广州嘉裕珠江新城K区规划产品建议－中地行

K区规划及产品建议二 五年六月二十日目目 录录第第 一一 部部 分分 规规 划划 建建 议议 第第 二二 部部 分分 开开 发发 步步 骤骤 第第 三三 部部 分分 产产 品品 建建 议议第第 一一 部部 分分 规规 划划 建建 议议占地 约 3.5万容积率 7总建 约 24.5万 商业建筑面积 约 4万幼儿园建筑面积 约 0.2万住宅建筑面积 约 20.3万高度控制 有可能建超高层基本资料备注：根据发展商提供资料推算现状市场供货分析在售面积60以下609090130130150150180180220220250250300300400400以上 合计数量 1034 622 1854 2488 1826 1144 138 154 26 14 9300比例 11% 7% 20% 27% 20% 12% 1% 2% 0.3% 0.2% 100%注：以上面积统计主要是近 2年珠江新城可参考之项目。包括：保利香槟、力迅上筑、马赛国际公寓、双城国际、星汇国际、新城海滨、凯旋新世界、金碧华府、利雅湾、碧海湾、星辰大厦共 11个项目。结论：近几年珠江新城在售户型面积集中在 90 180 ，这是珠江新城比较受落的户型面积区间。项目处在珠江新城中区位置，面积区间应在此范围内。未来市场供货分析 (近两年 )K1地块主力户型140-200主力户型200主力户型200主力户型 110 150主力户型150主力户型 138 148 ，占68主力户型85175小复式，商务公寓恒烨发展商 项目 地理位置占地（）总建（）容积率 户数 产品类型 主力户型 动工日期中海集团地铁上盖项目猎德路与花城大道交界 3.3万 17万 5.15 /商住高层138 148 为主，占 68已动工，预计年底对外发售珠江公园项目金穗路与猎得路交界 2万 14万 7 / 超高层 /进行国际招标， 04年已动工合景集团珠江公园项目珠江公园北面的D7 4、 5、 7地块2万 13万 6.5 / 高档产品 / /保利集团 东区项目 G1-1地块 2万151439 6.81 1242 高层110-120 的三房， 140-155的四房方案研究中珠实集团 东区项目花城大道南 L3-1地块1.34万 5.34万 4 / 商住小户型（未定） /广控地产珠江公园项目金穗路海居路交界 D5-3、 D5-8 2.2万 14万 7 / 高层 180-200方案研究中恒烨地产马场路项目马场路与花城大道交界（ N1-1）地块约 1万 约 6万 6 / 小复式或商务公寓 60 以下 方案研究 中未来住宅用地规划一览表结论：未来几年珠江新城住宅面积比较分散，根据区片的不同，西区集中在 60 以下的商务公寓，中区以 110 150 为主力户型，东区则以 180 200 的大户型为主。面 积 （） 套数 比例79 55 4%127 110 8%138 110 8%141 738 56%148 55 4%166 240 18%比例 1308 100%中海珠江公园地块户型面积比例备注：以上统计为约数，实际以中海公布为准珠江新城容积率分析根据对珠江新城内占地超过 1.3万以上的小区进行容积率的对比分析，我们发现：西区的容积率普遍高于东区；东区项目容积率 低于 规划容积率；要把项目售价高于同区位项目，则须牺牲部分容积率 。户型比例考虑 K区的推出时间将是珠江新城的成熟期，根据内部消息，届时比较多的项目将以 150 大户型为主要产品推出市场（如广控项目、合景项目、保利项目、中海项目等 ） 本项目地块占地较大，如果全部建成大户型，市场上的大户型产品同质化严重，竞争激烈 本项目的容积率相对较高，决定了本项目较难做到珠江新城最高端产品，本产品面积与楼价水平需迎合目标客户群的需求户型比例设置建议面积（） 户型 比例115 129 3房 35 %130140 3 1房 15%150 160 3 1房 10 %85 92 2房 7 %180 220 4 1房 30 %105115 3房 3 % 通过计算，总户数约 1390户 平均面积约 150规划原则 地块 为长方形（长宽比例 1.75:1），故整体规划建议用围合式设计 楼宇高差设计应注重 “ 天际线 ” 的设立 南方人比较注重 “ 东南风 ” ，故东南的楼宇高度应为相对西北的楼宇较低，为整个小区引入东南风 小区南面设置一梯两户是为了扩大 “ 朝南 ” 和 “ 望花园 ” 的优势；若设置两梯四户，则南向单位没有景观支持，而且 临 路， 南向单位的价值不高； 北向单位 虽有景观支持但朝 向差，缺陷 明显。这样， 4户的价值都不能最大限度的发挥出来。规划原则 幼儿园的外观设计结合园林进行，为小区塑造有价值的景观，现实建筑园林化的生态设计 建筑外立面的设计结合园林绿化进行，实现建筑园林化的生态设计 为保证项目的档次，最大限度的扩大项目住宅的价值，小区南面的楼宇不设立商业，首层作架空层绿化商业分布建议 西面、北面的商业价值较高，故商业设立在西面和北面的裙楼； 商业面积要求 40,000万平方米左右，故在裙楼的首层、二层、三层、四层设立即可。总规划图 -方案一 （不设超高层） N利雅湾中海K区项目冼村路花城大道幼儿园30 30303030 302820 20 24 24 2030120 120120 120 120 120 120 120 120 120180150150 150 150120120120120120 12015015090909090110 110150 220 150 220 200 200 200 200 200 200180 180 180 180 180150 150 150 1503018018030150150A B C DE F GIJKLMNOH150150120 120规划后（方案一）的基本资料栋别 住宅层数 单层面积（） 总面积（万 ）A 26 720 1.872B 26 540 1.404C 26 600 1.56D 26 600 1.56E 26 540 1.404F 26 600 1.56G 26 760 1.976H 29 400 1.16I 19 400 0.76J 23 400 0.92K 23 400 0.92L 19 370 0.703M 19 370 0.703N 26 660 1.716O 24 720 1.728住宅总建 19. 946万 商业总建 4万幼儿园总建 0.2 万占地 3.5万容积率 6.899备注：项目的容积率相对较高，以上规划方案相对合理，预期售价相对较高，发展商的利益可以保障。总规划图 -方案二 （西北、西南设超高层） N利雅湾西面的景观价值最高，故 选择 西 向栋别（ A、 N栋）作超高层的设置， 但西面朝向较差，西向户型西晒严重；同时， N栋对北向楼宇的景观有一定影响。中海K区项目冼村路花城大道幼儿园40 28282828 282918 18 22 22 1828120 120120 120 120 120 120 120 120 120180150150 150 150120120120120120 12015015090909090110 110150 220 150 220 200 200 200 200 200 200180 180 180 180 180150 150 150 1503018018040150150A B C DE F GIJKLMNOH150150120 120规划后的基本资料住宅总建 20.282万 商业总建 4万幼儿园总建 0.2万占地 3.5万容积率 6.995备注：此设置与规划许可容积率 “7”接近。栋别 住宅层数 单层面积（） 总面积（万 ）A 36 720 2.592B 24 540 1.296C 24 600 1.44D 24 600 1.44E 24 540 1.296F 24 600 1.44G 24 760 1.824H 29 400 1.16I 17 400 0.68J 21 400 0.84K 21 400 0.84L 17 370 0.629M 17 370 0.629N 36 660 2.376O 25 720 1.8总规划图 -方案三 （北面设超高层） N利雅湾选择北向栋别（、栋）作超高层的设置， 能够最大限度的发挥项目的 价值 ：超高层的高层单位的景观、朝向均一流。中海K区项目冼村路花城大道幼儿园30 40304030 302818 18 22 22 1828120 120120 120 120 120 120 120 120 120180150150 150 150120120120120120 12015015090909090110 110150 220 150 220 200 200 200 200 200 200180 180 180 180 180150 150 150 1503018018026150150A B C DE F GIJKLMNOH150150120 120规划后的基本资料住宅总建 20.282万 商业总建 4万幼儿园总建 0.2万占地 3.5万容积率 6.995备注：此设置与规划许可容积率 “7”接近。栋别 住宅层数 单层面积（） 总面积（万 ）A 26 720 1.872B 26 540 1.404C 36 600 1.56D 26 600 2.16E 36 540 1.944F 26 600 1.56G 24 760 1.824H 29 400 1.16I 17 400 0.68J 21 400 0.84K 21 400 0.84L 17 370 0.629M 17 370 0.629N 22 660 1.452O 24 720 1.728第第 二二 部部 分分 开开 发发 步步 骤骤开发原则 首先开发有商业的部分，提高首批交楼时小区的成熟度 每期开发尽可能包含大部分户型或面积 超高层产品最后开发 每期开发的产品必须有特色 （特别是首期产品）， 而且能让市场印象深刻，让产品特色深入民心，从而 “高速 ”、高价的完成销售。利雅湾花城大道中海K区项目30 30303030 302818 18 22 22 1830120 120120 120 120 120 120 120 120 120180150150 150 150120120120120120 12015015090909090110 110150 220 150 220 200 200 200 200 200 200180 180 180 180 180150 150 150 150120 120150 1501618018030150150A B C DE F GHIJKLMNO冼村路三期开发一期开发 二期开发开发顺序第第 三三 部部 分分 特特 色色 产产 品品 建建 议议2梯 2户 （、栋） 客厅。层高 4.1米，采光良好，宽阔视野空间 卧室。安静、舒适，私密性高 厨房、卫生间、餐厅。干湿分区，方便合理 150 220 150 220 200 200 200 200 200 200180180150150IJKLMN1.客厅。层高 4.1米， 采 光良好，宽阔视野空间 .卧室。2梯 2户 （、栋）15