长春金碧阁企划案.ppt

1、第一部分 市场分析报告,第二部分 项目推广报告,金碧阁项目策划简案,目录:,如 何 卖,中原能为您做什么,卖 什 么,如何叫卖,供应市场分析,项目SWOT分析,我们精选7个项目进行全方位分析，然后总结出本案的SWOT，因为我们知道: 知己知彼，百战百胜！,市场分析报告,一、供应市场分析,21世纪国际商务总部,市场分析报告,一、供应市场分析,发展商：长房集团 总建筑面积：10万平方米 面积区间：47200平（可自由分隔） 车位：共计300个（包括地上和地下） 层高：3.6米 功能划分：13层为大堂、商铺、咖啡 吧，418/24层为写字间 外立面：13层为高级瓷砖，424层 为高级涂料 销售价格：

2、均价为5000元/平 物业收费：0.14元/平/天 入驻客户类型：建筑、建材、旅行社、 各驻长办事处等,长春国际商务中心,发展商：鑫达国际地产 面积区间：50380平方米（可自由 分隔） 层数：地下2层，地上30层 层高：3.0米 功能划分：15层为省政务中心， 630层为写字间 外立面：高级石材和高级瓷砖 租赁价格：400元/平/年 物业收费：租金包含 入驻客户类型：主要是贸易和服务 类型的公司 租售率：80%,市场分析报告,一、供应市场分析,吉宇大厦,市场分析报告,一、供应市场分析,发展商：吉宇地产 总建筑面积：4.5万平方米 面积区间：100228平方米 层数：17层 层高：2.8米 车

3、位：40个 功能划分：13层为商铺，4 17层为商住楼 外立面：13层为高级石材，44- 17层为高级涂料 销售价格：38504040元/平 入驻客户类型：证券、期货、保 险、广告等企业 销售率：80%,70年代家园,市场分析报告,一、供应市场分析,发展商：林业地产 总建筑面积：4.0万平方米 占地面积：5561平方米 层数：27层；户数：280户 容积率：1.6；绿化率：32% 层高：3.0米 车位：53个 销售价格：28003850元/平 户型：二室二厅：91.67平、 92.69平； 101.55平 三室二厅：137.78平、143.17平、 143.17平 四室二厅：193.22平；越

4、层：204.55平 （备注：今年下半年根据市场 需求，把90100平方 米左右 的户型改为小户型。）,澳洲家园,市场分析报告,一、供应市场分析,发展商：侨兴房屋开发公司 总建筑面积：5.3万平方米 占地面积：3.2公顷 层数：7层.12层.14层；户数：396户 容积率：1.6；绿化率：31.5% 层高：2.9米 车位：110个（地下） 销售价格：31703790元/平,康盛时代,发展商：冠洋国际地产 总建筑面积：2.96万平方米 占地面积：7400平方米 层数：6层、13层 户数：146户 楼间距：25米 绿化率：20% 层高：3.0米 车位：35个 销售价格：18002200元/平,市场分

5、析报告,一、供应市场分析,平阳综合商场,平阳综合商场是平阳商圈集农贸、服装、音像、日杂等为一体大型综合商场，该商场分为3层，地下一层为联合鞋城，地上一层主要经营蔬菜、食品、调料、肉类、粮油等，租金为每层柜台400500元/月（每层柜台长为1.2米），地上二层分为A、B、C、D四个区，租金为7590元/平/月。,市场分析报告,一、供应市场分析,业态分布:,市场分析报告,一、供应市场分析,路在何方？,寻寻觅觅,找到突破口！,市场分析报告,二、项目SWOT分析,SWOT分析法能较客观地分析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析的常用方法。运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统

6、、准确的分析，借此指定相应的市场对策，提高市场竞争力。,市场分析报告,二、项目SWOT分析,项目推广报告,如 何 卖,中原能为您做什么,卖 什 么,如何叫卖,卖 什 么,项目优劣势 定位体系 产品建议,项目推广报告,一、项目优劣势分析,金 碧 阁,地理位置优越,交通便利,配套 完善,规划颇具人性化,区域发展潜力巨大,已有客户网络,竞争项目,周边环境形象,市场认知度,产品形态复杂,无大型园区景观,高层抗性,客群构成复杂,客群定位困难,卖 什 么,金碧阁,聚合力,扩张力,牵动力,Living Mall：366全息生活空间,Living Mall：366全息生活空间,快乐办公,享受生活,创造财富,1

7、8000 裙楼商业,大规模 空中花园,7400 地下车库,120余 个停车位,26000 高档住宅,13000 商住物业,便利交通,区域潜力,金碧阁Living Mall将成为长春首个全息生活空间，它集生活居住、商务办公、商业服务功能于一体，在多元功能基础上，引进生态特色，将购物、娱乐、休闲及文化、园林景观等，提供更舒适、健康、新型的生活、消费、办公空间。 它的诞生是长春地产界的一大里程碑，是对长春的复合型地产规划、建筑、业态模式、经营理念、辐射能力等方面的一次变革，是对传统复合地产开发模式的颠覆。,二、项目定位体系主题定位,卖 什 么,二、项目定位体系主题定位,366,全 息,Living

8、Mall：366全息生活空间,“全息”一词，始出于物理学，是“全部信息”的简称。 本项目的复合性决定我们具备了“全息性”。,金碧阁的业主可以拥有更多的工作、生活享受，并用比全年多出一天的366（天）来量化享受的“数量”，使其更具像。,Living Mall即综合体，是我们为金碧阁创造的一个推广概念,我们赋予它商务、商业、生活综合体的含义,卖 什 么,项目核心推广定位语：,二、项目定位体系推广定位,卖 什 么,金碧阁Living Mall：长春首席366全息生活空间,产品理念诉求,产品形态诉求,产品区域诉求,产品品质诉求,长春首席 366全息生活空间,客群锁定,住宅产品客群,商住产品客群,底商部

9、分客群,区域周边潜在客群 机关事业单位潜在客群 经现有客户介绍而产生的新客群,房地产、医药、金融、IT产业、 餐 饮、贸易、期货性质企业 部分广告、软件、网络等中小型 公司 外地驻长办事处、代理机构,主力店大中型商 业连锁机构 特色餐饮、娱乐业 品牌店铺经营者,二、项目定位体系客群定位,卖 什 么,如 何 卖,推广策略 营销节点 价格策略 销售策略,项目推广报告,一、推广策略,如 何 卖,金碧阁,金碧阁,商住,住宅,商业,享受生活,金碧阁推广策略体系,口碑传播,口碑传播,口碑传播,口碑传播,一、推广策略,如 何 卖,项目推广思路,根据本案多种产品形态的性质，采取多功能全方位营销的战略，同时考虑

10、到企业的资金快速回笼等为题，中原建议项目在进行策略化销售的同时，区别出各产品按其不同类别分期、分步骤、依主次推入市场。 中原建议，以住宅部分销售为先低价入市快速回笼部分资金；商场的主力店招商同步进行，商住则在铺垫好直销道路后以项目升级产品推出市场。,产品导入期 （2004。122005。2）,持续热销期 （2005。82005。10）,尾盘冲刺期 （2006。22006。4）,承接前一阶段的销售热潮，争取成交量的继续攀升。,二、营销节点,如 何 卖,以项目主题定位为基点，整合项目资源、媒体资源优势完成项目形象导入和前期蓄势。,升温期 （2005。32005。4）,产品与客户互动，开始目标客群的

11、初步积累 ，为开盘作好铺垫,强势销售期 （2005。52005。7）,开盘热销，强势推广,第二持销期 （2005。112006。1）,商住以及商场产品将重新掀起市场关注小高潮，通过人员挖井式、点对点等销售方式加急跟踪,鼓舞全员士气，集中力量消化剩余产品，结束销售周期。,为了达到销售最大化的目标，将对所售单元进行朝向、景观、采光、日照、楼层、户型设计及竞品项目价格等各方面进行评估，根据评估结果制定合理均价，按照枣核形、三角形及橄榄形定价，达到科学合理整体销售的目的。,三、价格策略,如 何 卖,低开高走,一般来说，低开高走的价格策略较能让消费者接受，并能达到较好的预期效果。故建议本案也采用低开高走

12、的价格策略，以较低的价格进入市场，保证在区域内的价格竞争力，快速的树立品牌形象，为后期的销售做良好的铺垫。因此建议将住宅部分低价推入市场，以商住项目价格的提升加深项目档次形象。,定价原则：,四、销售策略,如 何 卖,烘托式销售方式,1、销售手段 销售时引用“直销+坐销”的销售手段来进行销售。,压迫式销售方式,控制式销售方式,2、销售方式,如 何 叫 卖,广告表现策略 媒体组合策略 行销事件组合,项目推广报告,广告表现策略 摒弃粗糙，追求细致， 强调与消费者产生共鸣,一、广告表现策略,如 何 叫 卖,金碧阁 独有的广告表现,广告格调 大气、沉稳，专业、精致,二、媒体组合策略,如 何 叫 卖,户外

13、媒体,报纸媒体,广播媒体,整合优势媒体资源，共同传达一个声音！,三、行销事件组合,如 何 叫 卖,行销事件组合,金碧阁Living Mall产品发布会,“366全息”时尚节,地段区域发展座谈会,认购仪式,开盘庆典,知名企业入住冠名会,“多元空间、多元生活”大型业主联谊会,在不同的营销节点上进行事件行销，可以聚拢人气，提高项目的认知度，推动销售工作的进行。,1、商住产品,工程系统上建筑、建材采用 环境控制上光、气、水、声等环境处理 日常服务上餐饮、康乐休闲、会议等服务 资源利用上能源、废料、水资源等 安全环境上有毒有害物质、化学品、危险品等的处理 文化及制度上教育培训、社会效益、日常管理、办公服

14、务等,全力打造“绿色、 环保的生态办公 空间”,四、产品建议,如 何 叫 卖,2、商业部分,硬件设施 具体指商铺的设计和能源状况等，包括面宽、进深、层高及对消费者的有效引导，还有商铺的水、电、煤气、污水排放、采暖等技术性内容，以上因素对商铺的功能影响很大。规划设计结合项目定位，提供硬件配套，以保障经营的正常进行。 有时也会根据不同的商家需求，提供特殊配套，如餐饮业对排烟设施有特殊的要求。 停车条件 停车位充足与否对于商业经营来讲是至关重要，除规划有大型地下停车场地，还应配置适量的地上位，满足临时性停车需求。,四、产品建议,如 何 叫 卖,功能景区： 水景区庭院水系，观赏鱼养殖 休憩区休憩坐椅等

15、 运动区建身器材、乒乓球桌、羽毛球场地等。 生态区绿地、花草养殖 服务区保洁、阅报栏、饮品服务,空中花园,以园区标志物（如艺术雕塑）为核心，其它功能景区依据相互间的关系依次设置。,四、产品建议,如 何 叫 卖,中原能为您做什么,中原资源 中原简介 服务项目 部分代理楼盘 服务方式 销售优势,中原简介,中原业务网络(中国地区),中原资源,中原能为您做什么,香港中原集团创立于1978年，以“不参与炒卖、成盘能力强、服务全面、重视服务素质、领导行业公开资讯、公平交易、全电脑化资料处理掌握市脉搏”著称代 理业。曾与长江实业、恒基兆业及上海实业和中国海外等多家香港著名上市发展商携手合作。历经二十多年的发

16、展，现已成为亚洲最大的华资代理行之一。 90年代初，香港中原集团挥师大陆，于1998年正式成立中原（中国）物业顾问有限公司。秉承香港中原集团良好商誉及专业务实作风，十几年来，中原物业凭借对代理项目的精心策划、独到的推广思路和销售方法，业务迅速扩展，先后在国内各主要城市上海、北京、深圳、广州、大连、沈阳等地开设了17家分行，树立起“皇牌代理.信心标记”的企业形象，并与中国海外、万科、三九、招商集团等诸多有实力的发展商形成合作伙伴关系。,公 司 简 介,中原能为您做什么,1978年香港中原集团成立 1992年香港中原集团中国部成立 1998年中原（中国）物业顾问有限公司成立 2000年中原（中国）

17、物业顾问有限公司大连公司成立 2002年中原 (中国) 物业顾问有限公司沈阳公司成立 2001年4月中原（中国）荣获“中介拓展模式”荣誉称号 2001年9月中原（中国）荣获“21世纪世界（中国）著 名地产代理机构”称号 2003年大连中原长春办事处成立,中 原 大 事 记,中原能为您做什么,中原代理部分楼盘,中原能为您做什么,金碧阁项目竞争区隔：整体竞争与局部竞争格局剖析 /主要竞争对手界定与分析/潜在竞争对手分析与评估 金碧阁项目核心策略：核心概念整合/利益点整合/销售主张/品牌个性/行销策略 金碧阁项目价格策略建议：价格组合 金碧阁项目销售策略建议：销售方式/销售节奏 金碧阁推广策略建议：

18、广告策略/核心创意/传播框架/SP策略/PR策略 金碧阁项目媒介投放策略建议：媒介分析/媒介选择/媒介策略/媒介排期与预算,1、我们提供的服务项目：,金碧阁项目深度调研分析,金碧阁2004年营销推广计划,金碧阁市场调研深度分析与论证 金碧阁的主要竞争对手与潜在竞争对手的深度比较分析 金碧阁目标客户群的界定与潜在购买因素的深度调查 金碧阁发展商沟通与共识座谈 金碧阁项目问题聚焦及关键点,中原能为您做什么,我们的服务方式：,成立金碧阁“项目营销专案组”全程开展各项具体工作的计划与执行。 发展商需建立对接的项目小组协同工作并完成 在限定的时间内提交书面报告及电子演示文件 每三个月提供季度营销推广计划，每月根据变化情况随机调整 制度每月销售培训计划 每周一次沟通会议 每月一次月报,阶段性策略建议与调整 阶段性广告的设计与出品 项目的销售反馈与跟近服务 促销/公关活动协调与监控 销售环境的调整与监控 媒介执行监控,中原能为您做什么,金碧阁项目的执行与控制,中原能为您做什么,优势一：专业销售技巧培训,中原销售优势,优势二：庞大的销售网络资源,1专业知识培训； 2坐销技巧培训; 3COCA形象行销系统培训；