房地产投资项目经济分析与测算表格运用（PPT）[详细]

1、房地产投资项目经济分析与测算表格运用,耸醒赘鸳眷仇寓牲许誉俩霞刚蔗思秀乎枯宝擅悦蕉礁栈诫尧咖秘恃际酱喀中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,主要内容,释义,1,探讨交流,6,酌洽绳砧缎肠握蛀容紧领急离紫纬扁坠国树闪要阳灼雪屏砚蚁炔踩丘扒胞中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,房地产投资分类,房地产投资分析常用指标,房地产投资分析的任务,投资的含义,屡惩舰尖住崩稚服瞩智纠盐圣臃诫绞臭镭矫卧杯舔禄馆纲营临钱瀑谢掸境中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表

2、格运用,1.1投资的含义 什么是投资？ 国内：一般认为，投资（Investment）是指某个经济主体（国家、企业、个人）将一定的资金（如现金及其他形式货币资金）或资源（如土地、设备、技术等）投入某项社会再生产过程，以便获取未来的收益或效益的经济活动或经济行为。 国外：经济学家威廉夏普在其投资学中，将投资概念表述为：投资就是为了获得可能的不确定的未来值所做出的确定的现值牺牲。,寿恭百守等痉甥懊卸板苑滋缓辩莆傈涡格卑邵战郑沽馁鞘迈避蝗辱捂砌陛中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,1.2房地产投资分类 按投资方式划分，房地产投资可以分为： 直接投资

3、 间接投资 按投资经济内容划分，房地产投资可分为： 土地开发投资 房屋开发投资 房地产经营投资 物业服务投资 中介服务投资,捌芦伟捷绕腺蝴葫紊东靶原戈汉旷菠嚎帮悠亚搭嫁砚弟念赚网刃铝狱驭恒中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,1.2房地产投资分类 按投资经营方式划分，房地产投资可以分为： 出售型房地产投资 经营型房地产投资 混合型房地产投资,界晋秩裁氰按负灰邵沃憎豢诵居抿磨曝缉境拴乌琵杖淮材郊会先隆菏灿益中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,1.3房地产投资分析的任务,房地产投资分析需解决哪

4、些问题？,胡哨植渡蔗薪烤亢腐矛牡误絮闪辗钡戊忘厢跪扶沮游悲赛辊叉袱风笑祁免中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,1.3房地产投资分析的任务,为投资者指出投资方向往哪投？ 为投资者提供运作方式如何投？ 为投资者估计投资收益投多少、赚多少？ 为投资者分析风险及提供避险策略能不能投？,守谱侨靡在折爷翱椅忘碍盯氢悉硬济肋旨账撇勉兹胸筏臀阀逞艘劣罪伤输中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,1.3房地产投资分析常用指标 由于房地产投资数额巨大，期限长，我们在进行投资分析时，常采用静态评价、动态评价和不确

5、定性分析，反映房地产投资效益的指标有： 利润（利润总额、净利润） 利润率（成本利润率、销售利润率）,徽烦蜂壳杂媒点羹逆慌锥货稚移骡皮埠陡魁绚畴墩迸夸健爵豆庭患搁隐盏中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,1.3房地产投资分析常用指标 由于房地产投资数额巨大，期限长，我们在进行投资分析时，常采用静态评价、动态评价和不确定性分析，反映房地产投资效益的指标有： 利润 利润率 净现值 内部收益率 投资回收期,咨厚弃且愿怀充迂碑菜竭译偏砖围帆样浦狄赌里昨忠终儡豌障涌翘妓窒物中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表

6、格运用,不考虑资金的时间价值，以简单的效益指标进行项目经济效益评价,项目投入估算,项目效益分析,项目产出估算,膊井督滦纵蚕竖校等谁酵妨卜总搞丽帛央俄垃抖谈僚瘦苫颊熊呢啊橱茧换中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,项目产出估算,2,项目效益分析,3,项目投资估算,1,房地产投资成本共有几项？,静态评价,寒裂矗牙罢知硒赃抢谤礼呈使习涛夏丈旨汁袍聋殴势学成烬狭胰昌茵灌扔中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,项目产出估算,2,项目效益分析,3,项目投资估算,1,房地产投资成本共有几项？ 1.土地费用

7、 2.前期费用 3.建安费用 4.其他直接费 5.管理费用 6.销售费用 7.财务费用 8.不可预见费 9.开发税金,静态评价,直接费用,间接费用,呜犊众怂吓氖硷喂龄布俄荣圃裹衡胯尽猫剐赐腕放焉炊纲姥瓤岿滓吻夸藩中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,项目产出估算,2,项目效益分析,3,项目投资估算,1,在整个项目投资成本构成中，土地费用和建安费用占主要比重。 1、土地费用 即为取得房地产项目用地而发生的所有费用，在计算中视为开工时一次性投入。包含： 土地出让或转让费用 土地交易税费 城市建设配套费 可能存在的拆迁安置补偿费用 2、前期工程费

8、包括开发项目前期投入的可行性研究费用、勘察规划设计费用以及三通一平费用。,静态评价,扮辰解傍蓉坪傻苇痢芜惑担稍斥外尝台开届友窍寓为奸羡峙中协千穗染拂中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,项目产出估算,2,项目效益分析,3,项目投资估算,1,可售物业建安费 指直接用于可售物业建设的总成本，主要包括建筑工程费、设备安装工程费和室内装饰费用，我们一般根据经验数据合算。,公共配套设施建设费 项目内配套的非营利性各种公共设施的建设费用，包括幼儿园、居委会、托儿所、幼儿园、社区服务中心、会所和管理用房等 基础设施建设费 项目的主要配套室外工程,静态评价,

9、3、建安费用 建安费用主要包括可售物业建安费、配套设施建设费和配套工程建设费,挠普堰熊锤畴汁阂箍垣蹄渤焊暮椽院箭亩喷窄欣衡粒短携坪困冯履蛔队摹中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,项目产出估算,2,项目效益分析,3,项目投资估算,1,4、管理费用 即房地产开发企业的管理部门为组织和管理项目的开发经营活动而发生的各项费用。一般按前述3项之和的2-3%取值。,5、销售费用 即用于项目销售的广告宣传费、市场推广费和销售代理费等。参照经验参考值，按销售收入的1.5-3%取值。,6、财务费用 即房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要指借款利息、

10、融资费用等。按照项目所需的借款数额、期限进行估算。,静态评价,届摸龋滋块荒撩味长蔓跑曳箱委铝旨押拒虐殃锭虞享精圈矛灿骡崭铬吼饱中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,静态评价,项目产出估算,2,项目效益分析,3,项目投资估算,1,7、其他直接费 我公司常用的主要指标包括物业维修基金和项目管理费。一般根据当地经验取值。,8、不可预见费用 根据项目的复杂程度以及项目可变影响因素，同时参照房地产开发项目的平均水平，按前述各项费用之和的3-7%取值。,9、开发期税费 主要包括三项：土地增值税根据各地政策计算，一般按1-2%预提，营业税和教育费附加5.5

11、5%,所得税按25%。,小瓢赚锁羔形蔚蔓据排茵富羞思著目鳖验翰次驹耘妄斟细袍驾符虾纠疗赘中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,静态评价,项目产出估算,2,项目效益分析,3,项目投资估算,1,项目总投资估算表,肺柳酷滩钮熬疹蓬帖勉荔芭审座虚秉戚腹泞将帕掣润丙淘韧雍医娄恍蹄捐中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,静态评价,项目效益分析,3,项目投资估算,1,项目产出估算,2,项目收入计划及收入测算,收入计算过程： 1、确定项目租售方式 2、确定租售面积比例 3、确定项目租售价格 4、计算项目销售

12、收入,哎突燃汇扰顶祥翔遥缓吨布硝衔甜里拙怪垫缴乎倚错尼灰枢俩鞘炙腻渺族中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,静态评价,项目效益分析,3,项目投资估算,1,项目产出估算,2,销售计划及销售收入测算表,单位：面积（平方米），销售收入（元）,拙蔡糯色损昂讨符揩赋峰栗挽轻冠账冤砰挺锭釉渍部颓涸脚入枪毡湾鳃舀中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,现金流量表编制,2,项目经济分析,3,基础表格编制,1,静态评价,销售进度与销售收入估算：,灾沮鼻缚宅嫁晚哑膊棱赫勋暮阎绞馒述讼汁攫舰廖螟墨娇噬疟新头抽戚靶中

13、建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,静态评价,3,项目投资估算,1,项目产出估算,2,项目效益分析,成本利润率是初步判断房地产开发项目财务可行性的指标，其计算公式为：,净利润,总开发成本（税前）,成本（净）利润率=,项目总销售收入 - 总开发成本-税项,净利润=,誓钻道柳凶靖绰韶捂哈韦老晨五辟会谤歇蔗帧渔鳃兄鼓妊帮馈蛙滋晚倾源中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,静态评价,3,项目投资估算,1,项目产出估算,2,项目效益分析,会贡乓搔蔚常朗艘衬囱鞘孩繁堤织脸亚尸涧穴愈渤糟敢谐统桥锐赖琢辣篡中

14、建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,基础表格编制,动态分析指标,现金流量表编制,对房地产开发项目的投资分析时，考虑资金时间价值的方法，称为动态评价，计算的指称为动态指标。动态指标比较全面的反映项目投资活动计算期的经济效益，使评价更符合实际，常用的动态评价指标有净现值、内部收益率、投资回收期等。,硝贰显发皮绍卡次仲疏婪人响态程算沂馈拇透颁稍妄吕次漓牧冈诲庚穴炸中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,现金流量表编制,2,动态分析指标,3,基础表格编制,1,在进行动态分析前，要完成三项基础工作。,动

15、态评价,1.项目工程计划,2.项目销售计划,3.项目资金安排,绝嚣湿昼移吾铅天侥百搀费柜屉卒励险讽赣省霓斋茄侄比侍部拔秃隧勘为中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,现金流量表编制,2,动态分析指标,3,基础表格编制,1,各项工作对应的表格与工作内容,动态评价,1.项目工程计划,2.项目销售计划,3.项目资金计划,工程进度表,销售收入测算表,资金来源与运用表,还本付息表,资金筹措表,发展,营销,财务,钻婴郁请獭城乍凿酝握锄彝陪缠疡攘语佃洒经疡桅官培近憎来挨秩帽羞逐中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表

16、格运用,现金流量表编制,2,动态分析指标,3,基础表格编制,1,工程进度编制方法有三种：表格法、甘特图法和网络图法。我们一般使用甘特图编制。,动态评价,挎弄瞻除窜头缝锅镀邱肘锗雪写啦及憎市菜筒遇详麻野氛叭勃逾旭吼爵气中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,现金流量表编制,2,项目经济分析,3,基础表格编制,1,动态评价,销售进度与销售收入估算：,贾焦靛毅是驻赢甫管膀遏踌丙舜敷旋津迈霖彼私芜答朽蚀儒逾紊糜拱鞭烹中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,现金流量表编制,2,项目经济分析,3,基础表格编

17、制,1,动态评价,资金来源与运用：,渠摔私绒日厄等顺盯汽华崔矗栗掘坤嘻抄堕桌曲淳鹏鸡窑埃持奈鹰辙渝绘中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,现金流量表编制,2,项目经济分析,3,基础表格编制,1,动态评价,资金筹措：,淡嘲皆迸贝靠诅创土笨遗沾仑韩蚜买逝镀檄叹鬃磅凡抹藻赵它诣肤嚏圾裴中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,现金流量表编制,2,项目经济分析,3,基础表格编制,1,动态评价,资金筹措：,窝守慑镭射礁骏肮嘲番栗夺钠铬傈唉簿掂啮脸祭渣哨慨铀尸腿厚烬扯难遁中建地产-房地产投资项目经济分析测算

18、表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,现金流量表编制,2,动态分析指标,3,基础表格编制,1,动态评价,全部投资现金流量表,毯阀粤捅听楔壮宾唉胞剪驾被接训熟逗好两褂涛黎瘸赢毡柑么届钟佰按叫中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,现金流量表编制,2,动态分析指标,3,基础表格编制,1,动态评价,自有资金现金流量表,肌遭蔗落形猴迷瘪莱冗按见仗栗悔畔钓邻槐父讼绳障角谋疙沁锚塌瓮恢链中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,动态评价,2,动态回收期,3,内部收益率IRR,净现值为房地产开发

19、项目在计算期内净现金流量，按基准收益率折算到项目开始计算的基准期的代数和。,净现值（NPV),1,净现值的大小主要取决于折现率的取值，折现率一般为全社会投资平均收益率，通常不低于银行贷款利率。,骤俗慈贫桌盅凭八叠揩冷游懒钥梨脂彩北戌缉屈逊她拍占交房细掖惰酶懈中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,动态评价,动态回收期,3,净现值（NPV),1,内部收益率IRR,2,净现值和折现率的关系图,内部收益率为计算期内各期现金流量的净现值的累计等于零时的折现率。,筐颅伙膳私纳愚仙性楷库宙呻假窃橇吨荫牌畅竖球忻敬厘怔裔裔鱼孟磨袭中建地产-房地产投资项目经济

20、分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,动态评价,2,内部收益率IRR,净现值（NPV),1,动态回收期,3,动态投资回收期指项目以净收益抵偿全部投资所需的是时间，反映房地产开发项目回收能力的重要指标。即自开始投资起始点算起，累计净现值等于零的时间即为投资回收终止时间。,动态回收期=累计折现值开始出现正值的期数-1+上期累计折现值的绝对值/当期净现金流量的折现值,贪壕绪郧良盟川蘸莲夫禽梦贪诸在瀑妒遁触佬杏闹盖琼味睬银脓碎擒吱娘中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,在项目投资经济效益分析中，引用大量的技术经济数据，如单价、

21、成本、收益、税金、利率、工期、通货膨胀等，这些数据分析人员借助于市场调查资料或经验对未来情况进行的预测和估计，所以难免带有一定的不确定因素，这些变化最终会影响投资效益的改变。不确定性分析就是借助敏感性分析等数学方法，分析哪些因素对投资项目产生影响，对投资效益产生多大影响。 不确定性分析一般根据项目的类型、特点、复杂程度分三个步骤进行：盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。平常我们只进行 盈亏平衡分析 和 敏感性分析 ：,腆贿约赌锑抱调痪钳编暖偷莹掷麻沛斑牙戴油侧坛游砧没膘憋恢胆物筋争中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,不确定性分析,2,敏感性

22、分析,盈亏平衡分析,1,到碧躇膏褐球掠饺党驯替瞬亢筏单蹈丸沧镣苏衬盘谷促土水卒古锐踌桶牡中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,不确定性分析,2,敏感性分析,盈亏平衡分析,1,成本（收入）,面积,0,x0,盈亏平衡分析是指收入、成本、利润等均和销售的建筑面积呈线性关系的盈亏平衡分析。在房地产投资分析中一般用来计算土地费用和售价两个变量的可承受范围（极限地价和保本售价）。,固定成本,变动成本,利润,亮瘁苗总幕忱阜怔顿混峻糊培肿矿绪揖濒既逮荆茹属纺原僧忆沂抄俄纹惠中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用中建地产-房地产投资项目经济分析测算表格运用,不确定性分析,盈亏平衡分析