绵竹市开发区商务中心建设项目可行性研究报告

绵竹市开发区商务中心建设项目 1 绵竹市开发区商务中心建设项目 第一章 总论 目概况 设项目名称 绵竹市开发区商务中心建设项目 设项目地点 绵竹市开发区管委会办公楼后，北临吴江路、西临泰州路、南临常顺路。项目地块已实现七通一平。 设项目性质 新建 目实施期限 12 个月， 2011 年 4 月至 2012 年 3 月 设单位 绵竹市 绵竹绵新投资发展有限公司为本项目的建设单位。 绵竹绵新投资发展有限公司是绵竹市人民政府投资控股的国有独资公司。作为四川绵竹经济开发区的投融资平台，负责筹划资本 运营，开展投融资业务，负责投融资管理；从事开发区内的土地及其他资源、商贸、房地产等开发性经营项目的开发建设业务。 绵竹市开发区商务中心建设项目 2 究范围、目的及主要编制依据 究范围 我公司受绵竹市 绵竹绵新投资发展有限公司 的委托，对 绵竹市开发区商务中心建设 项目进行可行性研究并提交可行性研究报告，其主要研究范围包括：项目建设的背景与必要性、建设内容及规模、建设方案、 节约能源、环境保护、投资估算及资金筹措、社会效益分析、风险分析、结论与建议等。 究目的 通过对项目目前现状及建设背景的调查研究 和在对其发展前景预测和 社会经济效益评价的基础上， 对本项目的建设必要性、经济合理性、技术可行性及实施可能性提出综合性论证报告，供有关部门决策参考，并完成本项目的建设。 制依据 1、中华人民共和国城乡规划法 2、城市国有土地使用权出让、转让规划管理办法 3、 建设项目经济评价方法与参数（第三版） 4、 投资项目可行性研究指南（试用版） 5、 建设项目经济咨询评估指南 6、中华人民共和国环境保护法 7、中华人民共和国防震减灾法 （第八届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过） 8、关于加快发展服 务业的若干意见 9、 绵竹市总体规划 绵竹市开发区商务中心建设项目 3 10、 绵竹市“十二五”规划 11、绵竹市建设工程规划设计技术要求通知书 12、 国家其它有关法律、法规、规定、规程 13、 委托方提供的其它相关资料 设内容及规模 绵竹市开发区商务中心建设项目建设于绵竹市开发区管委会办公大楼后，项目拟建 3 个楼群， 1#、 2#的 1为商铺， 3住宅，3#拟建 2/3 层的纯商业建筑，项目总用地面积 目总建筑面积为 括商业建筑面积 宅建筑面积 绿化、停车场的建设。 目总投资及资金来源 项目总投资： 元。资金来源：全部资金为银行贷款。 第二章 项目建设的背景及必要性 目建设背景 自改革开放以来，我国经济增长快速，综合国力显著加强，人们群众生活质量得到发幅度改善，在满足物质产品要求的基础上，对物质文化产品的需求日益迫切，势必推动了服务行业的发展和建设。 国务院在国发【 2007】 7 号文关于加快发展服务业的若干意见中明确指出“服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重 要标志。我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市场化、国际化加速发展时期，已初步具备绵竹市开发区商务中心建设项目 4 支撑经济又好又快发展的诸多条件。加快发展服务业、提高服务业在三次产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产业，是推进经济结构调整，加快转变经济增长方式的必由之路，是有效缓解能源资源短缺的瓶颈制约，提高资源利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势，实现综合国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完备的服务业体系，提供满足人们群众物质文化生活需要的丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题 、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要求。为此，必须从贯彻落实生活发展观和构建社会主义和谐社会战略思想的高度，把加快发展服务业作为一项重大而长期的战略任务抓紧抓好。” 截至 2010 年，四川省服务业增加值在三次产业中的比重还比较低，这与我省目前所处发展阶段的特征、当下统计制度、政策环境影响有关。但根据 “十二五” 纲要 (草案 )的要求，未来 5 年需要有相对较高的提升。 绵竹市在历届党委、政府的正确领导下，城市建设有了突飞猛进的发展，全市国民经济保持了快速连续增长的势头，城乡面貌发生了巨大的变化，综合经济实力显著增强 ，为进一步加快城市经济发展步伐，实现绵竹市经济的超常规、跨越式发展，市委、市政府高度重视城区的建设发展，为城市的建设发展制定了一系列优惠政策，加大招商引资力度，优化投资环境，加快了城市的发展速度。 随着绵竹市灾后重建工作开展，吸引了大量外地商家前来经商置业投资发展，良好的投资环境，便利的交通、通讯条件成为他们谋求长远发展的重要因素。面对新形势，市委市政府解放思想，与时俱进、开拓创新、真抓实干，按照“大众化、规模化、规范化、现代化”的绵竹市开发区商务中心建设项目 5 发展目标，加大基础设施投入力度，并根据城市总体规划加大城市的建设，尤其是工业 园区的建设，吸引大批企业来园区进行投资兴业。 江苏工业园定位于绵竹中心城区南部以工业为主体的综合性、现代化产业园。总用地规模约 方公里，其中产业用地约 方公里，就业人口规模约 人。 江苏工业园区内目前没有形成综合性的商业服务区，生活消费、休闲娱乐主要依托绵竹中心城区，而中心城区的旧城中心和新城中心均位于绵竹城区偏北位置，空间的阻隔给江苏工业园区生活带来诸多不便，同时也给城市交通带来很大的压力。 为缓解江苏工业园区商业设施缺失带来的不便，本项目拟在江苏工业园区东部临德茂公路打造商业服务中 心，为园区人口生活、休闲提供必要的设施。 因此，为了推动全市经济的持续、健康、稳定的发展，加快全区经济建设步伐，根据城市建设总体规划要求，确定开发建设绵竹市开发区商务中心，由绵竹市 绵竹绵新投资发展有限公司筹资建设。 目建设的必要性 解江苏工业园区商业设施缺失带来的不便 江苏工业园定位于绵竹中心城区南部以工业为主体的综合性、现代化产业园。总用地规模约 方公里，其中产业用地约 方公里，就业人口规模约 人。 江苏工业园区内目前没有形成综合性的商业服务区，生活消费、休闲娱乐 主要依托绵竹中心城区，而中心城区的旧城中心和新城中心均位于绵竹城区偏北位置，空间的阻隔给江苏工业园区生活带来诸多绵竹市开发区商务中心建设项目 6 不便，同时也给城市交通带来很大的压力。 本项目 拟在江苏工业园区东部临德茂公路打造商业服务中心，缓解江苏工业园区商业设施缺失带来的不便，为园区人口生活、休闲提供必要的设施。 目的建设可以有效解决工业园区部分人员的居住问题 本项目的建设内容主要为商业建筑，兼部分商业住宅，这部分住宅的建设能够有效的解决外地投资商人或外地的工作人员在绵竹安家的居住问题，绵竹市开发的商业住宅项目离工业园区有一定 的距离，不方便部分人员工作开展，本项目兼建设的这部分商业住宅能够有效满足部分人员的居住问题。 目的建设将有利于绵竹市国民经济及社会的发展。 本项目的建设将对绵竹市地方经济的发展带来积极的影响。一方面， 开发区商务中心 项目的实施，为江苏工业园区提供更好的商业服务配套，为工业园区的工作人员提供良好的生活消费及文化娱乐设施设备；另一方面也将会带动相关行业的发展，如商业、服务业、餐饮业等，形成明显的侧向关联带动作用，从而增加税收及社会就业，为地方经济的发展作出贡献。项目选址在绵竹市江苏工业园东部临德茂公路 ，人流量大、交通方便，极具地理优势。 目的建设有利树立新绵竹城市形象。 由于 地震的影响，绵竹市遭受了巨大的损失，基础设施的破坏、厂房的倒塌、市民住房的损坏使城市形象受到影响，现在灾后重建工作基本完成正在大量进行招商引资工作。一个基础设施不够完善的城市既影响投资者的投资决策，同时也影响消费者的信心。项目的建设进一步完善绵竹市基础配套服务硬件设施，改善投资环境，绵竹市开发区商务中心建设项目 7 对促进新绵竹城市形象的建立有很大的帮助，同时城市形象的建立进一步增加了投资者及消费者的信心。 第三章 项目位置及建设条件分析 目位置 本项目为绵竹市开发区商务中心的建设，本着节利用土地，坚持以人为本的原则，结合绵竹市的整体发展规划，经过综合考虑，计划将本项目建设于 绵竹市江苏工业园东部临德茂公路、北临吴江路、西临泰州路、南临常顺路。 绵竹市开发区商务中心建设项目 8 图 3 项目位置示意图 目建设条件分析 理位置 绵竹市位于四川盆地西北部，地处东经 10354 10420，北纬3009 3142之间。幅员面积 方公里，其形状如 一支金笔尖，自西北向东南伸展，东西宽约 42 公里，南北长约 61 公里。西北部属龙门山地区，东南部为成都平原的一部分。市境东南靠德阳市旌阳区，东北与绵阳市安县接壤，西南与什邡隔河相望，西北与阿坝州茂县毗连。市人民政府驻地 剑南镇，位于市境东南部平原地区，南距成都市 83 公里，东南距德阳市 31 公里，西南至什邡市 23 公里，东北至安县 49 公里，东至绵阳市 74 公里，实现了村村通公路，境内公路总里程已达 1466 公里，建成了绵竹至成都快速通道，有德天铁路、广木铁路和 3 条地方铁路专线，通过德天铁路至德阳与宝成铁路基地 管委会 绵竹市开发区商务中心建设项目 9 连接，可与全国 各地相通。 政区划 绵竹行政区划， 2006 年绵竹调整行政区划，撤销武都镇将所辖区域并入汉旺镇，撤销观鱼镇将所辖区域并入新市镇，撤销五福镇将所辖区域并入富新镇，撤销清道镇、齐福镇将所辖区域并入孝德镇，东北镇茂泉村划归剑南镇管辖。行政区划调整后，全市辖剑南镇、东北镇、西南镇、兴隆镇、九龙镇、遵道镇、汉旺镇、拱星镇、土门镇、广济镇、金花镇、玉泉镇、板桥镇、新市镇、孝德镇、富新镇、齐天镇、什地镇、绵远镇、天池乡、清平乡等 19 个镇 2 个乡。 2007 年开展了村级区域调整工作，合并了 136 个行政村，撤并后全市共 有 16个居民社区委员会， 22 个居民委员会， 167 个村民委员会， 1915 个村民小组。 形地貌主要特征 绵竹 市境地貌形态区域分异十分明显：地势西北高，东南低，高差悬殊；绵竹西北部为山地，东南部为平原，地势西北高，东南低，由西北至东南逐渐倾斜，有 “六山一水三分田 ”的特点，海拔高度 504米至 4405 米；河流纵横，切割强烈。西北部山地区，是境内诸河流的发源地。支流众多，河流向下切割深度为 500 1000 米，河床狭窄，河谷陡峻；山地、平原界限分明，地貌类型多样。全市大致分为山地、平原两大部分。山地区有高、中 、低山三种类型，以中山为主，幅员面积 方公里，占全市总土地面积的 平原区幅员面积 方公里，占全市总土地面积的 属盆西平原亚区的组成部分 。 流 绵竹市开发区商务中心建设项目 10 河流均属沱江水系，发源于西北部山区，流向东南平原，多属季节性河流。山区河谷陡峭，落差较大。平原比降随地势逐渐减缓。水量变化大，冬春少雨季节，水量较为稳定，夏秋多雨季节，山洪暴发，易造成灾害。主要河流有：绵远河、石亭江、射水河、马尾河、白水河、龙蟒河等。 候 绵竹属四川盆地中亚热带湿润气候 区，气候温和，降水充沛，四季分明，大陆季风性气候特点显著，夏无酷署，冬无严寒，无霜期长，春季冷空气活动频繁，气温回升不稳定，常有春、夏旱发生，盛夏多暴雨，有洪涝天气发生，秋季气温下降快，常有连阴雨天气出现。年平均气温 ，大于等于 的积温全年为 50005300至 6500 ；大于等于 的积温天数全年为 240300天；最冷月平均气温 ；年极端最低气温 至 ；干燥度 实施办法（四川省人民绵竹市开发区商务中心建设项目 25 政府， 2001 年 ）； 4、国家其他有关节能源及合理利用能源的现行政策、规范规定。 源消耗 本项目主要消耗的能源是水、电力、柴油。 项目用水为施工期间的建设及混凝土养护用水，及运营期间的生活用水、营业用水和清洁用水。用水水源接入绵竹市江苏工业园区市政给水管网，绵竹市江苏工业园区市政给水管网的给水水压及水质能满足项目的正常使用。 项目用电为施工期间及后期运营期间，项目用电从绵竹市江苏工业园区变配电间引出，电力满足项目的正常使用。 项目用柴油为发电机组使用。 能措施 节水措施：项目在施工期间要节约用水，施工期间的 废水经处理循环使用，混凝土养护建议采用养护膜来节水。运营期间的耗水主要是居民及办公人员生活、营业用水及清洁用水，给水管材及用水终端使用国家推荐节能产品，严禁使用国家明令禁止淘汰的产品。 节电措施：施工机械采用推荐省电机械，照明灯具、景观灯、指示灯具均采用推荐节能产品。 节省柴油措施：项目根据项目用电负荷，合理设计变压器台数，尽量减少柴油机发电机组的工作。 绵竹市开发区商务中心建设项目 26 第六章 环境保护 制法规依据 1、中华人民共和国环境保护法（ 1989） 2、中华人民共和国大气污染防 治法（ 2000） 3、中华人民共和国水污染防治法（ 1996） 4、中华人民共和国固体废弃物污染防治法（ 1996） 5、建设项目环境保护管理条例国务院令第 253 号 1998 年 11绵竹市开发区商务中心建设项目 27 月 6、关于进一步做好建设项目环境管理工作的几点意见国家环保局环监（ 93）第 015 号 7、环境影响评价技术导则 2 13 4、建设项目环境保护管理条例（ 1998 年国务院 253 号令） 目环境保护标准 境质量标准 本项目执行以下评价标准。 大气环境执行 环境空气质量标准 级； 水质环境执行地表水环境质量标准 ； 区域环境噪声执行声环境质量标准 ； 染物排放标准 （ 1）大气污染物排放标准执行大气污染物综合排放标准级标准； （ 2）水污染物排放标准执行污水综合排放标准二级标准； （ 3）施工期噪音执行建筑施工厂界噪音极值 要污染及治理措施 由于项目本身的特殊性，污染主要产生在施工期间，运 营期间不产生污染。 1、大气污染影响及对策 施工期对大气环境的影响主要是扬尘，土石方的挖掘、建筑材料运输装卸以及搅拌作业等均会产生一定的粉尘，由车辆运输引起的扬尘对路边 30 米范围及下风向 150 米之内都会产生一定影响。 绵竹市开发区商务中心建设项目 28 此外，施工机具车辆运行产生一定的内燃机烟气污染。 为将影响减少到最低程度，施工中应严格按有关规定执行，切实采取以下措施，减少车辆运输漏洒；洒水除尘；合理安排土方堆放场地。只要严格按规范施工，将不会对环境空气造成危害。 另尽量加强施工运输车辆的管理，尽量安排晚上运输，减少扬尘对居民的影响。 2、 噪声影响及对策 施工期噪声污染源主要是施工机械和运输车辆，产生的噪声可高达 90上，对 200 米范围区域存在一定影响。 因此施工期应严格按国标对噪声的有关规定执行，工地周围可设置围护并对高噪声设备设置简易声屏。尽可能减少噪声对周围环境的影响。尽量不进行夜间施工。 3、固体废物影响及对策 施工期固体废物主要是施工人员的生活垃圾、施工废渣土及废弃的建筑装饰材料等。施工场地现存的废弃物，废渣可运至建筑垃圾场，不会污染当地环境；生活垃圾集中收集后运至垃圾场。 因此，本工程施工期产生的固体废弃物对环境造成的影响很小 。 4、污水影响和对策 项目施工范围覆盖面广，根据工程的特点，应对施工废水分别对待。 施工人员生活污水可在施工场地修建化粪池，处理后集中排放。 在施工建设区不便直排的生产废水，应设置沉淀池，经沉淀后排放入市政管网。 只要加强管理，严格落实以上防治措施，施工期产生的废水和污绵竹市开发区商务中心建设项目 29 水对环境影响甚微。 5、倡导文明施工 要求施工单位尽可能地减少在施工过程中对周围居民、企业等影响，做到“以人为本”，组织施工单位、街道及业主联络会议，及时协调施工中对环境影响问题。 总之，施工期对环境的影响是短暂的，只要采取合理措施，管理得 当，其影响可减少到最低程度，并随施工的结束而结束。 境保护的建议 工程建设贯彻清洁施工原则，污染物必须达标排放。同时要求环境整治设施严格坚持“同时设计，同时施工，同时投入运营”，并有效控制环境破坏。根据同类工程实施实际，在环境保护方面，项目建设是可行的。 1、建设单位加强施工期环境管理，控制扬尘及噪声扰民。 2、加强施工环保设施的日常管理工作，强化环保设施的维修、保养，确保环保设备以正常工作状态进行，健全施工环保设施运行的工作制度和污染源管理档案。 绵竹市开发区商务中心建设项目 30 第七章 劳 动保护与卫生安全 动保护与安全生产 律规定 1982 年五届人大公布的中华人民共和国宪法第 42 条规定 “国家通过各种途径，创造劳动就业条件，加强劳动保护，改善劳动条件 ”。第 43 条规定 “中 华人民共和国劳动者有休息的权利。国家发展劳动者休息和休养的设施，规定职工的工作时间和休假制度 ”。第 48 条规定“国家保护妇女的权利和利益 ”。 制依据 1、职业安全和卫生及工作环境公约 2、劳动防护用品选用规则 3、建设项目职业病危害分类管理办法 绵竹市开发区商务中心建设项目 31 4、未成年工特殊保护规定 5、中 华人民共和国安全生产法 全措施方案 1、严格的管理工作，能有效的减少事故带来的危害 每季度至少召开一次防范特大重大安全事故的工作会议，由政府主要领导人或者政府主要领导人委托政府分管领导人召集有关部门正职负责人参加，分析、布置、督促、检查本地区防范特大重大安全事故的工作。会议应当 做出 决定并形成纪要，会议确定的各项防范措施必须严格实施； 实行安全 目 标管理责任制，明确各级领导和有关人员的安全责任，并作为考核有关领导政绩的重要依据； 组织有关部门按照各自的职责对本地区容易发生重大安全事故的单位 、场所和设备、设施进行严格管理和重点检查； 制定本地区重大安全事故应急处理预案，应急处理 预案须经主要领导人签署后报上 级政府备案。 组织有关部门对本规定第三条所列 各 类重大安全 事 故的隐患进行查处；发生重大安全事故隐患的，责令立即排除；重大安全事故排除前或者排除 后 ，无法保证安全的，可以责令停产、停业或者停止使用，并向上一级政府报告。法律、法规的查处机关另有规定，依照规定。 重大安全事故发生后，有关负责人应当立即赶赴现场并组织救助和善后处理工作。同时迅速向上一级政府报告。 2、具体防护措施 编制和执行各种 有关施工安全的政策大纲以及各方面应承担绵竹市开发区商务中心建设项目 32 的安全责任。对危险场所任职的职工和施工人员进行安全培训，强化安全意识。 对进入危险区域施工的工作人员颁发并强制性使用安全设备，如安全帽、安全鞋等。 危险场所任命安全监理和安全检查员。 工程施工企业对事故隐患未采取整改措施应该给予严重的惩罚，如 罚款 、 停业整顿 甚至 吊销资质证书。 变配电室要求做到“五防一通”，即防火、防水、防雷、防雪、防小动物。一通：即保持通风良好。 业卫生保健 暑降热 夏季施工时，施工管理人员和施工技术人员的居所集中设置空调，无 条件时配备电风扇，不仅改善了工作人员的工作环境，同时能有效的促进工作效率，保证工期。 声控制 施工现场的搅拌机械和动力机械都会产生较大的噪声，施工总平面设计时注意让施工设备和施工人员的临时居所保持一定的距离，对于噪声过大的设备采取相应的减震和消音措施。 他措施 在施工现场按一定的距离设置开水供应点，在办公室设置医疗急救箱。 绵竹市开发区商务中心建设项目 33 第八章 项目实施进度及进度管理 度计划确定的原则 1、为保证项目顺利实施，在项目开工建设前，需充分做好项目建设方案的设计和审定、资金 计划安排等相关准备工作； 2、依据资金到位情况、工程特点、施工的难度合理地安排工期； 3、保证工程质量及安全； 4、按时竣工，交付使用。 目进度计划 本项目严格执行工程建设程序，合理有序地安排项目建设进度，根据本项目建设方案预测项目建设周期为 12 个月（ 2011 年 4 月至2012 年 3 月）。项目立项后，应立即着手本项目的初步设计编制及施工前的准备工作。初设批复后，设计单位立即组织施工图设计，建设单位落实各项目的建设条件，工程建设资金的落实，保证工程进度。在整个建设过程中，要抓住设计、施工、材料及设备的购置 及安装等各项重要环节，科学地协调和安排各项工作，力求高速、优质地完成各个分项的建设。 绵竹市开发区商务中心建设项目 34 从建设规模、资金来源、项目风险等方面综合考虑， 本项目建设周期初步可划分为五个阶段：工程项目策划和决策前期工作准备阶段，工程项目实施准备阶段，工程项目实施阶段，工程项目竣工验收阶段及建成后的运营阶段。 具体安排阶段性时间和相应工作内容如下 ： 1、 2011 年 4 月 6 月，完成绵竹市开发区商务中心建设项目的选址、环境影响评价、可行性研究等 前期 准备 工作。 2、 2011 年 6 月 8 月， 完成绵竹市开发区商务中心建设项目 的设计方案、施工图、审图、招投标等施工前 准备工作。 3、 2011 年 9 月 3 月 ，完成绵竹市开发区商务中心建设项目的土建安装工作、装饰装修及相应的配套设施。 4、 2012 年 3 月，完成绵竹市开发区商务中心建设项目 竣工验收工作 。 5、 2012 年 4 月 ，绵竹市开发区商务中心建设项目 正式 投入 运营阶段 。 工程实施横道图见表 8 表 8 工 程项目实施进度横道图 序号 时间 工程 2011 年 2012 年 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 1 前期工作阶段 2 施工准备阶段 3 工程施工阶段 4 竣工验收阶段 5 运营开始阶段 度管理 在施工承包合同、监理合同中写进有关工期、进度、进度违约金等条款，通过招 标的优惠条件鼓励施工单位加快进度，控制对投资的投放速度，控制对物资的供应，建立相应的奖励和惩罚措施等。依据规划、控制和协调等管理职能手段，在工程的准备及实施的全过程中，对工程进度进行控制。 根据目标工期编制合理的项目进度计划，定期收集反映实际进度的有关数据，同时进行现场实地检查。 具体措施有 : 1、实行项目法人责任制和责任追究制，由项目法定代表人对建设的全过程和工程质量负总责。 2、实行项目招投标制，对建设项目勘察设计、施工和主要材料采购实行招标。 3、实行项目合同制，建设单位应按照中标结果和建设内容与施工单 位、设备安装单位、材料供应商签订相关合同，认真会审施工图，明确质量要求和合理工期、总造价，明确双方的责、权、利及约束措施。 4、实行工程监理和竣工验收制，确保工程质量、防止资源浪费，切实杜绝“胡子”工程和“豆腐渣”工程。 5、实行工程项目开工、竣工审计制，可委托审计机构实行项目跟踪审计，并按国家和省有关规定要求办理。工程竣工决算应经项目单位内部审核后，委托有相应资质的审计机构复审。 6、实行项目投资包干制，按批准的预算投资额包干使用，立项批复的建设内容与各项投资必须复位，建设任务必须如期保质保量完成，超支部 分及时解决。 7、实行工程竣工验收备案制度。工程竣工后建设单位必须及时绵竹市开发区商务中心建设项目 37 组织工程勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收，验收合格后，按规定报有关部门备案。未办理竣工验收的工程，不准交付使用。 8、建设单位施工现场组织领导，做到统一指挥，统一协调。建设方应积极配合，尽可能的消除施工相互干扰现象；工程进度款及时到位，材料计划精心安排，保证工程正常施工。建设方应当及时提供必要的器具或协助，以免耽误工期。 绵竹市开发区商务中心建设项目 38 第九章 招标方案 标方案依据 1、国家计委第 3 号令（ 2000 年 5 月 1 日）工程建设项目招标范围和规模标准规定 2、国家计委令第 9 号（ 2001 年 6 月 18 日）工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定 3、四川省国家投资工程建设项目招标投标条例（川府发【 2007】14 号） 4、招标投标法的规定：全部或部分使用国有资金投资，关系社会公共利益的公用事业项目，必须进行招标。 标范围 根据建筑工程招标投标管理办法，工程勘察、设计、监理等项目，由政府 或公有制单位投资（含控股、参股）的安全二级以上的民用建筑工程的设计、 30 万元以上的岩土工程、 水文地质工程，必须进行招标；由政府或公有制单位投资（含控股、参股） 50 万元以上或建筑面积 1000 平方米以上的建筑工程的施工，必须进行招标；估价在20 万以上的建筑 工程附属设备的采购，必须进行招标。 因此本项目的招标情况如下： （ 1）项目的勘察招标 在项目规划方案之前，应进行对项目的勘察招标，为以后的方案设计、初步设计服务的需要，进行初勘和详勘。 （ 2）项目的设计招标 包含从规划方案的概念性设计招标，方案设计、初步设计、施工图设计等内容的设计招标。 （ 3）工程项目的监理招标 绵竹市开发区商务中心建设项目 39 针对符合本项目监理要求的监理单位，对 施工及监理单位进行一次性招标。 （ 4）工程项目的施工招标 工程项目的施工招标包含基础开挖、埋填、主体工程、设备安装、装饰装修等工作内容招标。 （ 5）重要建筑材料采购招标 本项目的主要建筑材料包括钢材、水泥及砂石等，建筑材料的招标将按照不同的材料类型分别进行招标。 标组织形式 （ 1） 绵竹绵新投资发展有限公司 是本项目的建设单位，应配备相应的工程技术、概预算、财务和工程管理等方面的管理人员，在熟悉和掌握招标投标法及有关法规规章的基础上，按照工程建设项目自行招标试行办法（ 2000 年 7 月 1 日，国家计委 令第五号发布）中的相关规定开展招标工作。同时建议本项目的建筑勘察、设计、监理等的招标应采用邀请招标的方式，建筑施工采用公开招标的方式进行招标。 （ 2）本项目的招投标工作委托具有相应资质的招投标代理服务机构来完成上述的招投标工作。 标基本情况表 绵竹市开发区商务中心建设项目招标情况见表 9 绵竹市商务中心建设项目 40 表 9项目招标情况表 名称 招标范围 招标组织形式 招标方式 不采用 招标方式 招标估算金额（万元） 备注 全部招标 部分招标 自行招标 委托招标 公开招标 邀请招标 勘察 设计 建安工程 监理 设备 重要材料 其他 情况说明： 1、 设计、监理：按省政府 197 号令实行比选。 2、打“ ”为选中 建设单位盖章（单位盖章） 年 月 日 绵竹市商务中心建设项目 41 第十章 投资估算及资金筹措 资估算的依据及说明 资估算的依据 1、 2009 年市政工程投资估算编制办法 2、全国统一安装工程预算定额四川省估价表 3、 2009 年四川省建设工程工程量清单计价定额 4、 2009 年四川省安装工程计价定额 5、 2009 年四川省 建设工程费用定额 6、国家颁发的有关建设方面的税费规费文件 7、建设工程费用的相关配套文件 8、主要材料设备现行市场价格 9、业主提供的相关资料 资估算的说明 1、本项目是绵竹市开发区商务中心建设项目，不涉及拆迁安置。 2、参考同一地区、同类建设项目已完工项目竣工决算、已招标项目工程投资指标，采用投资指标估算法进行投资估算 。 3、依据国发 200821 号、建法 2008151 号、川府发 200820号相关文件规定：免收的全国性行政事业性收费包括防空地下室易地建设费、城市房屋拆迁管理费 、工程定额测定费、白蚁防治费、建设工程质量监督费等项目；免收的全国性政府性基金包括城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市绵竹市商务中心建设项目 42 教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等项目。 资估算 资估算范围 本项目的投资估算范围为绵竹市开发区商务中心建设工程，包括基础工程的开挖，主体的建设，设备购置及安装费用、工程建设其他费用及预备费用的估算。 资估算内容 投资估算主要内容及估算费用见表 10 表 10 投资估算表 序号 工程及费用名称 投资额（万 元） 总投资 百分比 (%) 备 注 1 建安工程费 2 工程建设其他费用 3 基本预备费 4 项目总投资 1、建安工程费 建安工程费用包括 1#、 2#、 3#楼的基础的开挖、埋填、主体结构、装饰及安装工程。 表 10建安工程费 序号 工程费用名称 单位 数量 单价（元）及费率 合价（万元） 备注 1 1#楼 单价为 综 合单价 2 2#楼 3 3#楼 绵竹市商务中心建设项目 43 4 室外工程 万元 5 零星工程 万元 5% 6 合计 2、工程建设其他费用 （ 1）土地占用补偿费用： 本项目占用的土地不涉及拆迁安置，土地性质为商业用地，土地费用为 元。 （ 2）建设单位管理费： 建设单位管理费按照财政部财建【 2002】 394 号文 计算，建设单位管理费为 元。 （ 3） 工程建设监理费： 工程建设监理费按国家发改委、建设部发改价格【 2007】 670号文计算，为 元。 （ 4） 项目前期工作咨询费： 项目前期工作咨询费 按四川省转发国家计委关于建设项目前期工作咨询收费暂行规定，即四川省转发国家计委计价格【 1999】1283 号文计算，为 元。 （ 5）勘察费： 勘察费根据相关规定按照本项目第一部分费用的 取，元。 （ 6）设计费： 设计费按国家计委、建设部计价格【 2002】 10 号文的有关规定计算，考虑 复杂系数为 1，为 元。 绵竹市商务中心建设项目 44 （ 7）施工图审查费： 按设计费 10%计算，为 元。 （ 8）招标服务费： 招标服务费按国家计价【 2002】 1980 号招标代理服务收费管理暂行办法的通知计算，为 元。 （ 9）环境影响咨询服务费： 环境影响咨询服务费按国家发展计划委员会、国家环保总局文件计价格【 2002】 125 号文，为 元。 （ 10）工程保险费： 根据国家有关规定，工程保险费按照项目第一部分费用的 ，为 元。 其他建设费用见表 10 表 10工程建设其他 费用 序号 项 目 费用 (万元 ) 备 注 1 土地占用及拆迁安置费用 2 建设单位管理费 财建【 2002】 394 号 3 工程建设监理费 改价格【 2007】 670 号 4 项目前期工作咨询收费 家计委计价格【 1999】 1283 号 5 勘察费 工程勘察设计收费管理规定 6 设计费 工程勘察设计收费管理规定 7 施工图审查费 工程勘察设计收费管理规定 8 招投标代理费 价格【 2002】 1980 号 9 环境影响咨询服务费 价格【 2002】 125 号 10 工程保险费 家有关规定 合 计 绵竹市商务中心建设项目 45 3、基本预备费 包括备用金、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用，不可预见的自然灾害增加的费用，参照常用建筑工程技术经济指标及绵竹市有关规定结合本工程具体情况估算建设工程费、设备购置安装费及工程建设其他费用之和的 5%计算，为 元。 4、综上所述项目的总投资为 元。 金来源及使用计划 绵竹市开 发区商务中心建设项目 的资金来源，项目总投资全部为银行贷款 。 项目的资金做到合理使用、严格管理。在资金使用上，严格按照项目建设计划，坚决执行资金跟随项目走的原则，不搞计划外工程项目。在资金管理上严格按照国家有关规定，实行专人管理、专户储存、专账核算，严格财经纪律，加强对项目资金的监管力度，按项目计划和施工进度投放资金，确保资金的专款专用。为确保工程建设质量，在拨付施工单位资金时，留足质量保证金、竣工验收合格并运行一年后，经复检确无工程质量问题时，再拨付质量保证金以避免工程返工和资金流失。 绵竹市商务中心建设项目 46 第十一章 风险分析及对策 目建设期间风险分析及对策 金风险 本项目的建设投资拟全部采用贷款资金，这是本项目最大的风险，资金到不了位，项目就无法成功的开展。 措施：绵竹市 绵竹绵新投资发展有限公司是绵竹市人民政府投资控股的国有独资公司，有很好的政治背景，加之本项目主要为城市基础设施建设，加强跟银行方面的沟通，以便贷款资金快速到位，项目早日开启。 主方自身风险分析及对策 1、业主方自身风险分析 业主自身的风险，由于部分业主在建设方面的知识的缺乏，表现为不熟悉基建程序，以致违背了客观规律 ，导致决策偏差，行为出现偏差，对监理认识上的不足带来诸多问题等。 2、业主方自身风险防范对策 业主方自身的风险是滋生其他风险的基础，首先客观的认识自身的风险，对工程进行严格管理，如实行责任落实到具体个人制度、鉴定制度等。 目建设参与单位诚信风险分析及对策 1、诚信因素风险分析 在项目建设过程中，业主方要与设计单位、监理单位、总承包商、材料设备供应商等多个单位进行合作，合作过程中业主面临参绵竹市商务中心建设项目 47 建单位诚信风险，表现为变相增加投资成本、监理单位对项目监督不力等，致使项目建设超出预算范围。 2、诚信因素防 范对策 面对的不同参建单位，业主方应采取不同的措施对有可能出现诚信问题的关键点进行防范。面对设计单位，业主方应先进行建筑方案大体策划，提出可行的条件作为设计合同的附属条件；施工图完成后，先交给图审中心进行全面审核，提升设计质量；施工招标之前，由业主方监理方及相关使用单位进行又一次的图纸会审，会审结果形成书面文件并记录备案；施工单位进场后，参建单位再进行一次图纸会审；建设期间要严格筛选监理单位等。 同风险分析及对策 1、合同风险分析 合同是业主方与各参建单位签订的双方权利与义务关系的协议，是为顺 利完成一个项目的有效保障，其操作过程存在着各种风险，如： （ 1）在对工程进行指令分包时，指令分包单位只跟业主签订合同，没有和总承包商签订合同，项目在施工过程中容易产生扯皮推诿风险； （ 2）合同主体资格前后不一致，如招标时以总公司名义投标，而签订合同时是以其下属公司签订； （ 3）合同中对工程项目的结算方式、工程量的增减项执行单价不明显等。 绵竹市商务中心建设项目 48 2、合同风险对策 业主单位在起草合同条款时，应精心起草，从源头上开始研究可能发生的风险，避免后面的风险产生。业主单位编制好招标文件，在项目工程招标前，可先确定监理单位，然后 业主单位、监理单位及设计单位一起研究工程招标文件的细节；规范付款程序，项目的每一笔款项的支付应先由承包单位提出申请，附上完成的工程量报表，经监理单位负责人审核，业主单位代表把关，然后由业主单位的项目负责人审批。业主单位加强投资动态控制，实现项目预控，要随时检查投资变化，随时检查承包方的施工进度和质量情况，并注重监理单位的行为变化，以提高合同的执行质量。 目资金、质量和进度风险及对策 1、项目资金、质量和进度风险分析 项目在实施阶段，业主单位主要要预防资金、质量、进度三大风险，其中：资金风险表现 为资金不到位，资金被业主单位截留或者挪用，承包单位把资金挪为它用等；质量风险表现为施工工艺不合格导致工程质量问题，施工单位偷工减料，材料不合格导致质量问题等；进度风险表现施工单位没有按时完成预期进度任务，项目不能按照预定时间投入使用等。 2、项目资金、质量和进度风险对策 资金、质量、进度三大风险一脉相承，资金风险是导致质量、进度风险的基础。为了确保项目能顺利实施，防止三大风险产生，业主单位可制定相应的对策： 绵竹市商务中心建设项目 49 （ 1）业主单位要抓好资金这一关键点，及时与相关政府部门沟通，保证工程款按时到位；成立工程款督察小组， 对每一笔工程款支出严格审核等； （ 2）业主单位与各参建单位严格按照合同文件办事，完善项目建设组织、管理，质量监督体系等；对项目分部分项工程验收时，业主单位及监理单位、工程质量监督站、施工单位质检部门三方同时到项目现场确认等； （ 3）业主单位及监理单位要对施工单位编制的项目进度计划进行仔细审核，落实好进度管理部门人员及相应的职责分工；分析影响进度目标实现的干扰和风险因素等；通过经济奖惩方式对项目进度管理进行约束等。 目运营期间风险分析及对策 项目运营期间的主要风险是空置，根据项目自身的特点、建设地点 及绵竹市工业园区对住宅及商铺的需求量决定了本项目的运营期间的风险很小。 绵竹市商务中心建设项目 50 第十二章 效益分析 益分析 济效益 本项目的建设资金全为商业贷款，对业主而言，经济压力较大，项目建成后商铺和住宅全部出售以利于快速回收资金，经调查分析绵竹房地产市场现状，项目可以采用出售方式回收资金，以下经济效益分析是基于项目建成后采用全部出售的方式回收资金。 1、成本分析 （ 1）建安成本： 元 （ 2）贷款利息： 元（一年期贷款，年终还本付息） （ 3 ）期间费用：管理费用 + 财务费用 + 销售费用=2%=元 （ 4）营业税金及附加： 5%=元 成本合计： 元 2、收益 （ 1）根据绵竹市房地产市场现状及未来的涨势综合分析，住宅售价预计为 /平方米，商铺售价预计为 /平方米。 （ 2）住宅收益： 元 商铺收益： 元 收益共计： 元 3、税前利润： 元 绵竹市商务中心建设项目 51 4、还款计划 本项目从 2011 年 9 月开始破土施工，到 2012 年 3 月项目全面完工， 2012 年 1 月项目封顶开始预售，持续到 2012 年 4 月基本售完。本项目于 2011 年 5 月贷款，贷款期限一年， 2012 年 4 月到期，用销售收入一次性还本付息。 经过经济分析，项目的投资收益率明显大于同行业的基准收益率，在经济方面项目是可行的。 会效益 解江苏工业园区商业设施缺失带来的不便 江苏工业园定位于绵竹中心城区南部以工业为主体的综合性、现代化产业园。总用地规模约 方公里，其中产业用地约 业人口规模约 人。 江苏工业园区内目前没有形成综合性的商业服务区，生活消费、休闲娱乐主要依托绵竹中心城区，而中心城区的旧城中心和新城中心均位于绵竹城区偏北位置，空间的阻隔给江苏工业园区生活带来诸多不便，同时也给城市交通带来很大的压力。 本项目 拟在江苏工业园区东部临德茂公路打造商业服务中心，缓解江苏工业园区商业设施缺失带来的不便，为园区人口生活、休闲提供必要的设施。 目的建设可以有效解决工业园区部分人员的居住问题 本项目的建设内容主要为商业建筑，兼部分商业住宅，这部分住宅 的建设能够有效的解决外地投资商人或外地的工作人员在绵竹绵竹市商务中心建设项目 52 安家的居住问题，绵竹市开发的商业住宅项目离工业园区有一定的距离，不方便部分人员工作开展，本项目兼建设的这部分商业住宅能够有效满足部分人员的居住问题。 目的建设将有利于绵竹市国民经济及社会的发展。 本