新农村建设综合整治项目可行性研究报告

新农村建设综合整治项目 第一章 概况 目概况 目名称： 域新农村建设综合整治项目 目内容： 项目区域范围内拆迁农房建筑 263000 平方米，动迁及安置人口约 3718 人，共涉及农户 1116 户 ，流转土地和建设标准农田 5291亩，以及与农田相关的水利、交通设施建设等。 目总投资： 元 目地址 ： 位于 项目性质： 新农村 基础设施 设单位概况 业名称： 家荡 投资 有限公司 定地址： 南湖区七星 镇兴星路 518 号 定代表人： 设单位简介： 家荡 投资 有限公司成立于 2008 年 10 月 , 注册资金 ， 公司主要负责湘家荡 区域 的开发、建设和管理。公司成立以来，积极遵循市场化原则，以自求平衡为目标， 坚持政府调控、民间参与市场导向相结合，多渠道筹措城建资金，最大限度地发挥优势，用活政策，负债经营，盘活土地存量，创造土地级差，极大地推动了 度假区 的大踏步前进。 在 委、市政府的重视和关心下， 家荡 投资有限公司按照总体规划的要求，着手度假区的基础设施建设，力争把湘家荡旅游度假 区建设成为长江三角洲的度假胜地。 目可研编制 的依据与范围 制 依据 1、 国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 2、 城市总体规划（ 2003 3、 城乡一体化发展纲要 4、 嘉委【 2008】 1号） 5、 关于开展节约集约用地试点加快农村新社区建设的若干意见 (嘉委办【 2008】 50号文 ) 6、关于进一步加大统筹城乡发展力度加快推进城乡一体化促进现代化新农村建设的若干意见（南委【 2008】 1号） 7、关于全 面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见（南委【 2008】 9号） 8、 家荡区域总体规划 制 范围 本 报告 着重对项目建设必要性、项目方案、组织机构、实施进度、投资估算、经济评价、社会效益等方面的进行论述 。 目的主要内容与特点 目的主要内容 项目区域范围内拆迁农房建筑 263000 平方米，动迁及安置人口约 3718 人，共涉及农户 1116 户 ，流转土地和建设标准农田 5291 亩，以及与农田相关的水利、交通设施建设等。 目的总体特点 本项目 系 统筹城乡一体化 建设、开展节约集约用地试点（“两分两换”试点）工作的重要内容之一 ， 项目建设 是有效解决我市“三农”问题、有效解决我市经济发展与土地资源瓶颈矛盾、打造城乡一体化先行地、发展都市农业和农业现代化的需要。 该 项目涉及农户多、拆迁安置量大、标准农田建设工作量大、项目所需资金量大。 要技术经济指标 项目的主要技术经济指标见表 主要技术经济指标 项目 单位 指标 拆迁安置面积 平方米 263000 流转及建设标准农田 亩 5291 总投资 万元 务内部收益率 务净现值（ I=8%） 万元 济内部收益率 济净现值（ I=8%） 万元 要结论 湘家荡区域（铁路以南）新农村建设综合整治程项目 对节约集约利用土地资源，发展都市农业 ， 加快现代新农村建设和加速推进城乡一体化 有着十分 必要 的意义 ，项目经济评价良好，社会效益显著。 因此本报告认为湘家荡区域（铁路以南）新农村建设综合整治程项目 是必要的、 可行的。 第二章 项目建设背景与必要性 目建设背景 业化和城市化 背景 下带来的土地资源 紧张 近 30 年来，随着以市场为导向的经济发展思路的确立，我国城市建设和城市化进入了一个全新的、最好的发展时期。像其它经济领域一样，我国城市化发展也取得了长足的发展。 1978，城市化率由 升到 设市城市由 193 个增至 656 个，建制镇由 2173 个增加至 19369个。但是，从总体上讲，我国城市化尚处于初级阶段，还有一段漫长的路要走。 自然资源是经济社会发展的物质保障。我国是一个人均自然资源拥有量相对贫乏的大国，资源对经济社会发展将是一个长 期的制约因素。那种认为在信息化时代，资源的重要性已经下降的观点是片面的，土地、水、森林、矿产资源和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。从与工业化发展息息相关的耕地、水和能源等重要资源的现状看，我国的人均耕地面积只相当于世界平均水平的 1/3，一些沿海省市的人均耕地不足 ，低于世界公认的警戒线；由于工业化带来城市化，原来的耕地变成了宽阔的城市道路，住宅区和工业厂房区，使得本来就缺乏的耕地变得更加紧张。 中国经济发展当前最显著的特征， 工业化相伴而来的城市化， 就是从农村社会向城市社会、从农业经济向城镇经 济的转型，按照有关的研究，在今后 10、 30、 50 年后，城镇人口和就业劳动力的比例分别会提高为 50%、 70%、 90%。这一进程中，必将带来经济、社会和文化各方面的变迁 和 冲突 。 无论是农村集体土地与城市国有土地的冲突、城市开发用地与保障粮食的基本耕地，以及地方政府、开发商与农民之间的博弈，都将或已经伴随城市化、工业化全过程。 在这样的背景下，理清纠缠在土地这一不可再生资源上的种种利益瓜葛，并制定有利于促进城市化进程、有利于农业的现代化、有利于生态环境建设和区域经济发展、适应于市场经济总体制的土地战略，不仅对土 地各利益相关方格外重要，更是保障城市化这一中国经济重要进程的根本所在。 市发展背景 处长江三角洲南翼的杭嘉湖平原， 是新石器时代马家浜文化的发祥地，古称长水。 史悠久，文化发达，自古是我国江南地区重要的农业，工商业重镇，素以 “鱼米之乡 ”、 “丝绸之府 ”、 “文化之邦 ”著称。改革开放以来，日益成为长江三角洲重要的工贸港口城市。 宁波隔 江 相望，是沪、杭、甬城市连绵区重要组成部分。它位于上海、江苏、浙江三省（市）交界处，东北距上海市 90 公里，西南距杭州市 90 公里，北距苏州 70 公 里，东距乍浦港 40 公里，处于最具有经济活力的长江三角洲和中国沿海经济带的中心位置。随着乍浦港的开发和杭州湾跨海大桥的建成， 长三角中的区位优势更加明显，同时，随着 身经济的不断发展，也将携区域背景优势主动加速融入到中国经济的火车头当中。 进入二十一世纪以来， 政府制定了 “加快建设长江三角洲的经济重镇，上海南翼的港口城市，江南水乡的文化名城 ”的发展思路，还提出了 “要从城市创新中求发展，要以经营城市的理念规划城市，以经营城市的思路发展城市，推动城市经济持续健康发展 ”。 邻上海，交通方便，处于大上海经济圈的第 一辐射圈层，并承担了截流作用，限制特大城市的恶性膨胀，实现生产力发展的梯度转移。 城市总体规划中确定了 域的政治经济文化中心，浙北的主要交通枢纽，长江三角洲南翼重要的工贸城市 。 进入工业化中期，但城市化水平相对滞后，还有50%以上的农民居住在农村，一方面占用了大量非农建设用地，同时由于分散居住，各项城市基础设施很难向这部分农村居民覆盖，公共服务也很难为他们提供到位。 开展统筹城乡综合配套改革试点是贯彻落实党的十七大精神的重要举措，也是贯彻刚刚召开的党的十七届三中全会提出的 中 共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的 决定 的重大事项。 2007 年下半年以来，省委、省政府提出要在全省选择具有较 强代表性、典型性和可试性的地区，开展综合配套改革试点， 列为统筹城乡综合配套改革试点的地级市。 2008 年 4 月 28 日，省委常委会已审议并原则通过了 开展统筹城乡综合配套改革试点的总体方案。由此， 委、市政府关于开展节约集约用地加快农村新社区建设的若干意见、南湖区委、区政府关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见分别明确，2008 年 湘家荡区域全面启动统筹城乡综合配套 改革暨“两分两换”试点工作。 2008 年 8 月 30 日， 召开“两分两换”民主恳谈会。市委书记陈德荣，市委常委、秘书长蒋唯民，副市长陈越强等市领导和市级各有关部门主要负责人就“两分两换”的推进工作，与各试点镇、村的基层干部以及试点所在地的市、县两级的“两代表一委员”、村民代表等进行恳谈。 2008 年 10 月 28 日项目建设单位及相关试点镇、村的基层干部在 湘家荡区域七星镇召开了试点动员大会。 七星镇位于 东北角，是 的中心城镇，距离区 里，也是上海经济开 发区辐射的前沿地，与上海、杭州、苏州均 距 80 公里左右，沪杭高速公路、 沪杭铁路、 320 国道穿镇而过，交通便捷。七星镇现有七星村、大树村 、高丰村、博山村、东进村 等 6 个村，现有农村居民户 4566 户，户籍人口 ，新居民人口 ； 2007 年全镇实现工农业总产值 元，比 2006 年增长 实现财政税收收入 8579 万元，同比增长 近几年，随着 市建设的加速和城乡一体化进程的推进，七星镇的基础设施、产业人口集聚度和镇容镇貌都有了较大的改进和完善。 选择这样一个背靠 业经济相对发达、人口素质相对较高的卫星城镇作为我市 两分两换工作的试点，具有举足轻重的作用。 目建设的必要性 目建设是深化 土地节约集约利用工作，提高土地利用效益 的需要 我市人多地少，耕地后备资源匮乏，当前又正处于工业化、城镇化快速发展时期，耕地保护与用地保障的矛盾日益突出。推进土地资源节约集约利用，是缓解土地供需矛盾、促进人地和谐、保障我市经济社会可持续发展的重大战略举措， 也 是关系民族生存根基和国家长远利益的大计，是全面贯彻落实科学发展观的具体要求，是我国必须长期坚持的一条根本方针。 国民经济和社会发展规划纲要 (草案 ) (十一五 )提出，落实节约资源和保护环境基本国策，建设低投入、高产出，低消耗、少排放，能循环、可持续的国民经济体系和资源节 约型、环境友好型社会。 土地、水、森林、矿产资源和石油资源仍然是当代社会经济发展的物质基础。从与工业化发展息息相关的耕地、水和能源等重要资源的现状看，我国的人均耕地面积只相当于世界平均水平的 1/3，一些沿海省市的人均耕地不足 ，远低于世界公认的警戒线。 由于工业化和城市化，原来的耕地变成了宽阔的城市道路，住宅区和工业厂房区，使得本来就缺乏的耕地变得更加紧张，产生了 农村集体土地与城市国有土地、城 市开发用地与保障粮食的基本耕地 的冲突。 理清纠缠在土地这一不可再生资源上的种种利益 冲突 ，并制定有利于促进城市化进程、有利于农业的现代化、有利于生态环境建设和区域经济发展、适应于市场经济总体制的土地战略， 即 节约集约利用 土地， 不仅对土地各利益相关方格外重要，更是保障城市化这一中国经济重要进程的根本所在。 通过编制和实施新一轮土地利用总体规划，进一步优化土地利用空间和布局结构，引导工业向经济开发区和工业功能区集中、人口向城镇集中、住宅向社区集中，充分发挥土地利用的集聚效应。 该项目的实施，正是符合了这一政策趋势。 目建设是 推进统筹城乡发展、推进城乡一体化的 要求 统筹城乡发展、推进城乡一体化是推进现代化建设的重大战略，也是解决 “ 三农 ” 问题的根本出路 。 “三农问题”是农村问题、农民问题、农业问题的总称。解决“三农”问题，最根本的出路在于城镇化，创造有效的就业岗位，把劳动力转移到制造业和服务业上。从国外的发展历程来看，都是通过实现现代化来带动城市化，最后解决农村问题。 统筹城乡发展、推进城乡一体化主要 包括 六个 方面的任务： 统筹城乡产业发展、统筹城乡社会事业发展、统筹城乡基础设施建设、统筹城乡劳动就业和社会 保障、统筹城乡生态环境建设、统筹区域经济社会发展。 该项目是我市实行“两分两换”的主要内容，因为实行“两分两换”，首先要把原来分散布置的农民住房进行拆迁，并进行临时安置，待集中建设的安置房建造完成后，再进行正式安置。所谓“两分两换”就是按照宅基地与承包地分开、搬迁与土地流转分开，以宅基地置换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障的总体思路，因地制宜，探索创新适合不同区位条件、经济发展水平、就业状况、居住特点的土地流转方式、农民集聚模式和推进途径，为全面推进土地集中流转和农民集聚进城入镇积累经验。 以宅基地置 换城镇房产、以土地承包经营权置换社会保障，通过在城市中建设安置房及相关配套基础设施，可以使 农民搬迁到城市里居住、就业，同时可以土地承包经营权置换得到城镇居民的社会保障。因此，可以达到 统筹城乡发展、推进城乡一体化 六大任务中的“ 统筹城乡基础设施建设、统筹城乡劳动就业和社会保障 ”的重要任务。 目建设是 发展都市农业及农业现代化的要求 由于土地使用制度、户籍制度和社会保障制度等方面的束缚，农业小规模兼业经营、农民建房散乱和农村宅基地闲置等问题长期得不到有效的破解，严重影响了我市现代农业发展。 都市农 业 及农业现代化 预示着未来农业的发展方向，一方面它是高度集约化的农业，是生产经营方式高度企业化、规模化、市场化，一方面以农业产业化为依托，为城市的发展服务，以实现农业增效、农民增收的目标。 伴随着经济的快速发展，农村经济运行从区域布局上形成了以城市为中心、辐射带动周边近郊区域的都市农业发展的良好态势。以西安市为例，目前已形成了 “三圈层 ”的都市农业发展的格局。即以城三区为中心，辐射带动周边近郊区域；以涉农区县的部分区域为主，已形成城郊农业发展的强劲势头；以城市的远郊农业浅山塬区、岭区为主的区域，形成了优势鲜明的 生态农业发展势头。 促进都市农业发展， 也 是当前 “三农 ”问题迫切需要解决的新课题。首先，加快发展都市农业，是构建城郊型经济， 推进城乡一体化进程的动力。当前在整体经济的配制中，城市经济占有主导地位，而都市农业的研究和实践尚处于起步阶段，没有城市经济的繁荣和快速发展，就不可能有条件去反哺 “三农 ”。反之，没有农村、农业人口走向富裕，也就没有城市整体发展意义上的富裕。其次，加快发展都市农业，是走城乡和工农互动一体化发展的必由之路。城市工业的科技、经济和文化，在对农业的渗透同时，促进了工业与农业的有机结合。这种结合最终 会使农业摆脱自然环境的影响，向工业化生产转变，从而使农业与工业最终互为交融。第三，加快发展都市农业，是实现农村与城市服务一体化发展、推进城郊型经济发展的有效保障。由于历史原因，城乡、工业与农业、城市居民与农村人口之间存在差距。因此，要使都市农业健康、快速发展，就要从市场经济运行中寻找出路，满足城市居民的需要。从社会体系上应逐步实现统筹城乡就业和社会保障，加快建立健全农村人口医疗服务机制和保障制度、农村贫困人口的最低生活保障制度，使城郊农民在各方面享受与城镇居民同等待遇。 目建设是 打造城乡一 体化先行地的需要 胡锦涛总书记在中央农村工作会议上指出“统筹城乡经济社会发展就是要充分发挥城市对农村的带动作用和农村对城市的促进作用，实现城乡一体化”。 南湖区是全省城乡一体化基础条件最好的一个地方，是全省乃至全国统筹城乡 发展的先行区。从城乡一体化发展的一般规律看，当城市化水平达到 50%后，城市化开始向城乡一体化迈进。南湖区目前城市化水平已超过 60%，正处于城市文明加速普及，城乡加速融合互动的新时期。因此，顺应和把握城乡一体化的基本规律，按照统筹城乡经济社会发展的要求，调整发展战略，明确发展思路，整合工作力 量，走城乡一体化的发展道路。对建成完善的社会主义市场经济体制，全面建设小康社会，具有重大而深远的意义。 2008年以来， 家荡区域 积极推进产业集群、创新推进、和谐构建的“三大工程”建设，努力打造城乡一体化先行地。家荡区域 打造城乡一体化先行地行动纲领，以人的全面发展为根本，以统筹城乡发展为主线，以建设网络型大城市为核心，不断深化城乡一体化配套改革，大力推进城市化、工业化和农业农村现代化，努力消除城乡二元结构，缩小城乡差别，逐步实现城乡经济、社会、文化、生 态的全面、协调、可持续发展，使全区人民共享现代文明。统筹城乡发展，加快城乡一体化步伐，不仅是新时期解决 “三农 ”问题的根本途径和实现农业农村现代化的必由之路；也是促进我市接轨上海，融入长三角，建设大城市，增创新优势，推进新跨越的重要举措。 关于进一步加大统筹城乡发展力度加快推进城 乡一体化促进现代新农村建设的若干意见提出，要“通过增加土地流转收益”，“按规划、分层次、有步骤地推进农村基础设施和社区建设，引导农民住宅建设和居住向中心镇、城镇社区集中，努力把传统村落改造建设成为布局合理、环境整洁、服务健全 、文化丰富、管理民主、生活舒适的新社区。到 2011 年，新社区集聚人口达到 5 万人以上，形成整洁优美的农村面貌新格局”。 政府在关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见中还明确指出，“在全面完成农村新社区布点规划的基础上，着手启动农村新社区示范点建设。 2008 年余新镇、七星镇要全面启动建设步伐，计划用 5 年时间，重点建设 50 个左右农村新社区示范点，同时推进其他 200 个左右规划点的建设”。 为了实现以上目标， 家荡区域 以促进土地规模经营为抓手，进一步集聚农业生产要素，从根本上带动农业产业提升，促 进资源集约利用和三次产业联动发展。争取到2011 年，有 30%及 10 万亩耕地实行集中规模经营，按照科学规划、分步实施的原则，对城乡各类规划进行统筹整合。以农村新社区为重点，建立健全以城镇为依托，城乡衔接、布局合理的城乡公共服务网络。以集约利用土地为导向，加快编制农村新社区布点规划。推进资本、技术、劳动力等各种要素向城镇集中，进一步壮大城镇规模，完善城镇配套功能，发挥要素的集成效应，增强城镇各方面的吸纳力和承载 力，加大以镇带村和以村促镇的互动力度，推进镇村基础设施网络化，提升城镇品位。强化镇级财政、规划、建设、 城管和环保等职能，增强中心镇开发建设自主权。通过政策激励，积极鼓励各类资本进入城镇基础设施、公用事业建设领域，借助各方力量共同为城乡一体化建设出力。通过本项目的实施，把 家荡区域 打造成 城乡一体化先行地。 综上所述， 该 项目 的 实施 ， 将有力地带动 约集约利用土地工作的开展，有效解决工业化、城市化的土地空间和人力资源等要素制约问题，对发展都市农业 ， 加快现代新农村建设和加速推进城乡一体化 有着十分 迫切、必要 的意义。 目建设的可能性 目建设的客观条件 近年来， 家荡区域以 十七大精神和 科学发展观为指导，切实转变经济增长方式，拓展城乡经济发展新空间，促进集约集聚发展。按照建设统筹城乡配套改革先行镇为目标，以市委、市政府提出的“两创”战略为重点，在土地流转、新社区建设、新城镇推进、基础设施完善、公共服务配套、社会保障健全等方面进行大胆创新和突破，为逐步形成统筹城乡发展新体制、新机制积累了丰富的工作经验，奠定了厚实的工作基础。同时，也为本项目的实施创造了较好的客观条件。 目实施的资源条件 本项目拆迁安置、土地流转及标准农田建设范围，是根据 城市总体规划、 家荡区域 发展区域规划、 目实施将严格遵循“以人为本、合理规划、经济可行、和谐发展”的原则，在认真借鉴有关乡镇土地流转操作经验的基础上，结合家荡区域的实际情况综合考虑。同时，在仔细测算、规划拆迁成本、流转收益、建设新社区、土地集约经营方案的基础上，充分考虑失土农民的生活、收入、就业等涉及人民群众切身利益等问题。 目实施的资金条件 委、市政府对推进城乡一体化，加快现代新农村建设非常重视，市、区、镇三级 财政对本项目建设的支持力度不断加强，建立了统筹服务管 理体制和优化城乡资源配置机制，初步形成城乡互动的合作机制。在当前倡导和谐社会的背景下，项目建设单位为将本项目真正落到实处，正在进一步争取和 合理利用各级政府的支持资金 ，最大程度实现本项目建设资金的平衡。 委、市政府关于进一步加大统筹城乡发展力度，加快推进城乡一体化 促进现代化新农村建设的若干意见明确，以创新财政资金投入机制，优化财政涉农资金投入方向和投入结构，确保公共财政投入到统筹城乡发展和新农村 建设的重点区域、重点工程和重点项目，以先行镇、试点村为载体，实行整体规划，重点扶持。本拆迁安置项目，是关于开展节约集约用地的试点项目，因此，从资金角度看，是属于政策支持、政府鼓励的项目。 本项目实施后，还将通过土地流转增加收益，通过引入各类资本拓展新农村建设领域，通过土地规模经营带动农业产业提升，这些都将是保证本项目实施的经济基础。 综上所述，本项目是多渠道增加农民收入，从根本上发展高效生态农业，从源头上缩小城乡差别的有效措施；是推进农村基础设施和新社区建设，形成整洁优美农村面貌新格局的有效途径；是强化公共服务，全面提高农村社会事业发展水平和农村社会保障水平的有效保证；是全面建设小康社会，构建和谐社会的 基本保障内容，同时，将为推动 城镇统筹城乡发展再上新台阶发挥非常积极的作用。因此，实施本项目是十分必要的。 第三章 项目规模内容与 项目条件 目 规模 和内容 项目区域范围内拆迁农房建筑 263000 平方米，动迁及安置人口约 3718 人，共涉及农户 1116 户 ，流转土地和建设标准农田 5291 亩，以及与农田相关的水利、交通设施建设等。 目 地 点及区位分析 该项目地点在 湘家荡区 域七星镇。 湘家荡区域位于 东北部，主要由湘家荡旅游度假区，南湖区七星镇和城市东片楔型绿地三部分组成，总面积约 43 平方公里。 湘家荡，又名湘家湖，湘湖。 1997 年，浙江省人民政府批准建立浙江省湘家荡旅游度假区。度假区规划面积 715 公顷，其中湖泊 130 公顷，度假区融江南水乡风光、田园浪漫景色为一体，有兼具现代水上娱乐、农业观光、休闲度假之独特功能。湘家荡旅游度假区的开发和建设，除了具有历史的文化背景，更具有较好的开发经济价值。规划中的湘家荡旅游度假区将兴建国际会议沙龙、休闲宾舍、温泉生活馆以及游艇会所等项目，并最终将该区打造成一个具有国际视野和格局、集现代农业、生态旅游、休闲度假、商务办公、高 尚居所为一体的综合型旅 游度假区。 七星镇隶属 南湖区，位于长江三角洲南翼，上海、苏州、杭州“金三角”的中心，是浙江省通往上海的东大门。七星镇镇域面积 方公里，人口 2 万余人，是传统的“鱼米之乡”。目前，七星镇已被市委、市政府列为统筹城乡综合改革配套试点镇。 城市东片楔形绿地面积约 1 万亩（ 7 平方公里），是中心城市重要的生态功能区块之一，随着开发和建设力度的不断加大，未来的东片楔形绿地将成为中心城市不可或缺的绿肺和休闲氧吧。 围配套条件 项目外围配套条件 已经 基本 成熟，其周边环境条件如道路、交通、市政、电力等基础设 施条件已基本具备。 路与交通条件 320 国道公路以及建设中的 湘湖大道、亚太路 连接 市中心车程仅 15 分钟， 项目范围内部有 已经建成的乡镇级公路、村级道路 ，各类机械设备均能到达项目建设地点 。 水 目前有日供水能力为 10 万吨的 臼漾水厂 和 日供水能力为 30 万吨的 三水厂也将为本区提供充足的水源。 水 周边道路均铺设雨、污水管道，可为本项目提供雨、污水排放接口。 力 由 电网解决供配电 ，原有镇、村电网能满足项目所需供电要求。 讯 可提供固定电话、宽带光纤网络、无线通讯等基础电信业务和增值电信业务。 为项目拆迁提供便利。 策 条件 1、 嘉委办【 2008】 50号文关于开展节约集约用地试点加快农村新社区建设的若干意见是本项目的纲领性文件，为本项目的实施指明了方向。 2、 为加强对统筹城乡综合配套改革试点工作的领导，市委、市政府 专门成立了 统筹城乡综合配套改革领导小组 ， 主要职责是：负责统筹协调 试点区域 的 规划 建设，研究提出统筹开发建设总体规划方案、重大政策建议意见，对开发建设重大事项作出决策，推进区域内统筹城乡综合配套改革及 “ 两分两换 ” ”试点，妥善处理开发建设中不同利益主体矛盾，保障联合开发建设工作的顺利进行。 第四章 拆迁安置 方案 策依据及目标 策法律依据 中华人民共和国城 乡规划 法 城市房屋拆迁管理条例 浙江省城市房屋拆迁管理条例 （修正版） 城市规划区内农民住房 拆迁安置补偿办法 (嘉政办发【 2002】 44 号 ) 秀城区农民住宅房屋拆迁安置补偿实施意见 (秀城政发【 2003】 54 号文件 ) 区城市房屋拆迁奖励优惠办法 (嘉政办发【 2006】 107 号 ) 国务院关于促进节约集约 用地的通知 (国发【 2008】 3 号 ) 浙江省人民政府关于切实推进节约集约利用土地的若干意见 (浙政发【 2008】 3 号 ) 关于深化土地节约集约利用工作的若干意见 (嘉政发【 2008】 70 号 ) 关于开展节约集约用地试点加快农村新社区建设的若干 意见 (嘉委办【 2008】 50号 ) 关于进一步加大统筹城乡发展力度加快推进城乡一体化促进现代化新农村建设的若干意见 (南委【 2008】 1号 )） 关于全面推进村庄集聚加快农村新社区建设的实施意见 (南委【 2008】 9号 ) 南湖区七星镇统筹城乡发展区域总体 规划 七星镇农村住宅置换城镇房产实施细则 (七统【 2008】1 号 ) 策目标 通过本项目的实施，带动城镇和中心村的建设、带动土地流转规模集约经营，促进产业融合发展，加快推进农业产业化；通过盘活农村非农建设用地存量和挖掘潜力，加快推进工业化；通过转移、培训和提升农民，加快推进农民市民化；通过加大以城带乡、以工哺农力度，改造农村、提升农业、转移农民，加快推进农村城镇化，最终实现城乡一体化。力争到 2012 年，全市有三分之一以上的农民实现向城镇和中心村集聚，各种形式流转土地总面积 100 万亩以上， 50左右的农田实现规模集约经营。建成一批规模大、层次高、效益好、一二三次产业融合发展的现代产业园区，一批居住 相对集聚、公共服务配套完善的现代宜居新社区和一批对农村极具带动作用和具备小城市功能的现代化网络型大城市基础性节点的现代新市镇。 尽可能采取有效措施减少 土地流转 与拆迁对当地居民生产与生活的影响，以提高原有生产与生活水平为拆迁户安置目标。 迁 安置 方案 导思想及规划原则 通过 土地流转 与拆迁户的安置规划，帮助 土地流转 与拆迁户建立自力更生、自食其力的经济系统，自我服务、自我发展的社会体系，以及相 应的社会保障系统。具体工作按下列各项原则进行： 土地流转 与拆迁户安置要与当地的国土整治以及国民经济和社会发展计划相协调。 全面考虑，统筹兼顾。正确处理国家、集体、个人三者之间的利益关系。 土地流转 与拆迁户安置，以拆迁实物指标和补偿标准为基础，以提高拆迁户原有生产与生活条件为目的。 土地流转 与拆迁户安置要因地制宜，合理利用当地资源。 按照有利生产、有利生活的原则，制定布局。 迁安置方案 一、拆迁方案分三种： （ 1）作价领取货币补贴到城镇购置商品房； （ 2）到搬迁安置区置换搬迁安置（公寓）房； （ 3）部分或全部到产业功能区置换标准产业用房。 二、方案内容： （一）对放弃宅基地（包括住宅）进入城镇购买商品房的农户，所购商品房面积达到人均 30上（提供相应的房产证明）的，政府对原住房直接给予相应的货币补贴，不再另外安排搬迁安置房，农户符合上款条件，并按规定签约搬迁的，货币补偿款按“农户房屋评估补偿、补助、奖励标准”的规定执行。 （二）进入城市和新市镇规划区置换搬迁安置（公寓）房的农户，按照搬迁政策对原住房建筑面积实行房屋补偿，由项目实施单位统一规划建设后，置换给农户，办理土地使用证和房屋所有证。具体内 容如下： 城镇住房类型：分为多层和小高层。 城镇住房户型面积（具体户型正确面积以房地产管理部门核准为准） 68平方米 ,78平方米 ,101平方米 , 121平方米 ,135平方米 . 城镇住房成本价：城镇住房成本价 1600元 / ，底层车库 400元 / 。 置换小高层的有关规定： (a)农户选择小高层一至四 层的，每套赠 送建筑面积 5平方米，不配备电梯，物业管理费按多层住宅标准收取； (b)选择小高层五层（含五层）以上的，配备电梯，物业管理费按小高层住宅标准收取 。 可置换城镇住房标准建筑面积 （ a）可置换城镇住房标准建筑面积在按政策认定人口每人 40平方米的基础上，每户再加 60平方米计算。 （ b）户内 5人以上（含 5人）的可置换城镇住房标准建筑面积不得突破 260平方米；户内四代同堂且人口在 6人以上(含 6人 )的可置换城镇住房标准建筑面积不得突破 300平方米。 （ c）农户实际置换的城镇住房面积，允许超可置换城镇住房标准建筑面积 5平方米。 （ d）跃层面积按 50%抵扣置换城镇住房标准建筑面积指标。 层次差价 :见表 城镇住房价格结算 城镇住房和车库面积以房地产管理部门核准面积为准，结算时，在可置换城镇住房标准建筑面积和允许超 5平方米以内的面积，按城镇住房成本价结合层次差价结算。跃层按实际建筑面积结合层次差价计算。 城镇住房层次差价标准（元 /） 表 层次 一 层 二 层 三层 四 层 五 层 六 层 七 层 八 层 九 层 十 层 十一层 五层到顶 5 60 120 100 五层 跃层到顶 5 60 120 100 0 跃层高层 5 60 120 100 250 310 370 430 500 （三）产业功能区标准用房由项目实施单位统一规划建设，按照农民安置住宅面积的 1 2 倍置换给农户（具体倍率按相应价值量，据具体项目而定），并核发两证。原则上实行集体统一招租，确保农户收益。 （四）置换安置房的农户可申请按揭贷款，南湖 区或七星镇财政安排一定专项资金进行贴息或建立专项担保基金，支持置换户购房的按揭担保。 （五） 申请 以宅基地换城镇房产的 农村居民家庭要与村签订原宅基地回收或不再申请宅基地的协议，不再享受申请、使用农村宅基地的权利。 （六）农民入住城镇集聚社区后，原则上将户籍关系迁 入社区管理，享有城镇居民在子女教育、职业培训、就业服务等方面与城市居民的同等权利，并继续享有原居住地村集体经济组织除申请宅基地以外的权益。 地流转方案 为进一步完善城乡就业和社会保障体系，对土地承包经营权全部流转和农村住宅置换城镇房产的农户， 建立起土地承包经营权有偿流转保障体系。 障办法 1、土地承包经营权置换流转费保障办法 对以户为单位流转土地承包经营权至二轮承包期止，土地承包经营权有偿流转费按每年每亩 700 元的标准为基数，按照每年每亩递增 50 元的标准增加土地承包经营权有偿流转费。 2、土地承包经营权流转置换城乡居民社会养老保险补助办法。 以户为单位，在办理好土地承包经营权全部流转和农村住宅置换城镇房产的农户，按照七星镇农村住宅置换城镇房产实施细则的人口认定政策来认定参保补助的人口数量，独生子女按一人计算。在参保补助的基础上， 置换城乡居民社会养老保险。 换标准 以户为单位，以政策认定的人口数量，按照 16 周岁（含16 周岁）以上的每人补助 12000 元， 16 周岁以下的每人补助 4000 元的标准进行参保补助。 根据嘉政发 200771 号文件规定，满 16 周岁以上居民，按城镇居民缴费基数办理年度缴纳手续；满 60 周岁以上的居民，按城镇居民缴费基数办理一次性缴纳手续，次月起享受城乡居民社会养老保险待遇。 在 2008 年 10 月底以前已经办理土地流转的区域， 70周岁以上高龄老人在享受以上政策后，将不再享受 南湖区绿舟农业科技发展有限 公司对高龄老人发放每月 100元的生活养老补助。 2008 年度城乡居民社会养老保险一次性缴费对照表 表 单位：元 缴费基数 (二选一 ) 个人缴费（ 8%） 财 政 补 贴 个人帐户合计（ 8%+3%） 月领取金额 补贴帐户（ 3%） 统筹基金（ 2%） 合计（ 5%） 13390 16068 3198 2132 5330 19266 7828 21394 4239 2826 7065 25633 008 年度城乡居民社会养老保险缴费对照表 表 单位：元 缴费基数 (二选一 ) 个人缴费（ 8%） 财 政 补 贴 个人帐户合计（ 8%+3%） 补贴帐户（ 3%） 统筹基金（ 2%） 合计（ 5%） 13390 1071 402 268 670 1473 17828 1426 535 357 892 1961 迁安置 程序 本项目征地与拆 迁安置工作将由 责完成，具体流程如下： 迁 调查 目前， 家荡投资有限公司已组织有关部门对项目所在地块的社会经济状况进行了调查，并对收集的资料进行分析整理。 （ 1）项目影响实物指标初步分类 家荡投资有限公司 对项目范围内可能征地与拆迁的基本实物进行初勘，初勘工作采用手持 1/500 地形图带现场踏勘和现场调查摸底相结合的方式进行。 （ 2）项目影响实物指标初步估算 初勘结束后， 家荡投资有限公司 委托设计单位结合实地调查了解的情况对项目拆迁影响主要实物指标进行初步估算，并 根据同类地段的数据对其它各类相关实物指标进行推算，具体结果为： 拆迁农房建筑面积 263000 平方米 ，动迁 及安置 人口约 3718 人（， 共 涉及农户 1116 户。 领房屋拆迁许可证 收集相关资料，根据国家及地方政府的法律法规编制拆 迁计划和方案。 向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门 申领房屋拆迁许可证，并 提交下列资料： (一 )建设项目批准文件； (二 )建设用地规划许可证； (三 )国有土地使用权批准文件； (四 )拆迁计划和拆迁方案； (五 )办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。 由于本项目情 况较特殊：系土地流转项目，对于第一至三款可根据实际情况调整所需提供资料。 估及签订拆迁协议 委托有资质的中介机构对建筑物、构筑物及有关资产进行拆迁评估，作为拆迁赔偿的依据。 与被拆迁单位依据国家法律法规及评估报告就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。 置及拆迁 （ 1）征地与安置 本项目涉及搬迁的工厂、单位、居住户等用地，均采取先收购，再进行统一规划、统一设计、统一拆迁与征用、集中管理，按规划要求实施地块功能分区安置 。 由于安置房还未实施，故本项目中的被拆迁人将临时安置在周转房，费用由拆迁单位按每月每人 80 元补偿。 （ 2）拆迁 通过招标确定 拆迁 单位， 订立拆迁委托合同， 将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案 ，实施拆迁， 拆除建筑物、构筑物等并将废料外运。 换手续办理和资金结算顺序 换手续办理 以户为单位，对符合城乡居民社会养老参保范围和对象的人员，在办理好土地承包经营权全部流转、农村住宅置换城镇房产手续后，办理置换城乡居民社会养老保险手续。 金结算顺序 以户为单位，按政策认定人口数进行补助，该 补助首先用于参加城乡居民社会养老保险，在按政策规定缴清城乡居民社会养老保险费后，多余的补助部分，可作现金结算。以户为单位，补助部分对缴费资金出现不足时，由农户自行补足。对已参加其他社会养老保险的人员，要提供相关参保凭证资料（企业单位购买职工基本养老保险证明或自谋职业养老金交费凭证）后可现金结算。结算时间与城镇房产交付时间统一。 第五章 现代农业区建设方案 体目标 总体成为产业高效、环境良好、生态稳定、景观优美、人居和谐、功能复合的都市型农业发展区，成为我国南方都市型农业的模式地。 期目标 通过 2的建设，完成园区的产业布局和实现园区的主要功能，农业生产实现良性循环，景观休闲得到迅速提升，园区经济效益与长三角同类农业园区相比，高出 20环境生态得到根本性好转，各项环境质量均达到国家规定的标准。初步建成我国南方地区都市农业的模式示范地。 间布局规划 以主要河道水系及规划干道为界，将园区划分为 8 个左右作业单元，平均面积约 600 亩。每单元各设一处作业点，配置基本农业设施、库房及宿舍等。 以作业单元为整体，推进先进耕种模式的改造，主荐采取水稻 结合农民宅基地调整，对本区域整体进行土地整理与水系改造。区域内现有水泥厂建议远期搬迁，近期通过生态绿带加以隔离。 业框架设计 结合地区资源禀赋条件、农业生产传统、市场需求与定位、规划目标定位，进行现代农业发展区产业框架设计。 模粮油种植 规划湘家荡农业应稳固粮油生产，完成保有量任务。 结合宅基地整体搬迁，加强农业基础设施建设。通过土地整理，对区内田、水、路、林等进行综合整治，有效增加耕地面积，改善耕地质量，优化农业作业条件和生态环境。 加大设施投入，改善农业装备，实现粮田全程机械化耕作 ，降低劳动强度，增加农业收益。 整体推进耕种模式改造：在本地传统耕种模式基础上，参照同类型地区经验，可采取稻油轮作 (水稻 、稻豆轮作 (水稻 豇豆 /蚕豆 )、稻麦轮作、稻菜轮作及先进的水稻水产轮作等模式。 粮食作物近期实现 100%农产品无公害标准，远期向绿色农产品过渡。 卉苗木产销 浙东地区为传统花卉种植优势区域，为提高湘家荡农业综合效益，实现传统农业向精致农业过渡，规划新建花卉苗木规模化种植区。 花卉苗木基地以 家农业科技园区、东进园艺场及现代农业示范区等为依托，积极吸引龙头企业 入驻，建成 市东部重要的花卉苗木生产基地。 加快花卉苗木设施化种植基地建设，推广新型栽培技术。 加强市场建设，打造集苗木花卉生产、绿化工程与花卉苗木贸易、花卉休闲观光游于一体的花卉苗木终端消费市场： 城花卉中心市场。 强化花卉苗木生产的景观休闲功能，以现状周家庄园为基础，建成一处集花卉苗木生产、交易、观赏、休闲娱乐为一体的综合性农园。 菜生产配送 规划区紧邻中心城，发展蔬菜产业比较优势明显。规划湘家荡蔬菜产业可从两个关键节点着手：一、兴建规模连片高品质菜田、为市民提供绿色安全农产品；二、 加快蔬菜流通渠道建设，以点对点蔬菜配送及团膳配送等形式，大力发展农产品短程供应链。 努力提高蔬菜品质标准，近期实现无公害农产品达标率100%；远期向绿色农产品及有机农产品过渡，无公害：绿色：有机蔬菜比例拟控制在 =50%： 40%： 10%。 加大菜田设施投入，推广保护地菜田建设。 加快蔬菜流通渠道建设，规划构建从田头收割至产品加工及物流配送一体化的设施建设。 品瓜果种植 随着人们收入不断提高，近年 水果消费量价齐升， 市场交易快速增长。市场热点不断涌现，高档精品水果越来越受市场追捧，而传统品种交 易量与价格持续下滑。 对现有瓜果生产基地进行调整，重点发展名优新特水果品种。建议品种包括葡萄、哈密瓜、蓝莓等价格高、市场需求前景良好的品种。 借助规划区丰富的水体资源，大力发展水上种植果蔬产业，形成兼具农产品生产与休闲观光为一体的水上种植区。 业休闲体验 未来湘家荡农业应是集生产经营、展示引领、生态休闲功能于一体。 通过展示性生产，集中展示 方特色农产品和生产工艺，使之成为 代农业展示窗口，带动特色农产品规模化、产业化经营，促进 业整体提升。 发展农业生态休闲，以优美的自然环境、先 进的农业生产组织、多样的传统农产品、齐全的休闲度假条件，吸引企事业单位、社会团体、社区居民展开各类商务休闲、双休日旅