商业广场可行性研究报告

目 录 第一章 市社会经济发展概况 . 3 第 1 节 市经济概况 . 3 第 2 节 市城市规划 . 4 第 3 节 对投资商的优惠政策 . 4 第二章 项目概括 . 5 第 1 节 研究基础 . 5 第 2 节 可行性研究分析的基本依据 . 5 第 3 节 项目经济技术指标和有关参数 . 5 第三章 项目背景及必要性 . 7 第 1 节 项目发展投资商 . 7 第 2 节 项目发展投资商管理团队 . 8 第 3 节 项目建设背景 . 9 第 4 节 项目建设的必要性 . 10 第四章 市场及建设条件可行性分析 . 11 第 1 节 项目市场可行性 . 11 第 2 节 房地产市场现状、价格 走向及发展态势 . 11 第 3 节 市商品房需求分析 . 13 第 4 节 项目建设条件 . 14 第 5 节 环境评价 14 第 6 节 项目风险控制 . 15 第五章 营销方案 . 17 第六章 项目投资预测 . 18 第 1 节 项目总投资 . 18 第 2 节：资金筹措与投资 . 19 第七章 项目财务可行性分析 . 21 第 1 节 销售计划与销 售价格 . 21 第 2 节 销售收入预算 . 22 第 3 节 成本费用估算 . 24 第 4 节 项目财务分析 . 25 第八章 可行性研究结论与建议 . 29 第 1 节 可行性研究结论 . 29 第 2 节 项目实施建议 . 30 第九章 相关证书、文件附件 . 30 第一章 市社会经济发展概况 第 1节 市位于 X 平原腹地，紧邻九省通衢的特大城市武汉，距国际天河机场仅 45 公里 ，武汉“ 1+8”城市经济圈之列。 长江最大支流 107、 318 国道、宜黄高速公路及汉丹铁路穿境而过，汉江大桥连通 107 国道和宜黄高速公路，区位优势明显，水陆交通发达。全市面积 1663 平方公里，人口 120 万。境内资源丰富、土地肥沃，素有 “X 明珠 ”和 X 平原 “鱼米之乡 ”之美誉。 工业 经济形成 规模，民营企业发展强劲 。 全市全部工业总产值 元，工业经济实力和乡镇企业产值已进入全省 “十强 ”行列。全市国有及年销售收入过 500 万元以上的非国有工业企业达 140 家。“三资 ”企业 38 家 。 年销售 500 万元以下的非国有工业企业 5864 家。79 家销售收入过千万元、 14 家过 5000 万元、 6 家过亿元的 “民营小巨人 ”。以国家重点工程 120 万 电厂为纽带 的 五大支柱产业， 均形成规模效应。 即以 汉正服装工业城、马口 纺织为龙头的纺织服装 产业 群 ，以福星科技、永和安为龙头的金属制品 产 业 群 ，以荆川水泥、黎明钢构公司为龙头的建材包装 产 业 群 ，以通达源为龙头的光纤光缆产 业 群和 以达利 食品 为龙头的食品加工 产 业 群 。 农业基础雄厚，产业化特色明显。是国家重点商品粮、商品鱼、优质出口棉和速生丰产林生产基地 ，是 X 平原农业综合开发、农业机械化推广重点县市和全国水产渔业淡水养殖试验区。水产品生产量 为全省 “十强 ”和全国 “百强 ”。 粮食年产 公斤，棉花 1700 万公斤，棉花、水产品产量及农林牧副渔业产值分别居全省单项排序前十位。 商业网点 达 个，资产 72 亿元，年销售额超过 35 亿元 ，商贸经济活跃。 第 2节 市城市规划 2005 城市规划 目标 ： 充分利用武汉的经济辐射和产业的 聚集作用，发挥环境资源优势，积极吸引武汉主城外迁产业，大力发展工业和第三产业，将建成人居环境优美、企业环境优良、用地布局合理、道路交通便捷、城市协调发展的现代化中等城市。向水乡园林城、武汉卫星城、都市后花园、新型中等工业城市的目标迈进，成为武汉辐射西部城市的战略支点。城区定位 为 全市的中心，武汉的卫星城，武汉城市圈核心圈层内具有良好生态环境和水乡园林特色的新型工业城市。 第 3节 对投资商的优惠政策 税收优惠 经营十年以上，年税收总额实现 50 万元以上的生产性企业，企业所得税依率计征后地方留成部分前两年全额返还， 后三年减半返还，年度结算；其依率计征的增值税由市财政部门按地方留成部分的 50%返还给企业，优惠期自竣工投产之日起一定 5 年。 收费优惠 客商兴办企业，在办理项目审批，办证手续时，市级权限内属行政事业性收费的实行打包包干收费，服务性收费按最低标准的 30%收取投资过 5000 万元以上的项目服务性收费实行“一事一议”。 供水优惠 工业生产和生活用水主管道优先铺通对自备水源 5 年内免收水资源费。 供电优惠 电费依据国家电价政策，加设输电专线，电力部门只收取成本费。 对客商投资企业 不准乱摊派、乱收费、乱罚款 ，不得随意停建、 停电、停水、停业、停电话，不得随意查封账户和财产。 对重点企业实行 挂牌保护 。负责挂牌保护企业的部门要负连带责任，因工作失误而影响客商投资企业生产，经营活动的追究当事人的责任，因直接原因造成损失的依法予以赔偿。 第二章 项目概括 第 1节 研究基础 用地单位： 湖北川东置业发展有限公司 发展商： 湖北川东置业发展有限公司 用地性质：商住楼（高尚住宅） 项目名称： 汉正商业广场 用地位置： 市欢乐街 用地现状： 拆迁重建 第 2节 可行性研究分析的基本依据 1国土证： 川 国用（ 200 7）字 第 1527 号 2建设用地规划许可证：市规字第 号 3商品房预售许可证：房预许（ 200 ） 号 第 3节 项目经济技术指标和有关参数 规划区总用地面积 10,方米 ； 项目占地面积 8,700 平方米 ； 建筑面积 65,020 平方米 ； 容积率 车库 ) 本项目经济技术指标和有关参数： 总用地面积： 8,700 平方米 总建筑面积： 65,020 平方米 其中：高层住宅 37,812 平方米 商用楼 22,708 平方米 地下停车场 (仓库 ) 4,500 平方米 销售收入 （ 2008 年至 2010 年） ： 23,837 万元 其中 : 住宅楼 7,478 万元 商用楼 16,350 万元 开发总投资 （ 2008 年至 2010 年） ： 15,159 万元 其中 ： (一 )、 开发成本 13,258 万元 1、 土地费 用 ： 6,074 万元 2、 前期 工程费： 125 万元 3、 房屋开发费 ： 6,112 万元 4、 公共 配套 设施 费 ： 520 万元 5、 不可预见费 : 183 万元 6、 项目开发税 费： 222 万元 7、 其它费用 ： 22 万元 (二 )、开发费用 1,901 万元 1、 销售费用 ： 880 万元 2、 管 理费用 : 199 万元 3、 建设期利息 ： 822 万元 第三章 项目背景及必要性 第 1节 项目发展投资商 项目投资及开发商湖北川东置业发展有限公司创建于 2000 年 8月，系市最早的一家民营房地产开发企业，注册资本金 3,000 万元。现有二家全资子公司，即川东（武汉）物流有限公司和汉正物业管理有限公司，两家控股公司，即湖北川东能源开发有限公司和湖北志翔建设工程有限公司，一家分公司，湖北川东置业发展有限公司武汉营销分公司，一家参 股公司为湖北川东汉正广场商务有限公司。公司拥有“川东”和“汉正服装工业城”两个商标，具备房地产开发三级资质，现有核心员工 75 人，各类专业技术人员 48 人，其中：高级职称3 人，中级职称 28 人。公司谨守“思想为创新之源，诚信为立足之本”的公司生存宗旨，自成立以来，完成了兴发小区 A、 B、 C 区和武汉钢洲花园等近 20万 商住项目建设及汉正服装工业城项目一期 A、 B、C 组团组团 400 亩近 48 万 工业厂房及商业街开发建设，和汉正新城（位于市新河工业园） 8 万 商住小区项目建设以及拟建的本项目汉正商业广场。 开发商具有较高的经营 管理水平和丰富的房地产开发经验，是湖北省政府颁发的“重合同、守信用”企业，曾受到了中共中央政治局委员、湖北省委书记俞正声等领导的高度赞誉，对推动城区改造建设和市招商引资工作做出了重大贡献。 第 2节 项目发展投资商管理团队 公司董事长李志祥先生， 45 岁，毕业于华中师范大学经济管理学院工商管理系，孝感市第三届、第四届人大代表，高级工程师。湖北川东置业公司创始人。“汉正服装工业城”商标的拥有者，曾任武汉市 乔口区招商局副局长，十六年建筑开发经历，武汉市青山区“钢洲花园”项目，市“兴发小区” A、 B、 C 区，“兴发佳园”，以及“汉正服装工业城”项目实施者，汉正新城，汉正商业广场的策划人。 公司总经理李文甫先生， 48 岁，执行董事，法人代表。毕业于武汉工程大学土木建筑系，市第三届人大代表，市商会副会长，市工商联执行委员，经济师。湖北川东置业公司创始人之一。武汉市青山区“钢洲花园”项目，市“兴发小区” A、 B、 C 区，“兴发佳园”，以及“汉正服装工业城”项目实施者，汉正新城，汉正商业广场的策划人之一。 公司副总经理方心宽先生， 38 岁，监事。毕业于中南财经大学会计系，曾任中国建设银行电厂专业支行信贷副科长，湖北川东置业 公司财务部经理、湖北志翔建设公司总经理。“汉正服装工业城”项目实施者，汉正新城，汉正商业广场的策划人之一。 公司总顾问傅烈培先生， 56 岁，毕业于郑州航空工业管理学院交通运输系，湖北省第八届人大代表，曾任中国建设银行电厂专业支行行长，中国建设银行孝感分行副行长，现任湖北川东环保能源开发有限公司总经理。准确把握国家宏观走向，洞悉企业发展瓶颈，为企业提供战略决策。 公司律师江文力先生， 36 岁，毕业于武汉大学法律系，硕士研究生。擅长民事合同、知识产权、企业改制、重组、并购、股票发行等企业法律事务。 第 3节 项目 建设背景 随着市委、市政府关于建设秀美、富裕、和谐新战略的实施，政府对老城区改造的力度进一步加强。市汽车客运站迁出城区后，对客运站原址的建设改造势在必行。 2007 年 2 月，湖北川东置业发展有限公司成功竞拍位于市区商业中心欢乐街中段的老汽车客运站土地后，本着高层次、高品位的开发标准，拟建一座综合性商住中心 地理人口 市位于 X 平原腹地，紧邻九省通衢的特大城市武汉，距国际天河机场仅 45 公里 ，是全国经济百强和湖北省经济 5 强县市之一，工业经济发展迅猛，农业基础良好，商贸经济活跃。全市人口 120 万 ，城区人口 25 万人，随着新农村建设的推进，人口城市化以每年 45%速度增长，住房需求和商业产权需求旺盛，投资型消费成为人们的新需求。 发展现状 项目所在地位于市最繁华的城区商业中心位置 这里白天人涌如潮，晚上也成为流光溢彩的不夜城 ，是全市的最大、功能最齐全的消费中心区。对面有全市最大的三星级宾馆 围有欢乐街市场，商城，宫庭烤鸡酒店，银海大酒店，川宇商城，仙女佳园等，人口稠密，近千家商铺星罗棋布。而形成规模大型超市 业区高档购物中心空缺。 规划目 标 湖北川东置业发展有限公司拟对该项目采用武汉广场建设模式，主体楼设计由国际知名的武汉（国际）袁培煌建筑设计师事务所承担，规划起点高。项目建成后，汉正商业广场集购物、停车、娱乐、商住于一体，综合配套项目齐全，专业卖场面积大，主营品牌及高附加值商品等特点的大型中高档购物娱乐中心。 项目规划总建筑面积 65,020 ，共 22 层。 1为商铺，面积22,708 ， 5为住宅楼，面积为 37,812 平方米。计划商用扶手 电梯 2 部，载货电梯 2 部，住宅电梯 4 部。项目建设期 13 个月，总投资 15,159 万元。 第 4节 项目建设的必要性 项目所在地前身为市盛达汽车客运站，盛达客运站已搬出好几年了，而地处商业心脏地带老车站场地，一直未能充分发挥应有的功能与商业地位，这与经济的高速发展，商贸经济活跃的地位极不相衬，也极大地影响了老城区建设改造的步伐。市政府高屋建瓴，将汉正商业广场的建设列为这届政府要办的十件大事之一；湖北川东置业发展有限公司立足产业促地方经济发展，实业报国，回馈家乡的理念得到人民的认同，最终以高价格出标，高标准补偿而一举中标。建好汉正商业广场，时不我待；运营好汉正商业广场，对、对湖北川东 置业公司都具有里程碑的历史意义。 第四章 市场及建设条件可行性分析 第 1节 项目市场可行性 投资环境分析 ： 市地处汉江平原北东边缘，居汉江下游湖北中部，紧邻省城武汉 ，武汉“ 1+8”城市经济圈之列中等城市。 全市人口 120万人，市区现有人口 25 万人。 历史机遇与现实风险分析 ： 住宅建设和消费 ， 截止 2006 年底，全市房地产开发投资总额为 元，交易面积 ，元。全年房地产施工面积 ，竣工面积 ，销售面积 ，销售金额 元，个人购买商品房面积比重为 个人购买住宅比重为 这表明，市房地产大市仍处于复苏阶段，值得看好的是，市民对房屋的消费持续增长，个人购买商品房已成为拉动房地产市场的一支重要力量。现全市住宅使用面积共有 429 万 ，居住人口 25 万，人均居住面积为 17 人。根据城市规划和发展要求，未来 20 年内市人均住房面积要达到 30 35 ，住宅的需求量将有较大的发展，这为房地产商提供了一个很大的发展空间。 第 2节 房地产市场现状、价格走向及发展态势 商品房需求主要指标 汉正商业广场 主要面对市区居民 及武汉投资置业客户。 市区主要经济指标如下： 市区人口约 25 万， 6 万个家庭。 人均 元，全省排 5 位（ 2006 年） 人均储蓄存款 均月收入 4750元 人均居住面积 17 商品房交易率 89（ 2006 年） 市场面的状态是：住宅商品化已成为大众趋势，居民 购房欲望较为强烈，支付能力较强。 武汉地产的升温，中环内房价已逼近 5000 元 / ，“ 1+8”城市圈兴起，交通便捷，直接拉动周边房市的需求。 商品房需求祈求 根据抽样调查（市区，分层多级 抽样，有效样本 500 户）结果表明，市民购买商品房的基本特点是： 一次性投资额度为 16 万元。 低端需求户（接受商品房价格为 1500 2000 元 者）收入 2530 元，需求房屋面积均值为 90 。 41的人希望一次性付款，月均供楼支出 1290元。 高端需求户（ 2000 2800 元 ）收入 4500 元，需求房屋面积均值为 142 。 22的人希望一次付款，月均供楼支出 1800 元。 有购房意向的家庭中，地段偏好 为优先选择。 商品房为居民主要的消费支出 。 房地产作为一项重要的商品，成为大多数个人和家庭的一个重要的消 费和投资的目标，因而房地产需求必会有一定的增长。经济有了稳步增长，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出必然会投向一些投资领域，如股票、债券、教育、旅游和房地产上，而房地产作为不动产，其投资数额较大，增值的机会也颇为可能。这部分潜在的消费者，其对地理位置优越、规划设计较好、环境一流、物业管理水平高的小区特别中意，接受商品房的平均价格为 1800 元 从对消费者购买力的分析来看，居民已具有相当的购买力，他们对房屋的要求已从安置型过渡到适用和舒适型。据调查，市民能够接受的商品房平均价格为 1800 元 ，其中中高收入家庭则为 2600元 。在付款方式上，大多数市民更倾向于银行按揭分期付款方式。消费者在购房时，对小区周围环境、配套设施、物业管理等因素比较注重，希望发展商能提供位置好、价格适中、环境优美、配套完善、服务优质的小区。主流消费面积在 100 以上 消费者在房屋面积、间隔、装修、户型设计 方面，大多希望房屋面积较大，尤其是厅的面积要足够大，间隔合理，有基本的室内装修或全部装修，装修档次处于中等，户型上选择三房二厅和四房两厅的消费者居多。 第 3节 市商品房需求 分析 商品房供给总量及特点 房地产 经历 九 四 、九 五 年房地产为虚火过旺，从而在之后的国家宏观调控中，房地产业进入谷底近几年来，房地产市场在经过国家政府的正确引导和市场的良性竞争和淘汰，房地产开发商的数目下降， 买方市场正在逐渐形成。在受到市场竞争的影响和消费者日益成熟的情形下，房地产发展商之间的竞争从初期的无序化圈地竞争向更高层次和更为规范的品牌竞争、服务竞争演进。 各个房地产商为了在市场上争得更大的市场份额，不论在规划设计、房型、环境布置上，而且在质量管理、绿化、物业管理水平上都十分注重提高档次和水平，市也出现了 些 高质素的住宅小区， 如御城春景小高层， 在市场 细分 上创出了不俗的成绩，形成房地产消费的一个个小高潮。 市商品房市场发展趋势 房地产业的发展，将会带动一大批相关产业的发展，因而房地产业成为一些相关产业的助动器。市的房地产业的发展，也倍受政府和企业的关注。房地产业的良性发展，受国家相关政策、法规影响极大，当前，国家相继出台了一系列法规和政策，支持和刺激房地产业的发展，国家建设部也先后出台了相应的措施鼓励和扶持房地产业的发展，在这种情形下，房地产业已成为国民经济的一项关系国计民生的重要产业，具有较为广阔的发展前景。市房地产的发展，与国内其它城市的房地产 业相比，既具有共同之处，也显现出其特殊的一面。 市商品房发展有以下几个趋势： （ 1） 在政府鼓励消费政策和加快房改进程影响下，市民的商品房消 费日益提高，住宅市场需求容量增大。商品房作为老百姓消费生活中的一个大件耐用消费品，其主导作用极为明显。市民人均收入近 年 来一直呈 稳步 增长势态，其对商品房的消费也必将有所增长，住房需求增大增多。 （ 2） 房地产市场竞争日益激烈，竞争将更多地表现在发展商的实力、信誉、品牌上的竞争，通过竞争，市场日益规范和成熟。房地产市场竞争加剧，各发展商在房地产项目上更趋于理性和务实，竞争 不仅在户型设计、结构、小区环境等方面，更多地将在实力、规模、品牌上展开。 （ 3） 伴随 武汉 1+8城市圈的发展和中央加快新农村建设投入的加大 ，势必带来更多的外来资金和 农村 人口 涌入城市 ，进一步刺激房地产业的发展。作为 大城市武汉市的近邻 ，经济建设发展很快，并由于其优越的地理位置和良好的投资环境，吸引了众多外地投资者，在引来资金流的同时，还涌入了大批经商务工的外来人员，他们的住房需求也会给予本 地 房地产业的一定的发展机会。 （ 4） 随着消费者和房地产市场的逐步成熟，消费者对房地产的要求将趋向于更加舒适、更便利， 高 层 住宅将会趋向人性化、智能化、 功能 化 多 方向发展，这为广大房地产商又提供了一个新的市场机会。 在满足了住的基本需要后，消费者对 高档 住宅的需求趋向更高的要求，如对小区智能化的要求，便是今后住宅的一个发展方向。 第 4节 项目建设条件 本项目地区位于城市中心黄金地段，现状的建设状况和环境质量与其区位和土地价值极不相称，急需建设改造。本区域外围二面临城市道路，基础设施齐全，用地内高差不大， 比较平整，易于建设；从现状建筑类型看，以住宅、商业为主的办公建筑，为形成文化商业广场提供了条件 ,完全可以改造为展现 市欢乐街商业中心新形象的城市商业文化中心。 第 5 节 环境评价 该项目产生的污染主要为施工期的施工噪声、扬尘、渣土、废水等；入住期的生活污水、地下车库的汽车尾气、居民油烟、小区内各种设备运行产生的噪声以及生活垃圾。施工期的污染随着工程的结束而消失，其对外环境的影响不大。入住期产生的生活污水预处理后经城市污水管网进入 市 污水处理厂处理； 商业及生活垃圾由本公司的物业公司集中后运往市 生活垃圾集中 地 填埋等。从环境角度而言，该项目建设可行。 第 6节 项目风险控制 政策风险 汉正商业广场为本届市政府承诺 为市民要办的十件大事之一，享受市政府招商优惠政策，该项目与普通房地产开发不同，不在国家房地产调控之列，无政策风险。 市场风险 经济高速发展，房地产供不应求，商业地产更是凤毛麟角，且该项目的地理位置处于成熟的商业黄金区，市场销售风险较小。 资金风险 湖北川东置业发展有限公司与银行建立了良好的合作关 系，信用状况一直良好，且首付比例执行标准一般高于大城市，成功的汉正服装城开发和武汉地产项目为公司积累了相对充足的资金，资金风险较小。 管理风险 湖北川东置业发展有限公司建成立了一全套企业规范运作的管理制度，安全管理、 项目管理、投资管理等方面拿制度管理企业，完善了股东会、董事会议事制度，搭建好权力制约制衡的公司构架，克服个人主观随意，降低了管理风险。 技术风险 公司完善了 130 条施工技术安全措施，骋请武汉（国际）袁培煌建筑设计事务所为公司建筑设计单位，将中企动力股份有限公司作为自己品牌网站营销的强力合作伙伴，与严谨的环宇工程监理公司合作，严把工程质量关，将技术风险大大降低。 定价风险 汉正商业广场处于商业的铂金地段，有财富聚宝盆的美称，稀有、独特赋予其高溢价，物有所值，物超所值，值得珍藏，降低了定价风险。 法律风险 公司 决策采用智囊团方式，由资深律师和总顾问把关，杜绝了经营中的法律风险。 第五章 营销方案 汉正商业广场本着创造价值，提升品位，互惠双赢的原则，主要引进大型知名商家和品牌代理商入驻，项目销售由专业销售公司统一策划、销售。并与中国工商银行、中国建设银行进行合作，为购房用户提供银行按揭，即商业店面首付为五成，十年期按揭方式；第一套住宅楼首付为三成，十年按揭方式。湖北川东置业发展有限公司提供毛坯房，根据客商不同功能要求，由客户根据自己的需求设计图统一装修、统一规划、统一设计、统一施 工、统一配套，室内装修具体营销方式如下： 1、一层沿街面为商铺门面，分隔为建筑面积 20 40 商铺若干，中间为通透敞开式买场，每个柜台建筑平面在 20 以上，为分割出售，每层建筑面积 5,677 。 2、二至三层为整体通透敞开式卖场，设各种品牌柜区，为整体或分割出售。每层建筑面积 5,677 。 2、 四层为娱乐休闲、餐饮区，整体或分割出售， 每层 建筑面积 5,677 。 4、五至二十二层为高 层 住宅区，每层建筑面积 2101 ， 按单套出售。 第六章 项目投资预测 第 1节 项目总投资 开发总投资 （ 2008 年至 2010 年） ： 15,159 万元 其中： (一 )开发成本 13,258 万元 1、 土地费 用 ： 6,074 万元 2、前期 工程费： 125 万元 3、房屋开发费 ： 6,112 万元 4、公共 配套 设施 费 ： 520 万元 5、不可预见费 : 183 万元 6、项目开发税 费： 222 万元 7、其它费用 ： 22 万元 (二 )、开发费用 1,901 万元 1、 销售费用 ： 880 万元 2、管理费用 : 199 万元 3、建设期利息： 822 万元 第 2节：资金筹措与投资 1、资金筹措 该项目总投资 元， 公司自筹 1 亿元。其中： 公司 自筹 资 金5,800 万 元， 预售再投入资金 4,200 万元 ,向银行借款 5,000 万元。 2、项目投资计划 （ 1） 2008年 1 6月，投资 6,000 万元， 支付土地出让金和 项目前期 工程 费 。 （ 2） 2008年 6 12 月，投资 6,000万元， 支付建安工程费和部份 营销 费用 。 （ 3） 2009 年 1 12 月 ， 投资 2,000 万元 ，用于公共设施配套 。 (4) 2010 年度 ，投资 1,000 万元 ,进行相关税费 清算 。 3、资金筹集及偿还 计划 2008 年初向工商银行借款 5000 万元 ,期限三年 ,利息按月支付 ,本金采用分期还款方式 ,即 :第一 年 度 偿还本金 1000 万元 ,第二 年 度 偿还本金3000 万元 ,第三 年 度 偿还本金 1000 万元 。 资金调度见明细表 表 1 资金筹集、偿还评估表 序号 项 目 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 合计 1 销售收入 5297 13243 5297 - 23837 2 销售成本 2652 6625 2652 - 11929 3 销售费用 196 342 342 - 880 4 经营税金及附加 292 727 292 - 1311 5 管理费用 121 54 24 - 199 6 财务费用 411 329 82 - 822 7 总成本费用 3672 8077 3392 - 11929 8 税前利润 1625 5166 1905 - 8696 9 减：所得税 0 0 2174 - 2174 10 净利润 1625 5166 6522 11 开发成本 10413 1948 897 - 13258 12 结转开发成本 2652 6625 2652 - 11929 13 净现金流量 0172 1568 - 6015 14 累计净现金流量 447 6015 - - 15 净现值 109 1116 - 4113 16 累计净现值 997 4113 - - 17 财务内部收益率： 92% 财务净现值： 4113 万元 财务投资回收期： 总投资： 15159 万元 开发成本： 13258 万元 开发费用： 1901 万元 18 销 (预 )售收入 5297 13243 5297 - 23837 19 企业自筹资金 5800 0 0 - 5800 20 负债增加 (减少 )额 5000 3000 21 其中 :工行贷款 5000 3000 22 年初负债累计额 0 5000 4000 1000 0 23 其中 :工行贷款 0 5000 4000 1000 0 24 当年可用还贷资 金 5075 10172 1568 - 25 资金结余 5075 14247 12815 11815 26 当年偿债保证比 0 15 5 13 行贷款偿还期： 3 年 综合偿债保证比： 第七章 项目财务可行性分析 第 1节 销售计划与销售价格 计划 完工 面积 65,020 平方米， 计划销售 54,468 平方米 ,空置率10%。其中： 高层住宅 销售 34,031 平方米 ,商铺 销售 20,437 平方米 ;实现销售收入 23,837 万元。其中： 住宅平均 销售单价 2,200 元，实现销售收入 7,487 万元 ;商铺平均销售单价 8,000 元 ,实现销售收入 16,350万元。 表 2 汉正商业广场销售计划表 销售期间 销售类型 可供销售面积 ( ) 项目比率 (%) 计划销售面积 ( ) 计划均价(元 / ) 计划销售金额 (万元 ) 2008年 6商住 预售 22,708 20% 4,000 3,633 2008年 6住宅 预售 37,812 20% 7,200 1,664 小计 12,5,297 2009年 1商住 预售 22,708 50% 11,000 9,083 2009年 1住宅 预售 37,812 50% 18,200 4,159 小计 30,13,243 2010年 1商住销售 22,708 20% 4,000 3,633 2010年 1住宅销售 37,812 20% 7,200 1,664 小计 12,5,297 合计 60,520 90% 54,376 23,837 第 2节 销售收入预算 表 3 (一 ) 汉正商业广场收入预算表 序号 项目 面积（ ） 单价（元 / ） 金额（万元） 1 可实现销售收入 60,520 4,376 26, 一楼商铺 5,677 16,000 9, 二楼商铺 5,677 6,000 3, 三楼商铺 5,677 5,500 3, 四楼商铺 5,677 4,500 2, 商铺小 计 22,708 8,000 18, 销售 90% 20,437 16, 5 楼住宅 2,101 1,890 6 楼住宅 2,101 1,930 0 7 楼住宅 2,101 1,970 1 8 楼住宅 2,101 2,010 2 9 楼住宅 2,101 2,050 3 10 楼住宅 2,101 2,090 4 11 楼住宅 2,101 2,130 5 12 楼住 宅 2,101 2,170 6 13 楼住宅 2,101 2,210 7 14 楼住宅 2,101 2,250 8 15 楼住宅 2,101 2,290 9 16 楼住宅 2,101 2,330 0 17 楼住宅 2,101 2,370 1 18 楼住宅 2,101 2,410 2 19 楼住宅 2,101 2,450 3 20 楼住宅 2,101 2,450 4 21 楼住宅 2,101 2,450 5 22 楼住宅 2,101 2,150 6 住宅搂小计 37,200 8,7 销售 90% 34,7,： （ 1） 一楼商铺单价按 16,000 元 / ，二楼商铺单价按 6,000 元/ ，三楼商铺单价按 5,500 元 /，四楼商铺单价按 4,500 元 /；商铺均价 8,000 元 / ,可实现销售 18,166 万元 ,按 90%计算 ,实现销售 16,350万元。 （ 3） 住宅楼单价 1,890 元 /起步，楼层每增一层单价加40 元 /，住宅均价 2,200 元 /，可实现销售 8,319 万元 ，按90%实现销售 7,487 万元 。 （二）、项目销售进度 2008 年 6 月起预售 20%， 2009年 销 售 50%， 2010 年销售 20%（详见表 2） ,商品房空置率 10%。 第 3 节 成本费用估算 汉正商业广场总投资 15,159 万元，其中：工程开发成本13,258 万元 (含土地增值税 ),开发费用 1,901 万元。 表 4 项目投资支出表 项 目 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 合计 （一）项目开发成本 10413 1948 897 - 13258 1、土地费用 6028 46 6074 其中 :土地出让金 4981 46 5027 土地转让费 0 0 拆迁安置补偿费 1047 1047 2、前期工程费 125 0 0 0 125 其中 :规划勘测设计费 99 0 99 可行性研究费 3 3 三通一平费 23 23 3、房屋开发费 3967 1633 512 0 6112 其中 :建安工程费 3967 1633 512 0 6112 附属工程费 0 室外工程费 0 4、公共配套设施费 52 156 312 0 520 5、不可预见费 119 49 15 0 183 其中：基本预备费 (3%) 119 49 15 0 183 6、项目开发税费 108 57 57 0 222 7、其他费用 14 7 1 22 其中：工程监理费 8 7 1 16 招标管理费 2 2 保险费 3 3 其他 1 1 （二）项目开发费用 728 725 448 0 1901 1、销售费用 196 342 342 0 880 2、管理费用 121 54 24 0 199 3、建设期利息 411 329 82 0 822 4、其他费用 0 项目总支出合计 11141 2673 1345 - 15,159 第 4 节 项目财务分析 一、 项目主要财务预测表 (表 5、表 6、表 7、表 8) 表 5 汉正商业 广场预计 损益及 利润 分配 表 借款人损益及利润分配预测表 单位：万元 年 份 2008 年 2009 年 2010 年 合计 主营业务 收入 5297 13243 5297 23837 减： 主营业务 成本 2652 6625 2652 11929 主营税金及附加 292 727 292 1311 (1)营业税 265 662 265 1257 (2)城市维护 税 19 45 19 83 (3)教育费用附加 8 20 8 36 主营业务 利润 2353 5891 2353 10597 减 ： 销售费用 196 342 342 880 管理费用 121 54 24 199 财务费用 411 329 82 822 营业利润 1625 5166 1905 8696 利润总额 1625 5166 1905 8696 减：所得税 0 0 2174 2174 净利润 1625 5166 522 加：年初未分配利润 0 1625 6791 - 上年利润调整 可供分配利润 1625 6791 6522 6522 加： 盈余公积补亏 减：提取盈余公积 提取公益金 27 应付利润 13 年末未分配利润 1625 6791 6562 6562 表 6 项目现金流量表 单位：万元 序号 项目 2008 年 2009 年 2010 年