建设法规4 土地管理法规.ppt

1、建设法规教程,青岛理工大学建筑学院 2015年3月,第一章 法律基础知识 第二章 建设法规概述 第三章 工程建设程序及从业资格法律制度 第四章 土地管理及房屋征收与补偿法律制度 第五章 城乡规划法律制度 第六章 建设工程勘察设计法律制度 第七章 建设工程招标投标法律制度 第八章 工程建设标准法律制度 第九章 建筑法律制度 第十章 建设工程合同法律制度 第十一章 城市房地产管理及住房保障制度 第十二章 市政公用事业法律制度 第十三章 工程建设其他法律制度,第四章 土地管理法律制度,第一节 土地管理法概述 第二节 建设用地 第三节 国有土地上房屋征收与补偿法律制度,第一节 土地管理法概述,第一节

2、土地管理法概述,一、土地管理法基本概念 二、土地管理法律制度 三、土地产权法律制度,一、土地管理法基本概念,1.土地 土地是地球陆地表层，是人类赖以生存和发展的活动场所。 土地管理法根据土地用途将土地分为：农用地、建设用地和未利用土地。 2.土地特征 地理位置的固定性 土地利用的不可替代性、耐久性 土地面积的有限性,3.土地管理法,土地管理法是指调整人们在开发、利用和保护土地过程中所形成的权利和义务关系的法律规范的总称。 中华人民共和国土地管理法 1986年6月六届全国人大常委会第16次会议通过，1987年1月1日起施行 1988年12月七届全国人大常委会第5次会议修正 1998年8月九届全国

3、人大常委会第4次会议修正 2004年8月十届全国人大常委会第11次会议修正,4.土地管理法规体系,除土地管理法外，还包括: 划拨土地使用权管理暂行办法（1992年） 基本农田保护条例（1994年） 土地监察暂行规定（1995年） 土地权属争议处理暂行办法（1995年） 确定土地所有权和使用权的若干规定（1995年） 建设用地计划管理办法（1996年） 土地利用总体规划编制审批规定（1997年） 土地管理法实施条例（1998年简称实施条例）， 以及与土地相关的法律、法规。,5.土地管理法立法目的,维护土地的社会主义公有制 保护、开发土地资源，合理利用土地 切实保护耕地 促进社会经济的可持续发展,

4、6.立法原则,土地公有原则 土地用途管制制度 合理利用和保护土地特别是保护耕地原则 土地有偿使用原则 保护合法的土地所有权和土地使用权原则 国家对土地的统一管理原则,二、土地管理法律制度,1.土地管理基本制度 (1)土地的社会主义公有制 (2)国务院代表国家行使土地所有权 (3)土地使用权转让制度 (4)国有土地有偿使用制度 (5)土地征收、征用制度 (6)国有土地划拨制度 2.土地管制基本制度 (1)土地用途管制制度 (2)土地登记制度 (3)基本农田保护制度,三、土地产权法律制度,（一）土地所有权 （二）土地使用权,（一）土地所有权,1.土地所有权的概念 (1)土地所有权 土地所有权是指土

5、地所有者依法对其所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利。 (2)我国土地所有权分国家所有和集体所有两类 我国实行的是土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，土地所有权分属国家和劳动群众集体所有。 我国土地管理法规定：城市市区的土地属于国家所有；农村和城郊的土地，除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地、自留山，属于农民集体所有。,2.土地所有权特征,一般来说，土地所有权属于财产所有权的范畴。但是土地所有权相对于一般财产所有权而言有其特殊性，主要表现在： 主体的特定性 所有人只能是国家或农民集体 交易的限制性 所有权不能进行交易 权属的稳定性 权能的分离性 所有权和

6、使用权分离，所有人一 般不直接占有,3.国有土地的范围：,土地管理法实施条例第二条，规定国家所有土地： 城市市区的土地； 农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 依据森林法、草原法、渔业法等相关规定，不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 国家依法征用的土地； 农村集体经济组织全部转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； 因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。,4.集体所有土地的范围,在我国享有集体土地所有权的只能是农民集体，分为村农民集体所有和乡（镇）农民集体所有。 农民享有所有权土地范围： 除国有土地以外的全部

7、土地； 农村宅基地、自留地、自留山； 集体所有土地上的道路、水利设施用地等。,5.土地所有权的确定和确认,(1) 国家依法实行土地登记发证制度； (2) 农民集体所有的土地，由县级以上人民政府登记造册。核发集体土地所有权证书。确认其所有权。 (3) 土地所有权发生争议的，不能依法证明争议的土地是属于农民集体所有的，则属于国家所有。 (4) 当公共利益需要时，国家可以征收集体所有土地，将其变为国有，但必须依法给予补偿。,（二）土地使用权,1. 土地使用权的概念 土地使用权是指土地使用人根据法律、合同的规定，在法律允许的范围内，对国家或集体所有的土地所享有的占有、使用、一定收益和在限定范围内进行处

8、分的权利。 具体表现为土地使用人对土地可依法行使利用、出租、转让、抵押等权利。,2.土地使用权特征,(1) 土地使用权是基于法律的规定而产生的。 (2) 土地使用权是在土地所有权基础上派生出来的。 (3) 土地使用权是一种对土地的直接支配权。 (4) 土地使用权的目的是获得土地的使用价值，从土地利用活动中获得经济利益和为其他活动提供空间场所； (5) 土地使用权具有一定的稳定性；一方面人只要依法使用土地即不受他人干涉；另一方面土地使用权有一个相对较长的期限。 (6) 土地使用权仅限于地面。根据宪法和有关法律规定地下矿藏、文物、埋藏物等属于国家。,3. 土地使用权的类型,(1) 国有土地使用权：

9、 A.国有建设土地使用权：国有建设土地使用权的获取方式有 行政划拨 有偿取得 转让取得 继承或承担方式取得 B.其他国有土地使用权：指位于城市规划区以外的国有土地 (2) 集体土地使用权： 集体土地使用权的形式主要包括土地承包经营权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等。,4. 土地使用权的取得,(1) 国家所有的土地： 土地使用者可以通过国家依法出让、划拨、或通过其他土地使用权人依法转让、继承、获取地上建筑物所有权等方式取得国有土地的使用权。 (2) 农民集体所有的土地： 土地使用权可依法通过承包、转让、继承等方式取得。土地承包经营期限为30年。若要承包给本集体经济成员以外的单位或个人经营的，

10、须经村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表的同意。 (3) 农民可依法取得宅基地、自留地、自留山的使用权。,第二节 土地的利用和保护,2004年8月实施的土地管理法中第3条明确规定了“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”作为我国的基本国策，要求各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为,一、土地利用总体规划,1.土地利用总体规划的含义 土地利用总体规划是在一定区域内，综合考虑社会、经济发展需要，国土整治和资源与环境保护要求，土地使用现状及实际供给能力等各项因素的基础上，对土地的开发、利用、治理和保护所编制出的一定期限内土地利用的规划。,2.土

11、地利用总体规划的编制,土地利用总体规划按行政区划分为国家、省、地、县、乡五级，分别由各级人民政府负责编制。 土地利用总体规划的期限一般为15年。 (1)土地利用总体规划编制的依据 国民经济和社会发展规划 国土整治规划 资源环境保护的要求 当地土地供求状况 上一级土地利用总体规划,(2)土地利用总体规划编制原则 保护基本农田和控制建设用地的原则； 提高土地利用率的原则； 统筹安排各类、各区域用地的原则； 可持续利用的原则； 耕地占补平衡的原则。,3.土地总体利用规划的内容,土地总体利用规划编制审查办法第十六条规定， “土地利用总体规划应当包括下列内容： (1)现行规划实施情况评估； (2)土地供

12、需形势分析； (3)土地利用战略; (4)确定规划目标； (5)土地利用结构和布局调整； (6)土地利用的差别化政策； (7)规划实施的责任与保障措施。”,4.土地利用总体规划的审批,土地利用总体规划按照下级规划服从上级规划的原则，自上而下审查报批。 我国土地利用总体规划实行分级审批，具体规定有： 省、自治区、直辖市的土地利用总体规划，报国务院批准。 省会城市、人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，经省、自治区人民政府审查同意后，报国务院批准。 其他土地利用总体规划，逐级上报省、自治区、直辖市人民政府批准；其中，乡（镇）土地利用总体规划可以由省级人民政府授权的设区的市

13、、自治州人民政府批准。,5. 土地利用总体规划的修改,土地管理法第26条规定： 经批准的土地利用总体规划的修改，须经原批准机关批准，未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。 经过国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，根据国务院的批准文件修改土地利用总体规划。 经过省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。,二、耕地保护,耕地是指种植农作物的土地，包括熟地，新开发、复垦、整理地，休闲地（轮歇地、草田轮

14、作地）；以种植农作物为主，间有零星果树、桑树或其他树木的土地；平均每年能保证收获一季的已垦滩地和海涂。耕地中还包括南方宽1.0米，北方宽2.0米固定的沟、渠、路和田埂；临时种植药材、草皮、花卉、苗木等的耕地，以及其他临时改变用途的耕地。 土地管理法第31条规定：国家保护耕地，严格控制耕地转为非耕地。这是对耕地保护总重要的措施。但是，城市扩张、农林结构调整、生态建设（退耕还林还牧）以及自然灾害毁坏耕地等原因，仍造成耕地的大量减少。,1.基本农田保护制度,(1)基本农田 是指中国按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求以及建设用地的预测，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。 分一级和二级

15、基本农田，一级基本农田为长期不得占用的耕地，二级基本农田为规划期内不得占用的耕地。 (2)基本农田保护区 对基本农田实行特殊保护而依照土地利用总体规划和法定程序划定的区域。,(3)基本农田保护区的范围,经国务院有关主管部门或县级以上人民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地； 有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产田； 蔬菜生产基地； 农业科研、教学试验田； 国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地。 各省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地的80%以上。,2.占用耕地补偿制度,为了保护耕地，控制耕地总量的平衡。土地管理法第31条规定，国家

16、实行占用耕地补偿制度，非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少” 的原则，由占用耕地的单位负责开垦与占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳开垦费，专款用于开垦新耕地。 省、自治区、直辖市人民政府应当制定开垦耕地计划，负责监督占用耕地的单位按照计划开垦耕地或者按照计划组织开垦耕地，并进行验收。,3.土地的开发、整理、复垦,（1）鼓励开发未利用的土地 （2）鼓励土地整理 （3）土地的复垦 一年以上未动工建设的，应按省、自治区、直辖市的规定缴纳土地闲置费；满两年未动工，可无偿收回用地单位的使用权。 但因不可抗力或政府有关部

17、门的行为或动工必须的前期工作造成开发延迟的除外。,第三节 建设用地,土地管理法第4条规定：“建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。” 建设用地包括土地利用总体规划中已确定的建设用地，以及因经济及社会发展的需要，由规划中非建设用地转成的建设用地。前者称为规划内建设用地，后者称为规划外建设用地。二者均称为建设用地。规划内建设用地分国家所有的建设用地和农民集体所有的建设用地。,一、国有建设用地,国有建设用地是指国家进行各项经济、文化、国防建设以及举办社会公益事业所需要使用的土地，包括城市市区的土地，铁路、公路、机场、国

18、有企业、港口等国家所有土地中的建设用地。 1.国有建设用地使用权的划拨 国家机关和军事用地； 城市基础设施和公益事业用地； 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地； 法律、法规规定的其他用地。,2.国有建设用地使用权的有偿出让,土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 国有土地有偿使用的方式 ： 国有土地使用权的出让； 国有土地租赁； 国有土地使用权作价出资或入股。,土地使用权出让最高年限按用途分为： 居住用地70年；工业用地50年；教育科技、文化、卫生、体育50年；商业、旅游娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

19、 土地使用权出让方式 城市房地产管理法规定，我国的国有土地使用权出让，有拍卖、招标、协议三种方式。 拍卖出让 招标出让 协议出让,3.国有土地使用权收回的情况,由于公共利益需要使用土地的； 为实现“城规”而进行旧城区改建，需要调整土地的； 土地出让等有偿使用合同到期的，土地使用者又没办续用的或没被批准的； 因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨国有土地的 公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。,二、农村集体建设用地,1.农民集体所有的建设用地要求 农民集体所有的建设用地只可用于村民住宅、乡镇企业建设和乡（镇）村公共设施及公益建设等与农业有关的乡村建设，不得出让、转让或出租给他人用于非农业建设。

20、 2.农民集体所有建设用地审批 3.土地使用权的收回 为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； 不按批准用途使用土地的； 因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。,三、国家建设用地的征收和补偿,随着国民经济的发展和社会的进步，可能一些原属于农民集体所有的土地要用于基础设施或公益事业建设。所以土地管理法第2条规定国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。,1.征收农用地办理程序,征收农用地的，必须按照实施条例规定办理审批手续。 建设项目可行性研究论证 建设单位持项目有关批准文件，向市、县人民政府土地行政管理部门提出用地申请 农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案

21、和供地方案经批准后,由市、县人民政府组织实施，向建设单位颁发建设用地批准书。 土地使用者应进行申请土地登记。 抢险救灾急需用地的，可先行用地。,2.征地补偿,土地补偿费。为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。 安置补偿费。按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。 地上附着物和青苗补偿费。地上附着物和青苗补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 新菜地开发建设基金。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。 土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。,四、临时用

22、地,建设项目施工或地质勘察等确需临时使用国有土地或农民集体所有土地的，由县级以上人民政府土地行政管理部门批准。其中，在城市规划区内的，还应先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关土地行政主管部门或农村集体经济组织、村民委员会签订临时用地合同，并按合同的约定支付临时使用土地补偿费。 临时用地期限为2年，临时用地上不得建永久建筑物。占用耕地的到期之日起1年内恢复种植条件。,第四节 国有土地上房屋征收与补偿,国有土地上房屋征收与补偿条例，是为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人的合法权益，根据物权法和全国人民代表大会常务委员会关于修改中华人民共和

23、国城市房地产管理法的决定而制定，经2011年1月19日国务院第141次常务会议通过，2011年1月21日，国务院总理温家宝签署国务院第590号令，公布并施行。2001年6月13日国务院公布的城市房屋征收管理条例同时废止。,一、国有土地上房屋征收与补偿的概念,1.国有土地上房屋征收与补偿的概念 国有土地上房屋征收与补偿是指因国家建设、城市改造、整顿市容和保护环境等需要，为了城市的发展和建设项目的实施，征收人在征收时对征收范围内被拆除房屋的所有人合法所得的房屋及附属物，依法采取产权调换或货币补偿的形式给予抵偿的行为。 国有土地上房屋征收与补偿条例第21条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择

24、房屋产权调换。” 第24条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”,2.国有土地上房屋征收与补偿的特征,(1) 时间紧促 (2) 面广量大 (3) 被征收房屋所有权或使用权人的层次、素质参差不齐 (4) 征收补偿的当事人是地位完全平等的主体，征收活动依照平等自愿进行 (5) 征收补偿产生的原因是合法行为给他人财产造成损害，城市房屋征收补偿行为是经政府主管部门批准，依法进行的 (6) 征收补偿只针对受到损失的当事人，补偿对象是被拆除房屋及其附属物拥有合法权利的被征收人。 (7) 征收补偿评估价格易受政策性因素影响。,3.国有土地上房屋征收与补偿的原则,为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。 (1)房屋征收必须符合城市整体规划的原则 (2)公开原则 (3)公平公正原则 (4)必须实行等价有偿原则 (5)估价时点原则 (6)被征收人自愿选择原则,