2015年房产估价师考试开发经营与管理习题汇总

2015年房产估价师考试开发经营与管理提分练习 1单项选择题1.房地产的( )是房地产投资最重要的一个特性，房地产不能脱离周围的环境而存在，就是强调了位置对房地产投资的一个重要性。A 适应性B 对专业管理的的依赖性C 位置的固定性D 相互之间的影响性答案：C解析：位置的固定性也称不可移动性，是房地产投资最重要的一个特性2.某投资者花费 80 万元购一店铺,每月净租金收入为 1.583 万元,考虑月投资收益率为0.8%,则 ( )个月可收回投资.A 50.5B 60C 65D 75答案：C解析：80=1.583/0.8%1-1/(1+0.8%)n 解得 n =653.某项目未考虑通贷膨胀情况下,其收益率为 18.27%,当前通货膨胀率为 5%则该项目的实际收益率为( )A11.38%B12.64%C15.46%D 16.22%答案：B解析：由(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)求得 Rr=12.64%4.下列房地产交易活动处于房地产一级市场的是( )A 房屋出租B 房地产抵押C 土地使用权出让D 土地使用权转让答案：C解析：房地产一级市场为土地使用权出让市场5.一般来说，认知定价法所确定的价格( )价值定价法所确定的价格。A 高于B 低于C 等于D 高于等于答案：A6.某企业上期预测销售量为 100 万台，实际销售量为 110 万台，企业选用平滑指数为 0.8,则本期预测销售量为( )万台.A102B120C108D88答案:C解析:Q=0.8*110+0.2*100=1087.下列说法不正确的是( )A 利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 1。B 偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 1.2。C 在国际上银行一般要求这一比率维持在 200%以上D 一般来说，对于一个开发周期为 2 年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为 35%一 45%。答案：A解析：利息备付率对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于 2。8.某笔笔资金按单利计息，n 个周期末的本利和为( )A P(1+i)nB P(1+i*n)C P*n*iD A(1+i)n答案：B解析：Fn= P(1+i*n)9.某投资者以 1000 万元价格购得一物业 5 年经营权，目标收益率为 10%,如果每年净收益为 300 万元( 净收益发生在年末) ，则该项目的财务净现值为( )A 101 万元B 137 万元C 256 万元D 500 万元答案：B解析：NPV=-1000+300/10%*1-1/(1+10%)5=13710.从房地产投资的角度说,风险是指( )A 房地产投资结果的好坏程度B 获取预期投资收益的可能性大小C 房地产投资项目激烈竞争程度D 房地产开发程度答案：B解析：从房地产投资的角度说,风险是指获取预期投资收益的可能性大小.单项选择题1.房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。( )A.对B.错2.一种产品差别值开发的前提条件包括( )。重要性;盈利性;差异性; 优越性;先发制人;可支付性;独特性;沟通性A.B.C.D.3.许多小型开发商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的所有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。( )A.对B.错4.房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是( ) 。A.借款偿还期B.偿债备付率C.流动比率D.利息备付率5.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有( ) 。A.自我消费B.房地产保值C.房地产增值D.开发利润E.出租收益6.开发商的主要合同关系通常包括( )等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同7.某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。A.损益表B.资金C.资本金现金流量表D.全投入现金流量表8.债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。( )A.对B.错9.内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。( )A.对B.错10.随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量不包括的一项是( ) 。A.金融业的发展B.信息、通讯技术水平的提高C.生产方式和工作方式的转变D.经济巨头市场投资的变动答案:1.A 2.AC 3.A 4.ABD 5.CDE 6.CD 7.D 8.B 9.B 10.D单项选择题1.房地产产品功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的房地产产品。( )A.对B.错2.一种产品差别值开发的前提条件包括( )。重要性;盈利性;差异性; 优越性;先发制人;可支付性;独特性;沟通性A.B.C.D.3.许多小型开发商大都是将开发的物业出售，以迅速积累资本，而随着其资本的扩大，这些开发商也会逐渐成为物业的所有者或投资者，即经历所谓的“资产固化”过程，逐渐向中型、大型开发商过渡。( )A.对B.错4.房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是( ) 。A.借款偿还期B.偿债备付率C.流动比率D.利息备付率5.房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有( ) 。A.自我消费B.房地产保值C.房地产增值D.开发利润E.出租收益6.开发商的主要合同关系通常包括( )等。A.保险合同B.分包合同C.销售合同D.勘察设计合同E.加工合同7.某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的( )。A.损益表B.资金C.资本金现金流量表D.全投入现金流量表8.债务融资的资金融出方承担较少的项目投资风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。( )A.对B.错9.内部收益率小于目标收益率时，则认为项目在财务上是可以接受的;如果内部收益率大于目标收益率时，则认为项目在财务上是不可以接受的。( )A.对B.错10.随着全球经济一体化进程的逐步推进和信息技术的飞速发展，房地产业的发展与社会经济发展息息相关，其中影响房地产市场转变的主要社会经济力量不包括的一项是( ) 。A.金融业的发展B.信息、通讯技术水平的提高C.生产方式和工作方式的转变D.经济巨头市场投资的变动答案:1.A 2.AC 3.A 4.ABD 5.CDE 6.CD 7.D 8.B 9.B 10.D单项选择题1.在计算项目总开发价值时，如果项目全部销售，则等于扣除销售税后的经销售收入当项目用于出租时，为整个在项目持有期内所有净经营收入的现值累计之和。( )A.对B.错2.划分商业辐射区域时，主要区域是与物业所处地点直接相邻的区域，其营业额的( ) 都来自该区域。A.50%60%B.60%70%C.60%75%D.50%70%3.年利率是 10%，存款额为 1000 元，计息周期是两年，按单利计息方式算出的利息为( )元。A.200B.1200C.1210D.2104.房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。开发商定价的方法包括( )。A.成本导向定价法B.收益导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法5.对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按( ) 两种情况，按年计征，分期缴纳。A.租金征收B.净经营收入征收C.税后利润征收D.房产原值征收6.根据 ( )的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。A.房地产交易方式B.房地产交易顺序C.购买房地产目的D.房地产类型7.房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。( )A.对B.错8.在市场经济条件下，利率的高低主要取决于( )等因素。A.行业基准收益率B.政府政策C.通货膨胀率D.内部收益率E.投资者的目标收益率9.最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就越低，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。( )A.对B.错10.房地产是实物资产，不是虚拟资产，因此不会产生泡沫。( )A.对B.错答案:1.A 2.C 3.A 4.ACD 5.AD 6.A 7.B 8.ABC 9.A 10.B选择题1.有关资金的时间价值推论，不正确的一项为( )。A.在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的B.对于投资者来说，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金力量发生的时间C.以某一个相同的时间点为基准，把不同时间点上的支出和收入折算到同一个时间上，才能得出正确的结论D.当前可用的资金可以立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无法获得相应的收益2.房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。( )A.对B.错3.金融机构在提供资金融通的过程中，还要对贷款项目进行评价。金融机构对项目审查的主要内容包括( ) 。A.项目基本情况B.开发商资信水平C.市场分析结果D.财务评价指标4.物业管理的原则包括( )。A.专业化管理原则B.社会化原则C.企业化原则D.分散管理原则5.房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好( )工作：A.项目策划B.项目方案的设计C.可行性研究D.成本收益分析6.房地产的投资回报是指投资者对其所投入资本的回收。( )A.对B.错7.进行房地产开发决策分析的主要工作就是进行财务评价，从我国房地产开发企业的工作实践来看，财务评价的方法已经比较成熟。( )A.对B.错8.一般来说，房地产泡沫的成因包括( )。A.土地的有限性和稀缺性B.投机需求的膨胀C.金融机构的过度放贷D.政府的监管9.在资金融通过程中，按融入和融出资金双方接触和联系方式的不同，可以将资金融通划分为直接融资和间接融资两种( )。A.直接融资的特点是双方直接接触，基本没有中间环节B.间接融资的基本特征是资金融通通过金融中介来进行，由金融机构等筹集资金和运用资金两个环节构成C.直接融资受到融资双方在资金数量、信誉及时间、地点和范围等方面的限制D.间接融资是一种可以无限扩展的融资方式10.现在借入 500 元，年利率为 10%，两年后的实际经济价值等于( )元。A.605B.600C.650D.550答案:1.A 2.B 3.ACD 4.AB 5.C 6.B 7.B 8.ABC 9.ABCD 10.A单项选择题1.当所有的经营费用均由租户直接承担时，则称这种出租方式叫“毛租”。( )A.对B.错2.收益性物业财务收支报告，要定期向物业的业主报告，一般是每( ) 一次。A.月B.季度C.半年D.年3.估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的( ) 。A.使用计划B.出租计划C.销售计划D.租售计划4.可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。( )A.对B.错5.根据投资的对象，房地产投资可以分为( )。A.房地产开发投资和购买投资B.土地投资和房屋投资C.建筑材料投资和土地投资D.生产投资和经营投资6.在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于( ) 。A.选择专业化B.单一市场集中化C.市场专业化D.产品专业化7.某家房地产企业获得贷款 1000 万元，期限为 2 年，年利率为 12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额又是多少?8.在对房地产项目进行风险估计与评价时，调查和专家打分法是一个效率高、估算准确的方法。( )A.对B.错9.公司债券又成为企业债券，是股份公司为筹集资金而发行的经营管理权。( )A.对B.错10.投资周期在第一阶段和第二阶段初期滞后于市场自然周期的变化，在其他阶段则超前于市场自然周期的变化。( )A.对B.错答案1.B 2.A 3.D 4.A 5.A 6.D7.240 万 ;267 万提示：P=1000 万，n=8，i=12%/4=3%由此推出：房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额=Pin=10003%8=240 万期末付息方式利息总额=P(1+i)n-1=1000(1+3%)8-1=267 万元注：主观题答案仅供参考8.B 9.A 10.A单项选择题1.以 ( )方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去