物业经营管理成本测算

1、一、 物业概况1、 用地面积： 9984.85m22、 总建筑面积：23470m23、 地上建筑面积：19970 m24、 地下建筑面积：3500 m25、 建筑占地面积：4450m26、 建筑密度： 44.6%7、 建筑容积： 2.008、 绿化率： 30.4%9、 商铺： 9000 m210、商务公寓：10970 m211、停车位： 92二、 人员配置架构设置说明： 1、商务间共计 214 间，在初期按40%的入住计算，即85 间。按每个服务员做13 间计算则需 7 名 / 班2 班 =14 人。2、总人数控制在65 人以内。三、物管费的成本测算1、 管理、服务人员的工资和按规定提取的福利

2、费。（1） 人员编制和基本工资标准：见表（01）人员编制和基本工资标准表（01）序 号项 目人 数（人）工资标准（元 /月）总额（元 /月）一1 / 10管理人员132346.0030500.00四维修人员51000.005000.00二收费员3800.002400.00五治安员20750.0015000.00三服务员14600.008400.00六保洁员6550.003300.00七合计61/64600.002 / 10(2) 费用测算管理 服务人员的工资和按规定提取的福利费测算见表(02)工资福利费测算表(02)序号项目金额（元 /月）依据测算结果（元 /月 .M2 ）一基本工资64600

3、.00/3.234二福利费20341.50注 (1)1.148三加班费/暂不计四服装费1625注 (2)0.081五合计79166.50/4.4633 / 10注(1) ：福利费为工资总额的 35.5%, 其中福利基金占工资总额的 14%；教育基金占工资总额的 1.5%；社会保险占工资总额的 20%。注(2) ： 服装按年均300 元 /人计算，则每月分摊为：65300 元 /人 /年 12 月 =1625( 元/月 )2、 公共设施、设备日常运行、维修及保养费（1） 采用总体匡算思路进行测算。住宅建造成本按1200 元/M2 计算，公共设施、设备建造成本统一按30% 计取，折旧年限按25 年

4、计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。则：维修保养费 = （1200 元 /M230%） （ 25 年 12 月 /年） 40%=（360 300） 40%=0.48 元 /月 .平方米(2) 公共照明所用电为（晚间 19： 00 分至次日清晨 7：00 分为开灯时间，共计 12 小时，如本物业有 200 盏灯 60 瓦计算）。则：每日所用电费为：（ 60 瓦 /盏 200 盏 12 小时 30 日 /月） 1.10 元 /千瓦 /小时=4320 千瓦 /小时 1.10 元 /千瓦 /小时=4752.00 元/月分摊到每平方米的费用为: 4752.00 19970=0.237 元 /平方米

5、/ 月。(3) 电梯运行电费为 :每部电梯按 5 千瓦 /小时每天运行 12 小时计算则运行电费为：（4 部 5 千瓦 /小时 12 小时 30 天 /月） 1.10 元 /千瓦 /小时=7200 千瓦 /小时 1.10 元 /千瓦 /小时=7920 元 /月分摊到每平方米的费用为: 7920 19970=0.396 元 /平方米 /月。维修保养费用为;每层每月按50 元计算则为：（4 部 7 层） 50 元 /层 /月4 / 10=28 50=1400 元 /月分摊到每平方米的费用为: 1400 19970=0.070 元 /平方米 /月。3、 绿化管理费：小区绿化面积为3035M2, 绿化

6、管理费测算见表（3）绿化管理测算表（3）序 号 项 目 测算依据金额（元）测算结果（元 /月 .M2 ）1 绿化工具费400 元 /年 400.00 0.0102 劳保用品费400 元 /年 400.00 0.0103 绿化用水费1 吨 / M2. 年 , 1.35 元 /吨 4097.25 0.0174 农药化肥费0.10 元 / M2. 年 303.50 0.0015 景观再造费0.10 元 / M2. 年 303.50 0.0016 合 计 / / 0.0394、 清洁卫生费清洁卫生费测算见表（04）清洁卫生费测算见表（04）序号项目测算依据金额（元）测算结果（元 /月 .M2 ）1工具

7、购置费300 元 /人 .年1800.000.0085 / 102劳保用品费300 元 /人 .年900.000.0083化粪池清掏费(注 4)3000.000.0134垃圾外运费2880 元 /年2880.000.0125水箱清洗/6合计/0.041注(4): 化粪池清掏费全年共计约为：3000 元。5、 保安费：保安费用测算见表（05）保安费测算表（05）序号项目测算依据6 / 10金额（元 /年）测算结果（元 /月 M2 ）1装备费250 元 /人 .年5000 000 0202人身保险费（暂不计）/3房租费（暂不计）/4合计/0 0206、 办公费：（全年开支办公费约12 万元）办公费

8、 =12 万元 （12 月 19970 平方米）=0.501 元 /月 .平方米7、 固定资产折旧费：固定资产总额为100 万元，平均折旧年限为5 年，即：固定资产折旧费为：100 万元 （ 12 月/ 年 .月5 年 19970M2 ）=0.834 元 /月 .平方米7 / 108、 利润：利润取 5%，则利润 =（ 4.463+0.480+0.237+0.396+0.070+0.039+0.020+0.501+0.834 ）5%=7.04 5%=0.352 元 /月 .平方米9、 法定税费：两税一费为前八项之和的5.75%，则税费 =（ 4.463+0.480+0.237+0.396+0.

9、070+0.039+0.020+0.501+0.834+0.352） 5.57%=7.392 5.75%=0.425 元 /月 .平方米10、 合计：经营管理服务费汇总表见（06）经营管理服务费汇总表（1-6）序号项目金额（元 /月 .平方米）费用所占比例1工资福利费4.46357%2维修费0.48+0.237+0.396+0.07=1.18315%3绿化管理费8 / 100.03905%4清洁卫生费0.0410.5%5保安费0.0200.2%6办公费0.5016.4%7折旧费0.83410.5%8利润0.3524.5%9法定税费0.4255.4%10合计7.817100%11、 车场管理费收入的补贴：9 / 10机动车辆车位约为92 个，每个车位管理费