商品房开发可行性研究报告

1 第一章 项目概述 目名称 “ 金色池塘三期 段 ” 目地址 第二章 项目背景及必要性 1、项目建设背景 金色池塘项目总占地面积约 35 万平方米，总规划建筑面积约 45 万平米。其中一期 平方米于 2003 年开发，二期 15 万 平方米 于 2005 年开发，目前已开发完毕并全面交房。三期位于地块的西北角， A、 B、 C、 D 标段已先行开发。经过 6 年的运作，金色池塘已形成浓郁的人文氛围，荣获“中国国际花园社区”“影响中国的三十大典范社区”等称号，成为合肥市知名的大型人文生态社区。 E、 F 标段是距 离植物园、董铺水库最近的地块，原生的坡地形态，高差悬殊的地貌特征，使这一块土地具有绝佳的生态景观资源。作为金色池塘仅余的地块，也将是金色池塘的绝版地块和巅峰之作，此标段的开发对金色池塘具有重大的意义。地块开发完毕后，金色池塘将作为一件完整、成熟的作品呈现给这座城市，必将成为西区成熟、生态的标杆社区。 2、项目建设必要性 A、 建筑产业是国民经济中的一个重要产业，它能从消费和投资两个领域拉动经济增长。国家已明确提出把加大城镇建设作为扩大内需、拉动经济增长的重要方面，培养成目前国民经济新的增长点。建筑业已经成 为国民经济重要产业之一，对推动我国经济发展和社会进步发挥着及其重要的作用。 B、符合合肥市城市总体规划和城市住宅建设政策 在国家中部崛起战略中，合肥占有举足轻重的地位。大力发展经济的同时，合肥市政府对城市版图的作了新的规划，“ 141”战略中，合肥市西区成为新的组团中心，将形成城市副中心。金色池塘作为西区大型的住宅社区，属于城市总体规划之内，它的建设有利于合肥市总体规划的实施，为改善和美化合肥市容市貌增添一幅美景。 C、改善居民的居住条件，提高土地利用率 该项目用地原为土地荒芜，杂草丛生的湿地，英泰地产对该地 块按照新的住宅标准和要求进行重新规划设计后，此处的面貌已经焕然一新。为城市居民提供了新的住宅，又改善了市政小区居民的周边环境，为合肥市人民提供了一个更加舒适、更加美好的生活空间。同时，该项目的开发建设，盘活了土地资源的存量，提高了土地的利用率和使用价值。 2 D、符合金色池塘小区的整体规划要求 金色池塘小区总规划建筑面积约 45 万平方米，规划有池塘、溪流、山林景观及多层、洋房、小高层、高层等建筑形态。目前的开发进程已完成了池塘、溪流等景观的建设及洋房、多层和部分小高层的建设，总规划中的山林溪流景观及高层、部分小高 层规划用地为 段。此标段的建设将完善整个社区的建设，也将促进周边环境的改善。 市场分析 第一部分 理解城市 合肥城区图 一、城市基本情况 1、地理位置 合肥，安徽省省会，位于安徽省中部、江淮之间，巢湖西北岸，是一座内陆城市。合肥是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心 ,也是全国重要的高科技产业及教育基地。 2、城市面积及行政区划 合肥市全市总面积 7266 平方公里，合肥市市区面积（含郊区） 458 平方公里，建成区面积 148 平方公里。 合肥市现辖庐阳、包河、蜀山、瑶海 4 个区，经 济技术开发区、高新技术开发区、新站综合实验开发区、政务文化区、滨湖新区 5 个开发区，长丰、肥东、肥西 3 个县。 3、城市人口 2002 年合肥市全市总人口为 人，其中市区人口为 人，城镇化率 2003 年合肥市全市总人口为 人，其中市区人口为 人，城镇化率 2007 年合肥市市区人口达 165 万人。 2002 年与 2003 年相比人口增加 人，增幅为 4、 交通 合肥是建设中的国家铁路交通枢纽之 一，淮南复线贯穿南北，与京沪线、陇海线相接，华东第二通道 (南京 和合九（合肥 等铁路干线交汇于合肥。 312 国道、 206 国道、合宁、合芜、合蚌、合徐高速公路等直通全国各地，其交通状况得到了根本的改变。 5、城市要素 一河 南淝河自西向东穿城而过，与环城河交汇，将合肥的老城区包围； 二环 一环线、二环线； 四横 临泉路、长江路、黄山路、望江路； 五纵 潜山路、 合作化路、金寨路、美菱大道，马鞍山路。 6、城市特点 3 合肥是科技之城，全国重要科教基地之一，全国三个技术创新试点 之一。拥有中国科技大学、安徽大学、合肥工业大学等高等学府 13 所，有中国科学院等各类科研机构 200 余所。各级自然科学团体 200 余个，雄厚的科技实力为合肥城市经济发展注入了新的经济生机和活力，智力资源在全国同类城市中名列前茅。现在的合肥已经是经济高科技密集型城市。 二、城市经济情况 1、合肥市经济发展基本指标 经济指标 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 元 ) 363 413 485 590 幅（） 人均 ) 8451 9274 10720 12916 人均可支配收入 (元 ) 6817 7145 7788 8610 人均可支配收入增幅（） 8 9 固定资产投入 (亿元 ) 143 168 255 361 2、城市经济特点 A：固定资产投资迅速增长，并成为拉动经济发展的主要因素。经济增长的动力主要来源于二、三产业 。 B：高科技制造业是合肥经济快速增长的主导力量 ，目前初步形成化工、家电、机械和新型建材等高科技密集型支柱产业，联合利华、美菱冰箱、容事达洗衣机、佳通轮胎、日立机械等在全国享有较 高的声誉、市场占有率、利润率。 C：高科技密集型经济特征显著。 D：投资、出口增势强劲，消费需求增长平稳 ; 3、城市经济发展目标 根据规划合肥市 均增长保持在 12左右，到 2010 年将达到 1000 亿元，人口规模也将超过 300 万人。 同时省政府规划把合肥建设成为全省最重要的经济增长点，及华中和长江中游地区重要的中心城市。这都将会对周边地区辐射更深、带动更广、更快，基本形成合肥、马鞍山、芜湖经济圈。 4、城市经济发展展望 区位优势 ： 地处承东启西的位置，交通便利，合肥市在全国省会城市中属于经济欠 发达城市，经济总量相对较低，在经济发展由东向西梯度推进的过程中，合肥的区位优势必将得到逐步体现。 发展空间 ： 城市化水平、基础设施建设水平不高，这也为其未来的发展提供了较大的发展空间。 经济要素的流动 ： 随着我国东部沿海地区的制造业发展容量、资源环境容量趋于饱和，以及合肥的交通、城市特征等先天优势的存在，使其成为发达地区的产业转移以及外资转移投资的受益地。经济要素的流动是促进工业化及至城市化的原生动力，将有力地推动合肥城市建设和经济发展。 5、城市发展方向 合肥市城市总体布局为 “多中心、组团式 ”。在现 有城市基础上，城市重点发展方向是：限制向北、向西发展（以二环路为界线）；适当向东发展；主要向城市西南、南方向发展。 规划建设中的重点项目： 西南、南方向的政务文化新区、黄山公园、国际望湖城。 北部正在规划建设中的有合肥市重点工程森林公园。 西部正在规划中的有中国合肥科学城（国家重点项目）。 区域情况 蜀山区位于合肥市西南部，东以金寨路与包河区为界，北以环城西路和南淝河与庐阳区为邻，西南两面与肥西县接壤。区属 8 个街道、 2 个镇、 1 个产业园区，总面积 方公里，常住人口 ,其中农业人口 。区域内座落着国家级合肥高新技术开发区、合肥经济技术开发区、合肥政务文化新区和正在建设中的中国（合肥）科学城。是一个以科技文化教育为先导、高新技术产业为主导、高效社会服务为引导，极具发展活力、城市化水平最高的新兴城区。近年来先后荣获 “全国社区服务示范城区 ”、 “全国社区建设示范区 ”、 “全国社区教育试验区 ”、全国科普教育先进城区、 “全国文化工作先进区 ”、 “全国普法工作先进区 ”、 “全国林业标准化示范区 ”、 “全国老年工作先进区 ”、 “全国社区残疾人工作示范区 ”、 “全国 4 科技进步先进城区 ”、 “全国民政工作先进区 ”三连 冠等 17 项国家级桂冠。 交通通讯便捷： 蜀山区地处全国交通规划的枢纽位置，铁路、公路、航空、通讯基础设施完备。国家一级大型机场 合肥骆岗机场紧邻东南；京九、合九、宁西铁路，合宁、合安、合铜、合芜、合徐高速公路，以及正在建设中的合宁、合武高速铁路，合六、合淮阜高速公路均在此交会。市内的长江西路、黄山路、潜山路、一环路、二环路等 8 条主干道纵横蜀山区。华东第二电信枢纽、安徽移动通讯枢纽均座落在区域中央，交通便利，通联快捷。 人居环境极佳： 辖区东有环城公园、琥珀潭旅游度假风景区、西山景区，南有徽园、明珠广场和欧洲风 情街，西有蜀山森林公园、野生动物园、天鹅湖，北有董铺水库、合肥植物园、江淮风情园，自然环境宜人，人文景观众多。合肥市 1995 年评选的 “合肥十景 ”,蜀山区占有其四：五里飞虹、蜀山春晓、环城翡翠和琥珀流光。 2006 年评选的 “合肥新十景 ”，蜀山区境内有 “天鹅湖畔、蜀山揽胜、科学绿岛 ”三个完全景境，并拥有 “翡翠环城、墨荷琼林 ”两个景点的部分景致。目前辖区内的琥珀山庄、梦园小区、绿城桂花苑等一大批获国家级奖项的高品位住宅小区星罗棋布，是合肥人居最佳之地。 经济发展迅猛。 区域产业结构合理，门类齐全，经济结构不断优化、升 级， 2007 年初统计表明，一、二、三次产业比为 区以生物工程为代表的高新技术产业和机械、化工等传统产业发展势头强劲，尤其是生物制药、电力设备制造等科技含量高的工业经济不断攀升，中国（合肥）科学城蜀山园（蜀山新产业园）发展势头良好，初步形成了科技生态型的加工制造和电子信息两大产业集群，园区工业总产值每年以 50%左右速度发展；以大型综合超市、住房、 业、汽贸、餐饮、建材市场为业态的商贸经济初具规模，世界 500 强企业家乐福、大润发等相继入驻；以设施、生态、休闲农业为主的城郊型农业格局初显特色，现代农业示范园、丰乐种业成为具有代表型的现代化科技含量较高的农业龙头企业。 2002年区划调整以来，地区生产总值、财政收入、固定资产投资等主要经济指标分别以年均 18%、 27%和 36%的幅度递增。其中， 2006 年全区地区生产总值 ,比上年同比增长 19%，财政收入比上年同比增长 固定资产投资同比增长 87%，工业投资同比增长 156%，农民人均纯收入 6000 元，稳居合肥市之首，同比增长 15%，城镇居民可支配收入 12450 元，同比增长 14%。 服务设施完善。 四星级以上宾馆有明珠国际大酒店、安徽饭店、 稻香楼国宾馆、庐阳饭店、梅山迎宾馆、丰乐国际大酒店、外商俱乐部等十余家。世界知名商业巨头家乐福、百安居、麦德龙均落户区内，各类商业社区服务网点林立，金融、证券、保险机构齐全。 近期城市发展方向 近期重点向南、向西发展，建设滨湖新区、科技创新示范基地，适度向北部、东部和西南部发展 近期城市重点发展地区 近期重点建设滨湖新区、科技创新示范基地（包括高新技术开发区、蜀山经济开发区）、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等 6 个地区。 小结： 从城市的总体来看，合肥仍处于 城市的高速发展与扩充阶段，经济的提升必将推动社会产生新的购买力，同时城市规模的扩大与新区域的开发、房地产业的作用不可低估，客观上会促进地产业的发展，但城市的外向度不足，消费力量的持续性不够，也会造成房地产业潜在的风险。 随着东部沿海区域经济向中西部区域的辐射，合肥的城市特征、交通优势、发展潜力将得到快速体现，未来的经济发展和增长空间潜力巨大。我公司的优势更适于合肥的城市特点，随着城市的发展将给我们提供更广阔的空间，我们也将更能发挥自身优势。 第二部分 理解市场 一、发展总体情况 1、历年合肥房 地产市场的基本数据 年份 2004 2005 2006 2007 房地产投资额（亿元） 25 40 87 103 总开工面积（万平米） 210 290 467 612 其中：住宅开工面积 174 231 366 486 住宅竣工面积（万平米） 115 184 259 365 住宅销售面积（万平米） 139 175 244 321 销售增幅（） 15% 26% 40% 32 住宅空置面积（万平米） 9 30 28 5 2、 05、 06 年合肥房地产市场销售量迅速增长的主要原因 1） 合肥城市版图扩张及城市化水平的迅速提高，使住房需求进一步增加。 2002 年以前，合肥城区面积为 130平方公里、 100 万城市人口； 2005 年行政区划调整后，城市面积扩大为 460 平方公里、 150 万城市人口，这为合肥的房地产发展提供了广阔的市场机会。 2）合肥市经济健康快速发展，居民收入逐年增加，生活水平逐步提高，而人均住房建筑面积仅有 米，低于全国人均面积 22 平米达 米之多，另外，高科技密集型城市的人才汇聚能力这成为了合肥市住宅成交量大幅增长的主要原因。 3） 2002 年住房制度的改革、住房分配货币化 、住房补贴的到位及合肥公积金贷款比例的增加，促使住房需求进一步提升。 3、 05、 06 年合肥房地产市场销售量迅速增长的主要原因 4）城市经济适用房的供应不足， 04 年仅为 2 万多平米。再者，合肥市公产房允许上市激活了二手房市场和商品房市场的交易量。 5）合肥市政府对土地市场供应的宏观调控，使得商品房土地供应分布均匀合理、竞争不明显、客户地域偏好不明显，加之配套设施逐步完善，使商品房价格不断走高，客户购房买涨不买跌的心理及投资意识的增强，以及对居住条件改善的愿望，增加了商品房的需求。 6）外地开发商进入合肥房地产 市场后提高了开发项目的品质同时也用产品对客户进行了区分。 4、结论 A：合肥市房地产市场发展健康 B：合肥市房地产二级市场以改善型消费为主，带动了房地产市场三级市场的满足型消费 C：合肥房地产市场处于快速增长期 二、总体供需分析 1、供应分析 基本数据 年份 2004 2005 2006 2007 房地产投资额（亿元） 25 40 87 103 土地供应面积（亩） 3345 4736 5382 5273 总开工面积（万平米） 210 290 467 612 其中：住宅开工面积 174 231 366 486 住宅竣工面积（万平米） 115 184 259 365 分析：合肥市从 04 年开始加大土地供应量， 05 年住宅总开工面积开始有大幅度的增量。 06、 07、 08 年土地供给量相当， 预计 09 年、 10 年的住宅总开工面积应该相当。 合肥住宅开工量 08 年预测： 08 年住宅开工量现有项目结转面积预计新开面积 A、结转面积： 通过对合肥所有在售项目进行调研，分析其规模、销售进度、开发进度，预测其结转到 08 年可能进行开工的面积。 B、预计新开面积： 根据从国土局获取的历年土 地供应数据，通过对合肥市 2007 年以前出让土地尚未开发的项目进行分析，预测 08 年可进行开工的面积。 合肥市新增供应面积环比分析 合肥市 2008 年 3 月 底 在售住宅 可售 面积为 平米， 环比减少 13 ，同比减少 。在各区住宅 可售 面积中， 蜀山区、 新站区和庐阳区较多，高新区相对较少， 蜀山区近三个月来在 60 70 万平米之间波动， 2008 年 3 月底约为 平米，可售量下降较为明显； 新站区 近三个月 稳定在 50 万平米左右， 2008年 3 月约为 平米， 可售量略有下降； 庐阳区 近三个月 稳定在 40 万平米 左 右 ， 2008 年 3 月约为 可售量减少； 高新区 近三个月 稳定在 14平米 左右 ， 2008 年 3 月约为 平米， 可售 量 6 与 2 月持平 。 合肥市2007、2008年各月新增住宅供应面积（万平米）007年4月 2007年5月 2007年6月 2007年7月 2007年8月 2007年9月2007年10月 2007年11月 2007年12月2008年1月 2008年2月 2008年3月）合肥市 2008 年 1 3 月累计新增住宅面积约 平米， 3 月新增住宅预售面积约为 平米。环比减少 同比增加 由上图可知 2007 年 12 月合肥市区新增住宅预售面积有所回升之后， 2008年 1 3 月新增住宅面积连续的回落。 从建筑类型看， 2008 年合肥市 新增楼盘建筑类型以高层为主， 小高层 比例也较高 ， 多 层比重大幅 下降 ，由此可看出 高层和小高层日益被购房者接受，成为当前房地产开发一种趋势。 新增预售面积区域分析 合肥市主要区域各月新增住宅供应面积（万平米）05101520252007年3月 2007年4月 2007年5月 2007年6月 2007年7月 2007年8月 2007年9月2007年10月 2007年11月 2007年12月2008年1月 2008年2月 2008年3月高新区新站区庐阳区蜀山区从各区域新增供应量来看， 3 月份新站区、庐阳区、蜀山区和高新区新增住宅供应面积都较少，出现很大幅度的下滑。新站区 2008 年 3 月新增住宅供应面积约 平米，环比增长约 同比增长约 15倍，供应量有所回升。庐阳区 2008 年 3 月新增住宅供应面积约 平米，环比减少约 目前供应量相对较少。蜀山区 2008 年 3 月新增住宅供应面积约 平米，环比减少约 同比减少约 供应量近两个月一路下滑。高新区 2008 年 3 月新增住宅供应面积为 平米，较上月有所回升，但目前供应量波动较大。合肥市总体供应量目前呈现南 部和 北 部区域无论从新增楼盘数量还是规模上看，都是 合肥 住宅市场比较活跃的两个板块， 西 部区域的升值潜力 也 带动了区域市场的繁荣 。东部区域相对较为落后。 2 需求分析 从 2008 年 2 月 25 日至 2008 年 3 月 30 日的一个月内，各区域成交量、总量统计表： 7 区域 住宅 套数（套） 面积（万） 销售额（万元） 均价（元 /平米） 蜀山区 1157 庐阳区 613 包河区 2322 瑶海区 607 高新区 424 经济区 836 政务区 314 新站区 1279 滨湖区 660 全市 8212 合 肥市市区住宅成交量月度环比分析 2007、2008年各月合肥市备案套数（套）40794826 5411 5408646780909945 10433120607970 007年4月 2007年5月 2007年6月 2007年7月 2007年8月 2007年9月 2007年10月 2007年11月 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月）2007、2008年合肥市住宅销售面积（万平米）007年4月 2007年5月 2007年6月 2007年7月 2007年8月 2007年9月 2007年10月 2007年11月 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月）2007、2008年合肥市住宅销售金额（亿元）9 007年4月 2007年5月 2007年6月 2007年7月 2007年8月 2007年9月 2007年10月 2007年11月 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月） 8 合肥市 2008 年 1 3 月住宅销售面积约 平米，其中 3 月住宅销售套数约 8214 套，环比增加 同比增长约 。 销售面积约 平米，环比增加 同比增长约 。 元，环比增加 同比增长约 合肥市 市区商品房和住宅成交量经历了 2 月的交易市场低谷， 3 月成交量都有很大的回升，市场逐渐回暖， 3 月和 1 月的成交量基本持平。 从统计数据来看，每年的 2 月由于处于农历年期间，合肥市的商品房成交量 都较少，会比以前有较大幅度的下降，但是进入 3 月后，商品房市场又将回暖，成交量会比 2 月有大幅度的上升，而且这种状况要持续2 3 个月，因此预计 4 月份合肥市商品房市场需求较为旺盛。 本月 合肥 全市成交量 比 2008 年 2 月有较大的回升，与 1 月基本持平。 蜀山、包河、经济、新站四个区成交量较大 ，庐阳区和高新区成交量都有很大的回升，滨湖区的成交量也不容忽视 。 成交量的重点在合肥市的西（除高新区）、南部，北部（除新站区）和东部 区域 成交量 明显 较低 。 高新区区域面积较小，市场供应量较少，价格偏高，成交量一直较低，新站区是合肥市重点发展 的几个区域，其面积也较大，这两年站北区域被大面积的开发，供应量较多，价格较低，成交量明显较高。同时 价格在需求量的支持下稳步提升。 合肥市主要区域住宅成交量月度环比分析 2 0 0 7 、2 0 0 8 年合肥市主要区备案套数（套）0500100015002000250030002 00 7年3 月2 00 7年4 月2 00 7年5 月2 00 7年6 月2 00 7年7 月2 00 7年8 月2 00 7年9 月2 00 7年1 0月2 00 7年1 1月2 00 7年1 2月2 00 8年1 月2 00 8年2 月2 00 8年3 月高新区备案套数新站区备案套数庐阳区备案套数蜀山区备案套数2007、2008年合肥市主要区住宅销售面积（万平米）007年4月 2007年5月 2007年6月 2007年7月 2007年8月 2007年9月 2007年10月 2007年11月 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月高新区销售面积新站区销售面积庐阳区销售面积蜀山区销售面积2007、2008年合肥市主要区域住宅销售金额（亿元）007年4月 2007年5月 2007年6月 2007年7月 2007年8月 2007年9月 2007年10月 2007年11月 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月高新区销售金额新站区销售金额庐阳区销售金额蜀山区销售金额 9 纵观高新区、庐阳区、蜀山区和新站区， 2007 年商品房销量有很大的提高，特别是 2007 年 9 12 月销售进入最旺季，这四个月的销量均创下各区的历史新高，同时这四个月也是合肥市商品房销售的最旺季，合肥市的销量在这四个月均达到或超过 100 万平米。 在经历过 2008 年 1 2 月的销售淡季后，成交量都有很大的回升，较去年同期也有很大的提高。 2008 年 3 月 合肥市区住宅成交套数、成交面积和成交金额中， 新站 区、蜀山区、 高新区和 庐阳 区成交 面积都比 2008 年 2 月有很大幅度的增长。新站区和蜀山区领先于其他二个区域，新站区住宅成交套数 1279 套，成交面积 平米，成交金额 元，蜀山区住宅成交套数 1157套，成交面积 平米，成交金额 元。成交量都有很大上升，与 1 月基本持平。庐阳区住宅成交套数 613 套，成交面积 平米，成交金额 元；高新区住宅成交套数 424 套，成交面积 平米，成交金额 元，成交量都有很 大幅度的回升。 3、价格分析 住宅平均价格环比分析 2007年、2008年合肥市及主要区的住宅均价（元/平米）270032003700420047002007年3月 2007年4月 2007年5月 2007年6月 2007年7月 2007年8月 2007年9月2007年10月 2007年11月 2007年12月2008年1月 2008年2月 2008年3月合肥市高新区新站区庐阳区蜀山区2007 年 5 月 9 月以来，合肥市区住宅市场未出现大幅度上涨，均价基本稳定在 3300 元 /平米，但 10、11、 12 月合肥住宅市场均价有较大的上涨， 12 月达到 3629 元 /平米，创历史新高。但进入 2008 年，合肥市的 1 2 月的住宅均价有较大的回落。 2008 年 3 月合肥市住宅均价回升至 3530 元 /平米，环比增长 同比增长 由此可知 2007 年 10 月以来由于刚性需求的带动合肥市住宅均价增长较快，但是进入 2008 年住宅均价有所回落，市场逐渐转向理性。但是 2008 年 1 2 月间住宅均价大幅下降也与包河区的低价楼盘大量销售有关（在 2008 年 2 月的月报中已经分析）。但 2008 年 3 月，包河区望湖城共计销售约 650 套住宅，占合肥市销售总套数的约 8，销售面积约 平米，占合肥市总销售面积约 但其销售均价约 2650元 /平米。由此可以看出， 2008 年 3 月合肥市住宅均价与望湖城的销售有较大关系， 3 月合肥市住宅均价还在3500 3600 元 /平米之间波动，与合肥市真实市场情况不一致，有较大差距。 2008 年 1 3 月合肥市 新增住宅预售面积约为 平米，住宅销 售面积约 平米，供求比约为 1： 以看出合肥市新增供给小于需求，供需不平衡比较明显，供需矛盾有所加剧，市场原有存量的消化速度加快。这也与 2008 年 1 3 月新增楼盘较少有关，供应量在这三个月较少，造成供需矛盾加剧。特别是 3 月 合肥市 新增住宅预售面积约为 平米，住宅销售面积约 平米，供求比约为 1： 见 3 月合肥市住宅市场是供给远远小于需求。 2007 年 5合肥市新增住宅供应量一直低于住宅成交 10 量，合肥市住宅市场在这 7 个月中呈现出需求大于供给，住宅市场供不应求， 区域整体 供应量进一步被消化，这相应的引起了合肥市住宅成交均价有较快的增长。 2007 年 12 月、 2008 年 1 月和 2 月的供需情况可以看出合肥住宅市场的供应与需求正在发生波动，正在进行调整。 3 月又出现了波动，但是这种波动只是暂时的，从 4 月开始住宅供应量会有所上升，特别是 5、 6 月合肥市住宅的供应量将会有很大的放量。 新站区近三四个月以来价格一直在持续走高， 2008 年 3 月份均价已达 3633 元 /平米，创历史新高，环比增长 同比增长 高新区住宅均价一直在高位运行， 2008 年 2 月有所回落， 3 月回升到 4302 元/平米 ，创历史新高，环比增长 同比增长 高新区的均价又回升到合肥市最高点。庐阳区的住宅均价有些波动，自 2007 年 10 月以来庐阳区的均价均低于合肥市均价。合肥市住宅均价在 10 月份后有较大的增长，但庐阳区并没有明显的增长， 2008 年 3 月均价增长到 3811 元 /平米，环比增长 3，同比增长 庐阳区是合肥市主城区所在区域，其发展潜力也较大，前期由于合肥市的政策调整问题以及庐阳区产业园附近的低档楼盘的销售，均价不高，但该区域的优势正在体现。蜀山区的均价也有较大的波动， 2007 年 11、 12 月曾一度 高于 3800 元 /平米， 2 月有所回升，但是到 2008 年 3 月均价回落到 3972 元 /平米，但是同比增长 12，蜀山区均价的波动也是正常的市场反映。 从各个区域的价格走势上我们可以看出，总体 2007 年、 2008 年都有所 增长。区域 价格档次明显，价差较大。 价格走势线位于最上端的是 西部和南部楼盘，其次是 北 部区域， 东 部区域 和南部的经济区 价格水平始终位于最低端。 合肥市总体价格走势充分说明合肥房地产市场由刚性需求拉动，稳步良性上升，市场将以上升为主旋律，不会出现大幅波动 ,2008 年将会增大市场供给以稳定合肥市 商品房市场。预计 2008 年 4 月价格将会回归，上升到 3650 3750 元 /平米，经过 2 月成交量的下滑和 3 月的有所回升，预计 4 月份合肥市成交量将会继续有所增长，但成交量预计会和 3 月持平，会在 85平米之间 。由于商品房备案的滞后性， 4 月合肥市商品房的供应量会有所增长，但不会增长很多，住宅余量继续减少，但速度减缓，预计 4 月合肥市住宅供应量在 60 70 万平米。 4、对公司楼盘营销方面的影响 近 13 个月 高新区住宅销售面积 约 平米，占合肥市住宅销售面积的 新增住宅供应面积 平米，占合肥 市新增住宅供应面积的 供求比为 1： 求明显大于供给，供需不平衡。结转可售面积由 2007 年 3 月底 的 平米减少到 2008 年 3 月底 的 平米，市场上住宅余量进一步减少，这 相应的引起了高新区住宅成交均价在 2007 年有较快的增长， 从 2007 年 3 月 的 3654 元 /平米 增长 到2008 年 3 月 的 4302 元 /平米， 增长约 ，高新区均价增长较快 。 从住宅成交均价上看，高新区的成交均价一直是合肥市八个 区中最高的区域，高出其他区域 100 1200元 /平米不等。合肥市商品房及土地市场西贵东贱，南高北低，另外加之高新区商品房供求失衡，需求远远大于供给，所以高新区的商品房及住宅成交 均价一直居高不下。根据市场情况，高新区的商品房均价还将继续上涨 。 近 13 个月新站区住宅销售面积约 平米，占合肥市住宅销售面积的 新增住宅供应面积约 平米，占合肥市新增住宅供应面积的 供求比为 1： 求大于供给，供需不平衡。结转可售面积由 2007 年 3 月底的 平米减少到 2008 年 3 月底的 平米，结转可售面积进一步降低。市场上住宅余量在减少，这 相应的引起了新站区住宅成交均价在 2007 年有较快的增长，由 2007 年 3 11 月的 3193 元 /平米增长到 2008 年 3 月的 3633 元 /平米，增长率达到 。 近 13 个月庐阳区住宅销售面积约 平米，占合肥市住宅销售面积的 新增住宅供应面积约 平米，占合肥市新增住宅供应面积的 供求比为 1： 求略大于供给。结转可售面积由 2007 年 3 月底 平米减少到 2008 年 3 月底 平米，市场 上住宅余量进一步减少 。房价也由2007 年 3 月的 3422 元 /平米增加到 2008 年 3 月的 3811 元 /平米，增长了 ， 2008 年庐阳区商品房市场有所回升。 近 13 个月蜀山区住宅销售面积约 平米，占合肥市住宅销售面积的 新增住宅供应面积约 平米，占合肥市新增住宅供应面积的 供求比为 1： 求大于供给。结转可售面积由 2007 年 3 月底的 平米减少到 2008 年 3 月底的 平米，市场上住宅余量进一步减少。 房价也由 2007 年 3 月的 3547 元 /平米 增加到 2008 年 3 月的 3972 元 /平米，增长了 12 ， 2008 年蜀山区商品房市场势头强劲。 由上 述 分析可知， 我公司的金色池塘项目位于蜀山经济开发区，是蜀山区靠西的一部分，与高新区临近 ,在金色池塘附近有 绿城桂花苑、拓基广场、城市风景、中天蓝山、汉嘉都市森林、新加坡花园城、枫丹白鹭和香槟小镇在售。蜀山区的商品房市场一直处于合肥市的前列，目前合肥有许多知名高档楼盘都位于蜀山区，蜀山区又是合肥市“ 141”战略的西部组团的主要区域，因此蜀山区的经济与房地产市场会越来越强势。我公司即将开发的金色池塘三期 E、 F 标段位于蜀 山区的西部分，附近的楼盘主要是 绿城桂花苑、拓基广场、城市风景、中天蓝山、汉嘉都市森林、新加坡花园城、枫丹白鹭 和香槟小镇等中高档楼盘，在 2008 年之后该区域有较强的竞争力。 三、市场化水平分析 合肥市房地产发展起步较晚，合肥市房地产市场 06、 07 年才形成平稳增长的供给量，而这种供给量是 02 03 年小规模多宗数土地释放的结果，这种释放是瞬间释放，市场竞争及自主调节能力较差。 根据合肥市 07 年土地储备情况，推测合肥市 08 年供地情况， 08 年合肥市将在不同区域推出规模地块，这种规模地块的推出可以加强整 个房地产市场的自主调节能力及竞争能力。 四、金融环境分析 1、主要银行金融机构 合肥市除 “四大 ”之外主要还有合肥市商业银行、交通银行、光大银行、招商银行、浦发行，其中交通银行、工商银行房地产开发贷款业务较多； 交通银行：合肥市分行有 9000 万元审批额度，单笔贷款约 40 60 天时间，审批速度相对较快； 工商银行：省行单笔贷款额度 元 ,支行额度 6000 万元 ,审批时间 60 天左右 ; 2、非银行金融机构 非银行金融机构主要有安徽信托投资有限公司、兴泰信托投资有限公司，但两家基本没有针对房地产开发商的专业贷 款； 五 通过对合肥市房地产市场持续十四个月的持续跟踪调查，分析主流楼盘，通过对主流产品分布特点、价格规律、产品特征、操作水平、销售情况进行分析，总结规律寻找竞争优势。 12 06 07 年市场供应主要区域08 年市场供应主要区域年市场供应主要区域年市场供应主要区域年市场供应主要区域年市场供应主要区域一、主流产品分布特点分析 1、市中心： 一环以内供应量很少 合肥的市中心比较清晰，就是位于环路之内的部分。这一片老城区的是全市行政、商贸、金融、信息和文化的中心，这一区域的土地拆迁成本高昂，住宅项目的开发量一直很小。多为沿交通要道分布的商务公寓和写字楼等项目。根 据该区域楼盘开发情况以及 05 年前土地供应情况分析， 05 年在这一区域没有 100 亩以上的楼盘供应。在这一区域内成熟的开发商是安徽省邮电物业公司，代表楼盘是柏景湾。 2、城市北区： 小高层、高层逐渐成为产品主体，开发沿一环、二环之间由东向西转移 城市北区指一环及一环延长线与二环之间的区域，这部分区域 03 到 04 年产品形式由多层为主逐渐转向以高层为主，目前这一区域在售楼盘 90产品是小高层、高层。由于土地供应沿一、二环之间向西转移，房地产市场供应也随之向东转移。 08 年该区域 100 亩以上规模的楼盘不 会超过 3 个。这一区域有影响的开发商是香港元一集团有限公司，代表楼盘是元一滨水城。 3、城市西区 基础设施成熟带动房地产开发 城市西区是一环以西的区域。高新技术开发区位于合肥西部，由于该区域基础设施建设成熟较早，房地产开发也较早，目前这一区域房地产市场供应逐渐减少。随着高新区与一环之间的区域基础设施建设不断完善，特别是潜山路全线通车，使得房地产市场供应由高新区向潜山路沿线转移。该区域在 08 年将集中 10 个以上的 100 亩以上的楼盘供应，成为 08 年合肥市房地产市场供应主要区域。在合肥城市西区有影响力 的开发商是浙江绿城，代表楼盘是绿城桂花园。 4、城市西南区 政务区、经济技术开发区成为供应主体 城市西南区指二环以外、金寨路沿线，包括政务区、经济技术开发区。政务区是合肥市未来政治、商贸中心，近年来发展迅速，目前已经非常成熟， 04 年开始这一区域在售楼盘逐渐增多。经济技术开发区作为合肥新城聚集了海尔、联合利华等知名企业，也聚集了安徽大学、合肥工业大学等知名学府， 03 年来这一区域商品房供应逐渐增加。预计 08 年该区域 100 亩以上的楼盘供应会超过 10 个，成为合肥市房地产市场供应的主体。政务区有影响 力的开发商是上海绿地集团，代表楼盘是绿地国际花都。 5、城市南区 延马鞍山路向南延伸 城市南区是指一环以外，沿美菱大道、马鞍山路沿线的区域。在这一区域发展比较火热，一环与二环之 13 间区域发展成熟度很高高，这一区域房地产主要以一环为起点，沿着马鞍山路向南开发。根据目前该区域楼盘开发进度以及开发商土地储备情况，该区域 08 年已非常成熟的规模、强大的品牌开发商为基础 ,发展迅速。 6、城市东区 东区城郊结合带供应量加大 城市东区指沿临泉东路、长江东路的城市东部区域，这一区域是商贸物流区 ，是城市的老工业区，发展相对滞后，是传统的棚户区。 03 年以前这一区域商品房供应很少，区域需求旺盛， 04 年开始这一区域在城市东部的城郊结合带商品房供应量加大，同时土地供应量也加大，预计 08 年该区域 100 亩以上规模的楼盘会达到 5 个。在这一区域没有规模、品牌开发商。 二 、产品特征 1、 100 130 平米户型为主，户型设计风格多样。市场对中小户型（ 90 ）的消化速度较快，对大户型（ 140 以上）的接受程度一般，面积超过 150 平米的大户型销售缓慢。 2、产品形式齐全，别墅、花园洋房、多层、小高和高层。小高在 住宅产品类型中的比例逐渐增大，市场对小高和高层的认可度较高，客户的接受度非常成熟。 3、客户对产品形式和地域没有刻意偏好但小区内整体规划及景观设计成为影响客户需求及选择的最重要部分，很多开发商聘请国外专业的设计公司进行设计。小区景观设计风格趋于多样化，水平不断提高。 4、小区相关教育配套设施提高很快，小区智能化功能已经非常成熟。 三 、操作水平分析 1、开发速度较慢，周期较长。合肥市房地产开发商为了追求最大利润，大多数开发商都尽量放慢开发速度、延长开发周期，等待房价上涨，获取最大利润。这种开发习惯使得一 些开发商在一些小地块上的竞争优势明显。 2、销售水平参差不齐，整体水平一般。合肥市各楼盘销售水平差异很大，很多售楼人员不能清楚的阐述自己的产品特点，客户意识差，团队协作意不强。我公司在快速操作、整体销售能力、客户意识、团队协作能力上的竞争优势明显。 四 、销售情况分析 对产品形式的需求： 墅）需求分析： 从图中我们可以看到，多层住宅依旧是需求的主流，但随着城市的发展，对于小高层的需求也逐步增多。 住房需求面积： 14 010203040所占比例所占比例 需求面积 100 140 平米以上的客户群体占到了总需求的 这部 分客户也必将是我们的主要目标客户群。 客户构成及来源： 合肥城市房地产市场周边区域吸收最多只能达到 40。合肥市中心区域的客户向四周发散，可以为周边楼盘提供 30左右的客户。合肥市汇聚能力较强，有 5 10的外地客户在合肥置业。合肥市经济技术开发区、高新技术开发区、新站开发区的客户习惯就近购房。 五、竞争对手分析 合肥市房地产开发企业众多。其中一级资质 5 家，二级 56 家，三级 133 家。有开发项目企业 361 家（包括三县）。合肥市房地产开发企业实力参差不齐，操作手法多种多样。 合肥市有实力的 开发商在合肥市场更多的是表现操作水平、产品特点，竞争压力不