2008年江苏盐城房地产市场分析报告

盐城房地产微观市场城南区专题2008年 1月 6日市场综述 小高层、高层价格的增长速度远超出客户预期 急性需求、供应的暂时不足使市场仍维持供需两旺的现象 二年后的城南市场有可能由现在的 “供需两旺 ”转向 “供过于求 ” 中远世纪城、钱江方洲、汇景新城相继高价开盘，市场短期抗性已有显化，城南价格正向 5000元 /m的压力点迈进。目录供需简述市场动态价格走势物业分析供给分析调研选取在建楼盘 18个，涵盖了项目的主要竞争对手，经测算在建住宅总建面约 373万 m2。截至 2008年 1月 6日，已推出量 122.26m2，住宅存量约 250.74万 m2。将有 21000套住宅存量（未土地交易）。2007年 01-09期土地挂牌交易情况表明，住宅待建用地达384988m2，预测总建筑面积将达 70万 m2，约 5800套住宅存量。2008预测：保守估计每个楼盘的年开发速度为 6万 m2/年， 2008年城南住宅供给 量近 96万 m2，约 7500套放量（含公园道 1号、文化名城）。2007年对比：而据 风行今日 发布统计信息， 2007年城南前三季度上市面积不足 40万，约 3500套的放量。单位：万 m数据来源 -前线售楼部土地挂牌2007年 01-09期城南住宅建设用地成交地块一览表结论 ：根据盐城未来规划以小高层、高层为主，故假定以上地块平均容积率达 1.8那么将有 3849881.8=70 万 m2的潜在住宅总量。数据来源 -盐城国土资源网市区人口预测 ： 2001年起盐城市区经过多次区划调整，把乡镇农民转为城市户口，据行政区划网统计亭湖区在 2008年人口达 85万人，但通过多方数据校对，扣除了一些新增乡镇的人口，目前盐城市区人口应在 65万左右。随着城市南迁，未来的市区人口将发生较大规模的南迁，未来城南需求将呈增长趋势。人均住房指标： 小康标准 30m/人，现状 25.54m/人 （ 统计信息网）家庭户均人口： 2.89人（统计信息网）家庭户均有收入者： 1.94人（统计信息网）人均可支配收入： 10659元（统计信息网）短期需求 ：钱江方洲通过 4年的积累，蓄客量约在 13000组，从短期看这部分客户为急性需求量。考虑到钱江方洲在城南板块的影响力，保守估计目前至少有 10000组客户需求。家庭户数： 224913户目录供需简述市场动态价格走势物业分析动态综述2007年 12月 16日中远世纪城以 4300元 /m2的惊人价格，推出 2#、 3#、 4#三幢小高层共 148套住房，三天内的去化率达到 67%，去化速度同比 10月 2日首次开盘当天去化 95%（当时开盘价 3650元 /m2）形成鲜明对比。2007年 12月 18日水岸名都开盘，因 90%房源在 07中下旬已内部认购，该楼盘是低调开盘，仅在 12月 18日在盐城晚报做了一次广告，开盘价为多层 3#、 5#、7#为 3326元 /m2，小高层 6#、 8#为 3488元 /m2，车库价格 1700元 /m2（开盘价为 07年中下旬内部认购价）。2007年 12月 13日钱江方洲低调开盘，推出 4幢小高层 172套住房，其中 15#、 16#均价在 4300元 /m2，而 17#、 22#为景观楼均价 4500元 /m2。据销售员透入，本次房源早已内部定购。2008年 1月 6日汇景新城以 4560元 /m2超乎预期的价格开盘，尽管其房源在 11月份已内部认购 8成，且开盘当天前 60名签约客户送价值 2000元空调，但截至 1月8日前来签约客户估计不超过 60个。2008年 1月 8日恒荣世家低调开盘，公示均价为 4200元 /m2，但其房源 80%为 07年9月以前出售，所以实际签约均价估计在 3600元 /m2，同时该楼盘自从提价至4200元 /m2，成交率十分低。2008年 1月底，月湖华城计划开盘。2008年城南主要楼盘数据更新 08.1.2更新注：汇景新城开盘均价 4560元 /m2开盘楼盘一起价 ： 4270元 /m均价 ： 4560元 /m楼层差价 ： 30元、 40元推出量 ： 4幢小高层（ 18-22#楼 264套）促销 ：前 60名签约客户送空调折扣 ：无抗性 ： 11月份内部认购定房不定价，当时引导 价 4000元 /m，突然以 4560元 /m开盘，超 出客户心理期望，导致签约率不高下图销控表中数据实际应为内部认购情况特色 ：白天放礼花尽管效果打折，仍算亮点活动 ：舞龙、打鼓、外场布置喜庆定价评定 ： 1、边间差价不合理，东边套比中间套高 40元 /m,而西边套比中间套便宜 20元 /m2、楼层差价 30元、 40元、 60元产品评定 ： 1、三房户型仅有一个阳台，堪称最大败笔。2、面积分配不合理，局部中间套面积居然超过东、西边套面积3、局部 140m做到三房、客厅向南的极品套型，却布置在中间单元，美中不足。4、户型设计除以上所述，总体尚可。销售人员 ：无工作热情，开盘当天多数站在控台充当观众（无提成制度）注：内部认购为 5幢，但本次只推出 4幢汇景新城开发公司：盐城市广联置业有限公司策划公司：广州市鼎立广告有限公司营销推广主推广语：汇峰生活 景绣人生卖点诉求： 1.4的容积率水景社区、公园式享受幼儿园、盐城一小、盐中、高力家具市政府开盘时间： 2008年 1月竣工时间： 2008年 8月工程进度：主体 6层经济技术指标占地： 165亩 建筑面积： 16万 m2绿化率： 39 容积率： 1.39总户数： 1128户 车位： 881个储藏间： 886个小区配套：幼儿园、韩资超市一期规划： 7幢小高层（ 418套、 5幢叠加（ 48套）认购情况认购时间： 2007.11.5开始认购房源数： 5幢 300套认购方式： 10万元定房号认购情况： 3层的住宅以上基本去化注：户型配比参看 楼盘调研表 开盘楼盘二1287653161510 1192221191720131218钱江方洲红色表示小高层开盘时间： 07年 12月 13日推出楼号： 15、 16、 17、 22主力面积： 115-130m推出套数： 172套均价 :15.16#楼 4300元 /m17.22#楼 4500元 /m电瓶车库：1#楼架空做电瓶车库面积： 8-13m价格： 1600元 /m去化率： 90%以上 (剩 10余套）营销回顾07年 9月 15日首次开盘推出1、 2、 3、 5、 6#楼后，每次开盘前都对外称房源已经被内部订购，尤其多层的情况最为明显。小高层价格飙升节点：3800元 -4200元 -4500元开盘楼盘二钱江方洲 2007年度事记1月 27日 推出迎春接福春联活动4月 11日 钱江方洲、规划、景观设计方案通过专家评审，盐城首项国家级康居示 范工程全面启动5月 1日 -3日 冠名 2007盐城春季房地产博览会7月 4日 浙江绿城物业签约钱江方洲，成为钱江方洲前期物业管理咨询顾问公司7月 成立钱江方洲置业联谊会9月 13日 摇号产生一期购房业主 9月 17日 举办钱江方洲迎中秋媒体恳谈会9月 23日 钱江方洲一期开盘11月 1日 江苏省住宅与房地产业促进中心领导视察钱江方洲康居示范工程11月 6日 组织工地消费培训班第一次演戏活动11月 25日 举办 “ 钱江方洲首届功臣汇报工地开放日 ” 活动11月 30日 钱江方洲警务室成立目录供需简述市场动态价格走势物业分析开盘楼盘三开盘楼盘三中远世纪城开发商：盐城市中远投资发展有限公司投资商：江苏富达企业集团建筑设计：台湾赖育志建筑师设计事务所营销代理：垠坤代理机构营销推广主推广语：城南 CBD核心 盐城首席生态科技社区卖点诉求：超级大买场24小时新风系统24小时安保系统24小时供热星级酒店城南 CBD产品特色：复式单身公寓开盘回顾：开盘前两个月，发售 3万 5万元的 VIP卡，不定房号，购房总价优惠 1万元。开盘时间： 2007年 10月 2日， 2007年 12月 16日去化分析：参考原提交资料。事 件：原计划首先推出单身公寓，更换代理机构后单身公寓未推出。注：户型配比参看 楼盘调研表 从中远世纪城的两次开盘来看，虽然其地段不具备太多优势，却可以称为市场上的最大赢家！可以形象的把它称为钱江方洲的跟班者：1、 07年 10月 2日中远世纪城小高层以 3650元 /m高价开盘，160套住宅当天去化率高达 95%。而 07年 9月 23日钱江方洲的小高层开盘价也只有 3740元 /m。2、 07年 12月 16日中远世纪城再次以 4300元 /m的 “狠 ”价推出148套小高层住宅，尽管前三天去化率只有 67%，但总体去化情况良好。而巧合的是 07年 12月 13日钱江方洲以4300元 /m、 4500元 /m价格开盘。楼盘优势：大型商业广场、鸿星美凯龙等大型卖场。去化分析营销特点：物业公司、物管设备并未确定，却狠打物业管理服务的招牌价格事件回顾 ： 1、 2007年 7月盛世华城率先将小高层起价上涨至 3540元 /m2，激发了城南、城西南各楼盘的涨价欲望。2、 2007年 9月钱江方洲先开 3幢的多层均价达到 3570元 /m2， 2幢小高层均价高达 3760元 /m2，创下城南楼盘同期价格之最。3、 2007年 9月底，华厦绿城和恒荣世家同时涨价 400元，以 3500元 /m2的高价挺进 “ 金九银十 ” 的销售旺季。4、 2007年 10月初，中远 世纪嘉园以 3760元 /m2的价格开盘。5、 2007年 11月初，受 “ 中庚拍地 ” 事件影响，恒荣世家将价格提高到4200元 /m2，涨价封存剩余的 20房源，城南房价再次攀升。6、 2007年 12月 13日钱江方洲以 4400元 /m2推出 4幢小高，引发城南新一轮价格飙升，继而中远世纪城 4300元 /m2开盘。7、 2008年 1月 6日，汇景新城以 4560元 /m2开盘价冲击城南市场价格高位点。预测： 城南板块房价从突破 4000元大关以来，房价的飙升速度超过了 07年下半年度的 增长，虽然市场短期出现抗性，但短期市场的供需比例仍将失调，因此 08房价 继续上涨将成必然趋势， 随着调控政策和大盘竞争的到来，盐城房价的增长 速度将在突破 5000元压力点后趋向平缓。目录供需简述市场动态价格走势物业分析智能化系统结构图钱江方洲物业公司：浙江绿城物业管理有限公司概况：浙江绿城物业管理有限公司为国家一级资质物管企业， 2006年底物管和顾问咨询服务的面积达 3000余万 m2，规模名列全国前列，仅在杭州就有 6个服务小区或 “全国物业管理示范小区 ”。物业智能化配备标准：公共安全防范系统 周界防盗报警子系统、闭路电视监控子系统、 可视楼宇对讲子系统、电子巡更子系统信息管理系统 背景音乐及紧急广播子系统、公共电子显示屏子系 统、车辆出入口管理子系统、设备监控子系统信息网络系统 家庭信息箱系统机房管理系统物业管理费：未定。电梯品牌：奥的斯恒荣世家物业管理公司：月恒物业管理公司物业：周界防范系统、电子巡更系统、访客互通系统、车库 管理系统、室内安保系统、电梯防范系统物业管理费： 0.7元 /m2+电梯费 30元 /月电梯品牌：奥的斯中远世纪城物业公司：未定24小时新风系统，新鲜空气自如流动，室内温度自动调节，房子自己会呼吸24小时热水系统