上海夏朵园商业街策划报告83页

前 言首先要感谢农房集团的各位领导能够在百忙之中抽空阅读开启对 “夏朵园商业街 ”商业项目所作的前期项目初步策划提案。幷同时感谢各位领导在本项目上对开启的支持与帮助！1. 商铺之区域市场调研范围2. 商铺之区域商业市场情况3. 商铺之 SWOT分析4. 商铺之总体定位5. 商铺之时尚休闲篇6. 商铺之步行街与沿街商铺篇 商铺之其余商业篇 商铺之销售策略篇第一部分 商 铺 建 议1. 商铺之区域商业市场调研范围2. 商铺之区域商业市场情况闵行开发区目前商业主要分为：q江川路区域q交大闵行校区周边q好又多超市周边q东川路住宅小区底层商铺q千代广场q外资卖场有好又多与欧尚。 江川路区域江川路作为目前老闵行地区的商业中心，是整个区域最为繁荣的地段，目前该地段的商铺主要沿江川路两侧分布，面积在 3050平方米之间不等，主要以服装、鞋帽、餐饮和一些比较知名的品牌专卖店为主，经营情况较好。 交大闵行校区周边位于东川路交大闵行大门对面，为住宅小区商业配套用房，全部为住宅底铺，面积在 60100 平方米左右，由于靠近大学，主要是餐饮和便利店等生活服务设施，还有一些网吧和图书、 VCD出租店，总体来说商业气氛比较好，经营情况也比较好。 好又多超市周边地区位于沪闵路东侧，散落在友谊商场周边，以沿街商铺为主，但是铺面比较陈旧，面积比较小，大多在 20平方米左右，总的来说由于整体缺少规划，商业气氛比较差，主要以好又多超市的客流为主。 东川路住宅小区底层商铺商铺主要分布在东川路中段，即沪闵路到金平路段，为两侧商品住宅小区的商业配套商铺，这些商铺整体规划较好，面积大都为 5060 平主米，但目前商业气氛不是很浓，人流量也不多，经营情况一般。 千代广场千代广场由两排三层商铺组成，楼层之间有近 550米长的宽阔步行街，主要以美容、餐饮、娱乐、休闲、网吧等为主。除去沿街第一排商铺情况较好外，其余商铺则不尽人意。周边小高层商铺和多层商铺之市场售价 案例 A： 江川路沿街商铺，面积约 108平方米，层高约 3.8米，售价约为 11000元 /平方米 案例 B： 鹤庆路住宅沿街商街，面积 约 70平方米，层高 3.8米，售价约为 10000元 /平方米 案例 C： 东川路住宅沿街商街，面积约 90平方米，层高 3.8米，售价约为 10500元 /平方米 案例 D： 千代广场内街铺，面积约 125平方米，层高4.5米，售价约为 8250元 /平方米 案例 E： 金榜沿街外商铺，面积约 200多平方米，分上下两层，售价约为 13000元 /平方米v 江川路商铺与本项目相比较，在地段属性、交通人流量、业种业态的配比都具有明显的优势，属于老闵行区域最为成熟、繁华的商业地段，而本项目是全新板块、全新社区、因为居民要长时间才能入住，通过项目的优缺点比较，该项目的单价最低。周边商业市场的价格研判v鹤庆路商铺与本项目相比较，交通人流量比较多、但业种业态相对单一一些，但与本地块相比较，仍然有较明显的地段优势，而且周边大多数楼盘都已入住，从项目的优缺点比较，该项目的单价比较高。周边商业市场的价格研判v东川路商铺与本项目相比较，交通人流量比较大，邻近欧尚大卖场，周边大商业氛围较好，因此商业综合价值较大，从项目优缺点比较，该项目的单价最高 。 周边商业市场的价格研判3. 商铺之 SWOT分析商铺之 SWOT分析优势（ STRENGTH） 具备成为区域社区商业地标的产品优势 邻近轻轨站的交通优势 提供 “ 一站式社区 ” 商业服务的整体规划组合：包括时尚休闲、服饰、餐饮、便民、娱乐等 “ 农房 ” 与 “ 开启 ” 强强紧密联手劣势（ WEAKNESS） 周边建筑形态形象档次较低 周边现有整体商业氛围不够浓厚机遇（ OPPORTUNITY） 宏观经济形势利好，商业市场前景乐观 同质可比性项目尚未出现 符合商业市场需求趋于多元化的特征 区域商业需求增大，处于供方市场状态威胁（ THREATEN） 同质竞争项目可能随时浮出水面 各主要节点未能最后确定，变量较大4. 商铺之总体定位1. 完善项目周边商业业态，抢占商机； 2. 以满足整体定位为前提，采用业态错位分布的原则，达到业态布局的协调统一（ Trade-Mix)； 3. 稳定消费群体，保障商铺的持续发展；4. 考虑各种业态的营业时间差异，利用业态间的相互促进，营造良好的商业氛围；5. 体现 社区商业中心 主题，服务于社区及周边区域；6. 借助邻近轻轨的立体交通优势及强大的人气聚集力，保障整体定位的可实现性。 商铺业态定位依据商铺业态定位细分D 区 社 区 服 务A区主题商业 C 区 休 闲 餐 饮 区B 区 时 尚 潮 流 地 带底层：如：（左）避风塘、上岛咖啡等（中）小型式的服装街、名牌服饰为主题 （右）麦当劳、肯德基等快餐二层；如：特色酒吧、谭火锅、西式餐厅、咖啡 SHOP为主题三层：如：网吧、迪吧、休闲吧、谭火锅、多利川菜馆、巴西烤肉等底层：如： 美容美发、银行、邮局、干洗店、药店、 冲 印店 商铺业态定位细分D 区 社 区 服 务A区主题商业 C 区 休 闲 餐 饮 区B 区 时 尚 潮 流 地 带底层：如：（左）避风塘、上岛咖啡等（中）小型式的服装街、名牌服饰为主题 （右）麦当劳、肯德基等快餐二层；如：特色酒吧、谭火锅、西式餐厅、咖啡 SHOP为主题三层：如：网吧、迪吧、休闲吧、谭火锅、多利川菜馆、巴西烤肉等底层：如： 美容美发、银行、邮局、干洗店、药店、 冲 印店 时尚潮流地带（ 1F 部分商场 、 2F 部分商场）业态组合：精品饰物、咖啡 shop、 名品钟表及休闲运动服饰等 ； 时尚潮流地带、社区服务性行业（ 1F、 2F 步行街与沿街商铺）业态组合：主题茶馆，西式餐厅，精品饰物，时尚服饰及社区服务性配套设施等，满足本案及周边居民的高层次需求，并提供完善的生活配套设施； 休闲餐饮（ 2-3F 部分商场）满足本案及周边居民的饮食需求； 网吧 、特色酒吧、迪吧等休闲娱乐场所（ 2-3F 左区部分商场）满足本案及周边居民的娱乐需求。商铺业态定位分析就本项目社区商业定位的基础上，开启建议以 “ 沿街式 ” 、 “ 组团式 ” 、 “ 多点式” 为主体。一般来说， “ 沿街式 ” 上也应以工薪阶层为主要消费群，约设 1家中型超市，1家便利店， 1家修配店，以及中小餐馆等，而 “ 组团式 ” 和 “ 多点式 ” 居住小区的商业应瞄准中高档消费群，以大型商业为主体，重点发展小型中西餐馆、便利店、美容美发、洗染、花卉、洗衣房等便民利民的商业网点，形成功能齐全的商业群落。 1F业态布局示意图西式餐厅 时 尚 服 饰如： 麦当劳、 肯德基 精 品 饰 物社 区 主 题 店礼品文具时尚潮流地带药店冲印店精品饰物时尚潮流地带、社区服务性行业思妍丽护肤美容 美容美发注 释：基于本项目底层部分在开间与进深方面所面临的问题，开启建议底层可作小面积产权出售，即 时尚潮流地带与精品饰物区 进行有效分隔，同时与本项目二、三层进行合理的业态错位经营。项目底商部分面积应控制在 50平方米左右，单价提高。减轻客户初始经营资金投入的压力，降低了投资门槛，帮助了部分实力不太强的客户实现创业梦想，此举相当于为项目的销售拓宽了客户层面。开启建议： 入口处的 1F/2F/3F/4F/5F， 分别为三层合一为整体，这样的分割对未来的销售会有影响。初步建议有两个：（ 1）将 F1， F2合一； F4， F5合一，作为定向招商销售；（ 2）一层作为底铺，开口对回迁区。二三层合一，但在对内街的的入口进行架空，形成一个挑高门厅，送给 2-3层（问题点是楼梯的设置）。另 4F的 2-3层由于面宽窄进深长，可与 3A合并。 2F业态布局示意图如： 上岛 咖啡 咖啡shop多利川菜馆 谭火锅 沈记靓汤巴依餐厅休闲餐饮区休闲娱乐区特色酒吧巴西烤肉网 吧主题茶坊上海人家3F业态布局示意图网 吧休闲娱乐区巴西烤肉露天烧烤区休闲 餐 饮区露台区特色酒吧主题茶坊如： 上岛 咖啡 咖啡shop谭火锅 沈记靓汤多利川菜馆巴依餐厅上海人家休闲 观光 区域定位诠示：二、三层区将是极具特色的商业内街，这种商业格局比较新颖，但双层的结构对行业的选择却有很多的限制。餐饮业是少数不受双层结构影响的行业，但是首先要让建筑符合做餐饮的要求。为达到这个目的，可以将单独铺面的二楼和与之对应的三楼成为一个独立的销售（租赁）单位，并在内部设置铺面二楼直通三楼的楼梯。二、三层区的餐饮必须选择休闲餐饮，这有利于项目整体档次的提升，并形成休闲餐饮一条街的特色核心竞争优势。二、三层区的最主要的工作是先解决招商的问题。对于二、三层区的招商策略是重点攻关有影响力的休闲餐饮，哪怕是运用前半年免租的策略，以此形成连动气候。最终形成成熟休闲餐饮一条街。从而达到提升项目知名度及塑造核心竞争优势的效果