北辰集团战略策划

1 北辰集团战略策划书 第一章 1. 研究背景 北辰实业股份有限公司房地产开发业务目前正处于改革发展的关键时期，为制定未来 3的发展战略，特委托公司对其发展策略及市场定位进行专题研究。 2. 研究目的 及意义 查分析北京市房地产市场的整体情况，各分物业情况，各区域 物 业 分 布 状 况 ， 并 对 房 地 产 市 场 的 供 求 状 况 及 发 展 趋 势 进 行 分析 预 测 ， 对 北 辰 房 地 产 发 展 的 投 资 方 向 、 开 发 规 模 及 产 品 定 位 提出指导性建议。 面 分 析 北 辰 实 业 股 份 公 司 的 管 理 模 式 、 房 地 产 业 的 经 营 规模 、 以 往 业 绩 、 人 力 、 物 力 、 财 力 等 资 源 状 况 ， 并 对 比 分 析 与 其实力相当的房地产开发企业的优劣势，提出可持续发展策略。 3. 研究内 容 家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究 京房地产市场分析与预测 辰实业股份公司房地产开发业务历史回顾与现状分析 地产开发规模和市场定位 辰房地产发展策略建议 4. 研究方法 与技术路 线 般调查、重点调查、辅助调查相结合 理数据库及本项目专题调查表获取相关数据 . 2 4. 3 对数据进行处理分析 ,确定预测指标及预测方法。 用回归分析法对北京市房地产市场进行分析与预测 。 用预测结果及中房指数研究经验确定北辰房地产开发业务的开发规模和市场定位，并制定其发展策略。 术路线 前期准备 多方调查 模型设计 分析研究 定量分析 定性分析 专家座谈 调研报告 数据处理模型 样本模型 模型 图表 3 第二章 国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究 1 国 家宏观经济形势 及政策分析 我 国 宏 观经 济 运 行 态 势 改 革 开 放 的 深 入 进 行 ， 极 大 地 促 进 了 我 国 经 济 的 发 展 。 随 着1996 年软着陆的实现，国民经济的运行状况发生了根本性的变化：从 长 期 的 卖 方 市 场 转 向 了 买 方 市 场 。 当 前 宏 观 经 济 发 展 形 势 总 的 来说 是 好 的 。 农 业 和 农 村 经 济 发 展 较 快 ， 国 企 改 革 效 果 明 显 ， 财 政 货币 政 策 双 管 齐 下 ， 资 本 市 场 发 展 平 稳 ， 国 际 经 济 ， 尤 其 是 东 南 亚 、韩 国 经 济 有 根 本 好 转 ， 这 一 切 都 是 国 民 经 济 继 续 向 前 发 展 的 有 利 条件 和 重 要 因 素 。 同 时 ， 也 应 当 看 到 ， 在 宏 观 经 济 运 行 中 也 存 在 着 许多 问 题 。 其 中 主 要 是 ， 市 场 需 求 不 足 ， 多 数 产 品 供 过 于 求 ； 货 币 紧缩；下岗人员增多等问题接踵而来。 2000 年上半年，中国宏观经济已摆脱了亚洲金融危机带来的不利影响，正在稳步回升，经济增长持续多年的减速有望在今年改变。中国国家统计局公布我国上半年的经济增长率为 其中第一季度 速为 第二季度增速为 ，国内生产总值达 39， 491 亿元人民币，增速比上年同期加快了 百分点。令人欣喜的是，今年上半年的经济增长不再是仅仅靠投资的单项拉动，而是消费、出口、投资共同增长，呈现“三驾马车”并驾齐驱，共同拉动的格局。经济增长呈现以下特点：经济增长将比前两年更加平稳；扩大内需政策对即期生产的拉动作用增强；拉动经济增长的供给与需求因素出现了新的变化；企业效益明显好转；市场物价止跌企稳。中国经济正在出现积极向上的新的良好趋势。 4 表 1 近 几年分季度 长率的变化趋势 1 季度 2 季 度 3 季度 4 季度 全年 1998 1999 2000 *其中： *为预测数据 2000 年 8 月国家统计局中国经济景气监测中心对我国 100 位经济界的著名专家进行了调查，多数专家认为当前的宏观经济趋好。 接受调查的专家均认为今年上半年的宏观经济状况比较理想。 专家预期下半年的宏观经济走势会比上半年好一些。百分之百专家预期 2000 年我国 长速度会高于 1999 年，平均预期值为 右。 总之 ，我国宏观经济目 前运行势态良好，预 计在未来 3 到 5 年将保持向好势 态。 于房地产产业政策分析 1996 年中央明确提出了 要把住宅产业培育成为国民经济新的增长点。 1998 年初，朱总理进一步提出了 “ 把 住 宅 建 设 培 育 成 为 新 的经 济 增 长 点 ， 使 住 宅 消 费 成 为 消 费 热 点 ” 的发展国民经济的思路，为 房 地 产 业 发 展 营 造 了 最 佳 的 宏 观 政 策 环 境 。 房 地 产 业 发 展 是 受 政策 影 响 相 当 大 的 产 业 部 门 ， 国 家 对 房 地 产 业 发 展 的 态 度 往 往 是 左 右其 发 展 与 否 的 最 重 要 因 素 。 而 我 国 政 府 是 决 心 通 过 住 宅 产 业 解 决内需 不 足 的 问 题 ， 近 十 几 年 的 房 改 历 程 充 分 说 明 了 中 国 政 府 决 意 树 立房 地 产 业 在 国 民 经 济 中 的 重 要 地 位 。 而 以 后 出 台 的 相 关 政 策 都 会 立足于维护房地产业的发展。这一点是确信无疑的。 根据目前宏观经济运行的状况，为了扩大房地产投资，刺激房 5 地 产消 费，发 展房地 产市 场，国 家制订 和出 台了一 系列相 关的政策和规定。 1998 年的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革 ，加快住房建设的通知，要求各地在 1998 年 12 月 31 日停止住房实物 分 配 ， 实 行 住 房 货 币 分 配 ， 把 住 房 分 配 纳 入 了 市 场 经 济 运 行 的 轨道；根据通知的精神和要求，中央国家机关和北 京市相继在 1999年出台了在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案 和北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案，对 住 房 货 币 分 配 及 补 贴 标 准 和 发 放 方 式 ， 完 善 住 房 公 积 金 制 度 ， 深化 住 房 改 革 提 高 公 房 租 金 等 问 题 都 作 了 具 体 规 定 。 为 了 发 展 住 房 市场 ， 扩 大 住 房 消 费 ， 实 现 二 、 三 级 住 房 市 场 联 动 ， 开 放 了 住 房 二 级市 场 ； 为 了 规 范 二 级 市 场 的 运 行 ， 促 进 房 地 产 市 场 的 发 展 ， 国 家 有关 主 管 部 门 出 台 了 已 购 公 有 住 房 和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 管 理 暂行 办 法 ， 已 购 公 有 住 房 和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 土 地 出 让 金 和 收益 分 配 管 理 的 若 干 规 定 ， 关于调整房地产市场若干税收政策的通知 。为了调节宏观经济运行中出现的储蓄与消费的关系，通过对中华人民共和国个人所得税法的重要修改，恢复开征了利息所得税。这 一 切 政 策 规 定 ， 都 十 分 有 利 于 房 地 产 投 资 和 房 地 产 消 费 ， 并 进 一步 推 进 住 房 制 度 改 革 ， 发 展 以 住 房 买 卖 和 租 赁 为 主 要 内 容 的 房 地 产市场的形成、发展和完善。 以 上 政 策 表 明 ： 国 家 是 决 心 树 立 房 地 产 业 成 为 我 国 国 民 经 济 的支 柱 产 业 。 主 要 政 策 走 势 与 预 测 ： 房 改 政 策 方 面 ： 我 国住 房制度 改革经 过了 十几个 年头， 取得 了一定 的成就 。人们 的 住 房 观 念 在 变 化 ； 房 屋 租 金 在 逐 步 地 提 高 ； 公 房 出 售 的 比 例在不 断 地 增 长 ； 建 立 住 房 公 积 金 的 单 位 和 住 房 公 积 金 数 量 也 在 不 断 地扩大。住房由计划经济体制下的福利制，向与社会主义市场经济体 6 制 相 适 应 的 新 的 住 房 制 度 的 过 渡 ， 不 仅 速 度 太 慢 ， 而 且 还 产 生 了 许多新问题，从而使住房制度改革更加复杂化 住房实物分配，是传统住房制度的根本特征；住房分配货币化 ，是 住 房 制 度 改 革 的 关 键 。 住 房 实 物 分 配 制 度 的 根 源 ， 在 于 国 家 对 职工 住 房 消 费 基 金 的 统 一 扣 除 。 这 种 住 房 制 度 ， 严 重 地 制 约 了 住 宅 经济的发展和居民住房状况的改善。 在 80 年代初期和中期改革试点的基础上，国务院于 1988 年召开了全国第一次住房制度改革 工作会议； 1991 年召开了第二次住房改 革 工 作 会 议 ； 有 力 地 推 动 了 全 国 住 房 制 度 改 革 工 作 的 开 展 。 为 了建立与社会主义市场经济体制相适应的住房制度， 1993 年冬季，国务 院 召 开 了 全 国 第 三 次 住 房 制 度 改 革 工 作 会 议 ， 根 据 会 议 的 精 神1994 年发布了 国 务 院 关 于 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 的 决 定 。 决定对 于 建 立 与 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 相 适 应 的 住 房 制 度 的 一 系 列 问 题作 出 了 明 确 的 规 定 。 三 次 住 房 制 度 改 革 工 作 会 议 ， 对 于 推 进 住 房 制度的改革在不同时期都起了重大的作用。 1998 年 6 月召开了全国住房制度改革工作会议。会后发出了国务 院 关 于 进 一 步 深 化 城 镇 住 房 制 度 改 革 ， 加 快 住 房 建 设 的 通 知 。通知的核心内容是宣布全国城镇，从 1998 年下半年起，停止住房 实 物 分 配 ， 实 行 住 房 分 配 货 币 化 ， 同 时 要 相 应 建 立 起 四 个 体 系 ：即 贯 彻 按 劳 分 配 原 则 ， 实 施 住 房 分 配 货 币 化 的 住 房 分 配 体 系 ； 对 不同 收 入 家 庭 实 行 不 同 的 政 策 ， 建 立 起 以 经 济 适 用 房 为 主 的 住 房 供 应体 系 ； 以 住 房 二 级 市 场 为 主 攻 方 向 ， 培 育 和 规 范 住 房 市 场 体 系 ； 建立 具 有 中 国 特 色 的 住 房 金 融 体 系 。 这 样 就 结 束 了 几 十 年 来 在 中 国 占统 治 地 位 的 住 房 实 物 分 配 制 度 ， 为 建 立 与 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 相适 应 的 住 房 制 度 和 把 住 房 培 育 成 为 国 民 经 济 新 的 经 济 增 长 点 ， 奠 定了牢固 的体制和经济基础。 住 房分 配货币 化，就 是把 传统体 制下由 国家 扣除的 职工住 房消费基金，根据按劳分配的原则，量化到职工个人头上，实质上也就 7 是转化住房消费基金的运行的渠道。 目 前各 地陆续 出台了 住房 分配货 币化的 方案 。在京 中央国 家机关和北京市的住房货币化的改革方案也于 1999 年月 16 日和 1999年 月 日 分 别 出 台 。 中 央 和 北 京 市 的 住 房 分 配 货 币 化 的 实 施 方案 ， 方 案 明 确 指 出 ： 停 止 住 房 实 物 分 配 ， 进 一 步 完 善 住 房 公 积金制度；建立住房补贴制度，逐 12 月 31 日前参加工作的职工）老办法，新人（即 1999 年月日参加工作的 职工）新办法。对于无房 和 住 房 未 达 标 的 老 职 工 ， 实 行 一 次 性 发 放 补 贴 ； 对 于 新 职 工 ， 则按 月 发 放 补 贴 。 住 房 补 贴 计 入 职 工 个 人 帐 户 ， 专 项 用 于 住 房 消 费 。发放住房补贴 ，建立住房公积金制度大大提高了职工住房消费能力。 住 房货 币分配 方案的 实施 ，虽然 在执行 过程 中，还 有许多 问题需 要 解 决 ， 但 是 不 管 怎 样 ， 住 房 分 配 货 币 化 ， 必 将 扩 大 住 房 投 资 和住房消费。 总 上 所 述 ， 可 以 发 现 ： 房 改 政 策 基 本 到 位 ， 关 键 在 于 执 行 ， 住房 商 品 化 、 分 配 货 币 化 已 是 大 势 所 趋 ， 而 下 一 步 房 改 政 策 的 着 眼 点在 于 使 住 房 货 币 化 真 正 纳 入 职 工 的 工 资 ， 提 高 职 工 的 支 付 能 力 ， 从而 保 证 职 工 要 房 不 再 找 单 位 ， 而 是 找 市 场 。 土地方面 ： 调控住宅建设总量，保障住宅建设用地。下一步的政策立足点 要加大对住宅建设用地的管理力度，在节约用地的基本原则下，保障 住宅建设用地 。 政府在制定土地供应计划时，要考虑住宅市场的现实需求和潜在需求，通过对土地的宏观调控管理，最终实现住宅建设的持续稳定发展和住房市场的供求平衡。 今后本市土地利用模式将是走内涵挖潜的路子，通过旧城改造、第二产业向外转移等措施来增加存量建设用地；通过利用废弃地、未利用土地来增加增量建设用地。 金 融 方 面 ：发 展 住 房 金 融 和 开 征 利 息 税 ，刺 激 了 住 房 投 资 和 消 费 。 住房 建 设和住 房消费 ，都 需要大 批资金 投入 ，银行 等金融 机构是 供 给 住 房 建 设 和 住 房 消 费 所 需 资 金 的 重 要 经 济 部 门 ； 同 时 房 地 产 8 信 贷 ， 具 有 保 值 、 增 值 和 风 险 小 的 特 性 ， 是 银 行 等 金 融 机 构 投 资 的理想领域。住房金融就是在这个基础上发展起来的。 我 国目 前支持 住房投 资和 住房消 费的金 融形 式，主 要是 住 房 公积 金 ， 住 房 合 作 社 ， 住 房 抵 押 贷 款 ， 住 房 信 贷 。 我 国房 地产金 融，是 在改 革开放 的条件 下发 展起来 的。随 着房地产业的复苏，金融机构开始向商品房提供贷款。 1982 年，许多金融 机 构 开 办 了 住 宅 储 蓄 业 务 ， 房 地 产 开 发 企 业 也 开 始 同 金 融 机 构 进行项目合作。 1984 年国务 院关于基本建设和建筑业管理体制改革座谈会记要 （国发 123 号文）指出，各地组建房地产开发公司，由中国人民建设银行提供周转资金。 1985 年中国人民建设银行开始办理土地开发和商品房贷款业务。随着住房改革的深入进行， 1987 年和 1988 年经国务院批准 ，在山东省的烟台和安徽省的蚌埠分别建立了住宅储蓄银行。 1989 年 12 月中国人民建设银行颁发了住宅储蓄存款和住宅借款暂行办法， 1992 年月，中国人民建设银行又颁发了职工住房抵押贷款暂行办法和单位住房贷款暂行办法 。 1997年月，中国人民银行颁布了个人住 房担保贷款试行办法。这一切都有力地促进了住房金融的发展。 居 民个 人住房 抵押贷 款虽 然有了 一定程 度的 发展， 但是还 不够理 想 。 除 了 住 房 制 度 改 革 和 居 民 个 人 收 入 水 平 低 等 因 素 制 约 外 ， 主要 是 在 金 融 方 面 还 存 在 着 许 多 问 题 ， 如 金 融 工 具 单 一 ； 抵 押 贷 款 的首 付 款 数 额 大 ； 抵 押 贷 款 期 限 短 ； 利 率 也 不 合 理 ； 以 及 抵 押 贷 款 担保问题等。 根 据经济发展的形势和住房分配货币化的实行，各金融机构正在研究新的办法和实行新的措施，例如组合贷款等。随着金融对住房消费支持力度的增大，居民住房消费和住房建设将会得到较快的发展。 值得注意的是开征利息所得税 。 1999 年 月 30 日，中华人民共和 国 第 九 届 全 国 人 民 代 表 大 会 常 务 委 员 会 第 十 一 次 会 议 ， 对 中 华 9 人 民 共 和 国 个 人 所 得 税 法 作 了 重 要 修 改 。 确 定 了 “ 对 储 蓄 存 款 利息所得征收个人所得税”。 利 息税 ，准确 的说法 是利 息所得 税，是 对个 人储蓄 存款利 息所得征收的一个税种。利息税不是新设立的税种。 1950 年我国公布的利息所得税暂行条例，规定了对存款利息所得征收所得税。 1980年由全国人大通过的，在 1983 年人大常委会修订的个人所得税法，已 经 将 利 息 税 所 得 列 为 应 税 项 目 ， 考 虑 到 当 时 的 具 体 情 况 ， 确 定 暂免 征 收 。 现 在 对 存 款 利 息 所 得 开 征 个 人 所 得 税 ， 属 于 恢 复 征 收 。 这个 税 种 也 不 是 我 国 特 有 的 ， 在 世 界 上 许 多 国 家 ， 都 对 储 蓄 存 款 利 息所得征收所得税。 恢 复征 收存款 利息所 得个 人所得 税，是 经济 发展的 需要。 我国经济改革实现软着陆以后，特别是从 1998 年以来，物价连续下降，大 部 分 商 品 供 过 于 求 ， 消 费 需 求 疲 软 ， 固 定 资 产 投 资 放 慢 ， 经 济 处于 衰 退 状 况 。 要 摆 脱 目 前 经 济 发 展 的 困 境 ， 必 须 扩 大 需 求 ， 鼓 励 消费 ， 增 加 投 资 。 恢 复 征 收 利 息 所 得 税 ， 可 以 从 三 个 方 面 发 挥 作 用 。第 一 ， 提 高 国 家 财 政 收 入 ， 加 大 对 下 岗 职 工 补 助 、 城 镇 居 民 最 低 生活 保 障 、 离 退 休 人 员 、 以 及 其 他 低 收 入 者 的 支 持 的 力 度 ， 提 高 他 们的 消 费 水 平 。 第 二 ， 调 节 收 入 分 配 ， 缩 小 收 入 水 平 的 差 距 。 第 三 ，在 降 低 利 息 率 的 同 时 ， 通 过 利 息 所 得 税 ， 引 导 城 乡 居 民 分 流 储 蓄 存款，增加消费和扩大投资。 开 征利 息所得 税，有 利于 扩大消 费和投 资。 储蓄存 款利息 所得税 的 征 收 会 使 居 民 储 蓄 意 愿 有 所 降 低 ， 而 投 资 意 愿 上 升 。 中 国 经 济景气监测中心近日对 12 1 3 位城市居民进行了调查，仅有百分之七的居民仍有提高储蓄水平的愿望， 40 %的居民在考虑降低储蓄水平。总的看来，征税降息双管齐下，居民的投资愿望以上述 65 %的居民 开始倾向各类投资。 但 是在 我国目 前经济 发展 的条件 下，就 投资 去向或 投资品 种来 10 看， 居 民 除 了 银 行 储 蓄 存 款 以 外 ， 主 要 是 投 资 股 票 、 债 券 、 工 商 业和房地产。但是在这几种投资品种中，首选也应当是房地产。因为 ，股 票 投 资 风 险 太 大 ； 工 商 业 投 资 除 了 也 有 一 定 的 风 险 以 外 ， 还 需 要一 定 的 资 金 规 模 、 相 当 数 量 的 工 程 技 术 人 员 和 管 理 人 员 ， 特 别 是 市场 并 不 看 好 。 因 此 ， 房 地 产 是 最 好 的 投 资 方 向 或 投 资 品 种 。 投 资 住宅 ， 不 仅 符 合 国 家 鼓 励 消 费 和 鼓 励 投 资 的 政 策 导 向 ， 而 且 投 资 者 可以获得较高的收益。 第 一， 投资房 地产具 有双 重效应 ：既扩 大了 消费需 求，也 扩大了 投 资 需 求 ， 完 全 符 合 国 家 政 策 引 导 的 方 向 。 这 是 由 住 房 的 性 质 决定 的 。 住 房 既 是 消 费 品 ， 又 是 投 资 品 。 在 长 期 的 传 统 体 制 下 ， 人 们把住房只看作是消费品，这种看法是不正确的。在市场经济条件下，住 房 不 仅 是 消 费 品 ， 而 且 也 是 投 资 品 。 住 房 作 为 消 费 品 ， 首 先 是 为了 满 足 人 们 最 基 本 的 需 求 。 在 这 种 情 况 下 ， 它 是 最 必 需 的 消 费 品 ，是 任 何 人 都 回 避 的 。 所 以 ， 要 满 足 居 民 生 活 的 需 求 ， 首 先 必 需 满 足居 民 对 住 房 的 需 求 。 但 是 ， 就 住 房 本 身 的 性 质 来 说 ， 它 不 仅 是 人 们最 必 需 的 消 费 资 料 ， 而 且 随 着 经 济 社 会 的 发 展 和 居 民 收 入 水 平 的 提高 ， 它 还 是 人 们 发 展 资 料 和 享 受 资 料 。 住 房 作 为 发 展 资 料 和 享 受 资料 ， 决 定 了 住 房 的 消 费 空 间 十 分 巨 大 。 同 时 ， 住 房 还 是 人 们 投 资 对象 ， 即 投 资 品 。 在 资 金 一 定的情况下，住房投资也应当是人们首选的投资项目。因为，住房投资不仅比股票投资、工商业投资风险小 ；而 且 比 储 蓄 、 债 券 等 利 息 高 。 就 北 京 目 前 来 说 ， 无 论 是 一 居 室 、 二居 室 、 还 是 三 居 室 ， 所 有 房 屋 租 金 收 入 ， 都 有 比 利 息 收 入 要 高 ； 而且 居 室 越 大 ， 租 金 收 入 越 高 。 所 以 ， 购 房 投 资 ， 不 仅 是 一 种 安 全 可靠，而且也是收益较大的投资。 第二，住房投资，可以同时实现两种功能。住房既可以作为消 费 品 ， 具 有 满 足 消 费 者 的 消 费 需 求 的 功 能 ， 同 时 也 可 以 作 为 投 资 品实 现 保 值 增 值 的 功 能 。 在 市 场 经 济 条 件 下 ， 居 民 购 买 住 房 ， 首 先 是 11 为 了 满 足 自 己 居 住 消 费 的 需 求 ， 但 是 在 住 房 消 费 过 程 中 ， 同 时 就 实现 了 保 值 和 增 值 的 功 能 。 现 实 生 活 表 明 ， 如 果 由 于 情 况 变 化 ， 不 需要现有的住房，或者为了更换现有住房，居民通过出售自己的住房 ，不仅可以保值，而且还可能增值。 第 三， 目前投 资住房 ，既 可以避 免征收 利息 所得税 ，还可 以享受 住 房 货 币 分 配 、 住 房 二 级 市 场 开 放 和 公 房 上 市 交 易 减 免 税 费 的 好处 。 住 房 货 币 分 配 政 策 的 实 施 ， 使 相 当 一 部 分 人 ， 可 以 利 用 住 房 补贴 、 住 房 公 积 金 ， 银 行 贷 款 和 自 己 的 存 款 ， 到 住 房 市 场 购 买 住 宅 ，解 决 自 己 的 住 房 问 题 。 已 购 公 有 住 房 和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 管理 暂 行 办 法 的 实 施 ， 启 动 了 住 房 二 、 三 市 场 ， 为 工 作 单 位 与 住房距 离 太 远 ， 上 下 班 不 方 便 的 ； 以 旧 房 换 新 房 的 ； 以 小 房 换 大 房 的 等等住房困难者，提供了解决解决住房困难问题的机会。这部分居民 ，可 以 通 过 出 售 旧 房 的 收 入 ， 加 上 住 房 补 贴 、 住 房 公 积 金 、 银 行 贷 款和 自 己 的 存 款 ， 实 现 以 旧 换 新 ， 以 小 换 大 的 目 的 。 为 了 推 动 二 、 三级 市 场 的 开 放 ， 国 家 又 出 台 了 关 于 调 整 房 地 产 市 场 税 收 的 政 策 ， 减免 了 部 分 税 费 ， 减 轻 了 个 人 买 卖 普 通 住 宅 的 税 收 负 担 ， 既 有 利 于 投资又有利于消费。 拆 迁 安 置 政 策 方 面 ： 货 币 还 迁 促 进 了 住 房 市 场 的 发 展 北京市城市房屋拆迁管理办法于 1998 年 12 月日起开始实施， 1991 年 10 月日起开始实施的北京市实施城市房屋拆迁管理条例细则同时废止。办法是对细则的修改和完善，是北京市进行房屋拆迁的基本准则。办法是根据北京市城市建设的发 展 ， 房 屋 拆 迁 中 存 在 的 问 题 ， 以 及 建 立 社 会 主 义 市 场 经 济 体 制 的需要制订和实施的。办法的制订和实施标志着北京市 房屋拆迁管理发展到了一个新的阶段。 1991 年 起开 始实行 的 房屋拆 迁细则，对 于规范 房屋 拆迁行 12 为 ， 保 障 城 市 建 设 的 发 展 ， 起 到 了 重 要 的 作 用 。 但 是 ， 随 着 社 会 主义 市 场 经 济 体 制 的 建 立 ， 城 市 建 设 的 发 展 ， 原 有 的 细 则 已 经 不能 解 决 房 屋 拆 迁 中 遇 到 的 新 情 况 和 新 问 题 。 其 中 比 较 突 出 的 是 ： 过多 地 考 虑 了 人 口 因 素 ， 不 符 合 国 务 院 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 中规定的按照拆迁面积进行补偿的原则；按照原先居住面积进行安置，不 利 于 居 民 改 善 居 住 条 件 ； 安 置 方 式 单 一 ， 不 符 合 市 场 经 济 规 律 ；原细则操作性不强，不利于拆迁管理制度化和规范化。 在 修改细则和制订办法的过程中，坚持了以下一些原则： 第 一， 加大了 房屋拆 迁的 透明度 。一方 面管 理程序 公开， 对建设 单 位 办 理 房 屋 拆 迁 许 可 证 的 条 件 ， 拆 迁 管 理 权 限 划 分 ， 以 及 操 作程序等，都作了比较明确的规定；另一方面对拆迁补偿的相关内容 ，包 括 拆 迁 补 偿 的 对 象 和 方 式 ， 拆 迁 补 偿 款 的 具 体 标 准 和 计 算 公 式 ，都有作了比较详细和明确的规定。 第 二， 适应住 房制度 改革 的需要 。原有 细 则在 拆迁补 偿安置 中 过 多 地 考 虑 了 人 口 因 素 ， 带 有 浓 厚 的 计 划 体 制 下 的 福 利 分 房 的色 彩 ， 新 办 法 规 定 ， 房 屋 拆 迁 按 照 原 建 筑 面 积 实 行 货 币 补 偿 ，体现了住房制度改革的原则和要求。 第 三， 促进住 房市场 化的 原则。 新办 法 规定的 补偿方 式，是 由 当 事 人 协 商 确 定 ， 既 可 以 货 币 补 偿 ， 也 可 以 实 物 安 置 。 这 样 有购 买 力 的 被 拆 迁 户 就 进 入 了 房 地 产 市 场 ， 是 推 动 住 宅 市 场 化 的 重 要步骤。 第 四， 服务于 首都建 设的 大局的 原则。 房屋 拆迁是 城市 建 设和发 展 的 重 要 内 容 ， 无 论 是 拆 迁 还 是 被 拆 迁 人 ， 都 有 应 当 服 从 首 都 建设和发展的需要。 修改后的办法共章， 55 条，变动比较大的地方主要是： 根 据 国 务 院 的 城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例 的 规 定 ， 坚 持 按 照 原 面 积进 行 补 偿 ， 不 再 考 虑 人 口 的 因 素 ， 确 立 了 “ 按 房 不 按 人 ” 的 拆 迁 补 13 偿 原 则 ， 并 把 原 细 则 中 的 “ 拆 迁 安 置 ” 的 内 容 并 入 了 “ 拆 迁 补偿”中 ，从而就把原拆迁中体现福利性质的“按人补偿”，转变为市场经济条件下的“按房补偿”。切实保护被拆迁房屋所有人的权益，对 于 使 用 权 人 ， 只 限 于 执 行 国 家 规 定 租 金 标 准 的 才 可 以 给 予 补 偿 。房 屋 拆 迁 ， 可 以 直 接 进 行 货 币 补 偿 ， 也 可 以 把 货 币 折 为 实 物 即 房 屋补 偿 。 补 偿 数 额 ， 按 照 原 建 筑 面 积 的 重 置 价 格 结 合 成 新 确 定 ； 如 果进 行 实 物 补 偿 ， 则 由 拆 迁 人 把 货 币 补 偿 额 折 算 成 等 额 的 房 屋 。 另 外就是完善了拆迁工作程序，增加了拆迁工作的透明度。 总的说 ，拆迁办法 ，把拆迁工作从计划体制下的福利补偿方式 ， 转 变 为 市 场 经 济 体 制 下 的 市 场 运 作 方 式 ， 即 有 力 地 保 护 了 被 拆迁 人 和 拆 迁 人 的 合 法 权 益 ； 有 利 于 深 化 住 房 制 度 改 革 ； 有 利 于 拆 迁工作的进行；也有利于发展房地产开发建设市场和住宅市场。 2 北京市社会经济发展状况及产业政策 全 国 宏 观 经 济 势 趋 好 的 大 环 境 下，北京市 2000 年上半年经济继 续 保 持 积 极 向 上 的 发 展 趋 势 ， 总 体 经 济 运 行 良 好 。 本 市 经 济 保 持强 劲 的 发 展 势 头 ， 总 体 经 济 持 续 走 强 ， 景 气 曲 线 呈 上 扬 势 态 。 根 据北京市统计局公布的数据得知，上半年全市实现国内生产总值1044 1 亿元 ，按可比价格计算，比去年同期增长 12，为 1996 年以来同期最高增速，高于全国平均水平 3 8 个百分点。 京市房地产政策分析 近 年 来随 着 国家 出台 了 一系 列 有关 房地 产 方面 的 政策 法规 ， 北 京市也相应出台了一系列利于房地产业发展的方案与政策。例如：北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施 方案 ，已购 公 有 住 房 和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 管 理 暂 行 办 法 ， 已 购 公 有 住 房和 经 济 适 用 住 房 上 市 出 售 土 地 出 让 金 和 收 益 分 配 管 理 的 若 干 规 定 ， 14 关 于 调 整 房 地 产 市 场 若 干 税 收 政 策 的 通 知 ， 北 京 市 城 市 房 屋 拆迁 管 理 办 法 等 等 。 这 些 政 策 规 定 有 利 于 深 化 住 房 制 度 改 革 ， 开 放住 房 二 级 市 场 ， 规 范 房 屋 租 赁 市 场 ， 按 照 市 场 经 济 原 则 改 革 公 房 租赁 关 系 ； 对 城 市 房 屋 拆 迁 实 行 货 币 补 偿 ， 完 善 住 房 公 积 金 制 度 ， 开征 利 息 所 得 税 等 一 系 列 政 策 规 定 的 出 台 和 实 施 ， 对 于 扩 大 房 地 产 投资 ， 转 变 在 计 划 经 济 体 制 下 长 期 形 成 的 住 房 消 费 观 念 ， 增 加 居 民 住房 消 费 支 出 ， 发 展 和 规 范 房地产市场，都有着重要的现实意义，并对房地产业的发展产生长远的影响。 绿 化 隔 离 带 政策 分 析 ： 为了落实北京市城市总体规划 ，加快规划市区内绿化隔离地区 建 设 ， 推 进 城 乡 结 合 部 地 区 环 境 整 治 和 城 市 化 进 程 ， 促 进 城 市 生态环境改善和首都经济社会可持续发展， 2000 年 3 月 20 日，北京市绿 化 隔 离 地 区 建 设 领 导 小 组 出 台 了 关 于 加 快 本 市 绿 化 隔 离 地 区 建设的意见 ，提出从 2000 年开始，在规划绿化隔离地区范围内，用 3年至 4 年时间完成绿化 60 平方公里 的任务。 绿 化 隔 离 带 大 都 处 于 城 乡 结 合 部 ， 环 境 相 对 比 较 差 ， 土 地 开发利 用 率 低 ， 人 口 居 住 密 度 高 ， 又 多 为 农 民 居 住 地 ， 改 造 难 度 大 。目 前 由 于 风 沙 问 题 严 重 ， 气 候 条 件 变 得 越 来 越 差 ， 才 引 起 政 府 进 一步 注 意 应 该 加 大 环 境 保 护 的 力 度 ， 从 而 绿 化 隔 离 带 政 策 又 被 提 到 较高 的 重 视 程 度 。 由 于 绿 化 隔 离 带 的 建 设 ， 将 改 变 周 边 土 地 环 境 ， 把原 来 基 础 设 施 差 ， 环 境 恶 劣 ， 人 口 稠 密 的 城 乡 结 合 部 改 变 成 环 境 优美，基础设施齐全的可用来开发居住小区的优等地。 总 之， 绿化隔 离带能 提高 土地的 利用效 率， 沿绿化 隔离带 地区的土地将被大大改善，利于开发房地产；绿化隔离带能扩大商品房 供应量，按照京政办发 200020 号文件，在绿化隔离带周边 地区的原 有 农 民 宅 基 地 可 一 律 征 为 国 有 建 设 用 地 ， 可 用 于 新 村 建 设 ， 其 中 15 农民自住房屋和上市出售的商品房屋的比例为 1： 外，绿化隔 离 带 能 提 升 周 边 土 地 的 价 值 ， 绿 化 、 环 境 是 小 区 永 远 的 卖 点 ， 而绿化隔离带将从根本上改变小区的大环境。 中 关 村 地 区 分 析： 1999 年 6 月 5 日，国务院关于建设中关村科技园区有关问题的 批 复 公 布 ， 使 中 关 村 地 区 成 为 众 人 关 注 的 焦 点 。 中 关 村 地 区 有高等院校 68 所、科研院所 213 家、高科技企业数十家。这些都是使中 关 村 地 区 成 为 “ 中 国 硅 谷 ” 的 优 势 。 但 是 ， 中 关 村 地 区 在 交 通 、市 政 配 套 、 办 公 场 所 、 居 住 配 套 等 方 面 也 存 在 着 先 天 不 足 ， 使 一 些想进驻中关村地区的国际高科技企业望而却步，影响了中关村向“中国硅谷”进军的步伐。 从 房地 产方面 讲，中 关村 地区存 在着很 大的 缺口， 该地区 的写字 楼 、 公 寓 、 住 宅 严 重 不 足 ， 这 从 中 关 村 地 区 房 地 产 项 目 的 销 售 情况 就 能 看 出 来 ： 方 圆 大 厦 、 科 技 会 展 中 心 等 高 档 写 字 楼 、 公 寓 在 广告不多的情况下，租售良好且价格一直上涨，无论从中关村的发展，还 是 从 市 场 需 求 的 角 度 考 虑 ， 中 关 村 在 房 地 产 方 面 都 有 相 当 大 的 发展潜力。 计 北 京 市房 改 方 向 和 政 策走 势 下 一 步 北 京 市 房 改 方 向 会 是 ： 继 续 稳 步 推 进 公 房 租 金 改 革 ， 组织公房 按成本价出售，进行住房普查，建立住房档案，开放住房二级 市 场 ， 住 房 分 配 货 币 化 实 施 将 是 下 一 步 政 策 的 主 要 着 眼 点 。 政 策 导 向 将 有 助 于 启 动 和 完 善 北 京 市 房 地 产 市 场 ， 保 证 北 京 房 改政 策 的 进 一 步 落 实 ， 促 进 北 京 房 地 产 业 的 发 展 。 3 国家及 北京宏观经济 发展对房地产 业的影响 16 民 经 济 发展 水 平 与 房 地 产业 根 据 世 界 各 国 房 地 产 业 的 发 展 历 程 来 看 ， 当 人 均 国 民 生 产 总 值进入 50 0 1 00 0 美元时，住宅建设与消费也将进入快速增长阶段，住 宅 投 资 随 人 均 国 民 生 产 总 值 的 增 加 而 增 加 ， 直 到 人 均 国 民 生 产 总之达到 8 000 美元 1 00 00 美元时，住宅投资才开始减少，而人均国民生产总值为 10 00 美元左右，是住宅发展的增长期。 我国目前人均国民生产总值约为 70 0 美元，房地产建设与消费正处 于 快 速 增 长 阶 段 。 通 过 近 几 年 的 房 地 产 投 资 额 、 销 售 额 与 销 售 额投资额比率趋势图可以明显看出这一点。 9 5 - 9 9 年 我 国 房 地 产 投 资 增 长 趋 势 图3825310635794010283105001000150020002500300035004000450095 96 97 98 99亿元 17 世界部分国家或地区 1 988 年房地产占 G 比重大约在 1 0%上下（参见下表）；香港地区高达 30 %，在这些国家或地区，房地产已经成为国民经济的支柱产业。 表： 1988 年 部 分 国 家 或 地 区 房 地 产 业 占 比重 9 5 - 9 9 年 我 国 房 地 产 销 售 额 增 长 趋 势 图955134015632134265505001000150020002500300095 96 97 98 99亿元9 5 - 9 9 年 我 国 房 地 产 销 售 额 与 投 资 额 比 率 趋 势 图995 1996 1997 1998 1999 2000年代比率X Y 散 点 图 1趋势图 18 国 家 或地区 美国 日本 英国 法国 韩国 台湾 比重 11 0 2 0 0 目前，我国房地产业占 G 比重偏低（目前 为 4%左右 ），房地产 业 成 为 我 国 经 济 发 展 的 支 柱 产 业 还 有 一 段 艰 辛 路 要 走 （ 国 际 惯 例是：只有当房地产业占 比重到达 10%左右才能成为国民经济的支柱产业 ）。 我 国即使 到本世纪中 叶达到 中等发达国 家水平 ，住宅建设 投资占比重也不应该下降。如果这一比重能保持目前 5%趋势（ 19 95 年为 5 ），那么到 2 01 0 年时，则我国城镇住宅建设投资将达到每年 8 50 0 102 00 亿元。我国 住宅产业的增加值到 2 01 0 年将达1 3 800 亿元，占 比重为 8. 1 %。住宅产业将确立国民经济的支柱产业地位。 房地产业的相关度 为了研究房地产与 G 间的相关程度，我们采取了 19 91 1 99 9年的北京市的商品房销售额和 G 行一元线形回归分析，结果如下： S t = - 27 6. 84+ 0 7 9* G t 3. R 2 = 0. 98 17 , 其中， S t 为北京市第 t 年的商品房销售额； G t 为北京市第 t 年的国民生产总值，均为当年价格，单位为亿元。 计算结果表明： 商品房销售额 之间的相关程度较高，相关度达到 0. 98 17。 由于 房地产业呈正相关关系，而且相关度很高，所以，国民经济的发展将带动房地产业的发展，在国家宏观经济趋好的大环 19 境下，房地产业将面临新一轮的发展周期。 观经济发展周期与房地产经济周期 房地产业在西方发达国家有近百年的历史。房地产经济同西方经济 一 样 ， 有 它 本 身 的 发 展 高 潮 和 低 潮 ， 形 成 有 自 身 特 色 的 房 地 产 经济周期。据有关资料介绍，美国房地产业大约按 18 20 年的时间完成一次周期 波动，香港是 7 8 年为一次周期波动。在我国，房地产业是一个新兴产业， 刚刚从固定资产投资及基本建设中独立出来的房地产业，其发展历程相当短，只有十几年的历史，但就这十几年来看，我国的房地产业的发展可以说是发展快、波动大，它的周期性波动形式在一定程度上可以探讨我国房地产经济周期波动的规律。 房地产业始终是国民经济的先导产业和基础产业并将发展为支柱产业 。 正是由于房地产的基础性和先导性，使得房地产业的发展要 超 前 于 国 民 经 济 中 其 他 产 业 的 发 展 ， 因 而 房 地 产 业 是 经 济 繁 荣 、萧条的重要标志，是经济升温与否的“晴雨表”，这在西方经济发达国家和香港等地区已经得到证实。 房地产业，包括住宅产业的发展， 同国民经济发展周期密切相关。房 地 产 的 周 期 波 动 包 括 膨 胀 、 收 缩 、 停 滞 、 调 整 、 恢 复 等 一 系 列 自我平衡机制，具体说来它的周期波动大致如下： 经 济 增 长 对 物 业 的 需 求 刺 激 建 筑 业 的 发 展 经 济 繁 荣进 一 步 刺 激 物 业 需 求 新 建 物 业 超 过 实 际 需 求 产生过剩物业积压 物 业 需 求 迅 速 退 进 入 调 整 期 物 业 需 求 逐 步 消 化 现存 量 进 入 恢 复 期 物 业 供 求 关 系 达 到 平 衡 阶 段 新的经济增长使物业需求大于供给 开始新一轮市场周期运动。 与宏观经济周期相比，房地产业发展周期的特征是：（ 1）房地产业稍后于宏观经济进入复苏期；（ 2）房 地产业先于宏观经济进入 20 繁 荣 期 ；（ 3）房地产业先于宏观经济进入衰退期；（ 4）房地产业的萧条期长于宏观经济；（ 5）房地产业周期波动的波峰高于宏观经济 ，波 谷 低 于 宏 观 经 济 。 也 就 是 说 ， 相 对 于 宏 观 经 济 ， 房 地 产 经 济 波 动具有涨落快、波幅大、萧条时期长的特点。 房地产经济的发展受国民经济发展的制约，房地产业的基础性和先 导 性 特 点 ， 决 定 了 房 地 产 投 资 应 超 前 于 国 民 经 济 周 期 性 波 动 。 在经 济 周 期 的 低 转 折 点 来 到 之 前 ， 把 握 好 投 资 机 会 和 项 目 ， 保 证 在 经济 扩 张 期 和 高 峰 期 能 得 到 较 大 发 展 ， 在 高 转 折 点 到 来 时 能 及 时 采 取调 整 措 施 ， 使 投 资 项 目 、 投 资 结 构 和 经 营 期 限 长 短 等 得 到 合 理 匹 配和 较 好 组 合 ， 优 化 新 开 发 与 再 开 发 投 资 的 选 择 。 本章结论：