房地产开发前期工作

1、房地产开发前期工作,XX大学土木工程学院 XXX教授 硕士生导师,流程名称：项目前期策划流程流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部,时间,主管副总/总经理 /总经理办公会,前期开发部,资金财务部,开始,1,战略发展部,获取土地信息,获得土地相关资料,项目粗选,进行实地考察,资金安排 现金流量,形成初步可行性分析报告,审核？,形成详细可行性分析报告,审批？,通过招、拍、挂获得土地,直接与土地方或合作方签订协议,2,5,7,17,8,9,14,16,11,10,19,20,18,工程管理部,审核？,规划技术部,成本估算 技术可行,市场调研,成本估算 工期安排 付款计划,10,4,11,12,销

2、售部,价格预测 销售进度 提价策略,项目定位,市场/竞争分析,13,15,21,市场/政策分析报告,人员,人员,人员,6,6,6,战略指导,3,流程名称：项目前期策划流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部,流程名称：项目前期策划流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：战略发展部,流程名称：项目前期手续流程流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部,时间,前期开发部,资金财务部,战略发展部,工程管理部,规划技术部,销售部,开始,交纳出让金、契税、交易费,资金支持,建设用地规划许可证,投资项目备案,建设用地批准书,土地证,地形图,地下管线测绘,资金支持,输入输出,技术部,技术部,1,3

3、,2,4,5,6,7,8,9,10,11,12,流程名称：项目前期手续流程流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部,时间,前期开发部,资金财务部,战略发展部,工程管理部,规划技术部,销售部,输入输出,钉桩成果（包括水准点）,技术部 工程部,规划方案设计,建筑方案设计,技术部,技术部,规划审批？,规划审批？,人防初审,消防初审,人员支持,人员支持,人员支持,资金支持,13,14,15,18,16,17,19,21,20,23,22,24,25,26,流程名称：项目前期手续流程流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部,时间,前期开发部,资金财务部,战略发展部,工程管理部,规划技术部,销售部,输

4、入输出,方案成果通知书,地质勘察,技术部,技术部,施工图设计,投资计划,园林,地名,人防,消防,环保,供热,图纸审查,大配套,项目报建,占道,破路,临水,临电,临排,资金支持,人员技术,资金支持,资金支持,27,28,29,30,31,32,33,34,35,36,37,38,39,40,41,42,43,资金支持,44,45,46,47,48,49,50,51,人员技术,52,建筑工程规证,53,流程名称：项目前期手续流程流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部,时间,前期开发部,资金财务部,战略发展部,工程管理部,规划技术部,物业,输入输出,基础定位放线委托,规划验线,物业备案,施工招标

5、,监理招标,工程部,工程部,安全委托,质量监督委托,水泥、墙改基金,民工工资保证金,工程部,工程部,前期物业管理服务合同，物业管理服务方案，业主公约,资金支持,工程部,工程部,资金支持,54,55,56,57,58,59,60,61,62,63,64,65,66,67,68,69,70,71,流程名称：项目前期手续流程流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部,时间,前期开发部,资金财务部,战略发展部,工程管理部,规划技术部,销售部,输入输出,开工证,基础形象施工,工程部,销售部,销售证,施工进度和竣工交付日期的说明,商品房销售方案，面积计算成果表，商品房网上销售数据录入,72,73,74,7

6、7,75,76,78,流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部,流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部,流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部,流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部,流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部,流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部,流程名称：项目前期手续流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部,流程名称：前期开发部管理流程流程编号：2.1.1流程拥有者：

7、前期开发部,时间,前期开发部,人力资源部,开始,战略发展部,1,战略理解 企业文化理解,公司战略 竞争战略 职能战略,2,部门内部战略宣灌,战略目标,部门内部达成一致目标,全体员工共同分解战略,目标管理体系,形成部门工作计划,组织实施计划,培训、辅导 文化认同,目标控制？,继续实施 完成计划,纠偏、调整,督促完成,3,4,5,6,7,8,10,9,11,12,13,14,流程名称：前期开发部管理流程流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部,时间,前期开发部,人力资源部,战略发展部,内部考核？,达到或超出目标,内部激励、表扬,落后目标,惩罚,修正调整,激励,支持整体战略目标,部门考核,员工考核

8、,15,16,17,18,22,19,20,21,23,24,流程名称：前期开发部管理流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部,流程名称：前期开发部管理流程说明流程编号：2.1.1流程拥有者：前期开发部,房地产开发前期流程,一、投资机会分析 二、招标/拍卖取得土地使用权 三、申请项目建议书 四、建设项目选址意见书 五、方案设计 六、建设用地规划许可证 七、规划设计方案审查 八、建设工程规划许可证 九、初步设计 十、勘察设计 十一、申办建筑工程施工许可证,申请项目建议书,1 项目立项申请报告书 2 建设用地权属文件 3 项目建设投资概算 4 出示资金证明 5 有关职能意见,建设项目选址

9、意见书,1、建设项目选址意见书申请表（须盖申请单位公章） 2、建设项目批准（核准、备案）文件或者有关部门同意开展前期工作的相关文件 3、对环境有影响的建设项目以及需要报申级以上建设行政主管部门审批的建设项目，提供环境影响评价报告及环境保护主管部门的审查意见 4、位于风景名胜、历史文化保护和控制范围内的建设项目，提供有关主管部门的审查意见 5、危险化学品生产、储存和经营的建设项目，或者位于危险化学品生产、储存和经营场所周边的建设项目，提供有关主管部门的审查意见 6、在原有（自有）用地范围内的建设项目（内部选址），提交土地使用权权属证件和房屋所有权证。,建设用地规划许可证,1、建设项目选址意见书申

10、请表（须盖申请单位公章） 2、建设项目批准（核准、备案）文件 3、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，提供国有土地使用权出让合同 4、对环境有影响的建设项目以及需要报省级以上建设行政主管部门审批的建设项目，提供环境影响评价报告及环境保护主管部门的审查意见 5、位于风景名胜、历史文化保护和控制范围内的建设项目，提供有关主管部门的审查意见 6、危险化学品生产、储存和经营的建设项目，或者位于危险化学品生产、储存和经营场所周边的建设项目，提供有关主管部门的审查意见 7、与原有（自有）土地使用权性质的建设项目，改变原有（自有）土地使用性质的建设项目，提交原有（自有）用地土地使用权权属证件。,规划设计

11、方案审查,1、建设项目选址意见书申请表（须盖申请单位公章） 2、建设项目批准（核准、备案）文件 3、符合规划设计要点的规划设计方案及其电子文件 4、规划设计要点要求提供的环境保护、文物保护和安全监督等主管部门的审核、审查意见 5、规划设计方案多方案竞选的建设项目提交专家评审意见，经论证的建设项目提交论证会会议纪要 6、非初次报审规划设计方案的建设项目，提供根据规划部门对上次规划设计方案提出的审查意见所做出的调整、修改设计方案的说明 7、分期实施的建设，提供原批准的整体规划设计方案及其审查意见 8、建设项目本身及周边建筑物按规定有日照间距要求的，提供有相应资质单位出具的计算机模拟日照分析报告 9

12、、管线、道路工程提供相关部门的意见或协议书,房地产开发前期手续需办程序,一、项目立项及审批程序 二、规划设计 三、获得土地使用权 四、征地拆迁安置补偿 五、开发部向城市规划管理部门申报建设项目报告,并上报有关资料和设计方案 六、规划主管部门同意方案设计后转专家办,组织专家审查(多层不审查),并出具专家会审纪要批复 七、开发部报销防管理部门审批方案设计，消防部门同意后转规划局发“初步设计通知书”，工程部依据“初步设计通知书”委托设计 八、省或市建委组织专家对初步设计进行审查（多层可不开审查会），并发审查纪要批复 九、依据建委审查批复和规划局意见发“规划设计” 十、规划管理部门检查验收现场后，由开发部领取“建设工程规划许可证” 十一、