某房地产项目营销策略提案(PPT 156页).ppt

1、2009年6月,皇冠上的寶石 盤古天地項目營銷策略提案,前言,皇冠上的鑽石 作爲“中國最佳生態宜居城市”之一的嘉定新城，整體規劃的起點之高在上海是數一數二的，做為新都市主義在嘉定新城的重新演繹，盤古天地作爲先行啓動者，在其中將扮演着引領者和領導者的角色，我們將成爲“生態新都市論”在上海的最佳演繹，如果說嘉定新城是一座王冠的話，我們希望盤古天地是王冠上最耀眼的鑽石,INDEX,市场背景 Marketing Research,易居資源優勢 E-house China Resources,Project Thinking,项目认知,項目區域位置新城核心區域,嘉定新城規劃占地168平方公里； 規劃導入

2、總人口近60萬； 規劃建成為集文化教育、科研培訓、運動休閒、旅遊度假、生活居住等功能於一體的綜合性現代化城區； 成為上海郊區城市化發展以及上海服務和聯動長三角城市群的主要載體 。,價值發現一：本案處於嘉定新城的核心區域 ，具備絕佳“先天開發優勢,項目景觀環境大手筆生態環境規劃，營造上海北區公園城邦,上海新興三大新城中生態景觀是“嘉定新城” 最大的特點；新城已被中國城市建設與環境建設組委會確定為“20082009年度中國最佳生態宜居城市”之一。,人均公共綠地面積15.2平方米； 遠香湖占地62萬平方米； 紫氣東來綠化景觀軸占地55萬平方米，2400米長；區域內規劃18個湖泊,價值發現二：近百萬平

3、方米生態環境大手筆營造，上海新城區規劃中較為罕 見。而本項目處於未來新城 “紫氣東來”景觀軸收納位置,項目交通環境三條高速環繞，軌道交通通車在即,高速公路環抱滬嘉高速等三條高速公路環繞，通達上海各主要區域； 軌道11號線預計年底試運行，項目處於2個車站之間，享受便利，影響較少； 智慧化公交系統新城將建設綜合智慧公交系統，同時每個軌交站點設立公交集散中心；,立體化交通網絡的構建，為出行提供便捷,項目配套環境大環境配套下，優先享有各項優質資源,嘉定新城中心區規劃中對配套有“6個10%”要求，即將總共60%的土地用於環境、文化教育、配套設施建設。上海知名的瑞金醫院等已明確入駐意向，而部分知名的國際學

4、校也在商洽中。,價值發現三：專案緊鄰未來規劃的國際學校，使專案在銷售競爭中處於先機。,項目開發背景盤古房地產雄厚國際開發背景,主要投資方之一的泰國曼谷的城市地產集團開發完成了多個大型房地產專案，涉及的領域包括高檔辦公樓、住宅公寓、酒店、購物中心以及國際學校和大型工業園區。目前在泰國曼谷、帕他雅和清邁的市區主要地段擁有並經營超過80萬平方米的商業和住宅物業。同時其物業服務在泰國本地高端物業項目管理中具有良好的口碑。,盤古擁有完善開發經驗的國際開發企業在中國首個住宅開發項目； 企業以此為起點全面切入國內市場，對本項目有著較高的期許，在開發各環 節也將全力以赴。,項目開發環境眾多知名發展商入駐開發，

5、嘉定新城全面啟動,盤古房地產 保利置業 重慶龍湖 上海綠地 中信泰富 新城地產 嘉寶集團 鼎泰地產 大衛房地產 ,知名發展商同一時期先後加入，對新城板塊進行開發。在上海房產開發歷史上只有古北、聯洋、新江灣等板塊堪比。最後將形成開發合力，迅速形成開發熱點。 價值發現四：盤古房地產是新城目前唯一具有國際化背景，並有海外成功開發經驗的發展商，依靠先進的開發理念將在眾多開發企業中獨樹一幟。,項目地塊分析,低建築密度（16.40%）； 高綠化率（50%）; 大棟距（73.1米）；高車位比（超過1：1） 規模化開發，三面臨水，三面綠地，國際化現代立面表現,一期启动,价值发现五：低建築密度、高绿化、超大栋距

6、生态型、国际化居住社区,新城開發現況分析,盤古天地,东云街行政中心,嘉定新城建設處於啟動階段 東部啟動區板塊的“東雲街行政中心”及“保利家園”專案已初具規模，遠香湖也已經動工。 專案所處的西部板塊，尚處基礎設施施工階段；,本案開發難點： 09年下半年開盤時，周邊基礎道路設施雖已基本完成，但其他配套尚未跟上。,項目初步認知,新城核心區域 ，絕佳先天開發優勢 大環境配套下，優先享有各項優質資源 區域內唯一具有國際化開發經驗的發展商 緊鄰未來新城最重要的“紫氣東來”景觀軸 三面臨水、三面綠地、低密度、高綠化、大棟距生態型、國際化居住社區,優勢生態居住環境 擁有國際化開發背景及資源 二十五萬平方米規模

7、化開發的綜合國際化居住區,在對項目自身有了初步瞭解後，我們來看看“盤古天地” 所處的市場背景與競爭環境,Marketing Research,市場背景,整體經濟環境有所改善，部分行業逐步回暖； 房地產市場政策鬆綁，市場復蘇交易持續回升； 通貨膨脹預期加劇，不動產受到市場追捧；,宏觀經濟環境背景,上海整體公寓市場供求分析,經歷08年下半年市場調整後，開發企業適時調整市場需求釋放，經過“三月小陽春”到五月市場爆發，上海整體市場出現已經逐步回暖。,嘉定新城公寓成交情況分析,整體市場回暖帶動區域的成交，但新城規劃的整體啟動，才是促進區域交易活躍度重要原因,09年1-5月板塊成交價格8700-10500

8、元/平方米,保利家園,海上五月花,馬陸清水灣,金地格林世界,馬陸,南翔,主城,新城,競爭項目分佈及特點,由於新城未開發前市區進入嘉定城區主要通過滬嘉高速公路和滬宜公路，因此競品沿滬宜公路沿線分佈，在售公寓項目有四個。新城板塊在售項目只有“保利家園”項目。 隨新城啟動、軌道通車及立體交通系統的建立，對上述道路的依賴性逐步減少，目標競品也由沿線逐步轉為新城板塊內的競爭。,嘉定新城公寓房型供求結構,由於受前一階段國內 70/90規劃要求的限 制，區域供應結構比 較單一，主要集中於 90平方米以下的二房 產品。,嘉定新城典型案例分析保利家園,建築面積：約30萬平方米 規劃戶數：2200戶 主力產品：高

9、層公寓、少量聯排別墅（一期） 面積區間：公寓80-90多平米兩房和140-160平米的四房 銷售價格：銷售報價（9800元/平方米含裝修）、成交均價（8800元/平方米）,本案,保利家園,保利家園雖然為嘉定新城的第一個住宅專案，但其產品配置仍然是以目前嘉定區域內部客源需求為主，屬於常規的80多平米的兩房設置。項目定位“中國親情社區”,嘉定新城未來供應分析,盘古天地,新城板塊已確定項目儲量超過400萬平方米； 2009年下半年新城板塊項目將集中上市，預計约20萬平方米住宅將同時上市，其中多层和小高层公寓產品新增上市量约10-12萬平方米； 競爭專案均採用複合產品策略,市場分析結論,新城板塊處於啟

10、動狀態，在售项目僅一個，板塊市場尚不成熟； 整體市場回暖加速新城專案開發進度，2009年下半年多個同時上市，供應总量近20萬平方米；,新城板塊市場多項目、不同產品組合產品同時上市情況下 我們該如何對“盤古天地”項目定位,Project Positioning,项目定位,項目定位思路,在“保利家園”專案搶先進入新城板塊並取得成功的前提下， 本項目在後市激烈的競爭環境中，將以何種姿態進入市場？,市場環境：板塊市場不成熟、項目相對集中上市 品牌目標：盤古全面進入中國市場的啟動項目，企業戰略发展意義重大 項目機遇：嘉定新城全面啟動，專案處於先發行列,上海新城開發案例借鑒九亭板塊,新城規劃定位、環線外區

11、位、老城區為依託、規模化集中開發、品牌開發企業入駐上海松江區九亭板塊與新城板塊有著相同的開發背景。,上海松江區九亭板塊 九亭規定位劃為上海中心城区辐射长三角的西南门户松江区与上海中心城区连接重要城市節點，未來規劃多條軌道交通線交互。 中体奥林匹克花园集团 城開集團 中新集團 金豐置業 中大集團 三盛集團 複地集團 九城置業 ,九城湖濱國際公寓九亭板塊高端產品的引領者,九城湖滨国际公寓,项目特性描述 -景觀特色。纯半岛湖景，九亭板块内首倡岛居生活概念 -生态环境景观优势。九万平方米的生态园林、46高绿化率，四万平方米集中绿地。 -上海古北物业管理有限公司成熟物業管理。 -高品質產品品質及配套 -

12、精准的營銷方式,九城湖濱項目定位 開盤伊始不因板塊內有“上海奧林匹克花園”等已成型大盤成功操作而隨波逐流。充分利用優勢資源，挖掘自身核心賣點、將自身定位板塊高端產品領導者形象，形成了價格和銷售量雙贏局面。,项目應以引領者的形象出现项目有条件、有能力、有机会成为新城板块的领导者而企业的在国内的发展也需要树立这样一个标杆,市場定位思考,期许盘古国内第一个住宅项目，中国戰略的开山之作 能力国际化成熟开发背景，实力雄厚 机遇嘉定新城全面开发，项目处于先发阵容 优势项目特点鲜明，综合产品力优势明显 竞争“前有狼后有虎”，多个项目同时上市,項目核心賣點梳理,“盤古天地”的核心競爭力在哪里？,項目核心賣點梳

13、理,不可複製、本專案獨有的資源背景,項目定位,項目自身具有優勢資源，區別於區域同期上市專案形成錯位競爭,领 衔 嘉 定 新 城 首 席 生 態 型 國 際 居 住 社 區,“国际化”居住生活体验的倡导者,“生态居住”生活方式的引领者,城市地產集團成熟的地產開發經驗，項目有能力也有機會成為區域高品質住宅標杆,Marketing Strategy,营销策略,二条思考路径,A、从盘古天地，思考：盘古品牌 B、从盘古品牌，思考：盘古天地,項目運作的整體策略,A、从盘古天地，思考盘古品牌 作为外资品牌，盘古在中国大陆第一个房地产项目， 如何赢得成功的发端？,品牌战略,我们思考的原点来自项目，但绝不局限于

14、项目 战略性的参谋，对品牌长期的发展更为重要！,A、品牌策略,关于品牌策略的制定，需配合发展商长远发展战略展开。在此，我们先初步设想2种方向，仅供参考。,说明：考虑到操作实用性与项目周期，我司建议运用第一种方案。,B、从盘古品牌，思考盘古天地 嘉定新城内唯一的外资品牌，逐鹿群雄， 我们以何姿态登场？,大盘竞争策略,B、大盘竞争策略,纵观项目地块所在 嘉定新城。新城大规划平台下，群雄均实力不凡。我们的优势在哪里？我们的与众不同之处在哪里？,国际品牌开发商、国际视野、国际学校,高眼光、高标准、高起点,嘉定新城标杆地位,产品策略,形象策略,客户策略,推广策略,销售策略,包装策略,形象策略,I,上海又

15、一精品外资发展商,形象定位,对上海而言：上海地产大盘新锐 对嘉定而言：嘉定新城城中标杆,盘古天地,盘古品牌,氣勢 影響力 品質感,泰国城市地产开发 25万方国际全生态社区,产品标签,盘古天地,案 名,盘古：发展商为第一批进入中国的外资银行盘古银行。因此，盘古二字可谓品牌价值，须大力发扬并延续。项目以盘古命名，包含了双重指向性，在推广上有一定优势。品牌与项目也易形成互动，相互作用。 天地：天地,包羅万象，意味深长，与盘古开天辟地的故事息息相关。由于上海新天地的声名远播，天地也不乏国际性。 盘古天地，作为一个大盘的整盘总案名，非常具有气势。,传说在天地还没有开辟以前，宇宙就像是一个大鸡蛋一样混沌一

16、团。有个叫做盘古的巨人张开巨大的手掌向黑暗劈去，一声巨响，“大鸡蛋”碎了，千万年的混沌黑暗被搅动了。盘古开天辟地，是中国古老的神话。也是我国对人类文明起源的记录。,分期推广案名建议 以泰国文化为线索,分期推广案名建议 以泰国度假岛屿为线索,推广案名备选建议,天使之城, 曼谷的别称，意寓佛祖的宝珠 强调纯净生态与城的概念,因此，取泰国首都曼谷的一个优美别称：天使之城，为备选建议。天使之城不仅带来纯净生态的自然感受，也有佛祖宝珠的意思，寓意稀贵。,与盘古天地这个具有大盘气质的案名基础上，我们又思考了另一个方向：纯净生态之城。,天工开物，盘古大成,Slogan,天工开物，意指：盘古开天辟地，象征了发

17、展商首个中国项目所具有的里程碑意义。同时，也含有开发商独具匠心的土地开发、产品规划理念，将国外先进经验带来中国。对嘉定新城、对上海地产界而言，盘古所带来的是翻天覆地的变化。 盘古，既指发展商品牌，又指项目，具有双重指向性。 盘古大成，则显示了发展商的实力与成熟度，也将盘古天地项目定位于盘古品牌的大成之作。同时，还具有嘉定新城“大城”开发的含义。 该总精神，整体上来说，与“盘古天地”这一案名调性统一，涵盖了项目与品牌双重形象。在语境上，颇具气势，可彰显大盘气质、标杆风范。,客户策略,II,嘉定区内年轻客户价格承受力较低，成熟客户偏向别墅产品。 嘉定区内产业支撑少，也没有市中心外扩现象的推演。,嘉

18、定新城,潛在客源分析導入型客戶,真如城市副中心,中山公園商圈,徐家匯城市副中心,2010世博展區,盤古天地,軌道交通11號線的開通，將極大的拉近與市區的距離。 交通導入型客戶 導入價格擠壓客戶 投資型客戶,潛在客源分析產業導入型客戶,嘉定工業區正處於升級中，由初加工型、註冊型逐漸向科技型、技術型轉變，市區同類企業不斷引入，帶來大量“三高”客戶,潛在客戶分類,盘古天地的高品质国际社区，實現高質高價，所对应的客户应是上海市区内对生活、对居住有高要求的中高端客户。, 完全以市中心客户导入为主要方向,理想状态,目前，整个嘉定新城尚不成熟，目前的消费人群多为当地客户，不足于支撑我们项目的销售。 本项目2

19、009年10月将第一次开盘，短时间内我们何去何从？, 如何快速缩短理想与现实的差距,?,然而,理想与现实却存在較大差距,解决方案客户成长论,一期客户解决方案： 第一阶段：90产品限制了客户群的结构，可主打嘉定城区、安亭區域產業客戶，軌道交通11号沿线導入的客户，同时通过标杆形象的塑造與相對的價格優勢分流区域竞争楼盘的品质客户； 第二阶段：随着嘉定新城在市区客户心目中的形象日趋成熟，客户结构升级，转向上海西北区高级白领、新婚夫妻为主，通过适当提价，提高客户层次。,思考： 站在整盘25万方的高度定位，考虑后续的成长性与可发展性。客户、产品品质必将随着嘉定新城和盘古天地不断升级。为了保证大盘的后续推

20、盘，我们必须贯彻“稳”中求胜原则，为了保证后续销售，第一期我们必须成功。我们可以高举形象大旗，在价格上适当放低身段，扩大我们的客户群体。,易居中國操作實例,市中心客户,大北区客户,区内客户,项目：慧芝湖花园 在实际操作过程中，实现客户成长发展历程如左图。 我们看的是这样的变化： 第一阶段的客户来自周边每天经过项目的居民 - 第二阶段的客户则是来自内闸北的外扩客户 - 第三阶段，客户逐渐扩大到整个上海大北区，驾车人士增多 - 第四阶段，项目深入人心，来自市中心的客户涌入，售楼处门口所停车辆开始出现中高端品牌。,推广策略,III,推廣核心策略,以活動營銷作為推廣核心策略 大活動通過板塊聯動炒作板塊

21、、新聞報媒炒熱板塊，項目高調出場，全城關注 小活動通過系列項目現場活動導入客戶，聚集人氣，實現體驗營銷,开盘前推广节点,2009.07 营销启动,2009.9 售楼处公开,2009.10 开盘,筹备期,形象期,开盘期,2009.11,板块炒作、品牌新闻,高调登场,多元集中推广,储客核心点：活动导入客户,2009.10 样板房公开,开盘强销,現場體驗營銷包装,第一阶段重点：板块炒作,新闻先锋队，打上聚光灯, 阶段情况： 项目销售初期，预售证尚未取得阶段，无法大量铺开广告。 推广要点： 此时，借助EHOUSE强大的媒体资源进行全方位新闻炒作，加上开发商与我司共同整合资源，助版块提升，为项目做好筑底

22、。,前期炒作主题？,1990年，“新城市主义”诞生 新城市主义强调“城市情结”,2009年，盘古首创：“新城市主义”再升级 从人本角度出发，看新城发展,“生态城市论” 从深层意义上讲，建设生态城市是对人类文化本体论的一种回归。广义上的“生态”既包括人与自然的和谐，也包括人与人的和谐。 生态城市论，是借鉴新城市主义所倡导的生态主义思想、经济性原则、与自然和谐相处、限制城市边界等理念，继承新城市主义的精髓，从而进行再发展。,前期炒作主题 ,强化资源联动的板块增值运营,资源大联动 开发商是炒热板块的主导者和参与者 易居中国是资源平台整合者和操作者,EHOUSE 全面整合,政府机构：嘉定区政府/嘉定新

23、城 板块开发商：盘古/保利/嘉宝/新城等 新闻传媒：新民晚报/新闻晨报/第一财经/今日房产/搜房/新浪 专家学者：上海易居研究院专家学者群 专业机构：策划公关设计等机构 特殊资源：华侨协会,引导政府提出引导性板块概念解释，提供学术讨论话题，肯定板块未来发展定位方向 板块内开发商集中力量，联合发布板块发展宣言，呼应政府公关 上海主要新闻传媒（电视/报刊/电台/网络）大声波、高频次的跟踪报道、宣传与评论 联动专家学者群体，站在学术高度参与讨论，为板块发展出谋划策，提高传播公信力 专业机构整合各方资源，形成有节奏、有步骤的持续推广影响力,策动一场轰轰烈烈的 CITY SHOW 营造热点话题，聚焦公众

24、关注，提升板块影响力，为项目营销筑底造势,板块炒作设想,第二阶段重点：高调登场,活动领军，新闻炮轰,储客階段核心点：活动导入客户,前面说到的，本项目客户策略是全面导入市区客户。 导入方式即：活动。 根据本项目地理属性，客户来访大量集中于双休日。 因此，周末的客户活动是整个储客的核心手段，並成爲後續銷售的利器。 活动也是第二、第三阶段广告宣传、新闻报道、品牌推广的核心。 三者均围绕活动展开。,资源联动，高举高打,曼谷会 盘古品牌旗下客户俱乐部 品牌联动 与客户钟爱国际品牌携手 合作商联动 与各类国际协会、俱乐部合作 客户资源联动 与EHOUSE乐居会会员互动,周末主题活动 泰国美食节 10000

25、只榴莲空降上海 仲夏夜音乐节 新城自驾游 亲子活动 真人国际象棋对决 婚礼梦想征集 YOGA 泰式SPA体验 花艺沙龙,第三阶段重点：开盘热销,首輪亮相，榮耀登場,项目首次开盘盘古开天辟地大典,包装策略,IV,区域现状, 毛地状态，不利于建立形象。,项目现状,一期在建，商业及会所均设于二期，不利于客户体验。,1期,2-3期,商业,求 胜，在 于 求 变,人要衣装，佛要金装,“生態城市論”的樣板實鑑周界升级与包装,改造后的1830米骑江木道,对沿街建筑进行粉刷，种植了近百棵大叶法国梧桐树 完成青年沟改造 完成四周围墙、道路的改造和绿植 通过丰富的高差变化及材料、种植处理道路景观。(在道路的断面处

26、理上，通过高差的变化，加上“面砖各类大小灌木乔木围墙”的层次变化使道路景观十分丰富) 街角处理创造丰富景观层次。(几条主要道路的交叉口，四角都有一定后退，建造了1 O个形态各异的景观喷水池，形成怡人的环境和园区景观的延伸),北京星河湾之城市再造,“生態城市論”的樣板實鑑周界升级与包装,塑造国际品牌形象，对境外已开发项目特征进行放大 品牌體驗之旅，确立高端项目开发专家形象，加強客戶對於盤古品牌的理解和信任,“生態城市論”的樣板實鑑盘古海外馆（海外项目图片影像展示中心）,建议以项目二期泰国风情街的建筑风格建造售楼处， 同時將項目内部景觀規劃和建築的核心特點進行濃縮，在售樓処内展現，增強現場體驗感和

27、品質感。,“生態城市論”的樣板實鑑盘古天地接待会馆（销售中心）,強化开发商的“物業服務而非管理”的理念，物业服务先行導入，进入销售中心为来访客户服务，让客户切身感受，心领神会。,“生態城市論”的樣板實鑑物业服务预演,如条件允许，希望能将位于二期的部分商业和泛会所建成，为客户提供想象的开端。,“生態城市論”的樣板實鑑泛会所及商业实景体验,销售策略,V,價格策略 一期价格價格研判,一期入市价格策略 穩扎穩打,平价起步,11号线贯通，提價契机,區域環境重大改善,由於一期緊鄰軌道交通綫，受到軌道噪音影響，且目前項目外圍環境缺陷較大，入市亦放低身價，平價起步，根据内部重大营销节点和外部规划进度提升价格,

28、一期目標均价10000元/平方米,0,开发商成本,客户感知价值,静态预期上市底价,营销驱动力,客户愿意支付的最高价（上限）,客户驱动力,经过营销: 形成2-3%的增值幅度,经过测试:形成5-8%的增值幅度,市场驱动力,基於客戶導向的進取型定价模式,初步价格测试,客户落位,户型价格测试,判定客户意向度,价格确定,开盘前经过3个轮次价格测试确定最终价格，形成客户愿意支付的最高价,对外报整体价格范围，以判断客户对总体价格接受度,客户初步落点，以获得客户对户型价值的判断,测试客户具体户型价格接受度,户型价格测试后，形成客户最终落点，基本可判断客户意向度,价格初步/最终确定,step1,step2,st

29、ep3,step4,step5, 价格测试,1、每幢楼按單元推出，实现即推即售罄 2、推售產品考慮不同戶型合理搭配，避免流失客戶 3、以储客量和房源需求为前提，少量多频推案达成利润最大化 4、产品价值最低，抗性最大的楼栋先行推出去化 5、开盘亮相即实现火爆销售，引起市场关注和热点 6、推案价格实现逐步走高，增强购房者信心 7、在2010年5月份前（嘉定新城公寓產品大量上市前）完成大部分銷量，僅留1個單元挂高價，為二期推貨做價格築底。,项目推案策略 推案原则,I期推案次序,1,2,4,3,5,6,由南向北，由東向西（假定現有三幢樓6個單元號碼分別為1-6號）,时间轴线,关键节点,1單元 10月中

30、旬开盘,2、5單元 11月上旬开盘,09年11月,3、6單元 10年1月下旬开盘,10年1月,蓄水期,09年7月,I期推案次序及資金回籠,4單元 10年4月上旬开盘,10年4月,9500元/m2,9800元/m2,10000元/m2,10600元/m2,推案價格,資金回籠,09年12月底,10年春節前,10年6月底,2.5億元,4.48億元,5.65億元,09年10月,I期推案次序,I期資金回籠預計：,預計：2009年底前資金回籠金額2.5億元 2010年春節前資金回籠金額4.48億元 2010年6月底前資金回籠金額5.65億元,内场+外场(金鹰队)+门店+渠道资源（乐居会、媒体俱乐部、新浪购

31、房团等）,场内资源,专职案场销售团队 高素质案场销售人员构成， 并有相关职能部门提供专业支持。,场外资源,金鹰队 沪上首创，现有120人， 专职维护重点案场的秩序，确保现场不受干扰。,门店资源,易居臣信门店 上海市区范围内共有门店75家， 门店内设置专门展示区域用于终端宣传。,渠道资源,易居会/乐居会，约50余万名 读者俱乐部，新闻晨报/新民晚报，共约100余万名会员 媒体看房团：新浪万人看房团，24小时征集，不定期组织客户看房,场内资源,场外资源,门店,渠道,易居為保證銷售成功採用的創新整合销售模式：,产品策略,VI,項目開發基本情況,一期：規劃已經確定，09年下半年開盤，90平方米以下產品

32、為主達到83%; 二期：地塊中心最好位置，完成初步規劃，70/90規劃限制可調整； 三期：體量最大的一期，完成初步規劃，70/90規劃限制可調整,專案開發戶型配比建議（二期、三期）,随嘉定新城板块各项配套成熟，客户的结构将发生改变，而届时设计要求也已没有了70/90规范要求，因此我们队二期三期产品的户型配比作以下建议：,專案二期、三期借鉴万科90系产品,90平方米三房户型 改进型户型更将北卧室房间改为大阳台建筑面积仅为70平方米左右。 该户型及其变形，目前应用于“万科琥珀郡园、万科金色里程、万科金色城市、万科金色雅筑、万科花园小城”等项目,項目二期、三期借鉴保利 叶上海项目,利用合理的设计方案

33、可以使客户得到约10-15平方米米额外空间，项目虽然处于远郊，依然受到市场的追捧,E-house China Resources,易居優勢資源,易居(中国) 中国目前最大的房地产流通服务机构 在房地产流通服务的多个高增长领域 拥有完整解决方案的资源平台,2007年8月8日，易居（中国）控股有限公司（纽交所交易代码：EJ）成为在美国第一家上市的中国轻资产地产概念股。,易居中國2007年纽交所上市，行业领先者,上海房屋销售（集团）有限公司连续年荣获上海房地产营销代理最高荣誉“金桥奖” 上海房屋销售（集团）有限公司连续3年荣获全国百强房地产营销代理企业年度评选“第一名” 2006年，易居（中国）唯一

34、荣获“中国房地产流通服务行业领先公司品牌” 2007年，易居（中国）连续3年中国房地产策化代理百强企业“第一名”最佳综合服务机构,1.易居研究平台,2.易居客户平台,3.易居臣信平台,4.易居媒体资源的整合平台,1.项目指挥,2.项目操作团队,2大核心平台,4大辅助平台,易居资源平台,易居中国整合強大平臺資源，全方位服務項目整合推廣,技術資源優勢克而瑞（中国）信息技术有限公司,CRIC系统历时8年，耗资上亿打造的CRIC系统，覆盖95%以上的上海土地、房产、市政、配套等信息数据；数十万张的图片和影像；上海房地产行业的“Google”；把握市场脉动的“预警雷达”。,客戶資源優勢乐居会，近百万人的

35、“易居会”,上海“乐居会” ，会员人数约100余万，已成为项目销售、品牌维系的重要通路。客服方式的推陈出新/人海战术/蚂蚁雄兵/公关活动/网络互 动/分级服务等等方式的升级和换代，都将在上海形成独特的客户 服务风景线。,北区: 4万余名 中西区: 7万余名 东区: 3万余名,易居（中国）客户资源平台,豪宅成交 客户库,易居臣信 豪宅客户库,上海易居会 高端客户库,市区高端豪宅 物业客户资源,钻石级会员 500万以上投资型会员 近20家高档会所俱乐部会员 30000多名,老西门新苑、汇宁花园、古北国际、泰府名邸、怡水豪庭、尚海湾豪庭、思南路88号、福源汇居、佘山银湖等客户资源,本市二手豪宅和别墅

36、买卖投资客户,嘉里华庭、名仕苑、徐汇苑、亦园、衡山路41号、网球公寓、维诗凯亚、汇贤居等本市高端物业客户资源,内部资源体系,外部整合平台,中国易居会客户库,上海 北京 澳门 武汉 杭州 等20多个 城市,上海易居会 白金客户库,数据公司 战略合作,中智-外企雇员61270位 嘉谰-10-20万车价车主：76267位 罗维-企业中层管理人员31153位 纽米莱-全球通VIP会员67080位 塞诺贝斯-储蓄额100万的储户 诺亚财富 -理财金额500万上:20000名等等,易居中国旗下房产经纪板块之有力支撑者易居臣信凭借房地产中介服务平台全面涉及房地产经纪业务，为个人和企业客户在中高档住宅、商铺、

37、办公楼等领域提供专业化、多元化的登记及经纪包括租售服务，致力于为客户提供安全、快速的房屋中介服务。,二三級聯動資源優勢75傢易居臣信門店網格化運作,截至2008年底，易居臣信在上海的门店数量已经达到75家，成为二三级联动营销的重要平台。 成为一手代理项目的场外售楼处。,军区特聘的120名金鹰队员，在项目销售期对竞争项目与场外二手中介店进行的客户的拦截进行屏蔽工作，保证意向客户客户顺利购买，并进行场外的推广宣传工作和客户拦截工作。,客户拦截,DM派发,二三級聯動資源優勢易居金鹰队，为项目顺利销售保驾护航,媒體資源優勢,易居中国旗下新增板块传媒板块，通过整合各类原有和外部相关资源，打造专业的房地产

38、传媒版图，业务涉及华东华中的广告全程策划。 控股7家主流房地产媒体； 组织34家房地产媒体联谊会；,广告 全程 策划,媒体整 合发布,兰博华东事业总部（上海）,兰博华中事业总部（武汉）,悟实天下（北京）,天卓传媒,润岛,经验6年市场历练，300多个全程营销服务项目,团队整合市场上最优秀的设计团队，协作与竞争共存,媒体权威媒体独家合作，传统媒体与现代媒体互补结合,服务一站式全方位服务,信息立足克尔瑞研究院提供的全面，真实信息决定策略,整合80%媒体整合资源,新浪潤島，上海地產傳媒聯合機構金牌客戶升級服務內容,现代媒体,大众媒体,小众媒体,传统媒体,新民晚报,新闻晨报,解放日报,I时代报,新闻午报

39、 100万,东方早报 40万,新浪网,新浪网,上海楼市,租售情报,户外广告,直复媒体,定制媒体,覆盖面广 认知度高 时效性强 深入各阶层人群,时代感强 覆盖面广 传递信息丰富 互动过滤,目标精准锁定 搞到达率 互动性强 复制延伸扩大 持续性强,受众精准 高到达率 权威性,官方网站,活动，网络，口碑营销,传统媒体与现代媒体互补、大众媒体与小众媒体结合,媒體資源優勢,廣告創意資源優勢,藍博創意廣告为开发商提供全程一站式的房地产广告策划服务,易居（中国）下属旗舰企业上海房屋销售（集团）有限公司是中国房地产营销代理行业第一品牌，定位于以上海、北京为中心，覆盖华东、华北、华南、华中、西部区域，22座大中

40、型城市，同时连续三年蝉联中国房地产策划代理百强第一名，成为中国房地产营销代理的领导企业。 上海历史最悠久，连续四年总销额、总收入、利润占据上海、 代理行业龙头地位。涉足高档豪宅（别墅）、普通住宅、商业、办公等各个产品类别。拥有近600人的全职业化销售队伍和即时的数据管理系统。成为最有效率和最具价值的房地产销售作战实体。,銷售執行資源優勢,上房銷售最有效率和最具价值的房地产销售作战实体,易居09年大盘创新營銷模式, CRIC系统,渠道销售（主流房地产媒介平台，包括新浪等90%主流媒体）,易居会+新浪乐居会,内外场归一（易居臣信二手门店）,案场执行（售楼处）,整合6大资源+1销售渠道：,广告创意策划,易居中國整合營銷平臺優勢資源,易居中国已经拥有众多著名地产品牌作为战略合作伙伴,思南新苑,仁和恬园,静安新格,长发花园,东泰大厦,菱 翔 苑,中福公寓,骏豪国际,世纪时空,盛世年华,丝庐花语,明日星城,金丰蓝庭,东上海中心,老西门新苑,兰乔圣菲,新 里 程,从2002年至2008年，形成3大品类营销服务体系（商办、住宅、高端物业）,2008年全国销售面积394万平方米，销售额达295亿元。,上海部分操作项目介绍项目操作经验丰富,上海部分操作项目介绍高端别墅项目,上海部分操作项目介绍豪宅项