深圳宝安区某地产项目前期开发市场调查报告_第1页
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房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上,房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理,但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利,请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力世纪村模式世纪村占地面积87万,总容积率为3左右,由7栋高层组成,世纪村经过三年的开发,已在深圳取得初步的成功,究其原因,有这么几点首先是其产品创新能力,二期的入户花园设计风靡了整个深圳,其影响力已扩散至中国其他城市,为世纪村获取了极大的声誉。其次是其国际文明居住标准的宣传,其一期开发之前,即投资出版人居风暴一书,宣扬其国际文明居住标准,获得了一定的成功,在周边区域很不成熟条件下,销售状况良好。第三,一贯以产品主义刺激市场,在二期成功的基础上,不断推出新的产品,比如空中一号、王府等等,坚持产品主义。黄浦雅苑模式黄浦雅苑位于中心北区,与其他中心区的楼盘大力张扬中心区优势不同,黄浦雅苑很少宣扬其地段优势,而是着重做好产品,他成功的首先是其企业品牌的支撑,使很多客户可以无条件的跟随和黄地产的项目。其次是产品的价格,在中心区其他楼盘均价在8200元左右的对比下,黄浦雅苑7500元的入市均价就很有竞争力,况且虽然其产品上没有值得书写的特点,但总体品质仍属优良。目前黄浦雅苑三期的价格已达到8500元/平方米左右。美丽365模式美丽365是在龙华地产大盘涌动的情况下开发的一个郊居化大盘,其总建筑面积20万平方米,容积率约为21,美丽365作为龙华大盘的代表,其成功原因主要有第一美丽365在产品上直接瞄准周边各大企业小白领的需求,开发出适合这些客户要求的产品,第二,采取较有力的广告推广方式,以路牌、大杆旗为主要手段,在龙华镇全面铺开,造成一定的轰动。但美丽365的市场影响在关内却很小,少有人前往购买,也因此其项目品牌并未能达到深圳知名品牌的要求,也无法对企业品牌有帮助作用。(3)我们的开发模式整治一片环境引爆一个组团建设一个家园打开一片市场从城市规划设计角度,整合项目环境资源优势,整治不利因素,不仅能够形成一个非常疏朗的空间,降低容积率,而且有重大社会题材和炒作价值,达到企业品牌形象和项目建设关注度非常高的效果。先期启动绿岸小型组团,中高档次入市,迅速提升地块价值,完成销售,提高项目的知名度。将配套优势转化为服务优势,强调对三代人的关怀,深化项目的内涵,不断强化项目的美誉度和忠诚度。通过一系列站在城市高度的包装和炒作,引爆深宝两地的市场,实现销售的奇迹。六、项目总体定位1、目标客户定位(1)整体项目客户定位以来源来分关内客户40关外客户60以社会阶层来划分关内白领30关外企业中层管理人员及技术人员20关外的私营业主以及公务员等40房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上,房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理,但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利,请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力其他10以置业次数来划分首次置业者45多次置业者55(2)三个组团的客户定位为绿岸居关内白领40关外的首次置业者(中层白领)30关外的二次置业者(个体工商户等)20其他10水岸居关内白领30关外的中高层管理人员、公务员、医生等30关外的个体工商户、私营业主等35其他5海岸居关内客户5关外的中高层管理人员、公务员、医生等40关外的个体工商户、私营业主等50其他53目标客户心理特点客户代表特点心理特征住宅需求宝安本地公务员新富对土地的价值认识很清晰,思想比较传统小区居家环境良好,生活配套完善。南山、宝安的中高层管理人员及白领薪富(稳定的工作环境和事业基础)首次置业,满足基本的居家要求。容易接受新鲜事物一定总价基础上的优质楼盘宝安私营企业主先富要求在改善居住条件的基础上,满足自己尊贵的要求。舒适的居家环境。消费者心理特征描述我们可以将目标客户简单的划分为关外客户和关内客户,即宝安客户和南山客户。宝安客户宝安的客户是我们未来的主力客户,其比例在70以上,这些客户大多是宝安本地人或者已经在宝安工作、生活三年以上的时间,对宝安的地理、人文、环境等各方面都非常熟悉,对宝安有深厚的感情,认同宝安的发展,对中心区的建设比较关心,对比老城区,目标客户认为中心区的环境较好、人口密度低、不拥挤和嘈杂,对中心区有着普遍的认同。宝安客户购买住宅最本质的需求还是改善居住条件,自用居家是未来购房的主要需求,而投资出租的状况将非常少见,因此未来楼盘良好的居家环境是吸引客户的关键,为此,需要在户型设计、园林设计以及物业管理上着重。我们再来分析宝安本地人的细分群体,在这些宝安本地人之中,个体工商户以及私营业主是重要的客户,其次是政府公务员等,在购房关注因素上,他们共同的特点是,最关注小区内的规划以及建筑的立面,在第一印象上即突出与宝安其他的楼盘,其次是需要有景观、园林、会所、物业管理好。可以满足舒适的居家生活需房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上,房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理,但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利,请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力要。这些客户最大的特点是要见到实际现楼才能相信一个楼盘的好坏,因此对本项目的开盘工程要求很高,必须要有出色的表现方式。不同的是,个体工商户相对比较关心价格因素,而私营业主相对比较关心小区环境,公务员则关心物业管理。南山客户关外的客户主要是指南山的客户,这部分客户将是我们的次要客户,他们主要是在南山地区(包括科技园)工作,基本属于科技园各类企业的中高级白领。受过良好的教育,事业处于上升阶段,在深圳生活了三年左右,有较强烈的购房需求。但目前基本属于飘一族,甚至有不少是租住于宝安。关内的客户购房的目的主要是用于解决基本居住需要,购房很现实,价格是其最关心的因素,大部分人的心理价位在总价3040万之间,其次是交通,要求与工作地点的交通非常方便,第三是楼盘素质,要求户型方正实用,园林绿化出色。对社区外的环境反而不强求。因此要吸引关内的客户购房,首要目的是价格有竞争优势,特别是与前海等区域的楼盘有很强的竞争优势。关内的客户主要是科技园的白领,这些人购房时,最主要的选择区域将是后海、南头、前海以及白石州区域,对于宝安中心区的认识比较低,甚至有不少人很不了解宝安中心区,对宝安的概念局限于老城区。因此在未来推广上必须注意推广宝安中心区,让客户接受这一区域。2、产品定位在定位之前先参考一下消费者调查的情况有超过70的宝安消费者能够接受小高层和高层或者两者的组合,有2/3的消费者需求三房120平方米左右的三房,各有近14的消费者需求二房及四房,能够接受50万以上总价的消费者约占21,对于建筑风格,近36的消费者中意现代海滨风格,近30的消费者中意欧陆豪华风格超过30的消费者认为小区园林应该以水塘、喷泉、瀑布等水景为主题,超过25的消费者认为小区园林应以异国情调园艺绿化为主题综合考虑项目的开发策略、消费者需求以及宝安市场的供应、竞争状况。我们对项目做出了如下的定位产品档次定位高尚的中高档居家物业产品建筑类型定位以小高层和高层为主,楼盘建筑风格及园林风格定位以欧式的滨海风格为主,加上尊贵的建筑符号,强调尊贵、强调滨海。色彩以星河湾的黄色以及欧式的褚红色为主色调,点缀其他色彩。园林可以结合组团特色,可分三个主题,海景、水景、绿景,综合布局。提供若干滨海建筑及部分园林景观图以供参考3、户型面积配比(1)总体户型面积配比面积8090M290100M2100115M2120140M2140160M2160M2以上合计户型二房二厅三房二厅三房二厅三房二厅四房二厅五房、复式/比例102025201510100比例建面375559259255553737三期相加358592885673437户型配比的依据首先启动绿岸居,关内的客户将成为是本项目一期的重要客户,其比例将保持在40左右。关内的客户基本属于首次置业者,需求的户型偏小,实用性的户型是其需求的重点,因此90多平方米紧凑型的三房比例较多。考虑到未来本项目的档次为中高档的居家型物业,整体户型属于中等户型,因此户型面积配比中房地产E网房地产物业管理资料库HTTP/WWWFDCEWCOM资料均来源于网上,房地产E网HTTP/WWWFDCEWCOM只负责收集、整理,但不能保证资料的完整性和准确性。如果您认为侵犯了您的权利,请您直接与我们联系。感谢原作者所作出的努力115平方米以下的户型占55。项目定价较高,为控制总价,满足多数人的置业需求,要求将大部分单位的总价控制在60万以内,因此主力户型为90140平方米之间的三房。(2)各组团的户型面积配比绿岸居的户型面积配比面积8090M290100M2100115M2120140M2140M2以上合计户型二房二厅三房二厅三房二厅三房二厅四房及复式比例153035155100建平米绿岸居户型配比的依据一期的主力客户大多为首次置业者,需求的面积较小,因此一期的整体户型偏小,115平方米以下的户型占到80。目前宝安市场上中小户型比较热销,特别是紧凑型的三房,市场需求相对比较多,因此90115平方米的紧凑型三房为一期的主力户型,宝安的客户有917的人需求总价在3150万元之间的房产,结合本项目的价格定位,一期的主力总价应在50万以内。因此一期的主力面积应在115平方米以内。水岸居户型面积配比面积8090M290100M2100

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