沙口路项目调研定位报告(PPT 38页).ppt

1、版权声明： 本文仅供同致行内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,沙口路项目调研定位报告,宏观经济分析,郑州,政治地位角度郑州，河南省省会 今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽。,郑州，地处中华腹地，九州之中，中国重要的经济、交通、能源、水利、通信枢纽，国家战略综合交通枢纽，母亲河万里黄河之都，河南省省会，中国建城区面积和建城区人口第十三大城市，全市总面积7446.2平方公里，人口862.65万，是中国历史文化

2、名城、中国八大古都之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、中华人文始祖轩辕黄帝故里、世界历史都市联盟成员城市。郑被誉为“中原绿城” 。,全国四大经济区域战略格局形成 我国提出了 西部提速 东北攻坚 东部保持 拉动中部 的发展目标在目前四大经济区域中 郑州位居中原经济区的核心位置，是沟通 促进全国个经济区交流 联合的中枢之地 是带领中原城市崛起的龙头城市。在新的经济环境下郑州将快速进入全国经济发展的快车道成为连接 珠江三角洲经济区 长江三角洲经济区 华北经济区 的中心经济区,启示 郑州作为河南省省会 中原经济区的核心城市 必将得到前所未有的发展 将成为中原区域的大都市其辐射范围进一步

3、扩大 城市快速的发展对于房地产而言是一个利好消息 也给项目带来了更大的发展机遇,宏观经济分析,政治地位郑州2010年至2020年将建成现代化 国际化 信息化 生态化 创新型的国家级区域中心城市 城市的快速发展为房地产市场以及项目带来了巨大的市场空间,郑州市中心城区城市用地增长边界为：东至京珠高速公路 西至环城高速公路 北至黄河湿地保护区 南至南水北调中线 一带 指沿310国道 陇海铁路等交通干线上由郑州市中心城区 郑汴 中牟组团 上街荥阳组团 巩义市及沿线城镇带发展 是市域经济联系和城市空间拓展的主轴线 两轴 南北发展轴由京广铁路 107国道的城镇构成 同时与市域的东西发展带共同构成中原城市群

4、 十 字形空间结构核心,启示 郑州 一带 两轴 的发展战略 使郑州的城市构架迅速拉大 辐射范围也逐渐扩大 对于房地产而言将面对更为广大的市场同时也带来前所未有的挑战 房地产应结合城市发展 加快产业结构调整,宏观经济分析,经济角度2010年郑州市GDP达到4000亿元，首次跻身4000亿元俱乐部，在全国地级以上城市中排名第22位仍有上升空间,启示 在“第一方阵”中，郑州与北京、上海等城市差距还很大，也落后于第二方阵武汉的5500亿元、长沙4500亿元。从另一侧面也说明，郑州经济加速攀升的潜力巨大。,在22个超过4000亿元的城市当中，上海、北京、广州三座城市的GDP超过万亿元，深圳直到南京，这1

5、4座城市的经济总量在5000亿元以上；长沙、唐山、烟台、东莞、郑州这5座城市的GDP在4000亿元至5000亿元之间,GDP4000亿元”是一座城市进入全国大中城市发展 第一方阵 的标志，然而随着时间的推移，如今 第一方阵 的门槛正变得越来越高，上海市的GDP已经接近1.7万亿元，北京的GDP接近1.4万亿元，郑州市的GDP尚不足其三分之一。,郑州市近几年GDP增长一直保持在10%以上 房地产从而能保持快速的发展,宏观经济分析,经济角度2006年-2010年郑州GDP与人均GDP都得到了快速的增长 人均GDP不断攀升 预示着消费市场的进一步扩大 消费能力与生活品质的提升 同时也对项目本身定位提

6、出了要求,郑州市2006年-2010年GDP增长迅速已经突破4000亿元大关 标志着郑州将进入快速发展道路 人均GDP的增长预示着郑州的消费群体与消费市场不断扩大 人民消费能力的提升对生活品质的要求也会越来越高 对于房地产而言消费者的需求已经不再单单是简单的满足居住上得到满足 对房地产提出了更多的要求 如项目形象 更高的舒适度 更便利的生活体验等,启示 从项目角度出发结合项目现有情况 应主动迎合现在消费者的心理 做到项目定位鲜明 瞄准客户群体 有针对性的进行开发,宏观经济分析,郑州市历年产业结构,近年来，郑州市围绕建设国家区域性中心城市、全国重要的现代物流商贸城市和全国著名的历史文化名城，大力

7、实施跨越式发展战略，在保持经济平稳较快发展的同时，更加注重经济结构调整和产业转型升级，着力增强产业竞争力。特别是2010年，我们走新型工业化道路，积极构建现代产业体系，工业结构进一步优化。,郑州市表示，今年要建设中部区域性服务业中心城市。2011年服务业增加值要达1820亿元以上,增长13.5%以上。到2020年，郑州市服务业增加值占地区生产总值的比重超过55% 郑州成为带动能力强、辐射区域广的内陆型国际物流中心、我国重要的现代商贸中心和中部会展产业龙头城市。55%的比重意味着，将超过农业、工业的生产总值总和，成为国民经济发展的支柱行业。,启示 房地产属于第三产业服务业 政府进行的展业结构调整

8、 大力发展服务业 预示着房地产未来有政府的战略支撑 将有更大的发展 对于项目而言应综合区域性产业结构 准确项目定位,产业结构郑州市第一产业保持平稳增长 第二产业和第三产业的到了快速的发展 政府做出大力发展服务业的产业调整 作为第三产业的房地产业起到了推动作用,亿元,宏观经济分析,固定资产投资快速稳定增长是经济持续告诉发展的重要推动力量 郑州固定资产投资以及房地产开发投资不断增长 房地产开发投资占固定资产投资的将近三分之一 房地产建设成为新的经济增长点 其中城镇固定资产投资完成2432.5亿元，比上年增长21.9% 2010年郑州销售面积1151.06万平方米销售金额为706.54亿元,固定资产

9、投资2010年郑州市固定资产投资额为2757亿元 房地产开发投资额占固定资产投资28% 第三产业所占比重加大郑州正在进行产业结构调整 房地产市场应跟随城市的产业调整 重新定位市场,启示 固定资产投资的不断加大证明郑州市的市政基础建设日益完善 城市整体环境得到改善 基础建设和生活配套的完善使消费者对于人居环境有了更高的要求,宏观经济分析,元,郑州市政府规划通过3年时间的努力，建立较为完善的现代城镇基础设施和住房保障体系，人均住宅建筑面积达32平方米，50%以上的城市达到省级或国家级园林城市标准，农村社区基础设施基本完善。,消费角度郑州市民随着收入的不断增加 消费水平也逐年增长 市民消费意识的转变

10、 意味着更多的需求以及更完善的产品 同时郑州市人均住房面积虽然呈增长趋势但尚不足全国平均水平 市场需求量加大,2010年全国城市人均住宅建筑面积约30平方米 郑州市只有28.2平方米政府规划3年内达到32平方米 政府将加大保障性住房以及商品房开发力度 对于项目而言应适应市民对消费态度的转变 做到建筑 与形式的升级 达到品质至上的理念,郑州的快速发展的同时人民的收入与消费水平也不断的增长2010年消费支出大占到收入的四分之三人民的消费意识逐渐被唤醒 郑州正进入快速消费时代 通货膨胀与物价上涨也是郑州人均消费水平提升的原因但消费者手中的可支配收入不断增加说明购买力也再不断增加,宏观经济分析,人口是

11、生产力和消费力的统一 人口数量对经济发展的作用主要有两点 一是为经济增长提供必要的劳动力 人口的数量直接刺激经济的发展 二是人口的数量对衣食住行的的需求呈正比人口越多消费量越大 直接影响经济的发展 郑州做为河南省省会 862万的人口数量为郑州的经济发展起到了支撑作用 同时城镇化进程不断增加也会使郑州的人口数量加大 更多人口数量意味着更多的人需要在郑州购买房子 对于房地产而言是快速的发展的源动力,人口分析郑州人口不断的增加为经济发展和房地产市场带来了推动作用 城镇化率的不断增加预示着会有更多的人选择在郑州居住 然而城市人口结构也再不断的发生变化 产品应向多元化方向发展,启示 人口结构的不断变化对

12、于房地产而言市场细分会越来越明显 项目来说提出了更多的要求 项目针对的消费者是各个阶层的人还是局限性的针对某一种或几种阶层的人 值得我们思考 项目应结合区域情况进行合理定位,宏观经济分析,政策角度05年政府参与房地产市场经济调控上升至政治角度开始至11年 不断出台调控政策 近一年尤为严厉 现阶段项目应审时度势 规避风险 寻找突破点,从去年初以来，一轮比一轮严厉的房地产调控政策，为全国房地产市场带来了诸多变数。随着“国八条”的全面落地和房产税试点的展开，房地产行业面临空前严峻的形势。有个别城市甚至出现了限价令 房地产市场相对于2010年有所降温 受宏观经济形势和调控政策的影响，今年房地产市场形势

13、相对比较严峻，各开发企业将面临巨大的资金压力，表现在：销售下滑导致回款降低；银行信贷额度减小后，开发贷款和购房者的按揭贷款更加困难；其他融资渠道仍然狭窄。 客户现已观望态度居多,启示 面对现阶段严峻的政策形势 政策未来发展尚不清晰 项目应 审时度势 迅速调整产品结构 产品向多元化发展 放缓开发进度 寻找突破点,宏观经济分析,交通发展郑州是我国综合性交通通信枢纽。郑州位于全国经济地理腹地，具有贯通东西、连接南北的战略作用 交通的建设的完善对快速拉大城市构架奠定了基础。,郑州素有中国铁路心脏之称，国家综合交通枢纽，京广铁路、新欧亚大陆桥陇海铁路两大干线在此交汇。 郑州东站 郑州拥有3个铁路特等站：

14、郑州北站是亚洲作业量最大的铁路枢纽编组站；郑州东站是全国最大的零担货运站；郑州站位于市中心，是全国最大的铁路十字枢纽客运站之一，列车可直达国内31个省、市、自治区。,新郑州东站（郑州高铁火车站）于2009年6月29日开始施工，在建世界第一座、世界最大规模的设计时速350公里及以上高速铁路十字枢纽火车站由于迅速的投资，中国高铁网络的覆盖面积，已超过全球其他国家的总和而对于郑州来说不仅是更方便的时间、更快捷的沟通，还有更汹涌的资金就在这一年，由于高铁城市带来的机会已经开始展现，大量的开发商在高铁的作用下，开始积极探索这座中部城市的新机会,郑州市京广路沙口路快速通道根据工程设计，京广路沙口路快速通道

15、南连绕城高速公路，北接连霍高速公路，全长252公里，一期工程（南三环至北三环）全长约135公里一期工程预计年底通车使用,启示 高铁的运行预示着一个新时代的到来，不仅打通了省域之间的隔断，也加速了各项经济要素的流动交通系统的不断发展完善 对于郑州拉动经济起到了至关重要的作用 对于项目而言面对的客户群体将更加广泛 。 京沙快速路的建设给项目的发展带来了有力的契机 成为了项目的一大优势,宏观经济分析,郑州历史悠久，文化灿烂，旅游资源丰富。轩辕黄帝故里、裴李岗文化遗址、大河村遗址、商城遗址等著名的郑州旅游景点记载了她8000多年的文明史，以黄河游览区、大河村遗址为主的黄河有中国特色文化旅游群和以少林寺

16、、嵩山国家森林公园为主的嵩山风景名胜区给郑州增添了无穷的魅力。 郑州是中国历史文化名城、中国八大古都之一、中国优秀旅游城市 是中华人文始祖轩辕黄帝的故里，商朝开国君主商汤所建的亳都,文化旅游郑州是中国历史文化名城、中国八大古都之一文明史赋予了城市深厚的文化底蕴 同时也对项目的定位提出了更高的要求,少林寺,世纪欢乐园,黄河游览区,商朝遗址,郑州2010年全年实现旅游总收入509.0亿元比上年增长27.6% 在郑州市占有了重要的经济地位 旅游业得到了突飞猛进的发展 必将促使各项城市服务设施的完善，促进市民生活与工作环境进一步改善，带动城市经济的全面快速发展，使全体市民的生活品质得到进一步的提升,启

17、示 郑州市2010年旅游总收入509.0亿元，比上年增长27.6%；其中国内旅游收入500.0亿元，增长27.9% 旅游在郑州的经济中占有越来越重要的位置,同致行思考,郑州的快速发展与房地产的市场需求量的加大对项目是一个有力的契机 项目需结合区域情况 准确定位 做到品质与市场的结合,城市框架的拉大对房地产的市场细分有了更多的要求 独特的项目形象会增加项目的优势 交通与旅游的发展也使项目有了更多的文化底蕴,现阶段国家对房地产进行的市场经济调控使消费者大多持观望态度项目应延长开发周期 产品向多元化发展 瞄准客户群体,郑州宏观经济对项目的影响以及启示,现郑州房地产形势对于项目有推动也有限制 项目需结

18、合区域性质进行定位,项目位于沙口路农业路交汇处属于金水区是老城区向新城区转换的发展中区域 项目周边交通便利 可快速直达其他区域 随着区域城市化建设的不断完善 对项目的品质和定位有了更高的要求,金水区是省委、省政府所在地，是河南省政治、经济、文化、金融、信息的中心地区。辖区经济繁荣，金融、证券、商品交易所、保险机构齐全，是国内各大银行驻豫总部所在地；辖区内有亚洲最大的铁路运输编组站郑州北站，纵贯全国南北的京珠高速与横跨东西的连霍高速在区内交汇；辖区汇集了中央部委和省、市所属大中专院校、科研机构128家，市区中学35所，小学75所，是国家科技进步先进区和国家基础教育课程改革实验区；省、市、区三级医

19、疗机构344家，医疗事业蓬勃发展；辖区星级宾馆、综合商场、特色餐饮、休闲娱乐星罗棋布，水电气暖设施配套齐全,金水区的商业布局将重点规划和精心打造贯穿辖区南北的花园路商业景观大道、经三路商业景观大道和郑花北路汽车销售景观大道；重点规划和建设花园路中段、北段，农业路东段、东风路西段、金水路东段等大型区域性商业中心；规划建设花园路、纬四路等10个区级商业中心；规划和建设数十个居民区商业网点和若干批发交易市场；统一规划和建设1520条商业特色街。,启示 随着区域城市化建设的更新 人居环境的改善 区域的价值也在不断提高 在区域性质转变的进程中对项目的形象 定位 品质提出了更高的要求 区域的价值也促进了项

20、目的发展,区域市场分析,区域定位项目位于南阳路商圈边缘 项目周边交通便利 可快速直达其他区域 随着南阳路商圈的辐射力度增大 对项目自身及周边的发展起到了推动的作用,区域市场分析,南阳路区域的楼市强调进一步提高房地产质量和生活品位，以营造舒适、便利的居住环境，引领符合时代要求的先进生活方式为目的。南阳路楼市将以一个全新的居住板块正式列入郑州地产大势的核心区域 项目地址位于南阳路商圈的边缘位置 周边配套 与商业尚不完善 但项目位置距其他商圈距离不远 且交通便利 可快速直达 现阶段区域位置上并不具有优势,相比郑州市现有已成熟的商圈 南阳路商圈是一个正在兴起的商圈 南阳路区域居住人数较多 现阶段尚没有

21、大型商业区域 不能满足区域居民的购物 休闲 娱乐的需求 随着越来越多的商家关注到此区域的发展与潜力 正逐渐形成有一个综合性的商业区域,启示 对于项目而言现阶段生活 商业配套较不完善 需要有满足项目住户的商业生活配套 项目体量较小并不具备发展大型商业的条件 建议发展能基本满足项目需求的小体量商业,区域市场分析,本案,华林尚峰苑,家天下,利海托斯卡纳,威尼斯水城,正商明钻,晶华城,九龙城,物华国际,汉飞金沙国际,怡丰新都汇,建业壹号城邦,区域竞争情况位于项目周边楼盘并不密集 竞争范围较广 由于区域位置相隔较远出现了差异化竞争,由右图可以看出竞争楼盘较为分散 从区域 环境 周边配套来看并不相同 各楼

22、盘所面临的情况也各部相同因此出现了差异化的竞争 形成价格差异化的组团,8000以上 7000以上 6000以上,蓝色组团价格在6000以上区域位置较为偏远 经济发展不够 区域客户的购买力不强属于基本满足居住需求的区域 黄色组团价格在7000以上区域位置对比蓝色组团更靠近中心城区 经济略好 现已呈现快速发展趋势 项目的品质和卖点更多属于发展中的中端居住区 红色组团价格在8000以上 区域位置更靠近中心城区 经济发展状况良好 项目注重品质 形象 已形成配套成熟的商圈属于区域范围内的理想居住区,启示 项目处于发展中得中端居住区 现阶段区域经济 生活配套尚不完善 但区域发展速度较快 空间较大 未来会与

23、红色组团相接 项目定位应向红色组团项目靠拢 提升区域形象,区域市场分析,区域项目情况区域项目现阶段销售以高层为主销售情况与价格有较大差异 总体销售率为71%销售均价为7645元/,区域 体量较大的项目少 以中等体量项目居多 没有影响力较大的项目从而加剧了区域性竞争 客户的关注点均在周边区域 面对这样的竞争局势 本项目应以鲜明的形象产品定位脱颖而出 创造出差异化的竞争形势,产品设计特点区域项目户型以70-90的两房 110-130的三房为主 说明区域客户的主要意向几种在这两种户型上 户型设计中已有项目注重提升户型品质的一些新设计,启示 区域客户对于70-90的两房 110-130的三房认可度较高

24、 项目可以这两种户型为主 在户型设计上除保存其他项目中已有的设计 应视情况增加提升户型品质的设计 使项目更具有竞争力,区域市场分析,环境配套特点区域客户的居住意识正在慢慢转变 更多的注意社区的环境配套是否完善 一些特有的配套成为项目成功的关键,启示 区域大部分项目的环境配套还只是停留在基本的生活配套 有较大空缺 本项目如果有可能引进缺乏的配套设施如（学校 体育设施等）将大大增加项目的竞争力,区域市场分析,35%,65%,25%,36%,区域客户77%为外地户口居民 23%为本地户口的居民大部分是再附近居住 或附近的个体商户 区域35%是首次置业65%是35%二次置业 由于限购政策和银行政策的收

25、紧导致二次置业的客户减少 区域内以年轻客户群体为主 这是首次置业比例大得一定因素 区域价格是年轻群体的接受范围,客户分析区域现阶段价格并不是很高吸引了很多首次置业的年轻人 大部分是外地来郑州工作定居的人,启示 项目应准备客户定位 以首次置业的年轻人作为主要的客户群体 并针对此类群体挖掘项目形象产品定位,区域市场分析,案例分析,怡丰新都汇项目位于农业路与天明路交汇处 是集住宅 商业 公寓为一体的街区式生活社区 项目内配有3万平方米商业街 两层华润万家 幼儿园等生活配套 使项目整体形象得到提升 在区域内属于较高端楼盘 影响力较大,项目规划怡丰新都汇项目形象定位年轻时尚化 项目规划有3万平米的商业街

26、 两层华润万家商场 双语幼儿园等 项目在区域内属于高端产品,怡丰新都汇位于农业路与天明路交汇处 区域位置具有一定优势 交通便利 定位为新都市街区生活典范 追求居住的舒适性 规划有3万平方米的沿街商业界 大型商业广场 幼儿园等生活配套二期共推出三栋住宅和一栋公寓怡丰都汇国际公寓。一期售罄，目前业主已经入住,客户主要来自金水区附近的居民 以自主为主年龄基本在25-40岁之间 首次置业的比例较大 普遍对80多两房和120三方比较关注 客户在选测怡丰新都汇时主要有三个方面 一 位置相对较好 配套齐全 二 项目规模较大后期物业有保障 三 现阶段优惠幅度较大 按揭95折 全款94折,案例分析,户型方正南北

27、通透 采用全明设计 赠送有入户花园 业主可自行封闭 客厅带有大观景阳台 卫生间没有做到干湿分离 没有独立的餐厅区域 属于舒适度提升的户型,户型方正紧凑两个卧室朝南 主卧带有大观景阳台 客厅带有向西的窗户 户型南北不通透 客厅不朝南 属于基本舒适度的户型,户型分析怡丰新都汇的户型主要是以刚性需求的两房三房为主两房较多 户型中规中矩 现三房销售情况良好 两房剩余较多 现政策环境下部分客户带有一步到位的想法,案例分析,案例分析,物华国际项目位于农业路与南阳路交汇处西南角 定位于首家台地景观社区 项目区位优势不明显 以优惠活动 付款方式赢得市场,案例分析,物华国际位于农业路与南阳路交汇处西南角，隶属金

28、水区。物华国际由河南物华实业集团有限公司开发，北面紧临城市东西主干道农业路，东面距离南阳路不足百米 周边交通便利生活设施完善。 物华国际总占地177亩，总建面积近40万平方米，计划分4期开发。物华国际一期工程总建筑面积4.2万平方米，共有3栋高层，全部为框架剪力墙结构的高档住宅。,项目体量较大 现开发的是一期产品 项目品质一般主要以价格策略 灵活的付款方式打开市场 受到区域乃至郑州市场的关注 现销售情况良好,物华国际总占地177亩总占地40万平方米 现开发的是一期住宅项目 项目以首家台地景观定位 景观有立体感 层次感,启示 物化国际的体量大 开发周期相对较长会与沙口路会形成直接性竞争 项目品质

29、一般但其灵活的付款方式更受消费者的青睐 沙口路项目应在产品品质上与其竞争,案例分析,户型较为方正 洗手间干湿分离 厨房有什么阳台 户型朝北 采光不好 属于基本舒适度户型,南北通透 功能分区合理 主卧增加凸窗 卫生间与卧室距离较远 属于舒适度提升的户型,户型采用大面宽短进深的设计方式 南北通透 功能分区明显 带有270度转角窗 客厅没有阳台 属于舒适度提升的户型,启示 物华国际主推得两房三房户型较好 客户较为接受 项目可借鉴户型特点 增加项目细节整体优势,物化国际的户型采用大开间短进深的设计理念 增加户型的采光度 舒适性且户型功能分区合理 在区域内属于较好户型,案例分析,案例分析,项目应定位与即

30、将发展成为宜居生活配套完善 交通便利的区域抓住南路商圈 京沙快速通道 挖掘项目优势,项目可以以鲜明的形象市场定位达到项目影响力的提升准确客户定位 投其所好 在做到客户认可度较高的户型同时可增加特色的居住模式,项目应客户 价格 推广策略相结合做到型势鲜明 定位准确 增加市场竞争力,区域市场对项目的影响及启示,区域市场分析,地块定位分析,本案,岳寨,金象物流公司,现地块内情况,现地块内情况,现地块内情况,地块现状地块方正对后期物业发展有利 地势平坦 没有道路分隔 原有建筑物已经拆除完毕 地面无附着物 具备较好开发的条件,郑州市京广路沙口路快速通道工程从2008年开始规划并通过论证审批后，就进入了开工的前期准备阶段。根据工程设计，京广路沙口路快速通道南连绕城高速公路，北接连霍高速公路，全长252公里，一期工程（南三环至北三环）全长约135公里，道路双