上海大宁国际商业项目.ppt

1、,案例选择：上海大宁国际广场,案例选择条件,1、目前运营较为成功的商业中心；,2、产品定位、规划、体量、业态、功能相似；,3、商圈定位相似；,4、地理区位相似；,5、项目客群相似；,项目位置： 上海闸北区共和新路1918号 项目总占地： 约55000平方米 项目总建面积： 250000平方米,项目核心定位： 沪上首个汇集现代城市生活多元环节的“LIFEHUB生活中心”,大宁国际广场项目简介：上海城市副中心级商业中心,大宁国际广场项目规划：八大功能（商务酒店、办公楼、零售、餐饮、文化、娱乐、教育和城市生活配套设施）。,25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成。共有15栋错落

2、有致的建筑、11个大小广场和庭院、约2公里步行街和1,300个停车位.,地面20万平方米建筑面积主要为： 商务酒店 - 30,000平方米 办公楼 - 39,000平方米 商业零售 - 50,000平方米 餐饮/娱乐/生活/文化 - 60,000平方米 停车场和公共区域 - 21,000平方米 地下5万平方米建筑面积主要为停车场和设备机房。,辐射范围： 以大宁国际商业广场为中心，3公里半径范围的居住人群约为22万，近年迁入该区的多为年轻白领及专业人士。此外，依托大润发超市的7条免费班车线路，板块周边辐射宝山、虹口、普陀及静安部分地区，总人口达450万。大宁国际广场主要向北辐射，以满足这些区域客

3、户对休闲娱乐消费的需求。 客群特点： 大宁国际商业广场的目标消费群体十分明确，就是月均收入4000元以上、25至35岁年龄层的本地的中档消费群体,大宁国际广场目标客群分析：区域性人群为主，辐射周边板块区域。,大宁国际广场项目规划分析：九栋建筑，四大区域，主题明确。,整个大宁商业广场项目按建筑形态及功能可分为四大区域，由九幢独立建筑组合而成。 规划布局上采取了开放式商业步行内街的形式。 建筑设计外围高，内部低，在商业内街中形成了明显的层次感。 业态规划各个区域主题明确，吸引目标客户均匀的分布到项目内的各个区域。,酒店及裙楼商业区: 本区域位于项目的西北角，由四星级酒店及6层裙楼商业组成。 除一楼

4、由交通通道自然隔断外，本区两幢建筑2-6层均连结在一起。,酒店及裙楼商业区简介：位于西北角，由四星级酒店及6层裙楼商业组成。,北楼： 1F：零散商铺 2-3F：大润发超市 4F：亲子广场 5F：特色美食城 6F：雍丰大酒店,南楼： 1F：酒店大堂 2F：艺术廊 3F：展示中心 4F：亲子广场、主题乐园 5F：美食世界 6F：大宁创意基地 7-20F：四星级酒店,对比南北两幢楼之间的业态我们发现，第12座建筑上采用了联通的设计，在4、5两个楼层设置主题消费区，主动的引导人流均匀分散到两幢建筑中。,酒店及裙楼商业区业态分析：由南北两幢建筑组成，业态定位各有不同。,小结：酒店及裙楼商业区位于西北角，

5、在此处设置大润发超市，形成了人流聚集的热点。同时，结合南北两幢楼连结之后进深大的特点，在4楼和5楼分别设置了消费目的性较强的亲子广场及特色美食街，充分的分享了此处聚集的人流，也拉动了原本4、5楼商业价值不高的商铺的价值的提升。 可借鉴之处：聚集人流，并主动引导人流，从而提升整体的商业价值。,酒店及裙楼商业区业态小结：聚集人流，并主动引导人流，从而提升整体的商业价值。,停车及休闲娱乐区业态介绍：由8层立体停车场及3层裙楼商业组成。,停车及休闲娱乐区: 本区域位于项目的西南角，由8层立体停车场及3层裙楼商业组成。,8层塔楼均为立体停车场 裙楼商业业态为： 1-2F：运动100专卖 3F：上影CGV

6、影城。,小结：停车及休闲娱乐区位于西南角，是整个商业项目中最为背街的部分，商业价值很难得到创造。在具体的操作中，在此处设置了一个规模巨大的立体停车场，结合地下停车场的主出入口，这里也成为了另外一个人流与车流汇聚集中的热点区域。同时在业态规划上，也引入了影城及大型运动品牌专卖。带动了人气，实现人流在整个区域中纵横穿梭，提高了其他区域的商业价值。 可借鉴之处：商业价值不高的区域通过业态规划，创造人流汇集热点，促进周边区域商业价值的提升。,停车及休闲娱乐区业态小结：商业价值不高的区域可通过业态规划，促进周边区域商业价值提升。,办公及裙楼商业区: 本区域位于项目的东面，通过5幢高层建筑将中心商业内街围

7、合起来，避免了因靠近城市核心干道所带来的噪音干扰。 主要产品形态均为4-18F高层商住办公楼+1-3F裙房商业。,办公及裙楼商业区位置介绍：由5栋高层组成。,第8座及第5座基本为对称的两幢建筑，在建筑单体上也采用了设置对外通道的方式来引导人流的穿梭。 第8座业态规划： 1F：特色快餐、其它品牌商业 2F：家纺、特色家居用品 3F：电脑城（宏图三胞） 4F：游歌量贩KTV 第5座业态规划： 1F: 数码产品、特色餐饮 2F：影音器材、家电产品 3F：影音器材、家电数码,办公及裙楼商业区第5、8座业态介绍：对称建筑，设置对外通道引导人流。,办公及裙楼商业区第1、10、11座业态介绍：底部裙楼，联通

8、设计，拉长人流动线。,第11座与第10座也采用了1F通道自然分隔，2-3F联通的设计，自然的拉长了人流动线。其业态规划有： 1F：屈臣氏、时尚女装、男装 2F：屈臣氏、时尚内衣、珠宝、眼镜、配饰 3F：个人护理、美容美发,第1座规划为3-13F小户型商住两用楼+1-2F裙楼商业。,办公及裙楼商业区业态小结：1楼多设置出入口，双面开门设计，提高商业价值；大型主力店持有自营可聚集人气。,小结：第8和第5楼座有着比较明显的对称性，从产品形态到业态规划上均比较类似。其中1F均设置有特色餐饮（如KFC,星巴克等），2-3F均引入了大型主题卖场（一个是国美电器，一个是宏图三胞），4F则规划为KTV。各个区

9、域业态的明确定位对充分的吸引人气起到了比较强的作用。另外，在1F的规划中，对外设置有许多开口供游人进出，同时商铺均采取了双面开门设计，延展了商铺的临街面，提高了商业价值。 可借鉴之处：1F多设置出入口，同时商铺双面开门设计，拉长商铺的临街面，提高商业价值。2-3F大面积的商铺可考虑引入大型主力店持有自营，也起到了聚集人气的重要作用。,核心餐饮及购物区: 本区域位于项目的中心位置，被外围建筑所围合，但内部穿梭的街道展现出了完全开放的氛围。 建筑均为4层左右。其中1F大多规划为品牌服饰店、小型特色餐饮店（如甜品屋）；2-4F则主要规划为中型特色餐饮店。,核心餐饮及购物区业态规划：中心位置，开放式内

10、街，主要规划为品牌服饰店、中小型特色餐饮店。,小结：核心餐饮及购物区位于整个商业广场的核心中央地带，是人群与人流最为密集的地区。建筑设计上采用开放式商业内接的形式，方便人群自由穿梭于中心区域内。1F均为分割小面积商铺，便于引入商家经营。2-4楼则均有空中连廊相连接，使得食客能更方便的在不同商家之间进行选择，也为经营业主带来了均衡稳定的人流。 可借鉴之处：中心区域为人流集中区域，设置开放式步行内街，使得人流能均衡的导入到项目的其他各个部分。 中心区商业采用小面积分隔，方便日后经营；楼上则引入中型餐饮主力店，并利用联通的立体交通，使高楼层商铺的区位性不再突出。,核心餐饮及购物区业态小结：开放式步行内街，小面积分隔商业，联通的立体交通，减弱高楼区位性。,通过对地下停车场的观察可以发现，对应地面每幢楼均有电梯可由地库直达地面。这为消费目标指向性强的客户提供了非常大的方便。 从这些细节中也可以看到本商业项目在经营上的良苦用心及人性化所在。,项目细节展示：人性化服务,项目细节展示：人性化服务,项目细节展示：人性化服务,通过对大宁商业项目的详细调查研究，其成功之处主要在于： 1、明确的业态定位与规划，以业态分区指导建筑设计； 2、大胆采用立体的、开放的人流动线组织，使人流能充分均匀的分散到各处； 3、强大的招商与运营能力，在较短的时间内即形成了比较旺