房地产价格形成机制研究

首都经济贸易大学CaPitalUniversityofEeonomicsandBusiness硕士学位论文THES15OFMASTERDEGREE 论文题目:房地产价格形成机制研究中国房地产价格影响因素分析摘要房地产业在国民经济中起基础性作用，与其他许多产业具有极强的关联性，对国民经济具有较大的带动作用。然而，由于中国房地产市场尚不太成熟，近年来，房地产价格整体不断升温，部分地区出现过热现象，市场中出现供给结构不合理、投资增长过快、房价涨幅过大等问题，这些问题严重影响了房地产业的健康发展。因此，有必要对房地产的价格形成机制过程和影响因素进行研究，探索影响中国房地产价格的影响因素。同时对国家的宏观调控房地产价格的政策提出相关建议。本文首先从房地产及房地产市场的特点入手，说明由于房地产位置固定性、异质性和有限性的自然属性，房地产市场属于不完全竞争市场。本文首先通过对生产价格机制和市场供求价格机制两种理论进行综述，并将两种机制相结合，得出分析房地产价格影响因素的理论分析框架。并从供求理论出发，研究房地产市场的供给弹性，房地产的生产函数，房地产市场的需求弹性，以及影响房地产价格的投机性需求，并分析了影响房地产供给和需求的因素，得出影响供求价格的因素共同决定房地产价格的形成，直到达到房地产市场的供求均衡状态形成均衡价格。同时，也分析了房地产的一般性定价策略对于房地产价格的影响。接着本文采用上述理论框架，分析影响中国房地产价格形成的因素和导致房产价格偏离基础价值的原因。具体分析中国房地产市场的特点以及在中国房地产价格形成过程中存在的问题。指出中国的房地产价格形成过程中，政府在价格形成过程起主导作用、各级政府和开发商垄断及利益驱动、信贷规模扩张和流动性过剩等因素引起投机性需求的增加、保障政策不完善房地产市场供需结构性矛盾突出等因素，导致房地产价格涨幅过大，并从房价收入比、租价房价比及房价与 CPI 的同步率几个指标来反映价格偏离其合理价值区间的现象。本文最后一部分，主要从调节供给和需求两方面入手，对中国房地产市场价格的宏观调控提出相关对策建议，主要包括:改革土地政策和保障房制度，增加供给 ;发挥税收、金融政策对价格的调节作用;通过研究财政货币政策的综合运用，改变房地产市场的供给需求曲线，最终使房地产市场达到供求平衡状态。关键字:房地产价格，价格形成机制，房地产供给，房地产需求，房地产调控AbstraetTherealestateindustryPlaysabasicroleinthenationaleconomyandleadsthePromotionbyitsstrongassoeiationWithmanyotherindustries.However，sinceChina，5realestatemarkethasnotbeenmature ，thehousingPriee15keePinginereaseoverallinreeentyears，withPartsoverheated.ThereexistsProblemsthatseriouslyinflueneedthehealthydeveloPmenioftherealestate，likeirrationalsuPPlystruetLire ，rapidinvestmentincrease，exeessiveriseinPriee，andete.Therefore，it15neeessarytoworkoverfaetorsofthesuPPlyanddemandduringtheProcessinrealestatesPricingandfactorsthatinflueneedChina，5housingPrice ，thengiveadvieesreferredtothePolieiesinhousingPrice，5maeroeeonomieeontrol，ThisPaperstartswitheharaetersoftherealestateanditsmarket，PointingoutthatChina，5realestatebelongstoimPerfecteomPetitionforitsstationary，heterogeneityandlimitation.ByreviewingthetheoriesofProduetionPrieemeehanismandmarketingsuPPly 一 demandPrieemeehanism，differentcon1PosingfaetorsofthehousingPrieewereanalyzed.InthePaper，5mostimPortantPalt，referringtothesuPPly 一 demandtheory，suPPlyingelasticity，Productionfullctioninrealestate ，demandingelastieityandsPeculativedemandinaffectingthehousingPricewerestudied，meanwhile，thefaetorsthataffeetthehousingsuPPly 一 demandwereanalyzed.Resultsshowthatfactors，affeetedthePrieeinthesuPPly 一 demand，simultaneouslydecidethehousingPrieeuntilitbeeomestheequilibriumPrieewhenthesuPPlyanddemand90totheequilibration.Aithesametime，theimPaetofthegeneralPrieingstrategiesforrealestateProPertyPrieeswasanalyzed.Seeondly， sPeeificallyanalyseseharacteristiesofChineserealestatemarketandsomeProblemsintheProeessofChina，5realestatePriceformingmeeh 耐 smfromPrice 一 incomeratio，rental 一 housingPriceratioandCPIsynchronizationrateeteseveralindieators，China，5ctirrentrealestatePrieestoohigh，deviatedfromitsreasonablevalueinterval.Thloughthea-nalysisofthelandPolicyofthegovernment，thegaxnebetweenrelatedinierestgrouPs，ereditexPansion ，exeessliquidity，andsPeeulativedemandexPansioneet.， PointedouttheinflueneeofPrieeformingmeehanism.WhileChina，5realestatePrieeformingmeeh 耐 sm，thegovern-mentPlaysaleadingroleinPrieeformingProeess，erediteXPansionandexeessliquidityeausethesPeeulativedemandinerease，andtheeorresPondingseeurityPoliey15notPerfeet，guidetherealestatemarketsuPPlyanddemandeontradiction.RealestatePrieerisetoolarge，farmorethanmosthouseholdineomelevel，50iteannotrefleetthemarketrealities.ItPutsforwardrelevanteoullten 刀 easuresmacro 一 eo 爪 rolontheChineserealestatemarketinthelastPartofthisPaPermaimybyadjustingthesuPPlyanddemand，reformlandPolieyandguaranteeroomsystem，increasingsuPPlyandPlaystaxandfinaneialPolieiesonthePrieeadjustmenieffeet.ThroughtheresearehoffisealandmonetaryPolieiesaPPlyintegrated，ehangesoftherealestatemarketdemandandsuPPlyeurve，finallytherealestatemarketreaehabalaneebetweensuPPlyanddemandconditionKeyword:realestatemarket，Prieeformingmeehanism，realestatesuPPly，realestateneeds，Macroeeonomiceontrol目录1.绪论.，.11.1 本文的选题背景及意义.，.11，2 国内外研究综述.，.21.2.1 国外研究现状.21.2.2 国内研究现状.31.3 研究思路与研究结构.41.3.1 研究思路.41.3.2 研究结构.51.4 创新与不足之处.52.房地产价格形成机制的相关理论.72.1 房地产的定义.72.2 房地产的特点.72.3 房地产市场的定义及特点.，.92.4 有关房地产的价格机制的理论综述.102.4.1 生产价格机制理论.， ，.102.4.2 供求价格机制理论.，.102.4.3 生产价格形成机制理论和供求价格形成机制理论的统一论.123.房地产价格形成机制的供给和需求分析.143.1 房地产的供给.143.1.1 房地产供给的含义及影响房地产供给的有关因素.143.1.2 房地产供给弹性.163.1.3 房地产供给的生产函数.193.2 房地产的需求.213.2.1 房地产需求的概念及影响需求的因素.213.2.2 房地产的需求弹性.，. 房地产需求的价格弹性. 房地产需求的收入弹性.251 房地产需求的交叉弹性.263.2.3 房地产的投资性需求.273.3 房地产市场的供求均衡.283.3.1 房地产市场供求均衡的含义.，.283.3.2 房地产市场供求均衡的影响因素.293.4 房地产开发商的一般性定价策略及对房地产价格形成的影响.303.4.1 房地产开发商的一般性定价策略.，.30 垄断定价的策略.，.3 主导厂商定价下的跟随定价策略.3 掠夺性定价策略.犯3.4.2 房地产开发商的一般性定价策略对于房地产价格的影响.333.5 衡量房地产价格水平高低的指标.343.5.1 房价收入比.343.5.2 租价比.353.5.3 房地产价格与 CPI 的同步率.，.354.中国房地产市场价格形成机制中存在的问题及对于房地产价格的影响.364.1 中国房地产市场的特点.364.2 中国房地产市场价格变化趋势表现的特点.364.3 中国房地产价格形成中存在的问题分析.394.3.1 从供给方面地方政府主导房地产市场控制土地的供给量，对房地产价格形成起着主导作用.394.3.2 与房地产相关的共同利益集团形成，抵制中央政府的调控价格政策的力量404.3.3 中国房地产开发商价格策略对于房地产价格的影响.414.3.4 对商品房的需求盲目扩张和住房保障制度不够完善导致中国房地产市场供求结构性矛盾突出.434.3.5 对商品房的需求盲目扩张和信贷规模的扩张，进一步刺激了房地产市场的需求.，二，.445.调控房地产市场价格的相关政策建议.，.465.1 宏观调控对房地产价格的作用.，.46IV5.2 调节房地产供给的相关政策.475.2.1 土地政策.475.2.2 改善住房保障制度调整房地产供给结构.、.485.3 调节房地产需求的相关政策.485.3.1 税收政策，发挥对价格的调节作用.485.3.2 金融政策.，.495.4 对供给和需求产生影响的政策.，.506.结论.52致谢.，.53参考文献.，.54在学期间发表的学术论文及研究成果.561.绪论本文的选题背景及意义自从 1988 年的住房制度改革以来，中国取消了福利分房制度，中国房地产市场的市场化改革开始起步，并且房地产业的发展对国民经济影响越来越大。从2001 年以来，全国房地产的开发投资总规模呈总体上升趋势。而房地产业对国民经济也具有较大的带动作用，房地产业的发展可以带动相关产业，比如建筑业、制造业、采矿业、电力煤气自来水供应业等的发展。房地产业的发展也与金融业的信贷融资支持也有密不可分的关系，金融业的信贷规模扩张刺激了房地产业的迅速发展。但是，我国的社会主义市场经济尚不成熟，房地产的相关制度仍然不够健全。近几年来的房地产价格处于快速上涨的状态，其主要原因之一还在于对房地产的投资过热。过度的资金进入房地产市场，势必会造成房地产投资过热现象及炒房现象的出现。例如饱受争议的“温州炒房团”现象。而房地产业中银行信贷规模的过多介入，会使得加剧房地产市场过热的状况。2003 年一 2006 年，在房地产投资较热的几年间，中国的商品房住宅的销售价格的涨幅分别是 5.02%、18.710k、12.62%和 6.2%。2008 年受美国“次贷”危机的影响，房价曾一度出现小幅下降，但时隔不久，在政府出台的一系列经济刺激计划的推动下，房地产市场价格又恢复了危机前快速上涨的势头，各地房价不断创下新高。2010 年以来，政府出台了一系列抑制房价持续上涨的调控政策，但直至 20n 年初，房价依然居高不下。随着房地产价格的不断攀升，理论界针对房地产价格是否过高，是否存在房地产泡沫讨论较多。国家信息中心钱敏泽研究院认为，判断房地产价格是否合理可以参照房价收入比的这一国际通行标准。而中国近年来的房价收入比值都在 6.0以上，大于国际标准。房地产价格的涨幅已经超过了居民的支付水平。大部分的购房者必须依靠银行贷款才能买得起商品房，住房按揭贷款也占到其收入的较大部分， “房奴”现象比比皆是。而房地产信贷规模扩张引致的金融风险日益严重。房地产价格过高所导致的系列问题也日益严重。针对房地产价格增长过快、涨幅过高的情况，中国从 2005 以来连续出台调控房地产价格的政策，尤其是 2011年初，调控政策尤为严厉，但是有关调控政策对房地产市场的效果究竟如何，还有待观察。房地产价格是否过高，是否过度波动对于改善房地产业的发展十分必要。同时，房地产价格波动的内在的原因是什么?国家调控房地产市场价格应该依据哪第 1 页共 56 页首都经济贸易大学博(硕)士学位论文房地产价格形成机制研究些因素、通过什么样的影响路径?因此，研究房地产价格的形成机制及供给和需求的影响因素，从而为政府调控房地产价格提出相关对策，实现房地产价格稳定、满足人民的居住需求、促进房地产业良性发展和经济的持续协调发展具有十分重要的现实意义。.2 国内外研究综述1.2.1 国外研究现状20 世纪 60 一 80 年代，房地产价格的研究就已成为都市经济学一个重要的组成部分。最初研究重点集中在对购房者的效用函数以及不同地区的房价差异(Muth，1960;Hanushek，1980) 的研究上。之后，一些学者们研究了房地产价格的变化与经济周期的关系，研究了购房和收入、消费、储蓄之间的关系，并且特别关注房地产价格对消费行为的影响及消费弹性(case，1988)。20 世纪 90年代，随着西方各个国家的税制改革和金融衍生工具不断问世，人们逐渐把研究重点转移到了对各类税收与金融创新对购房者的决策的影响(P。terba ，1991;Engelhardt，1994)上，探讨货币政策对购房贷款的约束(Laeoviello，2005)。另外，还有学者专门研究了房地产价格的波动对社会公平的影响(Genesove，1997)。以上这些研究成果为进一步研究房地产价格奠定了坚实的理论基础和提供了数据支持。在西方比较发达的市场经济中，有关房地产的价格形成机制的理论研究，一方面注重政府的宏观调控的作用，另一方面也比较注重市场机制的作用，以及对房地产价格的影响因素的研究。第一，在研究房地产市场的内部供求机制方面:D.Denise， CWillialn(1996)采用蛛网模型来解释房地产市场的价格波动;A.R.WathingS(1999)分析房地产市场的均衡状态下土地费用的影响;C.T.Somerville(1999) 研究在房地产的开发规模中土地的供应和管理的影响;C.TSomerville，C.JMayer(2000)认为对于土地的管理能够降低房地产开发的增量。第二，在影响房地产价格因素方面:Abraham 和 Hendershott(1996)的住宅价格变化模型中，考虑了滞后过程的影响，得出的结论是:住宅建设成本以及居民的就业率和收入水平与住宅的价格上涨直接相关。wheaton 和 Dipasquale(1996)的存量一流量模型是针对住宅价格和租金之间的关系扩展研究得出的，揭示了房地产资产市场和物业市场之间价格、租金、房地产增量及存量等诸因素互相影响形成均衡状态的过程。PeterWestaway 和 NigelPain(1997)的住宅第 2 页共 56 页首都经济贸易大学博(硕)士学位论文房地产价格形成机制研究需求模型研究了住宅需求关系中消费一致性的长期系数，这一模型是基于消费量构建的。Geofkenny(1999)着重研究爱尔兰长期住宅市场中的供给和需求的关系，认为居民收入增加会引起需求的增加，导致住宅价格的上涨;住宅价格对住宅建设成本(包括土地成本)存在一个比较稳定的比例。Joe.P.Matte，Stuart.A.Garbiel 和 William.L.waSChe(2000)的住宅价格模型也包括供给和需求两方面的因素，表明了加利福尼亚州住宅价格的变动时由城市结构演变和人口迁移所导致的。另外，住宅的质量等因素也是持久稳定的价格差异形成的原因。第三，在土地价格与房地产价格之间的比例关系上:Longbottom 和 Nellis(1981)把土地作为房地产的生产要素，研究英国住宅价格的影响因素。Rayrmond(1998)通过 Granger 实证检验香港的土地价格与房地产价格的关系，证明土地价格和房地产价格无因果关系。StephenMalpezzi(1999)通过误差修正模型得出前期的收入水平的变化会影响房地产价格，在短期内房地产的价格供给弹性比较小的结论。GeoffKenny(1999)采用时间序列分析方法，得出英国和美国的短期性收入及持久性收入对于房地产价格的弹性都比较大的结论。第四，关于 Hedonic 住宅价格模型的描述:Count(1939) 最早提出在耐用品的定价之中广泛运用的 Hedonic 定价的理论，后来又被广泛应用在住宅价格的定价中。R。Sen(1974)和 GuilloeheS(1977)提出具体的 Hedonie 定价模型。通常认为，影响住宅价格的因素主要有三大类:区位、建筑结构、周边环境。HedoniC 住宅价格模型的公式表达为: 住宅价格 P=f(L，S ，N)，也就是说，住房价格是关于区位、建筑结构等相关变量的函数。第五，在房地产宏观调控方面:Pogodzinski 和 Sass(1989)认为土地供给的约束机制对土地开发的价格会产生影响。JERichard(1982)，Wheaton 和wi11iam(1993)，StephenMalpeZZi 和 SusanMwaehter(2002)研究政府在房地产宏观调控中发挥的作用，认为过度的或不合适的政府干涉会导致出现“供给不畅”的问题，引起房地产价格的上升。如果政府的调控措施过于严厉，房地产市场将会出现更剧烈的波动，房地产市场是否产生泡沫的关键在于供给因素。Kauk。则认为房地产价格的质量受土地政策的影响较大。1.2.2 国内研究现状国内的研究动态主要有以下三方面:第一，在研究房地产市场的内部供求机制方面:张鸿铭(2001)认为在住宅的供给中，土地供给的数量和土地的价格是重大的影响因素。高晓慧(2003)研究了中国商品房的价格形成机制存在的弊端从而重新构造了其价格的形成机制。楼江(2004)则着重研究土地价格和房地产价格之间的相关性关系。高美成(2000)第 3 页共 56 页首都经济贸易大学博(硕)士学位论文房地产价格形成机制研究等主要研究在房地产市场中，存量市场对增量市场的调节作用。第三，运用博弈论方法的研究:王玉堂(1999)在灰色土地市场的博弈分析:成因对策与创新障碍一文中，运用博弈论的方法研究了土地的隐性市场。仲维清和刘安英(2005)采用博弈论的方法分析住宅市场中的竞争战略，得出在住宅市场中，存在产量竞争及价格竞争的效率都较低的现象，房地产市场中也存在相互合作的可能。第二，在研究房地产价格的影响因素方面:廖英敏(2000)从恩格尔系数的角度对房地产价格进行研究。伍戈、刘波和俞志海(2000)等研究了利息税对房地产市场所起的作用。张红和李文诞(2001)等认为房地产的建设成本提高是推动住宅价格上涨的主要原因，还从 GDP 方面对房地产的价格进行分析。胡睿宪(2003)认为成本推动和需求推动是形成房地产价格的原因，政府宏观调控的重点在于成本控制上。吴建峰(2002)认为住宅价格上涨是由于居民收入水平的提高所引起的。祈兆珍(2003)研究租金与住宅价格波动之间的关系。周丽梅和张大亮(2004)分析对于房地产的需求变化对价格的影响。综上对房地产价格的研究，多沿着市场制度下房地产商品价格的决定机制和因素而展开。通过对于影响房地产价格的微观主体行为和宏观政策因素的分析，进一步探讨房地产市场对于经济的影响。研究大多从不同角度进行，对于房地产价格的形成机制还没有形成一个统一和系统的分析框架，这与房地产商品的特性和市场的复杂性有关。研究的局限性，制约了对于房地产价格的合理判断，进而影响了相关政策的调整和有效性，因此，进一步的研究很有必要。.3 研究思路与研究结构1.3.1 研究思路运用经济学理论和方法研究房地产价格的形成机制，通过研究与房地产价格形成的若干因素和房地产作为消费品和投资品的不同属性，探讨房地产价格形成机制的内容及其相互作用，从供给与需求、政府相关政策等方面提出分析房地产价格影响因素的理论框架。从中国的房地产发展现状出发，详细分析中国房地产价格的影响因素及其相互之间的作用关系。探索我国房地产业健康持续发展道路的对策。第 4 页共 56 页首都经济贸易大学博硕)士学位论文房地产价格形成机制研究.3.2 研究结构第一章:导论部分介绍本文的研究背景和研究意义。通过对国内外相关研究的回顾，分析现阶段理论文献的发展脉络，并结合我国房地产市场存在的问题，提出本文拟解决的问题和本文的创新点。第二章:介绍房地产的定义、特点以及房地产价格的构成，对房地产价格形成机制的理论进行整理综述，提出本文研究房地产价格的理论框架。第三章:从供给和需求理论出发，通过对供给和需求的概念、弹性、影响因素的分析，找出房地产价格的运行规律。最终得出市场均衡状态房地产价格形成机制，并提出影响房地产价格的因素和衡量房地产价格是否合理的指标。第四章:详细阐述中国房地产市场的特点研究发展中存在的问题，提出在目前中国不完全竞争的房地产市场上，房地产开发商定价的有关策略及对于价格形成的影响。第五章:研究政策因素对房地产价格形成机制的影响及其效果。通过对中国房地产中土地及相关政策的研究，分析政策因素对房地产价格的影响，进而从土地政策、货币政策、税收政策等方面提出相关的建议措施，同时对中国调控房地产市场的政策效果进行初步研究。.4 创新与不足之处本文分析房地产作为消费品和投资品两种属性从供给和需求关系入手，研究其价格形成的机制，以及影响房地产价格的若干因素，研究房地产价格的形成机制。第一，借鉴成熟基本经济理论和分析范式微观经济学和宏观经济学是现代主流经济学的核心内容，其中的价格理论、消费者行为理论、厂商行为理论和一般均衡理论、周期波动理论和经济增长理论为分析房地产价格形成机制提供了基本理论指导。产业经济学的寡头市场战略与定价、产品差异、价格歧视等分析范式也可以应用到房地产价格形成机制的研究中。西方经济学中，有关地租理论为马克思地租理论的研究奠定了基础。政治经济学中的马克思主义地租理论也为分析房地产价格提供了科学的手段。第二，宏观分析与微观分析相结合房地产市场的复杂性决定了全面分析房地产价格形成必须从不同的方面进行。房地产业与国民经济发展、城乡经济统筹发展和百姓生活息息相关，所以，研究视角要把宏观和微观结合起来。宏观分析立足于宏观整体，通过对国家对房第 5 页共 56 页首都经济贸易大学博(硕)士学位论文房地产价格形成机制研究地产市场的调控政策，特别是对影响房价走势的宏观调控政策的分析，来研究国家宏观政策的效果，成为提出政策建议的基础。微观分析则从房地产价格的构成以及对房地产价格的影响因素分析，找到房地产价格上涨的原因和房价上涨会对国民经济以及居民的影响。将微观分析和宏观分析结合起来，才能更全面、深入地研究房地产价格问题。本文中，运用宏观分析与微观分析相结合的方法来研究房地产价格的形成机制，并且对政府调控政策的有效性进行了初步分析，相信此研究方法将有助于加强对房地产价格形成机制的了解，有助于对国家对房地产政策调控的认识。这是本文的创新之处所在。但是，由于本人知识水平有限，对某些问题的认识与研究还不够深入，在对数据的选择和分析判断等方面还存在着不足，尤其对国家宏观调控政策的研究还比较肤浅，有待进一步深入。第 6 页共 56 页首都经济贸易大学博硕)士学位论文房地产价格形成机制研究2.房地产价格形成机制的相关理论2.1 房地产的定义房地产的概念可以从两个方面理解，它既是一种客观存在的物质形态，也是一项法律权利。作为客观存在的物质形态，房地产指的是房产和地产的总称，包括土地及地上建筑物及其所衍生的权利。从法律意义上看，房地产在本质上是一种财产权利，这种财产权利是寓含在房地产中的各种经济利益及因此形成的各种权利，例如所有权、使用权、抵押权等。房地产是在中国独有的概念，国际上一般称之为不动产(RealEstate)。所谓不动产是不能够移动的物体或移动后会改变原来的性质、形状等，会失去原有的价值。如土地、建筑物等，它的法律意义在于，不动产的产权转移时，应当到国家指定机关进行登记，其转移才产生法律效力。房地产业是一个高投入高风险的产业。房地产开发商所面临的风险有外部因素和内部因素。外部因素主要包括国家或地区政治经济形势的变化、政策调整、城市规划变化等;内部因素主要包括投资和决策失误、资金的短缺、经营管理不善等。房地产开发有资金投入较大、周期较长的特点，因此，一旦风险产生，将会给开发商带来重大影响，甚至于整个房地产业也将会受到冲击。另外，房地产的投机性也比较明显，由于房地产商品具有保值、增值的特点以及使用期较长的功能，便为房地产的投机提供了基础和可能性。适当的投机可以促进房地产市场的活跃，是房地产业能够健康发展所必须的“催化剂” 。然而，如果房地产市场存在投机过度现象，房地产价格远远超出普通居民的可承受范围，房地产市场就会产生大量泡沫，对宏观经济的持续发展产生破坏性的影响。例如，1993 年中国北海及海南房地产泡沫、1997 年香港房地产泡沫等，其后发生的房地产泡沫的破灭都导致了当地经济的大震荡，经济长期低迷甚至于负增长。2.2 房地产的特点在市场经济条件下，房地产是一种比较特殊的商品，它具有位置固定性、使用长期性、投资大量性及保值增值性等特征。房地产商品的特殊性还表现在它具有消费品和投资品双重经济身份。房地产商品作为一种生产服务要素，可以用于获取收益，例如可以出租获取收益，也可以满足人们从事经济活动和居住的需要。同时，由于土地资源稀缺性和房地产固定性、耐久性，还可以作为投资品，第 7 页共 56 页首都经济贸易大学博(硕)士学位论文房地产价格形成机制研究实现保值增值或差价套利。由于其固定性、异质性和有限性的自然属性，房地产市场结构属于不完全竞争市场，在该市场运行机制下房地产商品具有如下特点。第一，位置固定性及异质性。土地是不可移动的，建筑物由于是附着于土地之上，不论其功能、用途如何，也是不可移动的。房地产作为不动产，其位置是决定价值的根本因素。房地产的不可移动性会引起对房地产需求的敏感性。房地产的位置的固定性又派生出异质性。通常来说，短期内房地产供给缺乏弹性。但对消费者而言，同一地区内的房地产具有