航天地产西安曲江山水芙蓉别墅项目定位提案报告_63页

情景街区的私家名宅航天地产山水芙蓉项目演绎版 曲江故事 土地 周边配套土地深度体验 土地价值研判土地利用分析土地思考市场趋势判断竞争产品研究消费需求分析市场机会判 断市场研究项目市场定位项目产品定位项目核心形象项目价值分解项目定位报告正文的主要内容 目 录 土 地 思 考土地周边配套 土地深度体验 土地价值研判 土地利用分析地块位于芙蓉西路，长安芙蓉园西侧，西临大唐不夜城，北临大雁塔广场地块土地思考 周边配套 地块地理位置地块地理位置占地面 积 73.836亩 ，其中代征道路 3.97亩 ，征用范 围 69.866亩 地 块 形状 地 块 基本呈梯形， 南 边宽 北 边 窄 地表平整度 地 块 表面平整度 较 好。 整个地 块 地 势东 南高，西北低，最大落差达 13.65米 原有植被 在南 块 区域，有 许 多成年大 树 ， 这对 于本 项 目来 说 ，是非常可贵 的 资 源。土壤土 质 场 地下土 质为 黄土地块约 73.836亩七通一平情况 上下水通、电力通、电讯通给水 通讯 广电网络 污水电力 雨水土地思考 周边配套 地块地貌地块地貌交大科技产业园大雁塔北广场大唐不夜城曲江商贸旅游区杜陵曲江政务中心曲江宾馆国际会议中心 本案土地思考 周边配套 地块周边简图地块周边简图大唐不夜城 长安芙蓉园世界娱乐园国际会展中心曲江酒店射击会馆 杜陵 生态 林千亩南湖绿化带公园雁塔广场惠宾苑宾馆 中伟 外商 会所地块土地思考 周边配套 地块人文项目一览图地块人文项目一览图丰景佳园项目名称 预计建成时间 现今情况雁塔广场 2004年 6月已建成 已投入使用大唐不夜城 2004年 12月 A区主体完工长安芙蓉园 2005年 5月 园区内建筑建成，景观未完世界娱乐园 2005年 12月 未开工，地面尚未平整千亩南湖 2005年 12月 未开工，仅圈地绿化带公园 2005年 6月 未开工，地面尚未平整土地思考 周边配套地块深度体验结论 先天自然人文条件好整体形式成熟，实质不熟位于曲江大规模建设分水岭以北，开发条件优越地处曲江规划轴心，规划前景良好 土地思考 深度体验大雁塔中心水景乐游村艺民风博览园高尚生活示范街区大唐不夜城景观大道游览走廊民俗文化博览干线高尚生活示范街区高尚生活示范街区政务中心示范住宅区杜陵地块地块深度体验结论一：地处曲江规划轴心，前景良好重点建设项实施步骤 大雁塔北广场 大唐不夜城 海洋科普世界 大唐芙蓉园 欢乐世界 欧洲城 环塔路改造 行政商务中心 西大门改造 唐城墙遗址公园 大雁塔南广场 雁栖小区 p 沿大雁塔北广场 大唐不夜城 中央居住区轴线展开 重点建设大雁塔周边改造、大唐不夜城两项工程，启动政务中心和中央居住区等项目 。p 沿曲江北湖 南湖水系轴线展开重点建设长安芙蓉园、海洋公园、广电中心等项目，启动世界风情园、世界娱乐园等项目。曲江新城的建设分三步走：第一步，即 2003年到 2005年，建成大雁塔周边1000亩佛教文化区、大唐不夜城和中国旅游商品基地商贸区、芙蓉园水景旅游区、中央政务区，全面完成现度假区规划范围内（ 15.88平方公里）基础配套设施，世界娱乐园和世界风情园开工建设， 4年建成，使一批有重大影响的旅游观光项目聚集成群，达到规模带动效应。并升格为国家级旅游开发区。第二步，即 2006年到 2008年，基本建成包括科技教育产业区、景观住宅区、杜陵生态园林区、 “乐游原”民俗博览区和农村安置区的五大区域，争取把曲江建设成为 2008年奥运会的旅游观光基地之一。第三步，即 2009年到 2011年，全面完成系统建设，提升管理水平、文化品位、服务质量和国际知名度，将曲江建设成为特色鲜明的国际旅游中心之一，成为我市 “国际旅游名城 ”中最具特色的重要景区。 西安城市发展需要，发展时机恰当区域自然，人文，位置等先天条件较好规划实际起点高，理念先进，论证充分各级领导重视，群众支持，管委会领导得力开发模式新颖，启动资金充足，政策支持充分天 时地 利人 和俱 备发 展前 景一 片良 好支撑点 经济高速发展带动城市大幅度扩张，城市化席卷全国，位于西部 桥头堡位置的西安考虑内外资源和城市竞争机遇和压力，新曲江势成必然。 文化和旅游是西安的核心竞争力，曲江深厚的历史人文底蕴和优美的自然景观使得曲江恰逢其会。 西安目前西有高新技术产业开发区，北有北郊经济技术开发区，尚无一个符合陕西旅游大省和核心资源定位的成熟开发区，从产业分布的角度来看，曲江弥补了空缺。 西安对城市自身发展的战略为 “ 腾笼换鸟，八马拉车 ” ，政治中心和经济中心极有可能南移，曲江的大力建设和发展将为城市结构的调整铺平道路 位居东南，交通便利 ，物流便捷，紧邻小寨商业黄金圈。 大雁塔、大慈恩寺、陕西历史博物馆等区内著名景点知名度高，世界闻名，已成为西安的名片。 自然风光优美，风景绝佳，古时即为长安园林之冠，享皇家园林盛名“ 雁塔晨钟 ” 与 “ 曲江春晓 ” 俱为长安八景之一。 陕师大、长安大学、西安外国 语学院等高校分布四周，教育设 施强大，人文气息浓厚。将城市经营的先进理念融入到区域规划中，曲江为旅游文化度假区，旅游文化产业是龙头，带动整体区域经济发展。概念规划与总体规划充分结合，概念规划的理念渗透到区域发展的各个层次。国内国际顶级专家学者参与研究讨论，方案制订实施。曲江设计立足西安，标准高远，放眼世界，曲 江是西安的曲江，中国的曲江，世界的曲江。政府部门高度重视，成立曲江新区管委会，由区域运营及地产实力派企业家段先念牵头运作，再造新曲江。新区为入区企业、项目设置了种种优惠政策，金融、税收、土地等国家机构为新区的建设在政策允许的原则下大开绿灯。管委会从各相关部门和企业抽调优秀技术人才和管理人才，并从社会上广揽贤才，共同组成一个高效、实干、专业、服务意识强的团队，博得入区企业和老百姓的一致好评自大雁塔北广场建成以来，游客已达三百多万人次，曲江已成为官方和民间的热点，曲江住宅的开发正在如火如荼地进行着， 3500 4000元平米的单价和热销的形势也体现了百姓的充分信心。市政设施先行，道路和水电先行。树立标杆，以点带面形象工程先行，三唐工程大雁塔北广场、大唐芙蓉园、大唐不夜城、逐步完善设施，吸聚人气。政府大力造势，虚实结合，媒体宣传、政府主导，配合区域建设实体进行。入区企业与政府互相配合，多角度处理问题，政府搭台，企业唱戏，力争双赢。变卖地为土地经营，概念规划和方向渗透到实操的每一个层面，确保区域的发展不会偏离大方向。唐华宾馆 曲江皇家花园 曲江惠宾苑宾馆 湖滨花园 御花园别墅 钻石王朝 射击会馆 曲江宾馆 中伟外商会所 曲江历史人文景观曲江历史人文景观土地深度体验结论二：先天自然人文条件好春晓园 秦二世墓 寒窑大雁塔南广场 大雁塔 大雁塔北广场唐代历史博物馆 大慈恩寺 青龙寺 地块深度体验结论三： 整体形式熟 , 实质不熟曲江内设立的宣传广告曲江内部仅有的道路设施目前现状长期规划大唐不夜城（规划）大唐芙蓉园（规划）大唐芙蓉园（现状）欢乐世界（规划）大唐不夜城（现状） 欢乐世界（现状）地块深度体验结论三： 整体形式熟 , 实质不熟政府投资与民间投资比较大雁塔北广场 大唐不夜城 大唐芙蓉园曲江春晓苑 湖滨花园假日新嘉园地块深度体验结论三： 整体形式熟 , 实质不熟分 水 岭地块辐 射 范 围由于政府的大力扶持，大雁塔北广场建成开放，大幅提升了投资者、市民对曲江新城的信心，人气急剧上扬， “热 “气滚滚，其影响辐射至周遍范围内。从而带动了周围区域土地价格。而南区周边人气差，心理落差大，市政配套匮乏，生活成本高，造成了本区 域的 “冷”局面。地块深度体验四：位于曲江分水岭以北，开发条件优越地块深度体验四：位于曲江分水岭以北，开发条件优越规划导向 西安第四次城市规划今年启动 近期向南、远期向西发展。即近期在西安市南郊建设行政中心新城区，将行政机关从旧城迁出，同时将旧城内人口向外疏散，实现 “重心 ”南移。众所周知，在房地产开发中，地段是至关重要的。行政机关从旧城中到底迁往南郊何处，这是开发商和购房者关心的焦点，也是决定某个地段发展速度的重要因素。目前，众说纷纭，其中有两种猜测比较有影响。其一， 就是在曲江旅游度假区内。其支撑理由就是曲江最新采取了一系列大手笔举措，而且还规划在电视塔周边建造西安的 CBD中心；其二， 就是在沿西万路方向，靠近长安科技产业园。其支撑的理由就是城市发展方向主要向南，在韦曲至秦岭北麓的范围内，沿西边的西万路至沣峪口、中部的长安路至秦岭和东边的长鸣路至引镇的三个轴向发展，再结合西安高新区的拓展等诸多因素。 第一种猜测根有可能小寨和曲江及其周边将成为地产高温区第四次规划集中全球智慧 西安的本质是文化，将来的发展靠的也是文化；西安规划应注重保护 “ 历史文化名城 ” 第四次规划期限从 2004年至2020年 第四次规划完成后，西安将 达到 “ 双千 ” 规模，即人口 1000万、占地 1000平方公里 未来西安城市发展初步定为 “ 九宫 ” 格局根据总体思路，未来西安城市发展初步定为 “ 九宫” 格局。 “ 九宫 ” 格局也就是中心的明城，东部的工业区，西部的工业区， 南部的文教区 ， 北部的经济开发区， 东南部曲江旅游度假区 ，西南部的高新技术产业发展开发区，西北部的汉城遗址，东北部的灞生态区。另外，在交通规划方面，除了在二环等增加立交桥外，还设置了 5条地铁轻轨，堵车将基本不存在。 城南地产升值潜力巨大！土地思考 土地价值研判时间价格开发完成线状区域开发点状区域开发面状区域开发p 第一步 , 规划 , 卖地 , 修大雁塔北广场p 第二步 , 大唐芙蓉园 , 修路 ,上地产项目 , 启动南湖 , 中央商务区p 第三步 , 大唐不夜城 ,大雁塔景观群的整治 , 西影路的整治 区域开发自建重大项目带动土地思考 土地价值研判 开发导向 点线面开发带动区域价值5-10年内 ,本案土地价值必将急剧攀升 , 辐射全市土地思考 土地价值研判土地思考 土地利用分析控制高度 :9_12米 联排别墅 ,叠加别墅 ,独栋别墅 ,独院住宅容积率小于 0.8 低密度用地性质：一类居住用地 住 宅地块指标位置 城乡结合部，离市区距离不太远，车程 2540 分钟为宜。环境 地块周边有较好的自然环境，旅游、度假资源丰富。市政 拟建较好的市政、交通、购物等条件，“近可享城市繁华，远可享自然芬芳 ”。人文 整个周边大环境表现出一种高尚居住社区的味道表现出绝佳的选 TOWN在前，造 TOWN在后的先天条件。市 场 研 判市场趋势判断 竞争项目研究 消费需求研究 市场机会研究l 从城市化发展进程来看，我国城市化进程进入快车道l 从城市居民消费结构来看，住房消费比率从 0增加到30%l 从政策环境来看，年取消福利分房带来革命性的利好支撑l 从中国人的消费习惯来看，房车消费从来是后小康时代的第一冲动我们认为中国房地产业发展将长期向好(1) 宏观市场前景依然良好市场研判 市场趋势判断(2) 又到宏观调控时市场研判 市场趋势判断A 本次调控对房地产的影响1、本次调控对房地产发展的影响不会比 1993年大，周期会短，振幅会小。2、我 们预 期 2005年 应 是受影响最大的 时 期。先 进 地区房地 产业发 展 规 律周期一般为 4 6年，西安地区因滞后效 应约为 5 7年。西安地区谷底 预 期在 2005年下半年出现 ， 2006年复 苏 ， 2007年开始爬坡， 2008年向峰 顶 冲 击 。B 土地政策带来的影响和变化1、土地的实际供应者从村、乡、县、区、市的多级供应主体，变成了只有市或县单一主体。由此政府对土地的调控作用能力显著提升 。2、土地部门或者国土资源部门不再是手续办理者，而是一个实际的土地供应主体。 3、土地供应的市场化程度会有较大提高，其他行业的资本或者是社会资本进入房地产会比现在容易得多 C 给开发商的建议1、 珍惜土地 储备 ， 谨 慎 对 待土地出 让 。再次 获 取土地的方式和价格， 对 开 发 商来 说 ，不啻是一个充 满风险 的挑 战 。2、再次 获 取土地 时 ， 应选择 理性 竞 争，避免在土地 问题 上 过 度竞 争或者非理性 竞 争。地价 过 高不利于房地 产 的 长 期 稳 定 发展3、 扩 大与有 实 力、有品牌、有 经验 的开 发 商合作的深度和广度，以利于利用和提升 现 有土地 资 源的价 值 。4、要挖掘土地改 变 用途和 调 整建筑密度的潜力，高效合理地利用现 有 资 源。市场研判 市场趋势判断市场研判 市场趋势判断D 金融政策要点1、商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其它形式贷款科目发放；商业银行发放的房地产贷款，只能用于当地的房地产项目，严禁跨地区使用。 2、商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款。 3、购买第一套自住房，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于 20%的规定；购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房，商业银行可适当提高个人住房贷款首付款比例，并执行人民银行公布的同期同档次贷款利率，不再执行优惠住房利率规定。 4、 商业银行对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 70%，贷款期限最长不得超过两年。并且规定，商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。 5、 建筑施工企 业 流 动资 金 贷 款只能用于 购买 施工所需 设备 ；商 业银 行不再 对违 反 规 定的建筑施工企 业 提供相 应 的信 贷 支持。 6、房地 产 开 发 固定 资产 投 资项 目 (不包含 经济 适用房 )资 本金比例从 20提高到 35及以上。7、商 业银 行 对 个人住房 贷 款的 发 放， 应 将每笔住房 贷 款的月房 产 支出与收入比控制在 50以下（含 50），月所有 债务 支出与收入比控制在 55以下（含 55）；房地 产贷 款余 额 与 总贷 款余 额 比不得超 过30。市场研判 市场趋势判断市场研判 市场趋势判断E 央 行加息与土地解冻政策1、 面对土地紧缩政策，一直以来有人认为 “农用地审批 ”是不可能永远冻结下去的。 2、 10月 28日下午，国 务 院召开全国深化改革 严 格土地管理工作 电视电话会 议 ，明确 传 达出 农 用地 审 批 11月 1日起解 冻 的信息。 10月 28日当晚，央行以迅雷不及掩耳的速度宣布 29日开始加息的决定。3、加息政策的出台直接影响到的就是开 发 企 业 的 资 金 问题 ，尽管次加息分析，加息的幅度不大，可以看出金融宏 观调 控的警示作用，而其 经济 杠杆的 调节 作用