成本利润测算模板

1、.房地产开发项目的成本和利润测算模板（一）(2007-04-02 13:16:24)请问：房地产开发企业在楼盘未开发前，如果测算楼盘的成本和利润？北京一个模板，你参考一下房地产项目的投资成本详细目录一. 征地补偿费( 一 ). 土地出让金1. 计算方法 : 土地出让金基准价 * 容积率修正系数 * 年限修正系数 * 用地面积2. 上交部门 : 市财政局3. 依据 : (1)京政发 199334号文 .(2) 京政发 199443号文 .4. 说明 :(1) 各区类地价取值详见附件 ;(2) 城近郊区土地出让金的 60%返还区财政 ;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局

2、 , 总公司所属企业和在市计划单列的企业集团 , 在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发 , 利用 , 经营 , 应补交土地出让金 , 其中的 60%返还企业 , 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设 .(5)在使用基准地价表 时, 由于地区分类是按照区县划分, 不同区县的同类地区差别很大,而且周围环境至关重要, 所.以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级 . 在实际操作中 , 首先判断土地的区类 , 然后评定地价的级别 , 最后选定基准地价 , 使地价测算更为合理, 规范 .同时考虑到说明(2),(3),(4),在测算地价时加入 操作系数 概念 , 以准确测算必须交

3、纳的土地出让金比例 .附件 : (1) 1-10类地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表( 二 ). 征地及拆迁补偿费:详见附资料一 : 土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明 :(1)测算时亦可依据基准地价表, 计取 土地开发及其它费用 的数据 .二 . 前期工程费 :( 取值在 40-120 元 / 平米 )1. 临时水 , 电 , 路 , 场地平整费依据 :1992 年建安工程定额 ;标准 : 按实际发生工程量计算;说明 : 施工现场千差万别, 通常按建筑面积5-15 元 / 平米 , 或建安工程费的1%.2. 规划 , 测量 , 勘察 , 设计费 :依据 : 原国家建委 (79

4、) 建发设字第315 号文 ,国家计委计字 (1984)596号文 , 建设部 (1991) 第150,316,425号文 ; 国家物价.局 , 建设部 1992 价费字 375 号 .标准 : (1)勘察费 :概算价 *0.30-0.80%(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位 : % 工 程工 程 概 算 投 资 ( 万元 ) 等 级 300以下 301 - 1000 1001 -3000 3001 以上 特 级2.22.12.01.9 一 级2.01.91.81.7 二 级1.81.71.61.5 三 级1.61.51.41.3 四 级1.41.31.2 五 级1.21.

5、1.备注 :特级 : 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;2. 有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;3.30层以上建筑 ;4. 高大空间有声 , 光等特殊要求的建筑 .一级 : 1.高级大型公共建筑;2. 有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;3.16层以上 29 层以下或超过50 米高的公共建筑.二级 : 1.中高级 , 大中型公共建筑;2. 技术要求较高的中小型建筑;3.16层以上 29 层以下住宅 .三级 : 1.中级 , 中型公共建筑 ;2.7层以上 ( 含 7 层 )15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;四级 : 1.一般中小型公共建

6、筑;2.7层以下无电梯的住宅, 宿舍及砖混建筑.五级 :一 , 二层单功能 , 一般小跨度结构建筑.说明 : (1)民用建筑大型 10000平米.中型 3000-10000平米小型 3000平米(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时, 其工作量的比例为40%和60%.(3)提供文件的份数为初步设计图纸6 份 , 施工图 8 份 .3. 规划条件 , 可行性研究费依据 : 建设部 (1991) 第 425 号文标准 : (1)按现行规划收费定额计算: 工日定额 *85 元 / 工日用地规模 ( 公顷 )工日定额50面议(2)施工执照费按京政发198821号文 : 概算额 *(1- 3)

7、.三. 基础设施费1. 红线内基础设施费依据 : 京政发 199334号文标准 : 1).根据项目的实际情况定.管线延长米 * 管线单方造价.2).根据经验 ,基础设施费一般为建安工程费的2% - 10%.说明 : (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量* 单方造价 ;(2) 各种管线单方造价 :自来水管线600 元 / 米雨水管线700 元 / 米污水管线800 元 / 米煤气管线1000 元 / 米热力管线2000 元 / 米供电管线700 元 / 米电信管线1500 元 / 门道路80 元 / 平米绿化20 元 / 平米.(3) 经验数据 :环卫费5元 / 平米照明费5元 / 平米(

8、4)该项费用一般范围150-400 元 / 平米普通住宅150 元/ 平米高档住宅 ( 公寓 , 写字楼 )400 元/ 平米2. 红线外基础设施费 ( 包括集资和自己修建 )依据 : 设计方案和集资协议;标准 : 根据项目的实际情况定;说明 : (1)热力 , 煤气 , 自来水 ,污水处理如有集资, 则相应的四源费中的该项不在计取.(2) 若自己修建 , 测算依据同红线内基础设施费 .四 . 房屋建安工程费1. 建安工程费依据 : 现行建安费定额计算单方造价.标准 :(1)普通住宅多层900-1000 元 / 平米.高层1600-1800 元 / 平米(2) 公共建筑A. 公寓 , 写字楼3

9、000-4500元 / 平米其中 :结构1000-1500 元 / 平米装修800-1000元/ 平米设备1200-2000元/ 平米B. 别墅3000元/ 平米说明 :(1) 公共建筑包括公寓, 写字楼 , 别墅 , 以及教育 , 医疗卫生 , 文化体育 , 商业服务 , 金融邮电 , 社区服务 , 行政管理 ,市政公用 .(2) 依据 : 京政发 1985149 号文 ;标准 : 建筑面积 9678-10630平米 / 千户工程取费按实际工程量 . .详见公建配套附表 .a. 北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标;b. 北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标;

10、.通常取 7-15%为公建配套面积比率.2. 招投标费.依据 : 京政办发 (1987) 第 152 号文标准 : 中标额 *1 3. 预算审查费依据 :(84) 建京经字第439 号 ;标准 : 预算造价 *0.5 （京计基字（ 1997）第 0711 号，住宅项目费率为0%）4. 工程监理费依据 :(1) 国家物价局 . 建设部 1992 价费字 479 号 ;(2)93京建法字第029 号标准 : 工程造价 * 适用税率适用税率 :工程造价500 万元以下2.5%500-10002.0-2.5%1000-50001.4-2.0%5000-100001.2-1.4%10000-500000.8-1.2%50000-1000000.6-0.8%.1000000.6%说明 :(1)实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费, 其费率为工程监理费中的 7%，工程质量监督部门不