惠州德洲韵城营销工作计划方案

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。谨呈：德洲投资德洲 .韵城 2007年度营销目标与工作大纲沟通本报告是严格保密的。2007，机遇本报告是严格保密的。展望 2007： 多重利好推动市场持续高速发展1. “ 申大 ” 成功提升客户对龙岗及其周边区域的价值预期，龙岗房价即将突破万元；2. 大亚湾与深圳区域的交通规划进一步明晰3. 大亚湾承接 “ 深港莞 ” 区域的产业转移的趋势进一步加强4. 大亚湾石化城与惠州港进入第二轮建设高峰期从目前的情况分析， 2007年惠阳大亚湾房地产市场持续看涨。本报告是严格保密的。利好 1：大亚湾成为 “ 申大 ” 的辐射区域市场普遍认为，深圳 “ 申大 ” 成功之后，未来几年内龙岗将进行快速的产业调整和人口置换，成为重要的金融后勤服务区域。1. 龙岗申大成功，客户对龙岗未来发展的预期迅速提升； 2. 离奥体中心最近的项目奥林华府总价上调 10万元 /套（单价上调800元），均价达到 11000元 /平米3. 龙岗中心城其他项目普遍上调 500元 /平米 ,龙岗其他区域项目单价上调 300-400元 /平米本报告是严格保密的。利好 2： 惠州有望承接深圳产业转移 2000亿元按照产业梯度转移的规律，产业转移首选方向是惠州1. 深圳要调整结构推动产业优化升级，惠州要加快发展做大经济总量，产业转移是双方的共同课题。2. 深圳的工业产值规模去年已达到 1万亿元左右，而所需要转移的工业的产值将高达 4000亿元左右 ,惠州有望承接 2000亿元。3. 惠州已经具备了区位、资源、产业、基础、环境等五大优势，具有承接深圳大规模的产业转移的能力。本报告是严格保密的。利好 3：大亚湾进入第二次建设高峰期1. 中海壳牌南海石化项目建成投产，中海油惠州炼油项目建设顺利，与上游配套的石化区建成和在建项目总投资 810亿元，大亚湾成为 “ 中国石油化学工业园区 ” ； 2. 比亚迪、富士康落户大亚湾； 3. 2007-08年，石化城将迎来第二次建设投产高峰期，届时将有一大批企业开工或投产； 大亚湾区的经济实力正迅速提升，预计划性 2010年，地区生产总值达到 500亿元，人均 GDP（ 按户籍）达到 50万元，其中工业总产值达到 1200亿元，相当于惠州现在的工业规模。本报告是严格保密的。利好 4： 1小时生活圈正迅速成为现实！1. 地铁 3号线和深惠路改造扩建工程前期技术工作已基本完成， 2006年 9月 29日首批房屋拆迁正式动工，预计今年六月份前完成拆迁工作。 2. 地铁 3号线预计 2009年建成通车。 目前惠州市政府正全力争取深圳地铁 3号线能够延伸到惠阳淡水。3. 深惠路改造拓宽后，将从目前的 4车道转变为 10车道，短期可确保畅通， 随着高速公路交通的进一步发展完善和 2010年深惠轻轨对接，从深圳到惠州仅一个小时车程，区域经济互补融合， “ 一小时生活圈 ” 模式正在形成。本报告是严格保密的。利好 历史机遇2007年，德洲城必须充分借势这些重大利好，一举奠定大盘起势！本报告是严格保密的。2007，挑战本报告是严格保密的。今年惠州市场销售方面的将进一步规范从 2007年 1月 1日开始，惠州市出台相应的管理办法制约房地产开发商：所有未拿到预售许可证的楼盘均不得进行客户认筹活动。这对于发展商前期积累诚意客户，对市场进行价格摸底都带来了不小的难度，增加了项目的营销难度。本报告是严格保密的。众多品牌开发商角逐市场项 目名称 开 发 商 规 模（ ）半 岛 一号 南山地 产 、中建蛇口 总 建 100万棕 榈岛 新世界地 产 总 建 15万丽 江花园 粤海地 产 15.8中 联别 墅 项 目 中 联 占地 7万中 联 西区上 扬项目 中 联 占地 15万中 联灿 邦 项 目 中 联 38万中 联 置 业项 目 中 联 占地 3万建 艺 集 团项 目 建 艺 集 团 占地 16万深港地 产项 目 深港地 产 建面 15万东 部集 团项 目 东 部集 团 约 12万， 约 100万万科地 产项 目 万科地 产 占地 8万珠投 项 目 珠江投 资 约 60万振 业项 目 振 业 集 团 占地 61.3万富可达国 际 新城 富可达 建面 45万天安中投 项 目 天安中国 约 95万万科大辣甲 岛 万科地 产 占地 37万天安中投棕榈岛高尔夫别墅半岛一号振业项目珠投项目 旺科项目建艺项目东部项目中联项目金海岸项目富可达国际新城天安中国、振业、珠江投资、南山地产、东部地产、富可达、万科。万科项目熊猫国际本报告是严格保密的。2007年，机遇与挑战并存，我们将何去何从？本报告是严格保密的。战略选择本报告是严格保密的。战略选择主动杀入第一阵营本报告是严格保密的。1.2. 开盘热销，制造轰动树立大亚湾门户大城的高形象战略目标本报告是严格保密的。发展商目标销售速度：2008年 2月 7日（春节前）完成销售整体实收价格：挑战 3300元总销售收入（认购金额）：约 3.5亿元本报告是严格保密的。条件与策略本报告是严格保密的。目前的工程进度安排问题：目前的工程进度为 12月份开盘销售，目标无法完成？本报告是严格保密的。实现发展商目标的关键条件 -工程进度第一次开盘 （部分无地下室部分） ：2007年 8月底；第二次开盘 （有地下室部分） ：2007年 10月初；本报告是严格保密的。策略 1关键行动 -前期重点推进 1、 2、 4、 6栋工程调整目前工程安排，前期重点推进 1、 2、 4、 6栋的工程进度，同时配合政府攻关，力争 8月底取得预售许可证，开盘销售。时间 工程 进 度 备 注2007.6.10 主体施工 5层 /月2007.6月底临时 咨 询处 交付使用 2007.8月 正式 营销 中心交付使用 施工期 45天2007.8月 样 板房交付使用 施工期 45天2007.8.20 主体 12层工程 进 度 2/3，有条件取得 预售 许 可 证2007.8.26 首批房号，开 盘本报告是严格保密的。策略 2关键行动 1 大区域模型，突显 “门户大城 ”地位完成时间： 2007年 4月营销作用：突出大区域价值，消化客户的区域陌生感，增强客户购买信心。关键条件：园林方案确定本报告是严格保密的。策略 2关键行动 2 参展秋交会，成为大亚湾代表性大盘完成时间： 2007年 9月营销作用：市场占位，成为大亚湾代表性大盘，面向珠三角客户，扩大客户来源，直接拉动销售；关键条件：展位设计本报告是严格保密的。策略 1关键行动 3 大区域广告牌布局，全面封锁惠澳大道与澳霞大道交汇处桥栏广告牌：对进出石化城与霞涌旅游区客户全面覆盖深汕高速路广告牌：对深圳客户一网打尽惠阳海关广告牌：对龙岗出入淡水客户全面覆盖龙岗大工业区：覆盖大工业区客户本报告是严格保密的。策略 1关键行动 4 灯杆旗区域覆盖 （西 A大道、西三大道中段、白云一路）本报告是严格保密的。策略 2关键行动 1 气派主入口与景观中轴线，全城震撼。完成时间： 2007年 9月营销作用： 1. 提高销售速度；2.提升价格；关键条件： 1.园林设计、施工万科四季花城，销售前主景观线与商业街提前展示，全深圳第一个项目。本报告是严格保密的。策略 2关键行动 2 商业街外立面、街区包装，体现大盘的配套与生活气息。完成时间： 2007年 9月营销作用：消化区域配套缺乏对客户购买的影响，增强客户购买信心。万科城借鉴，未开业先按业态包装本报告是严格保密的。咨询处策略 2关键行动 3 形象墙，成为大亚湾的一道风景完成时间： 2007年 4月营销作用：向周边客户传递项目形象与价值本报告是严格保密的。其它工程配合：施工动线：为避免施工车辆对销售的影响，建议从一期的北面出入；售楼处：在施工安排上售楼处区域的施工建议在前期施工，使售楼处能提前进场