房地产估价师考试理论与方法练习题llffjy0601

2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 1 页第六章 市场法及其运用考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对市场法，包括其含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握程度。考情分析6-8 题，7-9 分，在几种主要评估方法中，是考的最少的。主要原因在于：难度不是很大，命题时需要给的条件很多，不适合出题。一般是在案例分析中考核。单选 多选 判断 题数 3 2 1 6分值 3 4 1 82007考点房地产状况调整、交易情况修正、税负转嫁情况下的正常交易价格拆迁估价、土地取得成本比较基准 题数 4 1 3 8分值 4 2 3 92008考点 可比实例、交易情况修正、非正常市场价格、比较基准 拆迁估价 市场法概念、可比实例 2 题数 4 1 2 7分值 4 2 2 82009考点建立比较基准、可比实例统一房地产范围、可比实例因素修正、市场状况修正市场法适用对象成本法估价结果说明的问题、统一房地产范围的价格换算公式题数 4 1 2 7分值 4 2 2 82010考点面积内涵、交易情况修正的税费转嫁、房地产状况调整、可比实例的权重设置市场法的适用范围 可比实例的选择 2 第一节 市场法概述1.市场法的含义也称为比较法、市场比较法、交易实例比较法，就是选取一定数量、符合一定条件，与估价对象类似的房地产，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法，测算出的价格称为比准价格。本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产价值，有说服力。2.市场法的理论依据替代原理，同一种商品在同一个市场上具有相同的市场价格3.市场法适用的估价对象市场法适用的对象：同类房地产较多，且交易活跃。如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地不适用市场法的对象：类似的房地产数量很少（特殊厂房、机场、教堂、寺庙等），很少发生2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 2 页交易（学校、医院、行政办公楼），可比性很差（在建工程，因为完工率差别很大）。市场法还可以用于以下项目的求取：如：成本法、收益法、假设开发法中房地产市场租金，房地产价格各个构成部分，经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、开发完成后的房地产价值、开发经营期。【2010 年真题】下列房地产中，难以采用市场法估价的有（ ）。A.房地产开发用地 B.学校 C.在建工程 D.别墅 E.特殊厂房答疑编号 501254060101正确答案BCE答案解析开发用地和别墅都有活跃的市场交易。其他 3 个没有。参见教材 P174【2009 年真题】下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有（ ）。A.标准厂房 B.房地产开发用地 C.行政办公楼 D.写字楼 E.在建工程答疑编号 501254060102正确答案ABD答案解析行政办公楼基本不用于出售交易，所以难得取得可比实例；在建工程的施工设计进度存在很大差别，所以可比实例也很难获得。参见教材 P174 4.市场法估价需要具备的条件在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。估价师和估计机构没做交易实例搜集工作，不能成为不采用市场法的理由。消除可比实例与估价对象差异的三类修正：特殊交易情况与正常交易情况不同成交日期与估价时点不同（两个时点上的房地产市场状况不同）可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同5.市场法估价的操作步骤（熟悉）搜集交易实例选取可比实例对可比实例的成交价格进行适当的处理（建立比较基准、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整）求取比准价格第二节 搜集交易实例1.搜集交易实例的必要性（了解）只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围。2.搜集交易实例的途径（熟悉）当事人房地产经纪机构和房地产经纪人及相关律师、四邻政府有关部门专业房地产信息机构报刊网站同行之间3.搜集交易实例的要求（掌握）2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 3 页内容完整、真实搜集交易实例的内容：交易实例房地产的基本状况，交易双方，成交价格，成交日期，付款方式，交易情况。4.建立交易实例库（了解）房地产估价机构应当建立房地产交易实例库是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一第三节 选取可比实例1.选取可比实例的必要性（了解）交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、估价时点的实例必须进行选择。符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例2.选取可比实例的要求（掌握）数量要求： 3-10 个质量要求（四要求）（掌握）要求一：类似区位相近。应与估价对象处在同一供求范围内用途相同。权利性质相同档次相当规模相当，0.5-2 倍范围内建筑结构相同要求二：可比实例的交易类型应与估价目的吻合要求三：可比实例的成交日期应尽量接近估价时点（一年以上的不采用）要求四：可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常市场价格，（对照教材 P94）4.选取可比实例应注意的其他问题（掌握）估价具体对象应一致不一致时可采用分配法交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的【2008 年真题】评估某套建筑面积为 120m2 的住宅在 2008 年 9 月底市场价值，收集了以下 4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（ ）。交易实例 建筑面积（m 2） 用途 价格（元/m 2） 成交日期 区位 正常情况甲 120 居住 5800 2007 年 8 月 同一供需圈 正常交易乙 105 居住 6000 2008 年 6 月 同一供需圈 正常交易丙 140 办公 6500 2008 年 9 月 同一供需圈 正常交易丁 115 旅馆 6100 2008 年 7 月 不同供需圈 正常交易A.甲 B.乙 C.丙 D.丁答疑编号 501254060103正确答案B答案解析适用排除法。丙丁用途不同，可以排除。甲间隔时间在 1 年以上，也可以排除。只剩下乙，而乙各个方面均适合作为可比实例。参见教材 P180-181。 第四节 建立比较基准2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 4 页1.统一房地产范围（1）带有债权债务统一到不带债权债务可比实例带有债权债务的：估价对象的房地产价格带债权债务的可比实例房地产价格债权债务记忆窍门：可比实例带债权债务的，债权债务“剥离”估价对象带有债权债务的：估价对象房地产价格不带债权债务的估价对象房地产价格债权债务记忆窍门：估价对象带债权债务的，价格“还原”注意判断题（2）含有非房地产成份统一到纯粹的房地产范围可比实例含有非房地产成份：估价对象房地产价格含非房地产成份的可比实例房地产价格非房地产成份的价格（剥离）估价对象含有非房地产成份：估价对象房地产价格不含非房地产成份的估价对象房地产价格非房地产成份的价格（还原）（3）实物范围不同统一到估价对象的房地产范围补充可比实例缺少的范围，扣除可比实例多的范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价和减价【2009 年真题】当估价对象为“干净”的房地产、而可比实例是带有债权债务的房地产时，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务-债权 （ ）答疑编号 501254060104正确答案正确答案解析剥离。还可以举一个实例验证。某可比实例房地产带有债权债务，总价值 100 万，中债权 5 万，债务 8 万。债权债务因素是需要从房地产总价值中剥离的影响因素。参见教材 P183 【2009 年真题】估价对象是一套不带车位的住宅。选取的可比实例成交价格为 86 万元，含有一个现价为 8 万元的车位和一套全新状态下价值为 3 万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（ ）万元。A.75.00 B.75.60 C.83.60 D.86.00答疑编号 501254060105正确答案B答案解析可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。86-8-3*0.8=75.6。参见教材P183。 2.统一付款方式通常要将分期支付的可比实例成交价格折算为在其成交日期一次性付清的金额具体方法通过折现计算（FP）（AP）折算时注意：计息期的时间单位和利息率的时间单位要一致。3.统一价格单位（1）统一价格表示单位可用总价也可用单价，一般为单价通常是单位面积的价格，也可以有其它单位的价格有些可比实例可先对总价进行修正调整后，再转化为单价进行其它修正调整（2）统一币种和货币单位不同币种之间换算，一般应采用成交日期的市场汇价。但是如果在币种换算之前已进行了市场2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 5 页状况调整的话，则采用估价时点的市场汇价进行换算。（3）统一面积内涵和单位建筑面积、套内建筑面积、使用面积的换算建筑面积下的单价建筑面积套内建筑面积下的单价套内建筑面积使用面积下的单价使用面积总价面积单位的具体数据（P185）不用记忆，考试需要的话，会告知一般情况下, 建筑面积下的单价套内建筑面积下的单价使用面积下的单价因为：建筑面积套内建筑面积使用面积建筑面积套内建筑面积公摊建筑面积【2010 年真题】某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为 120 平方米，经调查，其成交价格为 150 万元，另有 20 平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为 1:0.8，则按建筑面面积计算的比准价格是（ ）元/平方米。A.8571 B.10000 C.13393 D.15625答疑编号 501254060106正确答案B答案解析将套内建筑面积转换为建筑面积，建筑面积=120/0.8=150 平方米150 万元/150 平方米=10000 元/平方米关键：由套内建筑面积折算建筑面积参见教材 P185。 【2009 年真题】在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ ）。A.统一房地产范围 B.统一付款方式C.统一价格单位 D.统一市场状况答疑编号 501254060107正确答案C答案解析审题，题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。这是 2 个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。参见 P184。 某一交易实例房地产的使用面积为 3 000 平方英尺，成交总价为 110 万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为 7%），首付 35 万美元，半年后付 35 万美元，一年后付 30 万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为美元兑换 7.7 元人民币，建筑面积与使用面积的关系为 1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（ ）元人民币/m 2。（1 平方英尺=0.0929 m 2）A.17484 B.19020 C.19754 D.20539答疑编号 501254060108正确答案B答案解析统一付款方式，成交日一次性付清的价格= =105.91 万美元注：如果把折现率变成 3.5%，也可以是2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 6 页统一币种 105.917.7815.49 万元人民币房地产建筑面积为=30000.650.0929=428.769单价为8154900428.769=19019 元/参见教材 P185。 第五节 交易情况修正1.交易情况修正的含义（熟悉）将非正常的成交可比实例价格，修正为正常价格2.成交价格偏离正常价格的因素（熟悉）交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解交易双方或某一方对所交易的房地产有特殊偏好强迫出售或强迫购买利害关系人之间的交易交易税费非正常负担相邻房地产的合并交易特殊交易方式的交易 3.交易情况修正的方法（掌握）总价法和单价法差额法和百分率法差额法，可比实例的成交价格交易情况修正额=可比实例正常市场价格（用加减法）百分率法，可比实例的成交价格交易情况修正系数=可比实例正常市场价格（用乘法）在交易情况修正中应统一采用：可比实例成交价格比其正常市场价格高还是低的说法交易情况修正系数以正常市场价格为基准来确定如可比实例成交价格比其正常市场价格高低的百分率为%可比实例正常市场价格* =可比实例成交价格可比实例成交价格* =可比实例正常市场价格4.交易税费的非正常负担（很容易混淆）解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到的正常成交价格应由卖方缴纳的税费卖方实际得到的价格（净得）正常成交价格应由买方缴纳的税费买方实际付出的价格买方实际付出的价格卖方实际得到的价格应由买卖双方缴纳的税费应由卖方缴纳的税费正常成交价格应由卖方缴纳的税费比率应由买方缴纳的税费正常成交价格应由买方缴纳的税费比率记忆窍门：（1）不存在转嫁时，“该是谁的，就是谁的”。联系实际记忆买方买了后，还要去交税。买价就是正常成交价格，交税后就是实际付出额卖方得到了买方支付的正常成交价格后，也要去交税，税后才是卖方实际得到的金额、2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 7 页（2）存在转嫁时，站在税费被转嫁的一方视角,看他的正常成交价格.只要考虑承担的被转嫁部分的税费，而其自身应该承担的税费不考虑（考试重点）转嫁给了卖方,那么就用卖方实际得到的价格-应由买方承担的税费=正常成交价格（理解：卖方因为要承担买方的税费，正常成交价格没有他实际得那么多，用减法）转嫁给了买方,就用买方实际付出的价格+应由卖方承担的税费=正常成交价格（买方因为需要承担卖方的税费，因而正常成交价格比他实际付给卖方的金额多，用加法）【2010 年真题】某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方 2659 元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的 6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的 3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/平方米。A.2385 B.2393 C.2955 D.2964答疑编号 501254060201【答案】 A【解析】分两步计算，先要计算正常成交价格，再计算买方实际支付的价格。第一步，计算正常成交价格。题干中说明了，税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，所以站在卖方视角分析。卖方得到了 2659 元/平方米，但是他还要帮买方支付买方应负担的税费，正常成交金额要低一些。用减法设正常成交价格为 x, x=2659-x*3.9% x=2559第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格 2559 小，CD 排除，买方应付给卖方的价格=2559-2559*6.8%=2385提示：参见教材 P190-191教材 P191 例 6-4站在买家（被转嫁方）设正常成交价格为 X，买方支付给卖方 2325+买方帮卖方交税（X*卖方税率 7%）=正常成交价格 X解得 X=2325/（1-7%）=2500教材 P191 例 6-5站在卖家（被转嫁方）设正常成交价格为 X，卖方得到金额 2625-卖方帮买方交税（X*买方税率 5%）=正常成交价格 X解得 X=2625/（1+5%）=2500总结：转嫁给卖方的话，卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格转嫁给买方的话，买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格第六节 市场状况调整1.市场状况调整的含义（熟悉）可比实例的成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在估价时点的价格，这种调整称为市场状况调整，也称为交易日期调整2.市场状况调整的方法（掌握）百分率法。调整通用公式可比实例在其成交日期的价格市场状况调整系数可比实例在估价时点的价格2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 8 页如果从成交日期到估价时点，可比实例的市场价格涨跌的百分率为T%，则可比实例在其成交日期的价格（1T%）可比实例在估价时点的价格（一）市场状况调整的价格指数法定基价格指数（尾首相比） 可比实例在估价时点的价格可比实例成交日期的价格环比价格指数（连乘）估价时点时的价格可比实例在成交日期的价格成交日期的下一期的价格指数再下一时期的价格指数估价时点时的价格指数【2006 年真题】某房地产在 2006 年 3 月的价格为 2009 元/m 2，现要调整为 2006 年 9 月的价格。已知该类房地产 2006 年 3 月至 9 月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和 118.3（均以上个月为基数 100），则该房地产 2006 年 9 月的价格为（ ）元/m 2。A.2700.8 B.2800.1 C.2800.8 D.2817.7答疑编号 501254060202正确答案D答案解析参见教材 P191 环比指数9 月价格3 月价格4 月指数5 月指数6 月指数7 月指数8 月指数9 月指数2009（94.8/100）（96.6/100）（105.1/100）（109.3/100）（112.7/100）（118.3/100）=2817.7注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘 3 月（当月）的指数【2009 年真题】某房地产 2009 年 4 月的价格为 6 500 元/m 2，已知该类房地产 2009 年 3 月至10 月的价格指数分别为 105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08、（均以上个月为基数 100），该房地产 2009 年 10 月的价格为（ ）元/m 2。A.5 110.51 B.5 307.26 C.5 549.95 D.5 638.13答疑编号 501254060203正确答案A答案解析6500*100.04%*99.86%*98.28%*96.45%*92.17%*90.08%=5110.51注意：从第 5 月的价格指数开始连乘。定基的例子教材 P193，例 6-6 （二）市场状况调整的价格变动率法逐期变动率（用的表述方式“每期比上期”， 考试中最常见）可比实例在估价时点的价格可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率） 期数平均变动率可比实例在估价时点的价格可比实例在成交日期时的价格（1价格变动率期数）看教材 P194 页的例题例 6-8，评估某宗房地产 2011 年 7 月 1 日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为 2010 年 10 月 1 日，成交价格为 3500 元/平方米，另知：该类房地产市场价格 2010 年 6 月1 日至 2011 年 3 月 1 日，平均每月比上月涨 1.5%，2011 年 3 月 1 日至 7 月 1 日平均每月比上月上涨 2%，对可比实例进行市场状况调整。2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 9 页分析：2010 年 10 月 1 日到 2011 年 3 月 1 日，共 5 个月，月平均上涨率 1.5%2011 年 3 月 1 日至 2011 年 7 月 1 日（估价时点），共 4 个月，月平均上涨 2%=4081.3注：价格指数或价格变动率的分类全国房地产价格指数或变动率某地区房地产价格指数或变动率全国某类房地产价格指数或变动率某地区某类房地产价格指数或变动率（选与可比实例相同区域的类似房地产价格指数）【2008 年真题】为评估某房地产 2008 年 10 月 1 日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为 2008 年 4 月 1 日，合同约定买方支付给卖方 3 500 元/m 2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的 6%和 3%。自 2008年 2 月 1 日起到 2008 年 10 月 1 日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨 0.3%，则该可比实例修正、调整后的价格为（ ）元/m 2。A.3673.20 B.3673.68 C.3790.43 D.3790.93答疑编号 501254060204正确答案D答案解析参见教材 P191同时涉及交易情况修正和市场状况调整。先看交易情况修正，涉及税费转嫁。税费转嫁给了买家，因而，站在买家视角分析。买家支付给卖家的价格后，还要帮卖家交税。设正常交易价格为 X，则 35006%XX交易情况修正 X 3723.4市场状况修正 3723.41.00363790.93 第七节 房地产状况调整1.房地产状况调整的含义（熟悉）进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况估价对象房地产状况通常是估价时点时的状况，但根据不同的估价目的也有不同的情况2.房地产状况调整的内容（三内容）（掌握）区位状况调整实物状况调整权益状况调整【2010 年真题】评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为 8000元/平方米，装修标准为 1000 元/平方米，（甲别墅的装修标准为 800 元/平方米），因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高 10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（ ）元/平方米。A.7020 B.7091 C.7380 D.8580答疑编号 501254060205正确答案B答案解析（8000-1000+800）/1.1=7091 2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 10 页【2006 年真题】市场法中实物状况比较和调整的内容包括（ ）。A.环境 B.地形地势 C.外部配套设施D.内部基础设施完备程度E.装饰装修答疑编号 501254060206正确答案BDE答案解析参见教材 P193AC 属于区位状况调整。 3.房地产状况调整的思路（掌握）总体的两种思路：直接比较法以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较间接比较法设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较具体步骤：（1）确定影响因素。实物、权益、区位（2）找出差异程度。比较估价对象和可比实例，找出差异程度。（3）转换为价格差异程度。将房地产状况差异程度，转换为价格差异程度（4）调整。根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整调整方向：可比实例比估价对象好，确定估价对象价格时,应对可比实例成交价格减价可比实例比估价对象差，确定估价对象价格时,应对可比实例成交价格加价（联系实际记）4.房地产状况调整的方法（掌握）一般方法：百分率法，差额法具体方法：直接比较调整， 间接比较调整百分率法（乘法）可比实例在其房地产状况下的价格房地产状况调整系数可比实例在估价对象房地产状况下的价格房地产状况调整系数以估价对象房地产状况为基准来确定假设可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高、低的百分比率为R%，则可比实例在自身状况下的价格 可比实例在估价对象房地产状况下的价格差额法（加减法）可比实例在自身状况下的价格房地产状况调整金额可比实例在估价对象房地产状况下的价格直接比较法步骤2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 11 页确定影响因素。确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素确定每个因素的权重。根据每种因素对房地产价格的影响程度确定权重打分。以估价对象的房地产状况为基准（100），将可比实例的房地产状况与估价对象的状况逐个因素比较并评分，好于估价对象的评分大于 100，不如估价对象的，评分低于 100记忆：估价对象 100 分，对可比实例逐项打分将累计所得的分数转化为调整价格的比率利用该比率对可比实例价格进行调整公式可比实例在自身状况下的价格 可比实例在估价对象房地产状况下的价格间接比较法第一步，标准化修正设定一个标准房地产状况为 100，将估价对象及可比实例的房地产自身状况均与标准房地产进行比较并评分，估价对象或可比实例好于标准房地产，则评分高于 100，反之则低于 100。可比实例在自身状况下的价格 可比实例在标准房地产状况下的价格标准化修正第二步，房地产状况调整可比实例在标准房地产状况下的价格 可比实例在估价对象房地产状况下的价格房地产状况调整综上：可比实例在其自身状况下的价格* 可比实例在估价对象房地产状况下的价格【2006 年真题】在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得 102 分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得 97 分，则房地产状况调整系数为（ ）。A.0.95 B.0.99 C.1.01 D.1.05答疑编号 501254060207正确答案A答案解析参见教材 P197=0.95还有一种分析方法：可比实例比标准房地产好，估价对象比标准房地产还差，所以修正系数肯定比 1 小，排除了 CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出 A是正确的。这也是快速做计算题的技巧。不计算，仅凭选项的大小，推出正确答案。 第八节 求取比准价值2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 12 页求取单个可比实例的比准价值的方法（了解）三种基本方法（1）百分率法下的修正和调整系数连乘公式比准价值可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数（2）百分率法下的修正和调整系数累加公式比准价值可比实例成交价格（1交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数）比准价值可比实例成交价格（3）差额法下的公式比准价值可比实例成交价格交易情况修正金额市场状况调整金额房地产状况调整金额直接比较修正法和间接比较修正法直接比较修正法比准价格可比实例价格交易情况修正系数市场状况调整系数房地产状况调整系数比准价格可比实例成交价格交易情况修正使得非正常价格变成正常价格市场状况调整使得可比实例在成交日期的价格变成估价时点价格房地产状况调整使得可比实例状况下的价格变成估价对象状况下的价格记忆窍门：100 成 V 造型谐音 “自卫”：自 直接比较修正，卫V 考试中主要是直接比较方式（顺序不要记错，按照这个顺序记，韩磊有首歌叫“走四方”走路靠脚，“脚”谐音“交易情况”第二个“四”谐音“市场状况调整”，“方”谐音“房地产状况调整”）间接比较修正法比准价值可比实例成交价格交易情况修正系数市场状况调整系数标准化修正系数房地产状况调整系数比准价值可比实例成交价格*前两个修正和直接比较法是一样的房地产状况调整时，先做标准化修正，将可比实例自身状况下的房地产价格调整为标准状态下的房地产价格，再进一步调整为估价对象状态下的房地产价格记忆窍门：100 成 W 造型，对照直接比较修正2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 13 页求取最终比准价值的方法（了解）一个可比实例，对应着一个比准价格将多个比准价格修正为一个最终价格的方法平均数简单平均数加权平均数中位数众数平均数、中位数、众数三者的关系变量值完全对称的，这三者一致在向右倾斜的分布中，平均数最小，众数最大，中位数居中在向左倾斜的分布中，平均数最大，众数最小，中位数居中评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（ ）。【2010 年真题】A.0.4、0.4、0.2 B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4 D.0.4、0.3、0.3答疑编号 501254060301正确答案A答案解析丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者给一样的权数。参见教材 P208。 某宗地的面积为 1000m2：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130 元/m 2，2190 元/m 2和 2220 元/m 2，如果赋予这三个价格的权重分别为 0.3、0.4 和 0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（ ）元/m 2。 【2006 年真题】A.2160 B.2175 C.2181 D.2205答疑编号 501254060302正确答案C答案解析加权平均法得到的比准价格=21300.3+21900.4+22200.3=2181。参见教材P208。 第九节 市场法总结和运用举例解题步骤第一步，建立比较基准，主要看以下两个方面。统一付款方式统一价格单位第二步，交易情况修正第三步，市场状况调整第四步，制作房地产状况比较表，包括直接或间接（评分表）第五步，根据评分表，写出房地产状况调整系数2011 年房地产估价师考试辅导房地产估价理论与方法 第 14 页第六步，代入完整公式计算第七步，综合各比准价格求出最终比准价格为评估某写字楼的价格，估价人员在该写字楼附近地区调查选取了 A、B、C、D、E 共 5 个交易实例，其有关资料如下表：实例 A 实例 B 实例 C 实例 D 实例 E成交价格（元/m ） 6500 6300 3000 3300 6000成交日期 2010.12.1 2009.11.1 2009.9.1 2009.8.1 2011.1.1用 途 写字楼 写字楼 住宅 住宅 写字楼交易情况 +3% -5% +3% -5% +2%区位状况 +3% -3% -3% +1% 0权益状况 +2% 0 +2% +1% +1%房地产状况交易实物 -3% +4% +2% -2% -1%上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较结果。房地产状况中的三方面因素对价格影响的权重分别为：区位状况 0.5、权益状况 0.2、交易实物 0.3。另据调查得知：住宅楼的价格在 2009.8.12011.6.1 之间保持不变，写字楼的价格从 2009.7.1 到 2010.12.1 平均每月比上月下降 0.5%，从 2010.12.1 到 2011.6.1 平均每月比上月上涨 1.8%。试利用上述资料估算