吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划可行性研究报告

某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 1 某某 信托 吉鸿地产改扩建项目 集合资金信托计划 可行性研究报告 2010 年 11月 某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 2 目 录 第一章 总 论 . 错误 !未定义书签。 第一节 项目概述 . 错误 !未定义书签。 第二节 编制的依据和原则 . 错误 !未定义书签。 第三节 可行性研究的过程与范围 . 错误 !未定义书签。 第四节 研究工作概要 . 错误 !未定义书签。 第五节 主要经济技术指标表 . 错误 !未定义书签。 第六节 研究结论 . 错误 !未定义书签。 第二章 项目建设的必要性及可行性 . 错误 !未定义书签。 第一节 项目建设的必要性 . 错误 !未定义书签。 第二节 项目建设的可行性 . 错误 !未定义书签。 第三章 项目区旅游资源分析 . 错误 !未定义书签。 第一节 旅游资源现状 . 错误 !未定义书签。 第二节 旅游资源类型、分布与评价 . 错误 !未定义书签。 第四章 市场需求分析 . 错误 !未定义书签。 第一节 国内旅游基本特征 . 错误 !未定义书签。 第二节 市场发展现状 . 错误 !未定义书签。 第三节 本地市场分析 . 错误 !未定义书签。 第四节 周边市场分析 . 错误 !未定义书签。 第五节 远程市场与机会市场 . 错误 !未定义书签。 第六节 市场定位与预测 . 错误 !未定义书签。 第五章 项目建设地点与建设条件 . 错误 !未定义书签。 第一节 项目建设地点 . 错误 !未定义书签。 第二节 项目建设条件 . 错误 !未定义书签。 第六章 项目建设规划 . 错误 !未定义书签。 第七章 建设规模及主要建设内容 . 错误 !未定义书签。 第一节 项目设计的原则 . 错误 !未定义书签。 第二节 建设规模及主要建设内容 . 错误 !未定义书签。 第八章 项目建设方案 . 错误 !未定义书签。 第一节 建筑工程 . 错误 !未定义书签。 第二节 道路工程 . 错误 !未定义书签。 第三节 沿湖护岸工程 . 错误 !未定义书签。 第四节 公用工程 . 错误 !未定义书签。 第九章 节能专篇 . 错误 !未定义书签。 第一节 编制的依据 . 错误 !未定义书签。 第二节 采取的措施 . 错误 !未定义书签。 第三节 节能效果 . 错误 !未定义书签。 第十章 环境保护工程 . 错误 !未定义书签。 第十一章 劳动 安全卫生 消防 . 错误 !未定义书签。 第一节 职业安全卫生 . 错误 !未定义书签。 第二节 消 防 . 错误 !未定义书签。 第十二章 项目管理 . 错误 !未定义书签。 第一节 项目管理 . 错误 !未定义书签。 第二节 项目施工进度 . 错误 !未定义书签。 第十三章 投资估算及资金筹措 . 错误 !未 定义书签。 第 一节 投资估算 . 错误 !未定义书签。 第二节 资金筹措 . 错误 !未定义书签。 第十四章 财务评价 . 错误 !未定义书签。 第十五章 结论与建议 . 错误 !未定义书签。 第一节 结论 . 错误 !未定义书签。 某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 3 第二节 建议 . 错误 !未定义书签。 第一 章 信托业务摘要 某某 信托拟与佛山市南海区吉鸿房地产开发有限公司（以下简称“吉鸿地产”）合作设立“ 某某 信托吉鸿地产 改扩建项目 集合资金信托计划 ”，向投资者募集集合资金， 某某 信托以增资扩股、 收购债权 等形式将信托资金投资于 吉鸿地产 ，占 90%的股权 ,资金用于 解决吉鸿地产的债务问题与项目 一期的运作开发。 1. 信托 名称： 某某 信托吉鸿地产 改扩建项目 集合资金信托计划。 2. 受托人 ： 某某 信托股份有限公司 3. 交易对手 ： 佛山市南海区吉鸿房地产 ； 开发有限公司 4. 信托规模 ： 4亿元，以实际募集金额为准 5. 信托期限 ： 18个月， 满 12个月可提前 结束 。 6. 资金运用方式： 不高于 元的信托资金 用于 解决吉鸿地产的债务问题。剩余资金（不低于 于吉鸿地产一期项目的开发建设。 7. 投资者 收益： 由 吉鸿地产 按预期收益率支付至信托专户， 满第一个信托年度时支付第一年的投资者收益，信托到期时支付第二年的投资者收益， 由受托人根据与投资者签订的资金信托合同 约定进行分 配 。 若 信托计划 提前结束 ， 吉鸿地产需额外支付一个月的信托投资收益。 8. 信托资金 还款来 源 ： （ 1）项目一期销售回款，预计 （ 2） 获取项目公司分红和减资 ； （ 3） 转让项目公司股权 。 9. 信用增级措施 信托资金进入解决吉鸿地产有关土地查封的债务问题后， 吉鸿地产所拥有的 325亩土地的土地使用权抵押在 某某 信托名下 ，成为第一抵押权人。 根据佛山市南海区有关土地基准地价以及相邻土地目前市场价值，认购金额 预期年收益率 100万元投资者 300万元 年 300万元投资者 年 某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 4 该项目土地价值每亩市值不低于 250万元人民币 （ 详见 第八章第四节抵押物价值分析 ） ，吉鸿地产所有 500亩土地市值不低于 于抵押的 325亩土地使用权市场价值 不低于 鸿地产实际控制人胡光晓对信托资金本金及预期收益的如期足额退出提供不可撤销的无限连带责任担保。 某 信托所持有的吉鸿地产公司股权。 4. 吉鸿地产实际控制人胡光晓出具承诺函件，承诺： （ 1）对吉鸿地产的或有债务提供担保。 胡光晓对所有或有负债负 全 责， 其中或有负债额度在 1亿元以内的由胡光晓个人 在 1个月内 另行安排资金 解决； （ 2）在 某某 信托持股期间，胡光晓对吉鸿地产所有的投资不享受分红，胡光晓拥有吉鸿 地产 元人民币债 权不予追偿。 （ 3）若信托计划成立 14 个月后项目销售回款不足 2 亿元，则 某某 信托 可以对项目未销售部分 行使 处置权。 10. 信托报酬及支付方式 信托报酬：信托财产承担，由吉鸿地产按 4%/年， 每半 个信托年度 支付一次 ，信托成立之立之日起三天内支付第一笔信托报酬 。 11. 银行费用 包括保管费、代收付费等。 信托财产承担，由吉鸿地产按 年， 根据签署的相关协议进行支付 。 12. 管理方案 鸿地产实际控制人胡光晓 将 1100 万保证金存至 某某 信托指定帐户，若信托计划成立后 2个月内胡光晓未能完成下列全部 两 个条件，则信托计划提前结束， 某某 信托没收保证金用以支付受益人的收益及信托费用。 1）胡光晓与所有债权人达成和解协议； 2） 胡光晓 对吉鸿地产新增 款根据 某某 信托要求划入指定帐户 。 托向吉鸿地产委派董事 ， 对公司重大事项拥有一票否决权 。 该重大事项是指对本信托计划的运营会带来重大影响或风险的事项。主要包括：重大经济合同；经营计划；工程预算、决算；固定资产的处置；对外融资、负债；对外某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 5 担保等事项。 托管理吉鸿地产的公章。 托对信托资金的使用进行监管。 某 信托进行监管。 4个月后项目销售回款不足 2亿元，则 某某 信托 可以 对项目未销售部分 行使处置权 。 个月时存入 信托专户 内余额不低于需偿还金额的 10%，信托资金到期前 2个月时存入信托专户内余额不低于需偿还金额的 20%，信托资金到期前 1个月时存入信托专户内余额不低于需偿还金额的 40%。 某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 6 第 二 章 信托资金运用方式 吉鸿地产实际控制人胡光晓以借款的形式新投入吉鸿地产的 元与不高于 元的信托资金，一起 解决吉鸿地产的债务问题。剩余资金（于吉鸿地产一期项目的开发建设。 一、项目公司债务情况 截止 2010年 10 月 31日 ， 项目公司共有债务 分别为个人债务 构债务 元、实际控制人借款 元。具体情况如下： （ 一 ） 个人债务 因吉鸿地产在 2008 年前后，对外销售房产时，未能交付房屋，经与购房者协商，将购房款项转为债务予以承接，经过债务清理，截止 2010 年 10 月 31 日，吉鸿地产按合同约定债务本息为人民币 元，受法律保护的债务本息（ 按 银行同类贷款利率的四 倍 计算本息 ） 为人民币 此受法律保护及需实际承担的债务本息会比合同约定债务本息要低，所涉自然人债权人为 七人。详细情况如下表： 个人债务清单 单位：万元 序号 借款合同签署人 实际付款人 按合同计算本利 诉讼情况 解决方案 1 何永冲 刘锦魁 已签署协议 并由胡光晓关联方垫付 100万定金，待付全款即可完全解决。（见备查资料四 2 张华胜 张华胜 经协商已同意签署和解 协议。 3 黄赞清 黄炽雄、李贺伟、文 杰旺、杨金宏 经协商已同意签署和解 协议。 4 张俊仁 彭清华、邓藤茂、刘 大泉、何兴 经协商已同意签署和解 协议。 5 蔡大杰 谢浩彪 诉至南海法 院 已有判决，还未付款。 （见备查资料四 6 王志伟 王志伟 经协商已同意签署和解 协议。 7 王春华 通过收购区玉华、梁凤林、陆满佳等个人债权 经协商已同意签署和解 协议。 合计 个人债务现状： 刘锦魁、谢浩彪已签署协议 （累计金额 5000万元） ，其余 5某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 7 个债权人经协商均 已同意签署和解协议 （累计金额 10700万元） ，待信托资金进入后均可顺利解决，总金额不超过 （二） 机构债务 因吉鸿地产项目开发建设需要，向三家金融机构融资用于项目开发建设，目前对金融机构的负债情况为：南海区农村信用合作联社 达资产管理公司 广州办事处 元；中国农业银行西樵支行 此之外，拖欠工程款 述各项债务合计为 机构名称 债务金额 解决方案 南海区农村信用合作联社 通过购买资产包的方式解决 信达资产 管理公司 广州办事处 通过购买资产包的方式解决 中国农业银行西樵支行 通过购买资产包的方式解决 中国建筑一局（集团）有限公司 直接还款 江苏 中 恒建设 有限公司 直接还款 总计 机构债务现状： 通过与机构债权人交流，南 海区农村信用合作联社表示愿意出售债权并全力配合我方进行债权、相应抵押权及查封权转让的相关工作；信达资产管理公司广州办事处 、 中国农业银行西樵支行 亦 示愿出售债权。信托资金进入后各金融机构债务问题均可顺利解决。 （三）实际控制人 借款 胡光晓先生作为吉鸿地产实际控制人，向吉鸿地产借款 元人民币，拥有吉鸿地产 胡光晓先生承诺，在信托计划期间不予追偿该债权。 （四）需信托资金解决部分 综上所述，在信托 计划成立后 ，项目公司需偿还的债务总额为 个人债务与机构债务不超过 吉鸿地产实际控制人胡光晓以借款的形式新投入吉鸿地产的 起解决吉鸿地产的债务问题。 二 、项目公司名下土地 情况 状 吉鸿地产 共 拥 有 26块土地（ 500亩 ） 的土地使用权，现均处于查封状态 。 项某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 8 目 原 已经 取得四证并且已建成各类住宅及配套设施 平方米 ，其中有 有 平方米售出。 由于建筑设计过时， 政府计划 将已经建设住宅重新规划、设计并建设，以配合佛山市建设 国家旅游产业集聚区 (实验区 )。 解除项目用地抵押、查封手续后拟重新规划、设计并建设， 一期开发 其中的175亩。该 175亩土地中 有 2000多平米 通过工程验收 ， 其中 469平方米被抵押，涉及业主 区玉华、刘锦奎两人 ， 均已达成协议搬 离（见 备查资料 ： 四 现 无人居住 。 剩余 325 亩土地拟 后期开发 ，该 325 亩土地中 有 平方米建筑已通过工程验收 并取得预售证 ，其中 3000 平方米已售出，剩余 4 万平方米解除抵押、查封手续后可随时出售变现， 以每平方米 目附近的高明碧桂园地理位置、自然环境均不如该项目，现售价为每平方米 2 万 之间）的低价计算可 实现 销售收入 6亿元。 封情况 （ 备查资料 一 ） 吉鸿地产名下的 26 块土地， 其中 4 块共 平方米（ 365 亩）处于抵押状态，具体抵押权 人为： （ 1） （ 2） 该债权已被 信达资产管理公司 广州办事处通过购买资产包的形式买走）。 （ 3） 吉鸿地产名下的 26块土地 ，均被相关法院予以查封，具体查封权人为： （ 1）农信社：农信社通过诉讼保全方式申请广东省佛山市中级人民法院于2008 年 7 月 2 日予以查封，查封文号为（ 2008）佛中法立保字第 246裁定书，主张的债权额度为 （ 2）中国农业银行南海西樵支行：中国农业银行南海西樵支行申请广东省佛山市中级人民法院于 2010 年 6 月 22 日以（ 2010）佛中法立保字第 77 号裁定书予以查封，吉鸿地产向本所律师提交的佛山 中级法院的保全期限通知书没有载明具体的债权金额，但根据吉鸿地产所提供的 资料 显示，主张的债权额度应不某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 9 超过 （ 3）中国建筑一局广东分公司：中国建筑一局广东分公司以 元人民币债权向佛山市南海区人民法院提起诉讼，并以（ 2010）南民三初字第 304 三 、 信托资金运用 计划 信托计划项下资金主要用于两部分 ：吉鸿地产实际控制人胡光晓以借款的形式新投入吉鸿地产的 元，共计 以解除项目用地的 抵押和查封手续， 剩余的信托资金 用于 吉鸿地产一期项目 的开发建设，具体为： 1、 吉鸿地产 债务的解决 吉鸿地产实际控制人胡光晓以借款的形式新投入吉鸿地产的 元与信托资金 计 （ 1） 元由 某某 信托对吉鸿地产增资扩股获得吉鸿地产 80%的股权。吉鸿地产将所获资金 （ 2） 元用于吉鸿地产偿还自然人债务。 若信托发行前 胡光晓通过关联方开始垫付资金解决个人债务 ，则以信托资金置换该部分垫付资金。 （ 3） 元由 某某 信托分别向 3 家金融机构以购买资产包的形式购买吉鸿地产的债权，同时受让相应的抵押、查封权利。若由于某些不可预见因素导致无法通过购买资产包的方式解决上述 3家金融机构债务，则该 某 信托以股东借款的形式进入吉鸿地产，由吉鸿地产偿还金融机构债务。 （ 4） 最大的债权人南海区农村信用合作联社表示愿意出售债权并全力配合我方进行债权、相应抵押权及查封权转让的相关工作； 信达资产管理公司 广州办事处 、 中国农业银行西樵支行 也表示愿出售债权。信托资金进入后各金融机构债务问题均可顺利解 决。 2、 吉鸿地产一期项目的开发建设 在解决 上述金融机构债务与自然人债务 且将不用于一期开发的 325 亩土地使用权抵押 在 某某 信托名下使 某某 信托享有 完全的、第一顺位的抵押权利与查封权利 后， 某某 信托予以释放 用于一期开发的 175 亩土地使用权（即将该 175 亩土地使用权予以解除查封并解除抵押）用于项目的一期建设开发。剩余信托资金（不低于 9000 万元）由 某某 信托对吉鸿地产第二次增资扩股获得吉鸿地产 90%的股某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 10 权，吉鸿地产 原股东持有的剩余 10%股权质押给 某某 信托，吉鸿地产将所得资金用于本项目一期的开发建设。 项目一期需开发、建 设成本 见 第四章第六节项目投资估算及资金计划 ）， 由于施工单位 无需 期初一次性全额付款，所以不高 于 元的 55%即 元即可启动建设并达到可预售状态 ，即建筑物封顶 。 另外个人债务解决实际支付金额低于 元， 以信托规模完全可以覆盖项目一期建设。 第 三 章 项目 介绍 一、项目公司概况 佛山市南海区吉鸿房地产开发有限公司成立于 1995年 12月 18日 (营业执照注册号为： 440682000043903)，注册资金：人民币伍仟零贰拾玖万元， 是一家大型民营房地产开发企业，目前主要开发“畔山水岸”别墅楼盘 项目 ， 项目位于佛山市南海区西樵镇西岸，与高明市区一江之隔。 占地 500亩，规划建筑面积 348000平方米。 1995年，原股东区玉华先生通过 以桥易地 的方式 （详见 备查资料 一 取 得该项目的土地使用权，并成立公司经营该项目 ，项目用地性质为“高级 别墅 及商住”。 2，因资金短缺，项目被闲置 。 2，在中国银行南海支行的引荐下由李宏先生收购，在收购完成后，李宏因资金短缺 无法解决债务和工程款问题 ，导致销售因债务问题无法有效开展 。 2009 年 11 月，当时项目公司最大的债权人胡光晓经过充分调查并认为风险可控后以债转股的方式成为吉鸿地产实际控制人。项目公司现股权结构为潘金海持股 70%、柳杨持股 30%，两位股东均为胡光晓指认的持股人。 二 、项目公司团队介绍 项目公司实际控制人 胡光晓先生 2002年起创业经商，有良好的政府、社会及商业人脉资源。 接手项目至今从 佛山市奥园置业 、 中信保利达地产 、 雅居乐集团 、瑞安地产 等知名地产商招募了一只专业的房地产开发团队： 总经理李力先生，生于 1970年，毕业于成都地质学院和中央财经大学，中山大学岭南学院高级工商管理硕 士。 19929982003年加入佛山市奥某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 11 园置业投资有限公司历任财务总监、副总经理， 2005 年任 佛奥集团有限公司常务副总裁 负责集团日常经营管理工作。李力先生从商多年，有着丰富的企业管理经验及良好的社会关系，对房地产业有着深厚的了解和多年实际运作管理经验，先后主持或分管开发多个房地产项目，如占地 1000 亩的“中国十大别墅豪宅” 佛奥 320亩“巴厘岛风情半山别墅豪宅” 佛奥 “新生活领跑者” 佛 奥 340亩“中山东凤首席生态品质社区” 佛奥 顺德龙江 佛奥康桥水岸 等等大型、高端地产项目，是佛山房地产界知名领军人物。 2010年 10月加入本公司全面负责公司经营管理工作。 财务总监曹其福先生， 1973年 9月出生。本科毕业于天津商学院会计系会计学专业，会计师，从事财务管理工作多年。曾先后在餐饮旅游业、建筑业、房地产业工作过，任财务主管、财务经理、财务总监等职，谙熟会计核算、财务管理、筹融资、招投标管理、内部审计、税务筹划等工作。 技术总监邓振强先生，生于 1972年 4月 20 日， 1995年毕业于天津大学建筑系建筑学专业，建筑学学士，建筑工程师，二级注册建筑师。从事建筑设计及大型房地产设计管理工作至今已 16 年，曾就职于佛奥集团技术中心，广州美林基业集团技术中心任项目负责人， 中信保利达地产（佛山）有限公司任设计部经理 ，负责规划及建筑设计管理工作，管理项目有 佛山奥园 （ 1000 亩）、 美林湖国际社区 （ 10000亩）四、五期， 中信山语湖 项目 （ 7000亩）。所管理项目先后获得“中国十大别墅豪宅”、“中国国际花园社区”、“ 建设部优秀景观社区”、“亚洲绿色人居奖”等荣誉。 公司营销总监杨雨顺先生， 1972年 4月出生。湖南教育学院中文系中文专业毕业。毕业后曾先后在雅居乐集团、祈福集团、世博嘉园等大型房地产公司从事房地产营销策划工作多年。杨先生有多年大型楼盘整体营销策划工作经验，对房地产市场有着深刻的认识，擅长市场营销、地产项目策划。 开发经理卢振波先生， 1981年出生，毕业于华南建设学院建筑学专业，先后任职于深圳同致地产、香港瑞安地产佛山公司等知名地产业公司，有着良好的专业背景和多年房地产行业开发工作经验，谙熟政府部门运作、职能、办事程序与标准，与政府各部门保持着良好的人际关系，擅长办理公共事务、长于沟通；对房地产行业运作认识深刻，具有房地产企业项目规划、公司开发管理经验。 工程总监钟焕标先生， 1972 年 11 月出生，毕业于华南理工大学工业与民用某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 12 建筑专业，工程师。曾在广东省六建集团有限公司工作，担任项目经理，曾组织管理过多个大型建设项目，如佛山中医院住院大楼、佛山宾馆客房大楼、 佛山奥园奥林匹克中心 及 佛奥棕榈园 项目的开发建设工作。钟先生从事工程项目建设多年，有丰富的项目管理经验和良好的社会关系。 三项目 合作单位介绍 合作单位 简介 规划设计 柏涛咨询（深圳）有限公司 全国别墅设计前三名，波托菲诺、黄山国际中 心、水榭花都、万科第五园均为该公司作品 。 景观设计 施工单位 中建八局第一建设有限公司 国有房屋建筑工程施工总承包壹级资质企业 ,具有安装、装饰、钢结构、基础施工和预应力等 5 个专业施工壹级资质。先后获得 “鲁班奖 ”、国家优质工程奖 14项 。 监理单位 广州高新工程顾问有限公司 具有国家建设部颁发的甲级监理资质、甲级招标代理资质和乙级造价咨询资质 ， 是广东省政府指定的 “政府采购招标代理单位 ”，财政部授予的甲级政府采购代理机构 ， 是广州市工商局年检免检企业，并通过 000 质量管理体系认证。 策 划代理 世联地产 上市公司， 多次参与 国内 豪华别墅销售、策划的国内顶级物业代理公司。 造价咨询 广州市永隆工 程造价咨询 甲级工程造价资质 ， 并取得 量体系认证。 物业管理 第一太平戴维 斯物业 。 1855 年创立 ， 在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。 处于中国物业市场领导地位 。 四 、 项目 背景 该项目 位于佛山市南海区，项目占地 方米（合计 500亩）， 项目用地性质均为“高级别墅及商住”。 项目在 2000 年左右开始建设， 由于建筑设计过时， 政府计划 将已经建设住宅重新规 划 、 设计并建设，以配合佛山市建设国家旅游产业集聚区 (实验区 )。 目前，根据佛山市南海区国土规划部门的相关要某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 13 求，正做相关的项目 规划 调整，随着新的规划调整，该项目将更具有升值潜力和市场前景 ，根据佛山市南海区有关土地基准地价以及相邻土地目前市场价值，该项目土地价值每亩市值不低于 250 万元人民币， 500 亩土地市值不低于 元人民币 。 由于建筑设计过时， 政府计划 将已经建设住宅重新规划 、 设计并建设，以配合佛山市建设 国家旅游产业集聚区 (实验区 )。 项目一期拟 重新规划、设计并建设 其中 的 175亩。 预计明年 9月完工，明年12月 完成 一期项目销售的 90%（详见： 第八章 项目改建进程时间安排 ） 。 剩余 325 亩土地拟后期开发，该 325 亩土地中 现 有 平方米建筑已通过工程验收并取得预售证，其中 3000 平方米已售出，剩余 4 万平方米可随时出售变现， 以每平方米 元（项目附近的高明碧桂园地理位置、自然环境均不如该项目，现售价为每平方米 2 万 之间）的低价计算可实现销售收入 6 亿元。 五 、 项目优 势及定位 1、地理优势 畔山水岸项目地处佛山著名风景旅游名胜地 南海西岸风景区，南海西岸风景区，位于珠三角腹地的佛山南海区西南，全区总面积 方公里，是珠江三角洲腹地最后一片净土 。 西岸风景区，素有“小九寨沟”之称，众多自然景观和历史人文景观在此汇聚，其保存完好的自然生态植被和天然水系，成为大佛山不可多的天然大氧吧、城市后花园 。 目前南海西岸风景旅游区已经由中旅集团负责整体开发建设， 今年广东省最大的旅游投资项目、总投资逾 68 亿元的广东中旅南海西岸旅游产业园（ 8500 亩） 8 月 30 日奠基动工，国家旅游局 当 日还授予该项目 “ 国家旅游产业集聚区 (实验区 )” 牌匾。 未来 5年广中旅将 把 南海西岸打造成类似深圳东部华侨城的旅游休闲地区 ， 规划为酒店别墅区、国际会所区、道家文化区温泉养生区等八个区域，第一期预计 2012 年开业。 随着中旅集团的进驻，该区域内的土地及房产价值获得巨大的提升空间。 其市场空间可借力互动，对项目尤为有利。 别墅用地为稀缺资源，其项目所在地的自然环境是不可多得的稀缺原生态旅游资源， 旅游景点：庆云洞风景区、银湖景区、狮子岭森林公园和农业某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 14 生态旅游庄园四大景区；素有“小九寨”之称，是珠三角地区有名的“山水游泳之都”，每年可吸引游客上百万人次。特色农庄以“绿色餐饮”驰名广佛圈，客源 以 广州客为主，佛山客为 辅。 区域配套：西岸小学、信用社、邮局等。项目周边多农庄，特色餐饮业发达 。 2、交通优势： 项目与高明中心城区仅一江之隔，到高明中心城区仅 5 分钟车程，到西樵、九江等周边区域仅 20 分钟车程，到佛山中心城区仅 40分钟车程，交通便利通达；而建设中的广明高速预计 2012年可建成通车，建成后，从高明的任何一个镇（街道）上高速公路只需要花 15 分钟，到禅城只需要 30 分钟，到广州也只需 40 分钟。 广州亚运会重要配套工程、国内第一条城际轻轨 广州至佛山轻轨 2011年11 月 3 日正式开通，最高时速可达 200 公里。车辆为城际 A 型车 6 辆编组，届时将在佛山设 5 站，肇庆设 6 站，运营时间为清晨 6 时至晚上 12 时，从佛山到肇庆最快将只需 25 分钟。无缝换乘广佛环线再到佛山地铁一号线（广佛地铁）直接到达广州。 该轻轨距离项目一公里处有站，使项目交通更加便利。 本案 某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 15 3、产业优势 本项目半小时车程范围内规模成市民营经济发达，孕育大批有经济实力的企业，如高明、西樵纺织生产及贸易行业，龙江、乐从家具生产及贸易行业，南庄陶瓷业，各行业都有数百家企业。 目标客户地区 （ 1） 佛山：佛山市的顺德、南海、禅城、三水、高明地区的客户，尤以龙江、九江、乐从、南庄、西樵地区的购买为主。 （ 2） 广州：广明高速全线通车后，广州至本项目车程 40 分钟，会成为广州地区客户的理想选择。 （ 3） 其他地区：江门、肇庆和深圳、珠海、东莞地区的客户 。 目标客户人群 （ 1） 广佛区域休闲度假客户，追求休闲度假第二居所； （ 2） 周边工业园区私营企业主，投资或自住； （ 3） 政府高官、垄断事业单位高层 ； 本案 某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 16 （ 4） 、下属乡镇私营企业主、商业老板。 六 、 项目区域经济环境 及房地产市场整体分析 济增长迅速 佛山 09年 速位列全省地级市之首 。 2009年佛山长的一个显著特点，是人均 量均保持了 同步增长，人均生产总值达到 79200 元，折合 11590 美元，达到中等发达国家水平。 目前佛山整个 经济、社会等各方面数量比重已经排在了广东省第 3位，当前佛山的经济社会发展已经占到了新的历史起点上，正向“现代制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、富裕和谐家园”迈进。 2。 广佛同城 利好高明房地产市场 2009 年珠三角城市经济水平11%10002000300040005000600070008000900010000广州 深圳 佛山 东莞 中山 惠州 江门亿元0%2%4%6%8%10%12%14%16%速佛山历年 G D P 002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009亿元0510152025%速某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 17 （ 1） 随着珠江三角洲地区改革发展规划纲要的出台，广佛同城战略的全面实施，高明已经变成名副其实的珠三角中心地区之一。尤其是随着交通规划建设的不断完善，高明迅速崛起为广佛经济圈的新都会。接驳高明 区域珠三角城市的多条交通干线正火热施工，高明区的区位价值日益突显，区域楼市上升速度明显加快。 （ 2） 2008 年 12 月 22 日，广明高速公路广州段正式开通建设，该高速公路可直通番禺广州新火车站，计划于 2012 年建成，由此广明高速全线工程全部落实。广明高速位于广州环城高速公路南段与国道主干线广州绕城公路南端之间，同时它还连接广珠东线、南部快速干线、东新高速和广珠西线等多条南北纵线。此条高速通车后，将有效改善广佛东西向的交通，为高明区的交通带来极大的便利。高明市民可通过广明高速到达广州中心城区、广州新火车站、广州新 机场等地，时间将不超过 1 小时，高明畅享广佛 1 小时生活圈真正指日可待。据了解，广明高速项目共分三期进行施工：第一期更楼至西樵段已于今年 6 月份通车，在新江新城北部明城设有出入口，出入口隔碧桂园西江新城项目仅 2 分钟车程；二期陈村至西樵段也于今年 6 月开工建设，计划 2011 年 12 月建成通车；广州段是广明高速的第三期，起于广州市番禺区化龙镇复苏村东北侧，经番禺区南岗镇，已于 2008年 12月 22 日 正式开工。 2009年 12月 10日高明大道的部分路段已经建起围蔽，禅高快速路正式开工。禅高快速化公路起点在魁奇路佛山大道互通立 交，往西沿今年动工的魁奇路西沿线 崇民西路 高明大桥，全长约 30公里，设计时速 80公里，沿线将尽量少设红绿灯，如将现有的樵高路 6个路口全部改成互通立交，全名实现道路快速化。届时，禅高快速化公路开通后，从佛山市中心到高明仅需 20分钟。 （ 3）广佛同城 对房地产效应体现在：一、加快房地产基础建设，二是推动佛山商品房运作成熟，三是提升佛山房地产前景 。 广州、佛山两地市均价存大三分之一差价，广佛同城化意味楼市一体化 。 两地住宅市场价格差有利好佛山房地产市场发展 。 某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 18 09年佛山成交量位于广东省第二位，但成交价格处于珠三角城市的中间水平。 2009年 广东 省房地产销售市场畅旺，增幅明显，同时房价持续高位运行，个别城市房价涨幅过大，积累了市场风险。 2010年房地产市场面临复杂多变的经济形势，不确定性加大，政府宏观调控增强，金融环境与税收政策处于变化调整之中。 高明成为珠三角唯一个 09 年成交均价低于 08 年成交均价的地区，而销售市场畅旺，可以预测，该区域商品房升值潜力巨大。 3 项目区域经济环境总结： 大佛山的房地产刚性需求底蕴充足； 年递升，南海受广 佛同城的政策利好带动，且大佛山（五区）属藏富于民的城市，民营个体经济支撑强； 工业园区发展迅猛，从培育期开始进入发展期， 高明 区经济向善明显； 广州 佛山09 年成交均价 9351 58550200040006000800010000元 / 平方米广佛 09 年住宅成交均价比较某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 19 七 、 项目周边 在售楼盘价格 项目 占地 总建 户型 面积 价格 高明碧桂园 1500亩 45万 别墅 独栋： 185排： 170栋： 23000 联排： 15000 秀丽花园 别墅 2483000 凰樵假日 8万 17万 别墅 别墅 :242 别墅： 23000 上述三个在售楼盘地理位置、环境均不如本项目， 独 栋别墅售价为 元/平方米 ， 因此项目一期保守定价为均价 元 /平方米。 八 、项目改建进程时间安排 项目公司根据项目的现实情况，并结合信托计划的方案进行讨论研究，现初步制定以下项目改建进程的时间安排： 日期 进程安排 2010 年 9 月 12 月 改建方案的设计、规划 2010 年 11 月 5 月 各项证件的办理 2011 年 1 月 开始进场施工准备 2011 年 3 月 开始正式施工 2011 年 5 月 绿化施工 2011 年 9 月 第一期项目开始销售 2011 年 12 月 第 一期项目销售完成 90% 由此可见，项目至 2011 年 12 月即可完成 90%的销售，信托资金进入后一年半内产生的现金流足以覆盖信托本金及预期收益 。某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 20 九 、投资估算 （一）项目经济指标： 某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 21 （二）项目投资估算 及资金计划 项目公司自有资金投入比例为 项目开发建设成本为 元。由于施工单位无需期初一次性全额付款，所以不高于 元的 55%即 元即可启动建设并达到可预售状态，即建筑物封顶。某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 22 （三）资金来源与运用表 由于项目销售收入客观， 项目在信托到期时支付完信托本金及预期收益后仍累计盈余资金 元 ，信托资金安全性较高。 某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 23 十 、项目经济效益分析 1、项目 一期损益表 某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 24 2、项目 一期现金流量表 测算 某某 信 托 吉鸿地产改扩建项目集合资金信托计划 可行性研究报告 25 3、 项目敏感 性分析 由此可见， 由于 项目利润率较高，即使销售价格下降 20%，项目仍能达到 70%的投资利润率。26 第 四 章 项目 要 点 分析 （一） 吉鸿地产债务问题的解决 （ 1） 7个 自然人债权人 中有 2个已经 达成协议，其余 5个债权人经协商均 已同意签署和解协议。 信托资金进入后各自然人债务问题均可顺利解决。 （ 2） 最大的债权人南海区农村信用合作联社表示愿意全力配合我方进行债权、相应抵押权及查封权转让的相关工作； 信达资产管理公司 广州办事处 、 中国农业银行西樵支行 也表示愿 出售债权 。信托资金进入后各金融机构债务问题均可顺利解决。 （ 3） 某某 信托对吉鸿地产增资扩股 0%的股权。吉鸿地产将所获资金 综上所述，吉鸿地产实际控制人胡光晓以借款的形式新投入吉鸿地 产的 元与信托资金 共计 顺利 解决吉鸿地产的现有债务。 （二） 或有负债： (1)项目存在或有负债的可能性小： 1） 吉鸿地产 现 实际控制人胡光晓 06年开始向吉鸿地产借款，并委派两名员工到吉鸿地产进行监督。 08年 组织 28人工作组（包括会计师、律师等）到现场进行调查 ，经过充分调查并认为风险可控后以债转股的方式成为吉鸿地产实际控制人，并在债转股时于项目周边 30公里范围内广贴公告提请申报债权，最终查明吉鸿地产债务共 含胡光晓个人向吉鸿地产的 元贷款）。 2） 经过我部到国土城建与水务局、法 院、土地档案馆实地走访调查，到目前为止所有提起诉讼债权人的只有 1家金融机构、 1个工程队、 3个自然人 （其中 2个已解决） ，且相对应的债务共计约 明项目存在的债权债务已充分暴露。随着时间的推移，再出现或有负债的可能将越来