开展保安工作:1、保证服务质量，及时填补保安人员空缺。根据承包人保安管理多年的经验，保安队伍人员流动性较大，保安员因为本身素质不高或是突然性离职，都会影响工作效率，针对此种情况我司有一支强大的保安队伍作为后盾，如有需要可及时进行补充或随时调配素质较高的保安人员，担当物业重要岗位的安全保卫工作。2、加强素质教育、造就一支高素质的保安队伍保安管理的有效与否将直接影响物业的安全，甚至影响物业的社会形象。在已成立自建保安组织基础上，承包人仍将以高标准、严要求组建一支“思想过硬、作风优良、纪律严明、训练有素、服务一流”的专业化保安队伍。以半军事化、规范化、服务型的标准来管理保安队伍，从各个层面加强保安员的素质24 / 68教育，出色完成物业各个时期的各项安全保卫任务。3、进一步完善保安管理制度保安管理是否有效，需要有一整套完善的规章制度和办事程序，承包人将依据 ISO9001 质量管理体系之有关标准和有关法律法规要求，结合物业的实际情况和发包人的要求，建立并严格落实含保安部值班管理规定 、 各岗位工作规程 、 治安管理规定 、 消防管理规定 、 停车场管理规定 、 保安交接班制度 、 消防设施设备定期检查制度 、 盗窃、抢劫应急工作规程 、 火警应急处理规程等一整套完善的管理制度和操作规程，使管理工作有法可依，有章可循，做到行为标准化、管理规范化。在今后的工作中，将进一步总结提高，完善各项管理制度。4、认真落实安全防范措施，加强配合与沟通，达到群防群治效果治安保卫工作在物业管理工作中占有极为重要的地位，是物业公司为保证物业内的工作秩序正常而进行的防盗、防火、防破坏、防治安灾害等一系列的治安管理活动。根据物业的特点，承包人将从以下几方面进一步做好物业的治安防范工作：（1）坚持“预防为主，防治结合”的治安管理方针，充分发挥“以人为本”的管理理念，建立岗位安全责任制，实行全天二十四小时对物业各区域进行全方位值岗巡查，防止可疑人员进入，预防各类刑事案件和治安事故的发生。（2）坚持物业内的治安管理工作与周边社会治安工作相结合原则。及时了解社会治安情况，掌握犯罪分子动向，积极配合公安机关搞好物业周围的治安工作，加强沟通与合作，实现群防群治，确保物业的安全。（3）坚持治安工作“硬件” （技防、物防）与“软件” （人防）一起抓的原则。努力使治安工作中的固定岗与巡逻岗相结合的治安防范网络，组成物业治安管理较为完善的治安防范体系，努力实现保一方平安的保卫工作目标。（4）建立安全责任人制度，定期进行防盗、防破坏、防治安灾害的安全防范检查，发现隐患及时整改。25 / 68（5）在执勤工作时，对违反治安管理规定的人，参照中华人民共和国治安管理处罚法予以制止或上报公安部门处理。（6）在执勤工作时必须做到：统一着装、统一佩带标志、警械和通讯工具，遵纪守法、服从命令、团结协作、秉公办事、文明用语、热情服务，自觉接受社会和公民的监督。5、注重消防安全管理，确保消防安全根据机关、团体、企事业消防安全管理规定 ，物业属消防重点单位。由于其特殊性，消防工作显得尤其重要，承包人一直以来将防火安全工作作为物业管理的重点和难点来抓。根据物业的消防实际情况，以及消防安全要求，把物业的消防工作摆上日常物业管理议事日程上来抓，进一步完善消防管理制度，特别是在刚接管的消防值班运行管理方面应得到充分重视，具体内容包括：（1）内部建立三级防火责任制和消防工作领导小组；以项目负责人为一级防火安全责任人，各部门负责人为二级防火安全责任人，所有的基层员工均为三级防火安全责任人及义务消防员，各自负责所管辖区域内的消防管理工作。（2）制订消防安全“日” 、 “月” 、 “季”检查制度，制订落实物业重要部位防火措施，加强消防安全检查，每半年进行一次专项消防演练，如：灭火器的灭火；消防水带的灭火；消防安全疏散、人员物质抢救等。每季会同消防保养单位进行一次分系统的消防设施检测，如消防栓系统、自动喷淋系统、破玻按钮、感温感烟等设施。每年协同发包人和租户共同组织一次大型的消防联动系统全自动投入灭火演习；26 / 68附件二： 服务费一、 费用标准序号 项目 测算公式每月费用（元） 全年费用 （元） 备注人员工资 包含延时加班费、法定节日（全年 11 天）加班费1 物业主任 6000 元/月人*1 6000 72000 2 工程万能工 6000 元/月人*3 18000 216000含一名空调工,负责仓库所有暖通及空调的维护保养、维修。3 保安主管 4500 元/月人*1 4500 54000 4 保安员 4000 元/月人 *1*11 44000 528000 5 保洁、绿化 2200 元/月*1*2 6600 79200 小计 79100 949200 6 社会保险费 1040 元/月18 人 18720 224640 7 年终奖 300 元/年人18 人 450 5400 8 员工福利 400 元/年人18 人 600 7200 过节、团队建设费用等9 劳保用品 700 元/人年*18 人 1050 12600 制服、工作鞋、雨具10 网络费用 120 1440 11 电话费 150 1800 12 办公文具 打印纸、墨盒、笔等费用 100 1200 13 公共维修费用 500 6000 仓库红线内所有公共部位27 / 6814 绿化维护费用 清洁工具、物料等 100 1200 15 清洁物料 100 1200 小计 100990 1211880 备注说明：1、经测算，每月物业公司服务成本 100990 元，全年成本 1211880 元，平均服务费单价为 100990 元45,000（仓库出租建筑面积）=2.44 元/月。二、人员配置及工作时间岗位 编制 工作内容说明 工作时间安排经理 1 整个物业服务队伍的全面管理、指导及协调每天 8 小时工程万能工3 公共设施设备巡检、维护修理工作 两班倒：日班 7:00-19:00，夜班19:00-次日 07:00（1 人轮休）保安主管 1 保安员队伍的日常管理、专业指导 每天 8 小时保安员 11 进出人员车辆的管理，库区安全维护及突发事件的应急处理两班倒：日班 7:00-19:00，夜班19:00-