广东省某市房地产项目可行性分析报告

1昊地喜悦城果花园可行性研究报告惠州昊地置业有限公司编2010年07月30日2目录、项目概况项目名称、建设地址、开发单位5项目建设规模及主要内容5项目投资规模及效益预测5项目研究工作数据来源6、项目投资环境及市场研究分析6、项目定位住宅定位12商业定位14价格定位15、项目开发建设计划安排项目开发建设说明15项目开发建设横道图15、项目投资估算及投资筹措项目投资估算1531投资成本估算的各项设定152投资成本估算17项目资金筹措18、项目销售收入及利润估算销售价格预测19销售收入估算19销售税费及附加估算19各期销售收入与预测汇总表20税后利润测算表20、项目经济收益评估财务净现值21投资利润率21盈亏平衡分析22还贷能力分析22项目的不确定分析22八、结论23附表1项目开发建设进度计划表附表2项目开发成本估算表4附表3项目投资计划估算表附表4销售收入、经营税金及附加估算表附表5项目现金流量表（全部投资）附表6项目损益及利润分配表附表7资金来源与运用表、项目概况、项目名称、建设地址、开发单位1项目名称昊地喜悦城果花园2建设地址惠州市惠城区江北西4小区3开发单位单位名称惠州昊地置业有限公司成立时间2007年注册资本1500万元5注册地址惠州市东湖西路168号和庆商务大厦12B法定代表人周先军经营范围房地产开发与销售、项目建设规模及主要内容占地总面积642146建筑总面积174500其中住宅建筑面积124072商业建筑面积4822综合楼面积800幼儿园面积1842地下室及架空层面积42964可售建筑面积其中住宅建筑面积124072商业建筑面积4822地下室车位（机动车位）989个、项目投资规模及效益预测项目总投资5012602万元其中项目土地成本8348万元前期费用2094万元建安成本27920万元工程基础设施94295万元其他费用50235万元6管理费用418万元不可预见费8376万元销售费用226929万元销售税费及附加427383万元财务费用2520万元项目总销售收入预测75643万元（100销售率）项目税前利润2551698万元项目税后利润1913773万元项目税前利润率3373项目税后利润率2530、项目研究工作数据来源1惠州市国土资源局官方网站2惠州市房产局官方网站3惠州市统计局官方网站4搜房、惠房网站5房地产相关法律法规、项目投资环境和市场研究惠州房地产业正在蓄势待发，新一轮的发展机遇即将来临。惠州市现有城市人口250万人，是一座以电子工业（全国8强）、石化、化工、服装业、制鞋业的强劲发展为依托的新兴城市。7拥有全国最大的中外合资企业中海壳牌石化，以及SONY、LG、联想等世界500强的大型企业。2008年，惠州荣获“国家文明城市”，并被评为“世界最适宜居住城市”。惠州正成为全社会极为关注的经济快速增长地区2009年，全市生产总值（GDP）14147亿元，比上年增长132。其中，第一产业增加值903亿元，增长38；第二产业增加值789亿元，增长133；第三产业增加值5354亿元，增长147。三次产业结构由上年的69568363调整为64558378。人均GDP达35819元，按市场平均汇率折算为5244美元。来源于惠州的财政总收入391亿元，比上年增长206；全市地方财政一般预算收入1015亿元，增长301；地方财政一般预算支出1347亿元，增长267。其中，教育支出258亿元，增长309；社会保障和就业支出137亿元，增长304；医疗卫生支出81亿元，增长150；农林水事务支出132亿元，增长252。税收总收入3484亿元，增长200。其中，国税2664亿元，增长204；地税819亿元，增长188。全年房地产开发投资1753亿元，下降62；商品房施工面积22483万平方米，增长116；商品房竣工面积5539万平方米，增长1316；商品房销售面积5438万平方米，增长838；商品房销售金额2320亿元，增长903。2010年，中央出台了一系列调控房地产市场的政策，通过土地、金融、税收等手段加强市场调控，取得了较好的预期成效，投资性需求受到抑制，房价过快上涨势头得到很好的遏制。上半8年，我国房地产市场整体运行状况良好，房地产开发投资平稳增长，商品房销售同比小幅增长，增幅有所回落，70大中城市房屋销售价格指数同比上涨，环比回落，房地产企业信心指数也出现不同程度的回落。在严厉的调控政策下，我市房地产市场也受到一定程度的影响，但影响程度远不如一线城市，我市上半年开发投资仍保持较快增长，但增速趋缓，商品房新增上市供应充足，总体销售情况良好，商品房价格较为平稳，我市房地产市场朝着平稳健康理性的方向发展。2010年上半年我市房地产市场运行特点（一）房地产开发投资规模增幅较大，增速放缓上半年，全市共完成房地产开发投资11928亿元，同比增长4424，涨幅有所回落，较15月减少1581个百分点，其中住宅完成投资8805亿元，同比增长3695，涨幅较15月减少929个百分点；商品房施工面积234343万M2，同比增长1727；商品房新开工面积66335万M2，同比增长28872；商品房竣工面积28473万M2，同比增长10991。房地产投资规模同比增长，尤其是开发规模增长较快的主要原因有一是09年年初受金融危机余波的影响，大部分开发企业仍处于观望状态，减慢了新开工项目的速度，减少了资金投入，09年第二季度虽有增加，但整体而言上半年基数仍然较小，导致2010年上半年同比涨幅较大；二是2010年年初房地产市场延续了09年下半年的良好势头，成交量大幅增长，开发企业信心9增加，加大了资金投入，加快土地的开发利用，使得新开工面积和竣工面积同比增长较大。然而，随着今年中央对房地产市场调控力度的加大，第二季度商品房销售量明显下降，开发企业资金回笼速度减慢，对后市预期较不乐观，逐步放慢了开发投资的速度，导致上半年房地产开发投资增速放缓。（二）商品房上市供应较为充足，总体平稳上半年，我市商品房批准预售面积32855万M2，同比增长13533，其中住宅28512万M2，同此增长12178。我市商品房上市供应同比增长较快的主要原因是我市房地产市场刚刚从金融危机中恢复过来，以消化存量为主，09年上半年新增供应较少，同时由于年初销售形势良好，开发企业加快在建楼盘上市的速度，因而使得今年新增上市规模较大。从月度变化看，16月全市商品房批准预售面积分别为6685、3245、3504、8996、5776、4649万M2，从今年2月份开始，我市新增上市量逐步上升，直至4月达到上市高峰后，5、6月逐月回落，但就整体而言，全市商品房供应比较充足，总体平稳，能满足上半年的成交需求。从区域来看，惠城区商品房上市量居首，占全市上市量的五成以上，大亚湾区、惠阳区分别列全市第二、第三，其上市量占全市的21、11，其他各县上市量较小，所占比例较为接近。其中增长较为明显的是大亚湾区和龙门县，其上市量同比增长分别为273、274倍，主要原因是大亚湾毗邻深圳、香港，地理位10置优越，石化项目、沿海高速公路等辐射和拉动作用明显，而龙门县则因房地产开发起步较晚，优美的人居环境和品牌生态旅游项目带动了当地房地产业的快速发展。从面积段来看，上半年，全市90M2以下商品住房上市量所占比例为1689，90120M2为2662，120144M2为2583，144M2以上为3066，同比分别增长122、156、227、135倍。从住房套型来看，120M2以下住房所占比例仍然偏小，但从同比情况来看，其上市量与去年同期相比，明显上升。由于我市房地产市场长期以大户型住房为主，中小户型所占比例较低，供应结构不尽合理，中小户型的上市既弥补了住房结构的缺陷，又迎合了市场的需求，受到了自住型需求购房者的青睐，产品适合销路又进一步促进开发企业的积极性，因而上半年中小户型住房上市相对集中。（三）商品房销售量同比小幅增长，环比回落上半年，我市商品房累计销售面积26921万M2，较去年同期增长212，与去年下半年相比，出现较大幅度回落，环比下降172。从月度走势来看，1月我市商品房延续了去年的良好销售势头，2月大幅回落，3、4月大幅回升，5、6月再次回落，整体下降趋势明显，主要原因是今年年初，市场销售情况仍然较好，受节日、季节性等因素的影响，2月销售量大幅下降，但随着信贷、金融等政策的不断收紧，购房者心理预期的巨大变化，导致3、4月成交量大幅回升，而随着调控政策进一步加强，二套房认11定标准的明确，投资性需求受到很大程度上的抑制，导致5、6月成交量出现回落，市场逐步回归理性。从区域来看，受交通、医疗、教育等基本配套设施较为完善的影响，目前大部分房地产开发项目主要集中在惠城区，因此成交量也主要在惠城区，上半年惠城区商品房共成交13152万M2，其销售量占全市比例为49，其中大亚湾区成交量位居第二，较去年同比增长499，增长较为明显，主要原因是大亚湾区为经济技术开发区，石化等大型项目辐射作用以及交通等基础设施的不断完善，而且价格洼地效应明显，受到香港、深圳等投资者和自住购房者的青睐，因而成交量上涨较为明显。从面积段来看，上半年商品住宅的销售量较为均衡，144M2以上占比最大，而90M2以下和90120M2之间的住宅销售也相当可观，120144M2之间的相对较低。120M2以下的住房成交量占全市销售总量的5成以上，这表明市场中的购买主力仍以刚性需求和改善性需求为主，购房需求显得更加理性。从销售物业类型占比来看，住宅仍为销售的主力，销售量占商品房总销售量的9295，与去年同期相比，增长296，商业和办公楼分别占133、503，同比增长1396、7439，这也说明我市在发展商品住宅市场的同时，也在积极培育商业和办公等物业市场，对促进市场多元化发展具有重要的作用。（四）商品房价格小幅增长，总体平稳12上半年，全市商品房成交价格为4576元/M2，同比增长1338，商品住房均价4378元/M2，同比增长141。从月度变化来看，除4月出现较大波动外，我市商品房和住房价格其他各月表现均较为平稳，稳中有降。上半年，全市各月均价均超过4000元/M2，最高值甚至突破5000元/M2，接近主城区惠城区水平。主要原因一是上半年，自住性和改善性需求逐步增多，投资性购房需求下降，尤其在5、6月投资性需求得到很好的抑制，购房环境较好，购房者相对理性；二是上半年我市商品房新增上市供应较为充足，可以满足不同层次的购房需求；三是惠城区仍是成交的主要市场，商品房成交价格较高，是拉升全市均价的重要因素。从区域来看，惠城区、惠阳区和大亚湾区住房价格列全市前三位，均价均在4000元/M2以上，而且同比涨幅也相当接近，较去年同期增长20以上，博罗县住房价格增长较快，增幅为2274，惠东县增长978，龙门县则下降902。随着我市经济的不断发展，区域基础设施和居住环境得到进一步改善，提升了房地产的价值。小结惠州是一个新兴城市，发展潜力巨大，房地产作为惠州的支柱性产业之一，在未来相当长的一段时期内，将保持良好的发展势头。、项目定位13、住宅定位1目标客户定位1目标客户主要类型核心客户周边原住居民重要客户周边原住居民换房者普通客户来自惠州其它区域首次置业的白领边缘客户看好本地段物业升值潜力的地产投资客2目标客户主要需求特征客户类型客户来源置业目的关注因素需求户型核心客周边私营企业主高级公务员等高端客户换房自住形象、品质、配套居住的舒适性3房4房重要客周边公务员、个体户事业单位人员等首次置业自住性价比，舒适度2房3房普通客外区企业白领、公务员个体户等首次置业自住价格、交通、保值性2房边缘客惠州专业地产投资客投资地段价值、升值潜力2房4房2产品定位1主力户型建议14根据对项目周边在售楼盘销售情况的调查，各种户型的特征为户型主力面积（）价格特征市场供应市场需求效益贡献1房70以下较高一般较少一般2房2厅8090一般较多较多较大3房2厅110120较高最多最多最高4房2厅140160最高较少一般一般3房2厅市场上最受欢迎、对楼盘效益贡献最大的户型，因此建议本项目户型以3房2厅为主。考虑到居住的舒适性，可将3房的面积增加到120左右。4房2厅较为稀缺，市场价值高。鉴于本项目户型设计不受限制，适当规划部分较为稀缺的4房，以提高项目整体收益。2房2厅市场需求多，价值一般。由于项目南向临铁路，噪音影响较大，建议在南向单元规划为需求较多、总价较低的2房及小3房单元。1房单元单价较高。由于本项目周边生活配套缺乏，客户群体只能以地段投资客为主，较为狭窄，并且1房单元不利于提高项目形象，建议不设70以下的1房单元。3市场形象定位本项目住宅形象定位上将突出江北片区物业的地段优势，同时，重点表现开发商对业主负责、对社会负责的开发理念。提炼出“城市15之心、精工美筑”的关键词，体现中心区物业的稀缺性、价值可瞻性、及投资自住两相宜的高尚居所。、商业定位1形象定位建议商业以时尚生活、健康休闲为主，主要是为社区生活配套服务，同时也要体现本项目商业的巨大升值潜力。2客户定位1目标客户类型市区精明的投资客、价格定位住宅销售均价4600元/商铺销售均价18000元/车位销售均价10万元/个、项目开发建设进度安排项目开发建设说明（开发、销售周期）根据本项目的特殊性和惠州市场实际情况，开发周期从动工建设至销售完毕，预计需要约3年时间。其中住宅商业销售期为18个月。本项目从2010年第3季度开始筹建、规划设计，并于2013年上半年销售完毕。16项目开发建设横道图详见表91项目开发建设进度计划表、项目投资估算与资金筹措、项目投资估算1投资成本估算的各项设定1开发期的设定本项目后续开发建设至销售周期计划为3年，即36个月。本项目的土地使用权从2011年开始，住宅余70年。2各项成本估算的各项设定根据惠州市房屋开发的实际情况，本项目各项成本费用可归纳为土地成本、开发费用、建筑安装工程费、开发期税费、管理费用、不可预见费。对以上各项费用进行估算时均按政府有关规定标准比率计算。2经济技术参数的设定主要经济技术指标一览表序号指标类别单位数量1占地面积642142容积率233建筑密度204绿化率3517总建筑面积（计容）131891其中商业48225住宅124072可销售面积128894其中商业部分4822住宅部分1240726车位（可售、可租）个989主要功能面积分配一览表序号功能分配层数量1住宅2181240722商业及配套148223地下室建筑负1层989个车位3投资成本估算1土地成本本项目土地成本为8348万元2后续开发成本根据项目现状情况估算后续需投入如下开发成本及开发费用后续开发成本18序号名称数量（）单价（元/）金额（万元）备注一前期费用1745002094二建筑安装工程装修、设备费用三工程基础设其他费不可预见费1745008376合计后续开发成本174500322969后续开发费用序号名称数量（）单价（元/）金额（万元）备注一管理费用174500418二销售费用174500226929销售额3三销售税金及附加427383四财务费用2520合计开发费用174500948112、项目资金筹措1资金来源本项目开发投资的资金筹措来源主要渠道一是自有资金，二是银19行贷款，三是销售收入部分用于投资部分。2筹资运作计划因本项目的土地成本及相关税费支付均为自有资金，在销售回款前需向银行借款以作前期筹备所用，销售收入除扣除与销售有关税费后用于后续部分投资外，还需支付贷款还本付息。本项目总投资5012602万元，自有资金19494万元，银行贷款15000万元，预售收入用于其他投入费用约2063202万元。3投资使用计划详见附表项目投资计划表、项目销售收入及利润估算销售价格预测1销售预测说明本项目计算假设全部用于销售，且在计划销售周期内按最高实现100销售。2销售价格预测住宅销售均价4600元/商铺销售均价18000元/车位均价10万元/个203销售收入估算序号名称单位数量单价（元/）金额（万元）1商业部分48221800086802住宅部分1240724600570733车位个9891000009890合计销售收入75643销售税费及附加估算序号名称计价依据金额（万元）合计销售税费及附加销售额565427383各期销售收入与预测汇总表单元万元20122013项目合计上半年下半年上半年下半年住宅57073399511171219商铺8680173643402604车位98909890总计75643税后利润测算表根据测算，本项目税前利润为2551698万元，税后利润为1913773万元。21、项目经济效益评价对本项目进行经济效益评价的主要依据是国家计委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数，参照我国新的财会制度，结合房地产开发的实际情况。本项目选取的计算指标为财务内部收益率和财务净现值。评价指标详细计算过程详见附表现金流量表。财务净现值财务净现值按基准贴现率（8）将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期内的现值之和。它是考察项目在计算期内盈利能力的动态评估指标，净现值大于或等于零的项目是可以考虑按受。由现金流量表95全部投资现金流量表计算可得财务净现值现金流量/（1I）N3023078万元投资利润率投资利润率指的是项目投资利润（即净现金流量累计）与项目投资的比值，属静态评价指标。由现金流量表96项目损益及利润分配表计算可得税前投资利润率利润总额/总投资222551698/50126025091税后投资利润率净利润/总投资1913773/50126023818（三）盈亏平衡分析盈亏平衡点经营成本销售收入100410629756431005429由此可见，本项目只要完成商品房5429的销售量，即可收回全部投资，本项目的风险很小。（四）还贷能力分析本项目总投资5012602万元，现开发商自有资金19494万元已经完全到位，用于土地成本及前期开发，目前尚有15000万元的资金缺口急需解决，需要通过银行贷款。还贷能力分析如下15000756431001983即项目完成1983的销售即可还清全部贷款，本项目不存在还贷压力。（五）项目的不确定分析（敏感性分析）本项目的不确定因素主要来自以下几个方面销售收入、工程成23本变化，销售收入的变动将直接影响本项目的经济效益目标的实现。本项目敏感性分析针对全部投资的评价指标投资利润率，波动区间010间。本项目的敏感性因素最主要的有两个，一是经营成本增加，二是市场销售收入减少。经过分析预算，在这两种情况下，本项目仍然充分可行。详见附表敏感性分析24八、结论综上所述，得出结论昊地喜悦城果的开发是顺应惠州经济发展的产物，它遵循经济发展规律，级充分满足多方面的共同利益需求，在开发时机上也是占尽先机，有着较高的经济效益和一定的社会效益。本报告从公司实力、经济分析、市场及项目分析、营销策略、工程建设及实施、效益分析、风险控制等角度对项目进行精细阐述和独到分析，充分证明了本项目可行性，同时也体现了开发商对项目的深刻理解和对项目入市的周密布署。我们有信心成功开发昊地喜悦城果这一项目，并以此为契机开拓更广阔的房地产市场。25附表、表91项目开发建设进度计划表序号计算期（季度2010年第三季度2010年第四季度2011年第一季度2011年第二季度2011年第三季度2011年第四季度2012年第一季度2012年第二季度2012年第三季度2012年第四季度1规划设计2前期工程3土石方工程4主体工程5装修工程6水电工程7电梯工程8消防工程9智能系统10小区园林11公共配套12竣工验收26表92项目开发成本估算表总建筑面积174500平方米序号项目名称单价（元/金额（万元）备注一土地成本834811原地价12契税13土地增值税14滞纳金二开发费用12020940021勘察测量费5872522规划设计费305235023临时供水供电152617524场地平整、临时道路203490025可行性研究及策划费2349026规划报建4883760三建筑安装工程费1600279200031土方及桩基工程20034900032主体工程（含地下室）800139600033安装工程费420732900331水电工程70122150332电梯工程12087250333消防工程4069800334通讯工程2017450335装修工程2003490336智能防盗系统101745337有线电视、网络10174527338煤气管道305235339室外配套180314100四工程基础设施费769429541供电工程203722242小区市政道路及排水工程364466643外水工程费1012407六其他费用5023561人防门设计及施工费用4500062白蚁防治费用55235七管理费用418八不可预见费83760九合计410629028表93项目投资计划估算表单位万元2010年2011年2012年序号项目名称投资金额下半年上半年下半年上半年下半年1土地成本834883482开发费用209412948003土方及基础工程3490125022404主体工程（含地下室）139602200870030605水电安装1221522031042027156电梯工程872522054522007消防工程698881101103908通讯工程1745241153559装修工程34903001100180029010智能系统17452411535511有线电视、网气管道5235210531313室外配套3141450780780113114工程基础设施942952701539532919015其他费用502359535150220373816管理费4182012012012073817不可预见费837623023023073818合计410629134373513568635245464383061329表94销售收入、经营税金及附加估算表项目合计2012上半年2012下半年2013上半年2013年下半年备注1住宅570,730,000399，511，000171,219,00012407211销售面积12407286850437221612销售均价46004600460013销售率10070301002商铺86,800,00017,360,00043,400,00026,040,000482221销售面积4822964424111446622销售均价1800018000180001800023销售率1002050301003车位98,900,00098,900,00031车位数98998932均价10000010000033销售率1001001004销售税金及附加42,738,295,0022,572,3715010,654,713502,452,100007,059,1100041营业税3782150019975550942895021700006247000销售额542堤围防护费75643039951118857943400124940销售额0143印花税37821519975559428952170062470销售额00544教育费附加11346455992665282868565100187410营业税345城市维护建设费2647505139828856600265151900437290营业税75销售费用22，692，90011,985,3305,657,3701,302,0003,748,200销售额36销售净收入690，998，80500364,953,29850172,266,9165039,645,90000114,132,6900030表95项目现金流量表（全部投资）单位万元2011年2012年2013年序号项目合计上半年下半年上半年下半年上半年下半年1现金流入10513729494039951118857943401249411住宅销售收入5707339951117121912商铺销售收入868017364340260413车位收入9890989014银行贷款150001500015自有资金流出7150527270053571924580995755325137541232999821开发成本投资4106292700535635245464383061322经营成本00023销售费用2269291198535657413023748224销售税金及附加427383225724106547245217059125贷款还本付息175208408401584026所得税6379256379253净现金流量3363173248865719245318515313325393964