2010黑龙江省齐齐哈尔市房地产项目可行性研究报告120p

黑龙江省齐齐哈尔市房地产项目可行性研究报告l 在考察黑龙江省齐齐哈尔市城市发展状况、房地产市场现状、城市发展规划、投资政策的基础上，对齐齐哈尔市政府提供的建设用地进行房地产开发可行性研究，探讨在齐齐哈尔市投资开发城市综合体项目的机会，为 XXXX集团房地产项目选址决策提供参考！市场研究目的前言XXXX房地产（集团）有限公司营销策划部 谨l 作业目的：判断项目的投资可行性；l 作业时间： 2010年 10月 25日 -10月 30日l 作业部门： XXXX集团北京公司产品研发部、成本管理部、营销策划部l 作业提纲： 项目概况 市场分析 产品定位 规划设计 投资估算 财务评价 效益评价 报告附件l 研究方式：实地考察l 资料采集：政府公报、政府数据、项目访谈房地产市场研究报告提纲前言齐齐哈尔市貌 房地产项目可行性研究报告目录1 项目概况 5 投资估算 2 市场分析 6 财务评价 3 产品定位 7 效益评价 4 规划设计 8 报告附件 第一章项目概况1.1 项目概况由齐齐哈尔市政府提供的溪水片区地块和新立西街地块两项目位于齐齐哈尔市的建华区第一章项目概况溪水片区项目与市中心的直线距离 4.5公里，距火车站 5.9公里，距机场 13.2公里；新立西街项目与市中心的直线距离 4.9公里，距火车站 5.3公里，距机场 8.7公里；两项目间直线距离 4.5公里。1.1.1 地理位置第一章项目概况溪水片区地块位于齐齐哈尔市建华区东至湖西路，西至新明街，南至新江路，北至碾北公路；1.1.2 溪水片区地块区位图及四至 Google 影像地图溪水片区用地图第一章项目概况新立街西地段位于齐齐哈尔市龙沙区东至新立街，西至沿江南街，南至望江路，北至安顺路；新立西街地块图1.1.3 新立西街地块区位图及四至 Google 影像地图第一章项目概况1.1.4 本章小结 区位条件 优势：毗邻黑龙江省主要河流 -嫩江，具备一定景观资源； 劣势：两地块所在位置均非齐齐哈尔市传统意义上的市中心或商业聚集区。交通条件 优势：毗邻城市干道。 劣势：距离市中心及城市主要交通节点（火车站、长途车站、机场）均在 5公里以上。第一章项目概况1.2 黑龙江省概况 1954年 8月，松江省建制撤销与黑龙江省合并为新的黑龙江省，哈尔滨市改为黑龙江省辖市； 东部以黑龙江、乌苏里江为界，与俄罗斯相望；西部与内蒙古自治区毗邻；南部与吉林省接壤 ； 全省总面积 47.3万平方公里，占全国土地面积的 4.9%； 黑龙江省行政区划为 12个地级市、 1地区、 17县级市、 51县、 1自治县， 2009年末常驻人口 3826万 人 。 齐齐哈尔位于黑龙江省西部毗邻内蒙古自治区。与省内的大庆市、绥化市、黑河市接壤，距离省会哈尔滨市约 264公里。第一章项目概况1.2.1 黑龙江省概况 四省横比 黑龙江 GDP总量 8288亿元，居第三位，低于黑龙江和内蒙古。 黑龙江人口总量 3826万人，居第二位，仅低于黑龙江。第一章项目概况数据来源：政府统计公报2009年黑龙江及临近三省 GDP、人口状况（亿元，万人）全省 GDP及人口总量均处于临近四省中间位置1.2.2 黑龙江省概况 四省横比 黑龙江人均 GDP、可支配收入及支出，均落后其它三省。 黑龙江人均消费力最弱。第一章项目概况数据来源：政府统计公报2009年黑龙江及临近三省人均 GDP、可支配收支状况（亿元）全省人均 GDP,可支配收支情况处于四省后列1.2.3 黑龙江省概况 四省横比 黑龙江社会消费品零售总额及城市消费品零售总额居第二位，仅低于黑龙江，高于吉林、内蒙古。第一章项目概况数据来源：政府统计公报2009年黑龙江及临近三省社会消费品零售总额状况（亿元）整体消费水平相对较高，位于四省前列1.3 齐齐哈尔市概况第一章项目概况齐齐哈尔地处黑龙江省西部与内蒙古自治区和吉林省交界地区，位于哈大齐工业走廊的最西端 。东与本省绥化地区、南与吉林省白城地区、西与内蒙古自治区呼伦贝尔盟、北与本省黑河地区接壤。距省会哈尔滨市 359公里，距绥化市 328公里，距白城市 282公里，距海拉尔 524公里，距黑河市 483公里 。行政区划及人口：齐齐哈尔市现辖 7个市辖区， 1个县级市， 8个县，市辖区： 龙沙区 、 铁锋区 、 建华区 、 昂昂溪区 、 富拉尔基区 、 碾子山区 、 梅里斯达斡尔族区 ；县级市： 讷河市 ；县： 富裕县 、 拜泉县 、 甘南县 、 依安县 、 克山县 、 泰来县 、 克东县 、 龙江县 。 总人口 571万人，其中市区人口约 203万，城镇化率 35%，略低。黑龙江省第二大城市，省辖地级市，省内西部地区的政治、经济、科技、文化教育、商贸和交通中心1.3.1 齐齐哈尔城市概况 行政划分第一章项目概况名称 面积（平方 公里） 人口（万 ）龙沙区 188 34铁锋区 695 29建华区 84 22昂昂溪区 740富拉尔基区 375碾子山区 357达斡尔族区 2078 171.3.2 齐齐哈尔经济 人口第一章项目概况数据来源：统计公报 人口多，但增长缓慢 .年均增幅不足 1%， 09年全市总人口年增长 2.4万人，城镇人口出现负增长 。人口基数较大，但增长缓慢齐齐哈尔近三年人口增长情况（万人）1.3.3 齐齐哈尔经济 GDP第一章项目概况 齐市 GDP增速基本保持在 14%左右，经济增长稳定； 从经济发展方面来看，齐市房地产市场处于启动。 齐市近三年人均 GDP统计（亿元）齐市近三年 GDP统计（亿元）数据来源：统计公报发 展 阶 段 启 动阶 段 快速 发 展 阶 段 平 稳发 展 阶 段 减 缓发 展 阶 段人均 GDP（美元） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以上需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求 为 主 改善需求 为 主发 展特征 超速 发 展单纯 数量型 快速 发 展。以数量 为 主，数量与 质 量并重 平 稳发 展。以 质 量 为 主，数量与 质 量并重 缓 慢 发 展综 合 发 展型经济持续稳定发展，年均增幅保持在 14%左右，有利于房地产快速稳定发展 齐市三产所占比例最大，为 41%。 1.3.4 齐齐哈尔经济 三产比例第一章项目概况数据来源：政府统计公报三产增加值（亿元）齐市三产比例平均，第三产业相对较高异常 基本正常 正常运行 基本正常 异常 2009年房地 产 开 发 投 资额增幅25% 61%适度投 资 利于拉 动经济 增 长 ，而增幅 过 高，将使供 给过 量，若无需求匹配，将 导 致供 过 于求。房地 产 开 发 投 资/固定 资产 投 资37% 28%反映投 资结 构是否合理的基 础 性指 标 ， 发 达国家的比例 为 20%-25%1.3.5 齐齐哈尔经济 固定资产投资额第一章项目概况齐市近三年固定资产投资额统计（亿元） 齐市近三年房地产投资额统计（亿元） 固定资产投资总额持续高速增长， 2009年同比增长 61%； 相比 07年， 08年， 09年房地产投资额增长幅度快速稳定，进入正常运行增长范围； 由于固定资产投资增幅较快，房地产投资比例也稳步提升，投资结构相对合理。固定资产投资增长稳定，房地产市场活跃，增幅较快 社会消费品零售总额较低，但增长迅速，平均增幅在 19%以上； 持续快速增长有利于推动市场快速发展。齐市近三年消费品零售额统计（亿元）数据来源：统计公报1.3.6 齐齐哈尔经济 社会消费品零售总额第一章项目概况消费品零售额较低，但年增长速度较快1.3.7 齐齐哈尔经济 人均可支配收入第一章项目概况城镇居民人均可支配收入较低，人均消费支出较少。恩格尔系数较高（39.9%），城市居民生活质量一般。 09年，财政收入 77.6亿元，其中地方财政一般预算收入 34.5亿元，增长 23.5%齐市近三年财政收入情况（亿元）数据来源：统计公报1.3.8 齐齐哈尔经济 财政收入第一章项目概况 齐市 GDP居最后一位； 齐市人口居第一位。第一章项目概况1.3.9 齐齐哈尔经济 五市横比数据来源：政府统计公报2009年齐齐哈尔及其它四市 GDP、人口状况（亿元，万人）齐市人口居五市之首， GDP总量位居最后一位哈 尔 滨 大 庆 齐齐 哈 尔 绥 化 牡丹江 佳木斯3258 2120 703 606 603 4322009年黑龙江各主要市县 GDP情况（亿元）1.3.10 齐齐哈尔经济 五市横比第一章项目概况 齐齐哈尔人均 GDP处于最后一位。 齐齐哈尔人均可支配收入及人均消费性支出也基本位于后列。数据来源：政府统计公报齐市人均 GDP,可支配收支情况基本处于五市后列，未来有较大提升空间 虽然人口较多，但消费力较低，市场消费力仅高于通辽。1.3.11 齐齐哈尔经济 五市横比第一章项目概况数据来源：政府统计公报2009年齐齐哈尔及其它三市社会消费品零售总额状况（亿元）齐市整体体消费水平相对较低，仅高于通辽哈 尔 滨 大 庆 齐齐 哈 尔 牡丹江 绥 化 佳木斯1507 502 306 238 220 1782009年黑龙江各主要市县消费品零售额情况（亿元）第一章项目概况1.3.12 齐齐哈尔城市概况 规划发展城区沿嫩江两岸发展；东部城区以中心城区和昂昂溪区为发展节点；西部区以富拉尔基区、梅里斯达斡尔族区为节点，独立组团状呈跳跃式发展；中心城区以向南发展为主，适当发展东部，跨江局部发展娱乐区 。城市发展目标 中心城区主要南移，适当东扩1.3.13 齐齐哈尔建华区概况第一章项目概况 建华区位于齐齐哈尔市区北部，地理位置优越，西踞嫩江大桥咽喉，北占齐黑公路要塞，是齐齐哈尔市西、北两个方向的进出城要地。东以中华路排水沟、自卫街、站前北大街与铁锋区相接，南以龙沙路、劳动路至嫩江防洪水坝与龙沙区为邻，西隔嫩江二道江与梅里斯区相望，北与富裕县接壤，是齐齐哈尔市的三个中心城区之一。全区面积 122平方公里。区辖东五、中华街、东市场、建设、卜奎、文化、西大桥 7 个街道办事处和建华 1个乡，共有 76个居委会， 11个村队。人口 24万人。 平均每平方公里 1， 934人，是全市人口密度较大的区。 建华区交通十分便利。水路、公路、铁路纵横交错、四通八达。 301国道、 111国道、碾北公路横贯区境，西踞嫩江大桥咽喉，北占齐黑公路要地，堪称市内西、北两大门户，卜奎大街、文化大街、中华路、龙沙路等全市主干道在城区内形成了三纵三横的公路交通网络。随着市委、市政府办公中心搬迁到我区、全市城区开发改造重心的北移、规模骨干企业群体的不断壮大、全区教育事业的不断发展以及劳动湖水系治理和沿江公园的兴建，建华区将建设成为全市的政治、经济、文化和旅游中心，加快发展的潜在优势和后发优势将更加突出，已经进入了一个全面发展的新时期。人口密度最大区 -未来的全市政治、经济、文化、旅游中心 房地产项目可行性研究报告目录1 项目概况 5 投资估算 2 市场分析 6 财务评价 3 产品定位 7 效益评价 4 规划设计 8 报告附件 第二章市场分析本章内容将重点介绍城市综合体的起源、发展及国内外城市综合体产品的成功案例城市综合体简称 HOPSCA，于 1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体HOPSCA六大业态： HOTEL+OFFICE+PARK+SHOPPINGMALL+CLUB+APARTMENT2.1 城市综合体简介功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统一，各个单体建筑相互配合、影