杭州萧山钱江世纪城土地评估报告_32PPT_XXXX年12月.ppt

1、萧山钱江世纪城 土地评估报告,华星研展部 2010.12,报告结构,解读区域 解读市场 土地评估,解读区域,城市地位,昔日宁围小镇，未来杭州南岸新城，钱塘江时代重要组成,杭州城市总体规划结构图,区位：地处钱江南岸萧山江滨地区宁围镇，规划江南城北端。 规模：用地22.27万平方公里，规划人口16万人。 开发目标：杭州“沿江开发、跨江发展”战略着力打造“十大新城”之一。,规划定位,一江两岸共同筑造未来杭州城市核心、环杭州湾总部基地,交通配套,过江隧道、地铁、公交系统真正实现钱江两岸无缝对接,双轴：市心北路、滨江二路形成主交通轴线 过江隧道：市心北路延伸过江同庆春路连接，计划于2010年年底通车。

2、地铁：地铁2号线、6号线、7号线均通过世纪城，共同形成内环路站、外环路站、世纪城站、奥体中心等站点 公交：4大公交换乘中心,开发现状,围绕中心轴进行商务开发建设，房地市场尚处于起步阶段,2008-2010年 初具雏形 产业培育 居住区、滨江商务区启动 2011-2017年 功能显现 产业集聚 借助高层次行政中心迁入，以 大型行政、商务及高档住宅开 发建设为契机，带动大型服务 业发展 2018-2022年 体系完善 功能深化 标志性土地开发促进世纪城最 终落成,开发现状,国内大型行业协会/机构、酒店及萧山百强企业率先入驻,开发情况 完成大部分的规划道路建设，过江隧道预计11年开通。自然村落拆迁与

3、安置房开发建设同步进行。 进驻项目 已有16个启动建设，到10年年底将有50幢高楼开工。现在入住企业主要以化纤、机械、高新企业为主。金融、贸易、咨询等尚有较大发展空间。,发展蓝图,七大产业多位一体，聚省会之力打造钱江南岸新都心,板块界定,板块规划起点高，具备资源、配套优势，后续发展潜力较大；杭州高速增长的经济动脉为一江两岸高端商务区的快速崛起提供有利保障，钱江世纪城将成为继钱江新城后杭城又一片开发热土。,解读市场,城市格局,钱江北岸为公认豪宅板块，南岸作为新兴板块，短期内存在价差优势，发展潜力大,板块格局,萧山楼市正迈向滨江时代，未来江景住宅将成为市场热点,钱江世纪城居住片 单层：12000-

4、14000元/M2 复式：28000元/M2,经开区居住片 18000-25000元/M2,老城居住片 12000-20000元/M2,新区居住片 8000-15000元/M2,楼市分析,以4月首次调控为界，萧山楼市与杭州主城呈现不同的运行轨迹： 1-4月，萧山住宅成交量与均价一路走高，杭州主城则呈现量升价波动现象； 首次调控后，杭城成交一路走高，而萧山由于供应下降，呈现成交放缓态势，直到9月市场放量迎来全年最高点； 二次调控之后，萧山量价齐升，创全年新高；杭城则价量齐跌。,二次高峰伴随楼市调控左右，总体运行与杭城规律相符,楼市分析,2010年12月萧山楼市余量分析,中小面积是市场成交主力，世

5、纪城板块占后续供应主导,重点楼盘东方一品,经开区高层纯大户，打造萧山豪宅样板,重点楼盘顺发康庄,钱江世纪城东部板块，地中海阳光排屋+板式高层,钱江世纪城启动区，纯90平米高层叠墅围合式社区,重点楼盘顺发和美家,市场总结,快速增长的经济为萧山房地产市场蓬勃发展提供有力保障，居住滨江时代的来临，世纪城价差优势无不映证钱江南岸即将强势崛起。,土地评估,土地开发现状,现以文化景观轴为核心，重点发展商务金融产业，住宅区仅在区域外围有少量涉及。,商务金融启动板块,住宅启动板块,住宅启动板块,居住用地分布,后期住宅用地多集中在一二期用地范围内，远离滨江带,土地价格格局,507万/亩 楼面价2538,2096

6、万/亩 楼面价10481,410万/亩 楼面价2197,500万/亩 楼面价940,400万/亩 楼面价1501,472万/亩 楼面价1689,513万/亩 楼面价1029,472万/亩 楼面价1689,451万/亩 楼面价1697,430万/亩 楼面价1174,410万/亩,430万/亩 楼面价1136,420万/亩 楼面价1261,400万/亩 楼面价2503,500万/亩 楼面价1155,402万/亩 楼面价1515,558万/亩 楼面价1397,400万/亩 楼面价2504,679万/亩 楼面价1276,571万/亩 楼面价1908,583万/亩 楼面价1947,589万/亩 楼面价1

7、967,481万/亩 楼面价1902,575万/亩 楼面价1925,643万/亩 楼面价1208,500万/亩 楼面价791,635万/亩 楼面价1590,595万/亩 楼面价1985,500万/亩 楼面价938,500万/亩 楼面价938,605万/亩 楼面价1515,631万/亩 楼面价1579,608万/亩 楼面价1661,583万/亩 楼面价1753,650万/亩 楼面价1394,宅地,区域以商业/商服用地为主，容积率较高，楼面价集中在1000-1950元/M2。与此同时土地市场成交价格逐年走高，年均增幅达25%以上，2010年商业用地多在600万/亩。,住宅价格格局,普通产品1250

8、0-14000元/M2，复式产品28000元/M2， 住宅产品价差较大。,板块内部土地价值评估,鉴于板块内商业/商服用地容积率高，面积小，且市场尚无在售楼盘；住宅项目分布少，价差大，无以代表整体市场现状，故需通过类比板块进行深层次的价值研究。,类比板块价值对照评估,以钱江新城为参照板块，进行价值评估,商业/商服市场格局,滨江办公30000-37000元/M2；二线江景23000-28000元/M2,在售住宅市场格局,滨江住宅40000-60000元/M2；二线江景25000-35000元/M2,板块内部产品价值预估,钱江世纪城北部临江，且启动较晚，区域内配套少， 其价值尚无法与钱江新城等同，预估板块内售价： 住宅产品 江景30000-40000元/M2 非江景20000-25000元/M2 办公产品 江景25000-30000元/M2 非江景20000-25000元/M2,板块土地价值预估,结论 由于板块土地容积率等指标未明，我方仅提供参考地价如下： 住宅，容积率3，楼面价8000-10000元/M2， 土地成本1600-2000万/亩 办公，容积率3，土地成本500-600万/亩 容积率4，土地成本660-800万/亩 容积