实务2——居住区物业管理.ppt

1、居住区物业管理,一、住宅小区的概述,（一）住宅小区的含义与规模 1、含义：住宅小区是指按照城市统一规划进行综合开发、建设，达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居住区域。住宅小区相对封闭、独立，是符合现有生产水平和人们生活水平的一种居住模式。,2、住宅小区的规模 按国家标准城市居住区规划设计规范的规定，依据居住户数和人口多少的不同，城市住宅小区可分为居住区、居住小区和居住组团三种规模。 一个居住区规模是住户1000016000户、人口3000050000人， 一个居住小区住户30005000户、人口1000015000人， 一个居住组团住户3001000户、人口10003000人。 所以，一个居

2、住区可以包含若干个居住小区，一个居住小区可以包含若干个居住组团。,（二）住宅小区的特点,1、 居住功能为主，相对封闭独立 2、 规划的统一性 小区的规划统一性主要表现在小区内建筑整体布局协调、结构相连、设施设备统一布设，附属生活服务设施如学校、幼儿园、商业网点、健康娱乐场所等配套齐全；基础设施如道路、给排水、煤气、电力、有线电视、电话电缆等构成一个完整的网络，自成体系。这种规划的统一性也使得住宅小区相对封闭独立，便于居民集中居住。,3、小区功能的多样性 新型小区除了基本的居住功能外，还兼具服务功能，如：文教卫生服务、商业饮食业服务、文体娱乐服务、金融、邮电服务等多种服务功能；社会功能，如社区交

3、际交往、社区文化、社区活动、社区文明建设等；经济功能，体现在住宅小区在节约用地、合理配置资源、保持住宅的价值等方面。,4、房屋产权的多元性 现在，住宅小区中的住宅，一般绝大部分为分散的个人购买，产权为众多居民个人所拥有，加之建设单位保留产权和少数单位购买的情况，形成了小区房屋产权多元化的各局。小区房屋产权多元化与小区大量共有部分、共同用设施设备统一管理的要求，也是物业管理得以存在发展的重要原因之一。,5、小区的现代社会性 现代住宅小区，少则几百户，多则几万户，来自不同地区（甚至不同国家）、不同行业，具有不同社会背景、文化层次、宗教信仰、肤色、语言的各色人等聚居一处，小区就是一个小社会。小区内社

4、会经济活动频繁、文化宗教多元、生活方式多样、家庭规模核心化、血缘关系疏淡、人际关系广泛而松散、代沟明显、资源（公共空间、土地、公用设施设备）共享、（区内公共）事务共管、责任共担等许多现代社会的特点在现代住宅小区都能得到体现。,（三）住宅小区的功能,二、住宅小区物业管理概述,（一）住宅小区管理概述 1、住宅小区管理 既包括政府有关部门对小区的管理即行政管理和行业管理(如房管、规划、工商、治安、环卫、消防、街道办事处、居委会等部门的管理)，也包括物业管理公司等具体的专门管理单位对小区的管理，二者都是对小区的社会居住活动、行为关系及居住习俗进行制约、调节、疏导、监督与服务。 前者主要是用行政手段兼用

5、法律、经济手段，强调的是管理、约束，后者主要是依据专业法规和经济合同，主要是用经济手段，强调的是服务。,2、住宅小区物业管理 具体地说，就是住宅小区业主（组织）通过选聘物业管理企业，由业主（组织）和物业管理企业按照物业服务合同约定，对小区的房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护其区域内的环境卫生和秩序的活动。,（二）住宅小区物业管理的目标 住宅小区的管理目标，就是要通过优质高效的管理服务，创造发挥小区的整体价值，即达到小区经济效益、社会效益、环境效益和心理效益的最佳统一。使得业主满意、政府满意、管理服务企业满意。 1、实现社会效益 2、实现经济效益 从政府的角度看；从开发企业

6、角度看 从业主的角度看 3、实现环境效益,（三）住宅小区物业管理要求,1、物质环境要求 搞好小区设施配套建设，美化环境，做好小区的基础管理工作 2、社会环境管理要求 健全机构，形成机制，完善制度，协调理顺内、外部各方关系，进行综合治理 开展社区文化活动，加强精神文明建设,3、改革、创新精神探索小区管理的新思路,搞好小区物业管理定位，合理选择住宅小区管理模式。 强化管理机构内部建设，提高员工队伍素质，改善服务态度和服务质量，要树立服务的观念，竞争的观念。 切实加快机制转换和职能转变，真正体现制度创新。 企业经营，独立核算，实行有偿服务。,（四）住宅小区管理的原则,1、服务第一、方便群众的原则 2

7、、产权与经营权分离的原则 3、统一经营，综合管理的原则 4、有偿服务，合理收费的原则,三、住宅小区物业管理的组织实施,由专门的物业服务企业对小区实行统一管理 物业管理企业的管理人员要有明显标志，整体素质高,（一）房屋维修管理,房屋外观完好 标志及引路方向平面图 禁止违反规划私搭乱建，不得擅自改变房屋用途现象 封闭阳台统一有序 房屋完好率,零修及时率，零修合格率，建立回访制度和回访记录 房屋的资料档案要齐全，管理完善,（二）共用设备设施管理,共用配套设施完好 共用设施设备运行及使用 供水设备、设施；二次供水 电梯的运行及使用；锅炉供暖、煤气、燃气运行正常 道路通畅，路面平整，排水排污管道畅通,（

8、三）绿化管理,绿地布局合理，建筑小品配置得当。 新建小区公共绿地人均应在平方米以上。旧区改造的小区，公共绿地人均不低于.5平方米。 不能改变绿地使用用途，不能破坏、践踏、占用绿地；绿地保持清洁。,（四）环境卫生管理,小区内环卫设施要完备 有专职的清洁人员和明确的责任范围 房屋共用部位保持清洁 商业网点管理有序 无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。,（五）保安、车辆管理,小区基本实行封闭式管理； 专业保安队伍 保安人员的要求 机动车的管理 非机动的车辆管理,（六）消防管理,健全消防组织，完善消防制度 坚持固定的巡查检修制度 经常进行防火防灾的宣传教育 抓好平时的管理训练和演习,（七）社区文化建设,小

9、区订有居民精神文明建设公约 有娱乐场所和设施，定期组织开展社区文化活动 配合街道、办事处、居委会、派出所开展各种工作,（八）收费管理,在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定； 定期向业主公开物业管理费用的收支情况。,（九）管理效益,为居民开展多项有偿便民服务； 一业为主，多种经营； 有较强的发展后劲和以业养业的发展计划、经济指标,四、花园别墅与高级公寓的物业管理,（一）花园别墅物业管理 1、花园别墅物业管理的特点 （1）物业管理和服务要求高 （2）特约服务多 （3）物业服务费高,2、花园别墅物业管理的组织与落实,（1）维护区域整体规划的完整 （2）花园别墅养护和设施的维修 （3）抓

10、好安全管理 （4）做好环境管理 （5）提供全方位的服务,（二）高级公寓物业管理,1、高级公寓物业管理的特点 （1）管理服务要求严，层次高 （2）管理服务的市场话程度高 （3）管理工作中涉外型强 （4）客户相对稳定,2、高级公寓物业管理的落实,（1）重视前期管理 （2）日常服务管理的要求 房屋设备保养维修要及时到位；配套设施要逐步完善；特约服务要尽力做到项目多，服务全；安保措施要得当；关注与业主和住户的公共交往。,计算问题的掌握,一、物业管理服务费的测算： 服务费构成：物业管理服务成本+法定税费（两税一费）+物业管理酬金 其中：物业管理服务成本=维修更新支出+工资性支出+设备年检、养护费+税金

11、物业管理酬金最高不超过物业管理成本的12% 四、物业企业的成本费用、利润的计算： 1、成本费用： 管理、服务人员工资及福利费 设备设施日常维修保养费、办公费、 固定资产折旧费、清洁卫生费、保安费、绿化管理费、法定税费 2、物业服务企业费用的测算： （1）酬金制：是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。 （2）包干制：是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或亏损均有物业企业享有或承担。,3、计算举例：,某项目总建筑面积15万平方，可收费总建筑面积是10万平方，经测算全年各项费用是120万元。 （1）请采用酬金制