房地产估价师考试理论与方法练习题llfflx0701习题

2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 1 页第 七 章 收益法及其运用一、单项选择题 1.收益乘数法的理论基础是（ ）。 A.预期原理 B.市场价值原理 C.收益折现原理 D.现金流折现原理 2.收益法适用的条件是房地产的（ ）。 A.收益能够准确预测 B.风险能够准确预测 C.收益或风险其一可以准确预测 D.收益和风险都能够准确预测 3.某商场建成于 2000 年 10 月，收益期限从 2000 年 10 月到 2040 年 10 月，预计未来正常运行年潜在毛收入为 120 万元，年平均空置率 20，年运营费用 50 万元。目前该类物业无风险报酬率为5，风险报酬率为安全利率的 60，则该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于（ ）万元。（2005 年试题） A.536 B.549 C.557 D.816 4.某宗房地产的土地使用年限为 50 年，至今已使用 8 年，预计该宗房地产年有效毛收入为 80 万元，运营费用率为 40，安全利率假定为 6，风险补偿率为安全利率的 40，该房地产的收益价格为（ ）万元。（2004 年试题） A.368 B.552 C.561 D.920 5.某宗房地产的土地使用年限为 40 年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有 8 年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为 100 万元，运营费用率为 40，该类房地产的报酬率为 8，该宗房地产的收益价格为（ ）万元。（2002 年试题） A.457.40 B.476.98 C.686.10 D.715.48 6.某商铺建筑面积为 5000，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为 35 年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为 120 元；运营费用率为租金收入的 25；该类房地产的报酬率为10。该商铺的价值为（ ）万元。（2006 年试题） A.5208 B.533 C.695 D.711 7.某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为 50 年，已使用 10 年，不可续期（土地使用权期满，土地使用权及其他地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得）、建筑物剩余2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 2 页经济寿命为 55 年。预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元，报酬率为 8%，则该房地产的收益价格为（ ）万元。（2008 年试题） A.95.40 B.97.87 C.98.55 D.99.33 8.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入 30 万元，假设净收益率是 66.67%，资本化率为10，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40 年，不可续期。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。 A.180 B.196 C.200 D.300 9.甲房地产尚可使用年限为 40 年，单价为 1050 元，乙房地产尚可使用年限为 50 年，单价为1100 元，报酬率均为 8，实际上甲房地产的价格（ ）乙房地产的价格。 A.高于 B.低于 C.等于 D.无法确定 10.已知某收益性房地产的收益期限为 40 年，报酬率为 6的价格为 4920 元；若该房地产的收益期限为 50 年，报酬率为 8，则其价格最接近于（ ） 元。 A.3816 B.3899 C.4087 D.4000 11.某宗房地产的收益年限为 40 年，预测未来 3 年的净收益分别为 17 万元、18 万元、19 万元，从第 4 年起，每年的净收益将稳定在 20 万元左右，如果资本化率为 9，则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A.195 B.210 C.213 D.217 12.预计某宗房地产未来第一年的净收益为 30 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上减少 2万元，则该宗房地产的合理经营期限为（ ）年。 A.13 B.15 C.16 D.17 13.某宗房地产的收益期限和土地使用权都为 40 年，至今都已使用 10 年，预计该宗房地产未来正常运行年有效毛收入为 100 万元，运营费用为 20 万元，无风险报酬率为 3，该类房地产平均要求的收益率是 13%，该房地产相对于同类房地产的系统风险的指标是 0.5，该房地产的收益价格为（ ）万元。 A.1372.7 B.1309.9 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 3 页C.953.9 D.900.6 14.某宗房地产的收益期限为 30 年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来 3 年的净收益分别为 22 万元、25 万元、26 万元，报酬率为 10。则该房地产的收益价格为（ ）万元。 A.228.23 B.229.36 C.224.74 D.223.63 15.某宗房地产的收益期限为 35 年，通过预测得到其未来 3 年的净收益分别为 18 万元、19 万元、23 万元，从未来第 4 年起，每年净收益为 25 万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8，则该房地产的收益价格最接近（ ）万元。 A.276 B.283 C.284 D.291 16.某宗房地产的收益期限为 40 年，通过预测未来 3 年的年净收益分别为 15 万元、18 万元、 23万元，以后稳定在每年 25 万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为 8，则该宗房地产的收益价格最接近于（ ）万元。 A.280 B.285 C.290 D.295 17.某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为 12 万元和 7 万元，此后分别逐年递增 2和 1，该类房地产的报酬率为 8，该房地产的价格为（ ）万元。 A.100 B.77 C.63 D.42 18.报酬率的表达式为（ ）。 A.投资回报所投入的资本 B.投资回收所投入的资本 C.（投资回报投资回收）所投入的资本 D.（投资回收投资回报）所投入的资本 19.某房地产商以 2000 万元购置一幢写字楼，当时年通货膨胀率为 2，一年后该写字楼售出时，房地产商收回资金 2200 万元，同类投资的平均社会报酬率是 10%，则该房地产商投资净收益是（ ）万元。 A.40 B.-39.22 C.39.22 D.0 20.有效毛收入乘数是类似房地产的（ ）除以其年有效毛收入所得的倍数。 A.价格 B.租金 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 4 页C.潜在毛收入 D.净收益 21.（ ）不但考虑租金损失情况，还考虑了房地产的空置率。 A.毛租金乘数法 B.潜在毛租金乘数法 C.有效毛收入乘数法 D.净收益乘数法 22.某商品住宅总价为 98 万元，首付款为 30，其余为抵押贷款，贷款期限为 15 年，按月等额还本利息，贷款年利率为 7.5，自有资金资本化率为 8。则其综合资本化率为（ ）。 A.7.65 B.8.75 C.9.42 D.10.19 23.某出租的房地产的年租金收入为 10 万元，年出租总费用为 1 万元。建筑物重置价格为 100 万元，成新率为 80。已知土地资本化率为 6，建筑物资本化率为 8。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（ ）万元。（2004 年试题） A.43 B.112.5 C.123.3 D.150 24.建筑物净收益（ ）建筑物资本化率（净收益每年不变且持续无限年期）。（2003 年试题）A.建筑物重置价 B.建筑物现值 C.土地价格 D.房地产价格 25.某宗房地产已使用 5 年，现土地价值为 50 万元，建筑物重置价格为 80 万元，房地每年的净收益为 11 万元，土地资本化率为 8，建筑物资本化率为 10，则该宗房地产的价值为（ ）万元。A.130.0 B.119.2 C.117.5 D.120.0 26.有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7，土地资本化率为 6，建筑物资本化率为8，则该宗房地产的土地收益为（ ）万元（收益可视为无限年）。 A.3 B.4 C.5 D.6 二、多项选择题 1.收益性房地产包括（ ）。 A.餐馆 B.旅店 C.加油站 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 5 页D.农地 E.未开发的土地 2.收益性房地产估价需要具备的条件是房地产的（ ）都能够较准确的量化。 A.收益 B.经营方式 C.收益年限 D.市场状况 E.风险 3.甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为 506 元，容积率为1.5，土地使用年限为 50 年。乙地块土地单价为 820 元，容积率为 2.4，土地使用年限为 70年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，若土地报酬率为 8，则下列表述中正确的有 （ ）。（2004 年试题） A.乙地块比甲地块贵 B.甲地块的 70 年使用权楼面地价低于 341.67 元 C.甲地块与乙地块的楼面地价相等 D.甲地块比乙地块贵 E.乙地块的 70 年使用权楼面价高于 340 元 4.在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值包含（ ）。 A.以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值 B.以土地使用权年限为收益期限计算的房地产价值 C.以建筑物剩余自然寿命为收益期限计算的房地产价值 D.以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值 E.建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值 5.某写字楼的租金为每日每平方米 3 元，电费、物业管理费由承租人负担，水费、供暖费、房地产税由出租人负担。由该租金减去运营费用求取该写字楼的净收益，应减去的运营费用包括（ ）。（2008 年试题） A.电费 B.物业管理费 C.水费 D.供暖费 E.房地产税 6.某写字楼因有一大型跨国公司入住，致使其声誉提高，收益有较大增加，由此带来的新增收益属于（ ）。 A.有形收益 B.无形收益 C.正常收益 D.实际收益 E.广告收益 7.净收益是从潜在毛租金收入和其他收入中扣（ ）以后得到的归因于房地产的收入。 A.有效毛收入 B.空置和租金损失 C.运营费用 D.抵押贷款还本付息 E.所得税 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 6 页8.在运用收益法求取净收益时，要考虑房地产的（ ）。 A.客观收益 B.实际收益 C.有形收益 D.无形收益 E.潜在收益 9.在 VAr11（1r）n的情况下，采用市场提取法求取资本化率，不需要用到的是（ ）。 A.试错法 B.移动平均法 C.曲线拟合法 D.线性内插法 E.指数修匀法 10.收益法中确定报酬率的基本方法不包括（ ）。 A.市场提取法 B.累加法 C.指数调整法 D.投资报酬率排序插入法 E.收益乘数法 11.直接资本化法的优点不包括（ ）。 A.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和 B.通常只需要测算未来第一年的收益 C.每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解 D.资本化率或收益乘数直接来源于市场所显示的收益与价值的关系 E.计算过程较为简单 12.剩余技术有（ ）。 A.建筑物剩余技术 B.土地剩余技术 C.市场剩余技术 D.房地产剩余技术 E.抵押贷款剩余技术 三、判断题 1.收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。（ ） 对 错 2.对于投资者来说，将资金购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取利息所起的作用是等同的。（ ） 对 错 3.资金的时间价值又称货币的时间价值，是指现在的资金与将来同样多的资金相比，资金的价值是更多的。（ ） 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 7 页对 错 4.利率是指单位时间内的利息与本金的比率。（ ） 对 错 5.在收益法评估房地产价值时，获得净收益期限的长短和每期获得收益数量的多少决定着房地产的价值。（ ） 对 错 6.收益法是以预期原理为基础。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是现在的因素。（ ） 对 错 7.预计某宗房地产的年净收益为 2 万元，预计该房地产尚可使用 15 年，房地产的报酬率为 8，则房地产的收益价格为 17.12 万元。（ ） 对 错 8.甲乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为 1400 元，容积率为 4，土地使用年限为 40年：乙土地单价为 900 元，容积率为 2.5，土地使用年限为 50 年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为 6）。（ ） 对 错 9.预计某宗房地产未来第一年的净收益为 38 万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少 3万元，则该宗房地产的合理经营期限为 12 年。（ ）（2004 年试题） 对 错 10.某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为 16 万元，总费用未来第一年为 8 万元，此后每年的净收益额递增 2。该类房地产的报酬率为 10，则该宗房地产的收益价格为 60 万元。（ ） 对 错 11.某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为 30 万元和 8 万元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加 2，该类房地产的报酬率为 10，则该宗房地产的收益价格为 275 万元。（ ） 对 错 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 8 页12.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的年净收益预测为 216 万元，出售时的价格减去销售税费后的净值预测为 5616 万元，资本化率为 8，则该写字楼目前的收益价格估计为 5200 万元。（ ）（2001 年试题） 对 错 13.在建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值。（ ） 对 错 14.在建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束的情况下，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。（ ） 对 错 15.运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。（ ） 对 错 16.商业经营的房地产的净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用。（ ） 对 错 17.房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，而且要考虑各种无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。（ ） 对 错 18.投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。（ ） 对 错 19.两宗房地产的净收益相等，但其中一宗房地产获取净收益的风险小，从而要求的报酬率低，另一宗房地产获取净收益的风险大，从而要求的报酬率高。（ ） 对 错 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 9 页20.不同地区、不同时期、不同类型、不同用途的房地产，同一类型房地产的不同收益类型、由于投资的风险不同，报酬率是不尽相同的。因此，在估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值。 （ ） 对 错 21.由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以，一般是选用同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选用同一时期的国债利率或银行贷款利率去代替无风险的报酬率。（ ） 对 错 22.市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。（ ） 对 错 23.某房地产的年有效毛收入为 10 万元，运营费用为 2.5 万元，有效毛收入乘数为 10，则该房地产的综合资本化率为 7.5%。（ ） 对 错 24.有效毛收入成数法的优点是不仅考虑了租金损失情况，还考虑了房地产的空置率。（ ） 对 错 25.当估价对象与可比实例房地产的空置率有较大差异，而且这种差异预计还将继续下去时，则使用潜在毛收益成数比使用有效毛收益成数更加合适。（ ） 对 错 26.净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（ ） 对 错 27.净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（ ） 对 错 28.资本化率和报酬率都是将房地产的未来预期收益转换为价值的比率，前者是某种年收益与其价格的比率，后者是用来除一连串的未来各期净收益，以求得未来各期净收益现值的比率。（ ）（2005 年试题） 对 错 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 10 页29.自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量与自有资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金金额得到。（ ） 对 错 30.土地剩余技术对于检验建筑物相对于土地是否规模过大或过小很有用处。（ ） 对 错 31.自有资金剩余技术对测算抵押房地产的自有资金权益价值特别有用。（ ） 对 错 四、计算题 1.某商店的土地使用年限为 40 年，从 2004 年 10 月 1 日起计。该商店共有两层，每层可出租面积各为 200。一层于 2005 年 10 月 1 日租出，租赁期限为 5 年，可出租面积的月租金为 240 元。且每年不变二层现暂空置。附近类似商场一二层可出租面积的正常月租金分别为 270 元和 180元，运营费用率为 25。该类房地产的报酬率为 10。试测算该商场 2008 年 10 月 1 日带租约出售时的正常价格。 2.某商店的建筑面积为 100，土地使用年限为 40 年，从 2005 年 1 月 1 日起计。2008 年 10 月 1日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为 10 年，月租金为 300 元，租金支付方式为每 2 年一次性支付，支付时间为第 2 年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为 400 元，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增 3，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的 40。试求该公司 2010 年 1 月 1 日的承租人权益价值（房地产报酬率取 10）。答案部分 一、单项选择题1. 【正确答案】：A【答案解析】：收益法是以预期原理为基础的。参见教材 P213。 【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】 【答疑编号 10139965】 2. 【正确答案】：D【答案解析】：收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。参见教材 P215216。 【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】 【答疑编号 10139967】 3. 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 11 页【正确答案】：A【答案解析】：该商场在 2005 年 10 月的价值最接近于：参见教材 P218。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10139976】 4. 【正确答案】：B【答案解析】：房地产的收益价格为：参见教材 P218。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10139978】 5. 【正确答案】：C【答案解析】：该宗房地产的收益价格为：参见教材 P218。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10139980】 6. 【正确答案】：A【答案解析】：V（120500012 ） （1 25%）10%11（110% ）35 5207.85（万元）。参见教材 P218。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10139982】 7. 【正确答案】：A【答案解析】：该房地产尚可收益年限为 40 年。VA Y11(1Y)n88%11(18%)4095.40。参见教材 P218。 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 12 页【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10139984】 8. 【正确答案】：B【答案解析】：该宗房地产的收益价格为：参见教材 P218。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10139987】 9. 【正确答案】：B【答案解析】：参见教材 P219221。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10139988】 10. 【正确答案】：D【答案解析】：参见教材 P221。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10139989】 11. 【正确答案】：B【答案解析】：该房地产的收益价格为： V17(19%)18(19%) 219 (19%) 3209%11(19%) 403 1(19%） 3209.94（万元）。参见教材 P229230。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10139991】 12. 【正确答案】：C【答案解析】：该宗房地产的合理经营期限为：A(n1)b0，n302116 （年）。参见教材 P224225。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10139992】 13. 【正确答案】：D【答案解析】：该房地产的收益价格为：2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 13 页参见教材 P218。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10139995】 14. 【正确答案】：A【答案解析】：该房地产的收益价格为：参见教材P218。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10139997】 15. 【正确答案】：A【答案解析】：该房地产的收益价格：V18(18%)19(18%)2 23(18%)325 8%11(18%)3531 (18%）3278.15（万元），选项中最接近的一个为 A，276 万元。参见教材 P229230。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10139998】 16. 【正确答案】：A【答案解析】：则该宗房地产的收益价格最接近于： V15(1 8%)18(18%)223(18%)3 258%1 1 (18%)4031(18%）3281.3 （万元），选项中最接近的一个为 A，280 万元。参见教材 P229230 。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10140000】 17. 【正确答案】：A【答案解析】：由于每年总收益逐年递增比例超过了每年总费用的递增比例，在未来无限年中，费用支出永远也不会超过收益，因此此题可用净收益按一定比率递增无限年公式 VA （Yg）求解。参见教材 P226。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10140001】 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 14 页18. 【正确答案】：A【答案解析】：参见教材 P247。 【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】 【答疑编号 10140003】 19. 【正确答案】：B【答案解析】：（1名义利率）（1实际利率）（1通货膨胀率），所以，名义利率12.2%，房地产投资商的净收益20002200（112.2%）-39.22。参见教材 P248。 【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】 【答疑编号 10140004】 20. 【正确答案】：A【答案解析】：有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。参见教材 P253。 【该题针对“直接资本化法”知识点进行考核】 【答疑编号 10140005】 21. 【正确答案】：C【答案解析】：有效毛收入乘数法考虑了房地产的空置和租金损失情况。参见教材 P253。 【该题针对“直接资本化法”知识点进行考核】 【答疑编号 10140006】 22. 【正确答案】：D【答案解析】：抵押贷款常数 RM 为：参见教材P259260。 【该题针对“投资组合技术和剩余技术 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10140008】 23. 【正确答案】：C【答案解析】：建筑物的净收益100800.08 6.4 （万元），土地的净收益 1016.42.6（万元），土地的价格2.66 43.33 （万元），该宗房地产的现值建筑物的现值土地价格1008043.33123.3（万元）。参见教材 P262。 【该题针对“投资组合技术和剩余技术 ”知识点进行考核】 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 15 页【答疑编号 10140011】 24. 【正确答案】：B【答案解析】：根据公式，得到建筑物净收益建筑物价值建筑物资本化率。参见教材 P264265。 【该题针对“收益法总结”知识点进行考核】 【答疑编号 10140012】 25. 【正确答案】：D【答案解析】：土地的净收益_50 万元8 4 万元，建筑物的净收益 1147（万元），建筑物的价值 71070（万元），则该宗房地产价值为 5070120（万元）。参见教材 P264265。 【该题针对“收益法总结”知识点进行考核】 【答疑编号 10140013】 26. 【正确答案】：A【答案解析】：该宗房地产的净收益为：VA Y，A 1007 7（万元），设土地的净收益为AL ，建筑物的净收益为 7AL，则 AL6（7AL ）8100， AL3（万元）。参见教材 P264265。 【该题针对“收益法总结”知识点进行考核】 【答疑编号 10140014】 二、多项选择题1. 【正确答案】：ABCD【答案解析】：收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。参见教材 P215。 【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】 【答疑编号 10140015】 2. 【正确答案】：AE【答案解析】：参见教材 P 收益法估价需要具备的条件是房地产未来的收益和风险都能够较准确地预测。参见教材 P215216。 【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】 【答疑编号 10140017】 3. 【正确答案】：DE【答案解析】：参见教材 P219。 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 16 页【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10140020】 4. 【正确答案】：DE【答案解析】：建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。参见教材 P236。 【该题针对“收益期限的确定 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10140022】 5. 【正确答案】：CDE【答案解析】：参见教材 P239240。 【该题针对“净收益的测算”知识点进行考核】 【答疑编号 10140024】 6. 【正确答案】：BD【答案解析】：参见教材 P242。 【该题针对“净收益的测算”知识点进行考核】 【答疑编号 10140026】 7. 【正确答案】：BC【答案解析】：净收益潜在毛租金收入空置和租金损失其他收入运营费用。参见教材 P237。 【该题针对“净收益的测算”知识点进行考核】 【答疑编号 10140030】 8. 【正确答案】：ABCD【答案解析】：参见教材 P242243。 【该题针对“净收益的测算”知识点进行考核】 【答疑编号 10140032】 9. 【正确答案】：BCE【答案解析】：移动平均法和指数修匀法是长期趋势法的具体应用。参见教材 P250251 。 【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】 【答疑编号 10140035】 10. 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 17 页【正确答案】：CE【答案解析】：收益乘数是求取收益法中计算估价对象价值的方法。参见教材 P248251 。 【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】 【答疑编号 10140037】 11. 【正确答案】：AC【答案解析】：直接资本化法的优点是：不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；计算过程较简单。参见教材 P256。 【该题针对“直接资本化法”知识点进行考核】 【答疑编号 10140067】 12. 【正确答案】：ABE【答案解析】：剩余技术主要有土地剩余技术和建筑物剩余技术，另外还有自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术。参见教材 P261。 【该题针对“投资组合技术和剩余技术 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10140069】 三、判断题1. 【正确答案】：对【答案解析】：收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素。参见教材 P213。 【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】 【答疑编号 10140074】 2. 【正确答案】：对【答案解析】：对投资者来说，将资金用于购买房地产获取收益，与将资金存入银行获取信息所起的作用是相同的。参见教材 P214。 【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】 【答疑编号 10140075】 3. 【正确答案】：对【答案解析】：资金的时间价值也称为货币的时间价值，是指现在的资金比将来同样多的资金具有更高的价值。参见教材 P214。 【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】 【答疑编号 10140076】 4. 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 18 页【正确答案】：对【答案解析】：利率是指单位时间内的利息与本金的比率。参见教材 P215。 【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】 【答疑编号 10140077】 5. 【正确答案】：错【答案解析】：收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于 3 个因素：未来净收益的大小、获取净收益期限的长短、获取净收益的可靠程度。参见教材 P215。 【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】 【答疑编号 10140078】 6. 【正确答案】：错【答案解析】：收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素。参见教材 P213。 【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】 【答疑编号 10140079】 7. 【正确答案】：对【答案解析】：该地产的收益价格为：参见教材 P218。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10140081】 8. 【正确答案】：错【答案解析】：甲的楼面地价土地单价容积率14004350（元），VV401 K40350（ 16）40（16 ）401387.69（元）。乙的楼面地价土地单价容积率9002.5 360（元），VV501 K50360（ 16）50（16）501380.67 （元）。则投资乙地块比甲地块更经济。参见教材 P219。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10140084】 9. 【正确答案】：错【答案解析】：则该宗房地产的合理经营期限为：A（n1 ）b 0，n 383113.67（年）。参见教材 P224225。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10140085】 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 19 页10. 【正确答案】：错【答案解析】：该宗房地产的收益价格为：P(168)(10%2%)100 万。参见教材 P226。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10140087】 11. 【正确答案】：对【答案解析】：该宗房地产的收益价格为：参见教材 P228。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10140089】 12. 【正确答案】：对【答案解析】：该写字楼目前的收益价格估计为：该写字楼目前的收益价格216811（18% ）25616(1 8%）25200（万元）。参见教材 P231232 。 【该题针对“报酬资本化法的公式 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10140090】 13. 【正确答案】：错【答案解析】：建筑物剩余经济寿命早于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，房地产的价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值，加上建筑物剩余经济寿命结束后的剩余期限建设用地使用权在估价时点的价值。参见教材 P236。 【该题针对“收益期限的确定 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10140092】 14. 【正确答案】：对【答案解析】：建筑物剩余经济寿命晚于建设用地使用权剩余期限结束。在这种情况下，出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。参见教材 P236。 【该题针对“收益期限的确定 ”知识点进行考核】 【答疑编号 10140093】 15. 【正确答案】：对【答案解析】：运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不包含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧额、房地产改扩建费用和所得税。参见教材 P238。 【该题针对“净收益的测算”知识点进行考核】 【答疑编号 10140094】 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 20 页16. 【正确答案】：错【答案解析】：商业经营的房地产，应根据经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润及与房地产可分离的无形资产的价值。参见教材 P241。 【该题针对“净收益的测算”知识点进行考核】 【答疑编号 10140095】 17. 【正确答案】：对【答案解析】：房地产的净收益可分为有形收益和无形收益。在求取净收益时不仅要包括有形收益，还要考虑无形收益。如果无形收益已通过有形收益得到体现，则不应再单独考虑，以免重复计算。参见教材 P242。 【该题针对“净收益的测算”知识点进行考核】 【答疑编号 10140097】 18. 【正确答案】：对【答案解析】：投资回收是指所投入的资本的回收，即保本。参见教材 P247。 【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】 【答疑编号 10140098】 19. 【正确答案】：对【答案解析】：参见教材 P247。 【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】 【答疑编号 10140100】 20. 【正确答案】：对【答案解析】：不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同收益类型，如期间收益和期末转售收益，基于合同租金的收益和基于市场租金的收益，土地收益和建筑物收益，抵押贷款收益和自有资金收益，由于风险不同，报酬率是不尽相同的。参见教材 P248。 【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】 【答疑编号 10140102】 21. 【正确答案】：错【答案解析】：由于在现实中不存在完全无风险的投资，所以通常是选取同一时期相对无风险的报酬率去代替无风险报酬率，如选取同一时期的国债利率或银行存款利率。参见教材 P249。 【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】 【答疑编号 10140103】 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 21 页22. 【正确答案】：对【答案解析】：市场提取法求出的报酬率反映的是人们头脑中过去而非未来的风险判断，它可能不是估价对象未来各期收益风险的可靠指针。参见教材 P251。 【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】 【答疑编号 10140104】 23. 【正确答案】：对【答案解析】：房地产价值毛租金毛