浅析房地产开发项目造价的有效控制与管理

1、 房地产项目管理论文工程项目管理论文：浅析房地产开发项目造价的有效控制与管理【摘要】房地产开发是一个比较热门的行业,随着国家宏观调控政策的出台,土地出让费用越来越高,前期开发成本不断加大,而房地产开发商必须对影响投资开发成本较大的各个阶段费用进行比较、分析及评估,并找到相应的对策,及时、合理地降低开发成本,才能在激烈的市场竞争中求得生存和发展。【关键词】开发项目;工程造价;控制与管理在当今这个竞争激烈的市场经济大潮中,如何求生存、求发展是摆在房地产开发企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中,除了开发适销对路的适应市场需求的产品外,最重要的是控制价格,尽可能地减少工程成本,降低产品市场价格,

2、最大限度地提高企业的投资收益。这一点一直倍受众多房地产开发企业的热切关注,既为热点又是难点。如何降低工程成本,提高企业工程投资收益,有效地控制工程造价是关键。1优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提影响项目投资最大的阶段,是设计阶段。在初步设计阶段,影响项目投资的可能性为75%95%;因为初步设计阶段建筑物的结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定,这些在建筑工程中占工程总造价75%95%。在技术设计阶段,只是对工程设计的合理性、可行性进行确定,而这一部分对工程造价的影响只占工程总造价的35%75%;在施工图设计阶段,影晌项目投资的可能性为5%35%。很显然,项目投资控制的关键在于施工

3、前的投资决策和设计阶段。有资料分析,设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下,但正是这小于1%的费用,对工程造价的影响度占75%。而长期以来,我国普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制,而往往把控制工程造价的主要精力放在施工阶段,这样做尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”,事倍功半。要有效地控制工程造价,就要坚决把重点转到前期阶段上来,当前尤其是抓住设计这个关键,未雨绸缪,以取得事半功倍的效果。另外,对于工程造价的控制要立足于事先控制,即主动控制,以尽可能地减少以至避免目标值与实际值的偏离。也就是说,我们的工程造价控制,不仅要反映投资决策,反映设计、发包和施工,被动地控制工程造价,更要

4、主动地影响投资决策,影响设计、发包和施工,主动地控制工程造价。要有效控制工程造价,应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施,而技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。长期以来,在我国工程建设领域,技术与经济相分离,难以有效地控制工程造价。为此,要尽快改变这种现状,以提高效益为目的,要通过技术比较、经济分析和效果评价,正确处理技术先进与经济合理两者之间的对立统一关系,力求在技术先进条件下的经济合理,在经济合理基础上的技术先进,把控制工程造价观念渗透到各项设计和施工措施中去。从工程造价控制的基本原理上来看:所谓控制就是指行为主体为保证在变化的条件下实现其目标,按照事先拟定的计划和

5、标准,通过采用各种方法,对被控对象实施中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正的过程。其特点: (l)控制包括三个步骤:即确定目标标准、检查实施状态、纠正偏差。(2)全过程控制分为三个阶段:即事前控制、事中控制、事后控制。三个阶段应以事前控制为主,即在项目投入阶段就开始,可以起到事半功倍作用。控制要素包括人力、物力、财力、信息、技术、组织和时间等。(3)控制的状态是动态控制。首先确定各种目标值,在项目实施过程中阶段性地收集完成目标的实际数据,然后将实际数据与计划值比较,若出现较大偏差时采取纠正措施,以确保目标值的实现。建设工程造价的有效控制,是以合理确定为基础,有效控制为核心

6、。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制,就是在投资决策阶段、设计阶段、建设项目发包阶段和建设实施阶段,把建设工程造价控制在批准的造价限额以内,随时纠正发生的偏差,以保证项目管理目标和实现,以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力,取得较好的投资效益和社会效益。要做好此项工作应注意以下几个方面。首先,要设置好各阶段工程造价的控制目标,使其成为一个有机联系的整体,各阶段目标相互制约、相互补充,前者控制后者,后者补充前者,共同组成工程造价控制的目标系统。目标设置既要有先进性又要有实现的可能性,目标水平不能太低,也不可太高,要能激发执行者的进取心和充分发挥其工作能力,否则工程造价控制将成为

7、一纸空文。其次,在工程造价全过程控制中,必须突出重点。工程造价的控制实际上是一个系统工程,涉及到方方面面。依据长期的工作经验和工程造价控制的有关原则方法,着重从可操作性的角度进行一些分析。影响建设项目投资的主要阶段是设计阶段,设计阶段是投资控制的关键环节,建设项目设计的节约是最大的节约,设计确定了工程造价,预算、结算只能计量而并不能改变工程造价。因此,建设单位的工程造价控制要以设计阶段为重点,这是有效控制建设项目投资的根本所在。一份好的设计方案,不仅要取得良好的社会效益,还应具有经济的合理性。长期以来开发企业普遍对建设项目设计阶段重视不够,很少过问设计方案的经济合理性,搞前期的专门只管催图不管

8、设计方案需要花多少钱,而搞经济的只按设计图纸来算账,不懂施工,不管设计方案在经济上是否合理,经常出现设计过于保守,或为了赶进度各专业不配套矛盾重重,图纸不校对等现象,其结果带到施工阶段,施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜。而开发商往往把控制建设工程造价的主要精力放在了施工阶段一一审核施工图预算,或在编制合理工程标底和结算工程价款算细账上。这样做尽管也有效果,但毕竟是丢了西瓜捡芝麻。要有效地控制建设成本,就要把工作重点放在建设前期阶段上来,尤其是要抓住设计这个阶段。笔者根据工作经验总结出在设计阶段可以从以下四个方面来有效控制工程造价,供参考。(1)实行设计方案招投标制度。在市场经济的今天,开

9、发单位在委托设计时应大力引进竞争机制,加强管理工作。通过设计招投标来选择优秀的设计单位,从而保证设计的先进性、合理性、准确性,避免因设计质量问题,出现的工程洽商。同时通过招投标还可能选择到优秀的设计方案,避免因建筑产品设计落后,影响销售,造成资金长期得不到回收,经济效益无法保证的事情发生。例如:我公司开发的新洲商务大厦,在装修时为了节约设计费,没有进行设计招标,而是让这项工程装修的施工方进行设计,结果竣工后发现许多设计不合理,交用后改造不断,造成了很大的浪费。(2)实行限额设计。按批准的设计任务书和投资估算,按照批准的初步设计总概算,控制施工图设计。利用价值工程的原理对工程造价进行分解,合理地

10、确定设计方案。结构设计人员在选取梁、柱截面和混凝土强度等级及配筋方面,虽同样满足结构刚度和强度要求,但不同的做法会导致造价的差异。结构形式的不同导致工程造价成本不同的情况在房地产开发项目中很是普遍。例如某房地产别墅项目施工图设计阶段设计单位根据8级抗震设防进行计算,将结构形式按异性框架结构设计,出图后经过测算得出如下结果:平均含钢量约85kg/m2、混凝土含量0538m3/m2,明显高于同等抗震设防条件的类似工程含量指标;根据建设单位要求设计单位将结构形式进行调整,按矩形框架结构进行重新设计,开发商根据重新设计结果进行测算得出如下结果:平均含钢量约69kg/m2、混凝土含量约0578m3/m2

11、;经过对两次设计结果进行比较:含钢量减少了16kg/m2(减少约19% )、混凝土含量增加了004m3/m2(增加约7% );如果该别墅开发项目按60 000m2计算,优化设计后钢筋用量节约960t,混凝土用量增加2 400m3,如果按现行钢材价格4 000元/t、混凝土单价按350元/m3进行测算,结构形式的变化导致钢筋混凝土材料价款节约投资300万元。(3)加强图纸会审工作。加强图纸会审,将工程变更的发生尽量控制在施工之前。在设计阶段,克服设计方案的不足或缺陷,所花费的代价最小,取得的效果最好。我公司在设计出图前,组织总工办、工程部、资产经营部对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价

12、上的最经济性进行审核,从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作,以求得提高设计质量,避免因设计考虑不周或失误给施工带来洽商,造成经济损失。(4)加强洽商管理。杜绝不合理的设计洽商。对确实必须发生的设计变更,我公司采取的方略是,必须有副总经理以上的领导签字方可生效,同时分清洽商是哪方的责任,及时进行经济处罚,做到心中有数。这样可以大大减少由于设计人责任心不强所发生的洽商,给工程增加的成本。杜绝施工单位利用设计洽商增加工程造价。2工程招投标是有效控制工程造价的核心新开工建设项目应进行招投标,通过招投标一是引进竞争机制,二是降低工程成本。我公司对施工单位的选择是比较慎重的,因为施工队伍的优劣关

13、系到建设单位工程造价控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。优先考虑近期建设业绩与欲建工程相同的施工企业,而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入;负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都将造成工程款难以到位,制约工程进展,影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗,也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件,认真编制工程标底和标书,做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定

14、合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标,杜绝议标或变相议标。实践证明,凡是先开工后定价的工程多半工程造价居高不下,或投标报价均超过标底20%以上,最多的超出65%。另外工程招标时,招标书条款应严谨、准确和全面,工程造价及相关费用应尽量包死,少留或不留活口。要编制好标底,有条件的单位应尽量自行编制,工程标底要保证质量,把工程标底控制在合理造价的下限。应反复审查造价水平的合理性,是否在投资控制的范围内。中标后合同条款的签订应严谨、细致,工期应合理,尽量减少甲乙双方责任不清日后扯皮的现象。我们对建设工程施工合同的订立规定了审阅会签制度。有关的责任人都要求熟悉建设工程施工合同条款,了解建筑行

15、业的一般惯例和有关规范,各尽其责。对直接影响工程造价的有关条款,如合同价款调整的条件和方式、三材市场价格的取定方法等,都有详细的约定。对投标包干的工程由承包方采购的特殊贵重材料和设备,列出规格、品牌、厂家和品质要求清单,还要明确政策性调整是否包含在包干范围内。3施工管理是有效控制工程造价的重要环节施工阶段成本控制的关键,一是合理控制工程洽商,二是严格审查承包商的索赔要求,三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主要是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商,应建立工程签证管理制度,明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工,确保签证的质量,杜绝不实及虚

16、假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确,首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完,时间久了一些细节容易忘记,如果第三道工序又将其覆盖,客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。其次,对签证的描述要求客观、准确,要求隐蔽签证要以图纸为依据,标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况,如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定,还要求标明几何尺寸,并附上简图。施工图以外的现场签证,必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据,不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理,审核应严格执行国家定额及有关规定,经办人员不得随意变通。要加强预见性,尽量减

17、少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情,在现行材料价格全部为市场价的今天,如果对材料市场价格不清楚,就无法进行工程造价管理。4竣工结算是有效控制工程造价的关键工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节,在确定工程造价时,坚持以现行的工程造价管理规定为依据,按照甲乙双方在施工合同中的约定,根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算,审查是否按图纸及合同规定全部完成工作,是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施,该增的增,该减的减,实事求是。为了合理确定工程造价,计价必须准确。预算人员不但要熟练掌握工程量的计算规则,定额子目的组成内容和套用规定、工程造价计算程序,还要掌握

18、三者的编制原理、内在联系,确保工程造价计算的准确性。此外,预算人员要坚持到现场了解情况,掌握工程动态,对特殊材料进行市场询价,掌握价格动态;提高工程计价的准确性。控制建设造价的最后一道关,是竣工结算。凡进行竣工结算的工程要有竣工验收手续,从多年工作的经验来看,在工程竣工结算中洽商漏洞很多,有的是有洽商没有施工;有的是施工没有进行应核减,却没有洽商;还有的是洽商工程量远远大于实际施工工程量;诸如此类举不胜举。因此结算时,要求我们的人员要有耐心、细致的工作方法,认真核算工程量,不要怕麻烦,多下现场核对。同时,为了保证工作少出纰漏,应实行工程结算复审制度和工程尾款会签制度,确保结算质量和我们的投资收益。5“以人为本”是有效控制工程造价的基础“以人为本”是众多企业所强调的一个管理理念,在工程造价管理中,人的因素更显重要。尽管企业具有相当不错的管理模