厦门海沧商业中心街区分布专题.ppt

1、海 沧 区 域 专 题 商业中心街区分布,目 录,一、海沧区商业简况 1、主要商业街区分布 2、主要商业街区现状（基本资料） 3、整体业态简述 二、与岛内前埔的横向对比 三、对海沧商业布局规划的认识 四、小结目前商业的不完善对海沧住 宅楼市影响较小 五、海沧商业中心街区周边主要住宅小区基本情况 六、楼市攀升带动商业（社区商业）发展 七、综述,一、海沧商业街区简况,目前，海沧区域主要商业街为：沧虹路、海裕路、沧林路、海富路等，较为集中地围合成一个商业小片区，以沿街店面为主，商业档次不高，缺乏大型购物中心、专业卖场等。,1、分布情况,个别数据体现：,2、基本资料,各主要商业街独立店面新旧比例大多在

2、8：2左右，周边住宅小区密集，入住率可观（平均可达70以上），直接服务人群近4万人，且现今附近在售楼盘颇多，销售情况总体良好；值得提及的是沿滨湖北路东方名园、银河花园、鑫星河、湖景华庭等底层的独立店面，现在开业不多，但随着内湖环境整治，相信未来将成为居民休闲、娱乐消费的好去处。,商业街介绍 （1）案例,金 龙 商 城,靠近海沧西桥头，紧挨着现在的海沧行政中心，周边社区配套相对成熟。 金龙商城商铺，面积在25600平米，每平米销售价在7788元起，如果在此购买50平米的店面，需要资金近40万元，银行提供10年5成的按揭，首付需20万元，月付约2250元，每月租金在750元左右，加上物业管理费每平

3、方米1.8元的费用，约需45年才能收回投资资金。有点不足之处是投资回报期较长。,泉舜新旺府,店面价格均价在80009000元每平方米左右，周围住宅小区林立；业态分散：家装建材、房屋中介、网吧、餐饮、日常杂货、茶叶等。独立店面，面积从30120平方米不等，现只剩下两间：59.6、85。值得关注的是，该项目位于海沧公交总站旁边，人流量有保证。且周围规划有利于项目商业发展：附近一村规划为长途汽车站、有一未来海岸住宅的地块及将建设青少年宫的地块等，很有发展潜力。,商业街介绍 （2）案例,阿罗海商业街,定位为“夏威夷风情步行街”的阿罗海商业街，位于未来海岸社区的浪琴湾小区内，全长300米，占地6600多

4、平方米，共有68个沿街独立店面，在步行街西端是一个3万多平米的大卖场。除了铜锣湾百货入住以外，进驻的高档商品店还有：雅馨布艺、好爱佳厨柜、纯剪派、安德鲁森。据悉，将于07年初投入使用。商业街开业后的两年内将由开发商委托的经营管理公司来经营，管理公司给业主的投资回报率是4。现浪琴湾小区入住率70；当整个社区规模完全形成后，入住人口是30000以上，按厦门新区千人商业网点13-22个的布局规划要求，整个未来海岸社区的商业网点将可达到390660个。,商业街介绍 （3）街区,海 富 路,嵩屿南路,这一街区新旧店面大概比例为8：2，旧店面多集中在海富路与沧虹路交汇处两侧。新店面部分层高4米，面积在40

5、平方米以上；旧店面一般面积较小，不超过30平方米，且规划陈旧，不带夹层。海富沿街店面经营业态以餐饮业为最多，其次为服装服饰店和食杂日杂店，店面面积普遍较小，大多集中在20平方米左右，且位置上较为分散。将来如果要把店铺拿来做档次较高的经营项目，怕周边的人气与环境配比不上。,这一街区的居住者以学生和外地居民租住为主，购买力一般；虽距离厦门第一大盘未来海岸较近，但入住率很低，人气不旺，配套设施又不齐全，导致商业氛围不浓，再加上主体经营品种以磁砖、厨柜、水暖、铝合金、不锈钢等建材产品，市场总体经营状况一般。现有店面租金每月在900元1500元之间。在售的海湾锦园二期店面，面积在3290平方米，均价大约

6、1万元平方米。假如要购买50平方米的店面，需要50万元，租金每月1000元，需40年左右，投资回报期也显得较长。,银行：主要集中在沧虹路上，包括建行、工行、农行、兴业、光大等。 购物：海沧的商场店面配套主要集中在沧虹路、沧林路、海裕路、海富路等几条区内道路 沿街店面，主要经营家装建材，以及小吃店、药店、网吧、二手房中介、服饰等。 购物商家有新东海超市、沧客隆、振业百货，大型的卖场只有位于沧虹路的思文电 器。嵩屿片区未来海岸社区有自己的生活配套设施，主要有佳丽海鲜大酒楼、玛琪 雅朵咖啡厅、10万平方米的铜锣湾百货2007年7月将开始经营。 其他：如菜市，公交海六路站旁有一菜市场，及海沧集贸市场位

7、于兴港路一带，预计将于 2007年投入使用。, 主要服务于本地居住人群；目前海沧还缺乏一个大型的 综合商场，相信未来的铜锣湾百货项目将极具抢眼，不足之处 是现海沧楼市整体入住率不高，消费群体分散。,3、业态简述,相关 图片 展示,海富路沿街店面,滨湖北路沿街店面,沧虹路沿街店面,沧林路沿街店面,二、与岛内前埔的简要对比,人流量得不到保证； 交通不方便且较为混乱； 没能形成特色商业街，档次较低； 大型超市（或卖场、购物中心）缺 乏，无法带给人们一站式购物、逛 足、玩够的乐趣和满足； 业态不协调：生活配套体现不明显， 家装建材比重大、二手房店颇多等。,对比分析,三、对海沧商业网点布局规划的认识,展

8、望2010年！日趋完善的“海沧区域商贸中心”将服务于33万的庞大消费群，潜力巨大。但相应的配套拭待完善，如交通、环境等。,一个区域商业中心，主要在海沧 生活区、新阳、嵩屿、排头等片 区形成社区商业；特别是日趋完 善的海沧生活区，在滨海板块未 来规划里有一个完善的社区商业 建设，档次定位较高，主要位 于绿苑生活区。周边休闲、娱乐 设施的建设完善，将提升该区域 的商业人气、档次。,依据厦门城市总体规划，马銮湾 因其特殊地理位置被定位发展成 为厦门城市副中心，并作为厦门 实施城市联盟的一步战略之棋。 具体定位是滨水居住、休闲旅游 、高科技产业及物流四个方面。 规划里有个区级商业中心，社区 商业分布密

9、集。,四、小结目前商业的不完善对海沧住宅楼市影响较小,海沧已成为分流岛内人口压力的替代区 域，海沧与岛内的竞争关系日益突显，特别是 随着海沧配套的不断完善及06年大规模沿海、湖区域 的推介和开发，海沧与岛内楼市间的竞争将从幕后走到台前。,价格优势一直是海沧地产与岛内楼市竞争的一把利器！户口政策（80平）一样吸引着人们。,但随着海沧地产项目目标客户的高端化，价格的诱惑力将 被渐渐弱化，购房者对产品品质及生活环境、人 文景观、身份地位的考量也显得至关重 要。现今，“海沧房产居住价值”正 转变着消费者原有 “岛内房 产居住价值”。,看重海沧住宅的消费者，更注重其生活环境、产品品质、价格优 势，商业配

10、套虽然重要，但目前在海沧它扮演着”次要矛盾”的角色。,五、海沧商业中心街区周边主要住宅小区基本情况,天乙广场 名士园,金茂花园,海青花园,亚桥花园,海富广场,信海花园,银都花园,都市恬园,文轩花园,文圃花园,富佳苑,富裕园,入住率较低（6成） 房子新旧：9成,入住率较高（9成） 房子新旧：7成,入住率：7成以上 房子新旧：8成,沧 林 路,滨 湖 北 路,沧虹路,鑫星河,东方名园, 周边小区内、或小区之间的附要道两旁大多也以沿街地理店面 出现，可目前开业 情况不乐观，参差不齐，一间食杂店的远端才有了另一家小吃店，几乎没有什么 “人流量”。如沧林二路、沧林三路等，本来就没有什么商业气氛，而两边的

11、小区入 住率低更打击了沿街的社区配套的发展。,六、居住区规划、建设将进一步提升海沧社区商业的发展,海沧的成熟与发展，是在政策与城市效区化发展规律的共同推动下形成的。随着厦门海湾型城市的建设，厦门城市发展重心向岛外倾斜，当面积超百万平米的大型社区未来海岸在海沧崛起时，它给海沧带来发展的新契机，使得海沧成为目前厦门岛外房产市场升温最快的区域。海沧大桥的票制改革已呼之欲出，海湾大道的建设、马銮湾的改造、漳州角美与厦门海沧合并规划，让海沧更具潜力。 未来海岸社区建成后是一个有10000套住宅、30000以上常住人口的大社区，消费后劲强大。同时，由于未来海岸的兴起，拉动周边地产的发展，如嵩屿海景城将入住

12、1万人口、京口岩居住区将入住2万人口等，还有其他居住社区，这里将发展到20万人的规模，这些将促使一些零售巨头率先到岛外布点，拉开了大型卖场向岛外市场进军的序幕。,七、综述,区 域 优 势,随着05年海沧土地推介会的召开，相关配套设施的完善及海沧大桥年费制的执行，辅以高起点、大规模海、湖景观区域的开发，一座现代化的新城已经浮出水面。 作为厦门城市副中心的海沧，随着06年沿海、湖周边优质景观地段的高品质产品开发，海沧的价值已经得到越来越多较高端客户的认可。 地理、交通、景观（楼盘）等优势明显；海投未来海岸全面挑动海沧楼市的神经，它渐渐形成了一个名校区域，房地产价值日益突出；且相对于岛内150平米的

13、购房落户门槛，岛外80平米即可落户海沧（离岛内最近、配套最完善）优势更加明显。 可以预见海沧商业街区的发展将取决于人口的数量、稳定性和消费力。而且整体庞大。,区 域 劣 势,总体来说，工业影响楼市，配套不齐全以及附近区域的竞争。商圈未形成，大多只是以商业街或社区底商的形式出现，分散了人流。且业态重合，没有特色的商业模式。 即使未来规划成功实现，在生活区分布上也显得较为分散，四个主要片区的商业配套规划显得独立。五銮湾片区将显得突出旅游休闲、而海沧新市区生活配套为主，无法形成具有竞争力的商业中心，而多是日常生活配套或特色旅游消费等。 与其他岛外区域一样，受到岛内各大商圈的辐射，节假日、周末等休息日人们涌向岛内体验热闹和繁华。 整体上，海沧商业给人的会是一个普通的家居作用，无法形成高档次的消费市场，且目前工业影响楼市，难免也波及投资者对商业的信心。,滨海板块目前还没有入住的楼盘，而像在售的蓝湾半岛、泉舜滨海上城都带有底层商业，但体量不大（现共3300平米左右），价格在9000元/平方米。即将上市的彼案Patio也是以商住楼的形势出现。 就目前的情况及未来的