万科壹号广场项目任务书0602.pptVIP

1、万科壹号广场项目 设计任务书,福州万科地产有限公司,本项目位于福建省福州市中心城区南端，属于台江区，地块西临白马路，南临交通路，北临西洋路，东侧为住宅区。,本项目项目总用地面积49010平方米（合约73.5亩），拟建高品质高档商住社区，建筑底层为商业建筑；上层为住宅。,项目概况,城市景观中轴线,周边环境,沿白马路400多米,西湖,闽江,基地地处老福州城区居住中心，现有周边居住氛围浓厚。 地块现有公交发达，有多路公交经过。 项目沿着白马路有近400多米长,，据未来规划将在白马河沿线修建4.86公里长木栈道或公园游步道，连接北端的西湖、左海，与南端的闽江公园。 随着白马河的改造，基地西侧的白马路将

2、是成为福州城市中心的景观中轴线。,东街口商圈,茶亭商圈,宝龙、万象商圈,周边已有成型的城市次级商圈：宝龙万象商圈，以及正在建设发展中的商业街：八一七茶亭商圈。整体定位为中低端商业，区域无高端商业。 距离项目2公里左右，已建成的广电中心及规划中的台西CBD，将全面带动该区域的发展。 距本基地约2公里的福州白马路文化创意大道，未来将是福州的都市时尚文化空间和创意集市。,周边环境,广电中心,文化创意大道,其他： 基地1范围公里内，交通路以南有一规划中的3200平方米幼儿园，和交通路小学教育预留用地，沿交通路往西，有第三十六中学和福建医科大学（旧校区）及福建医科大学附属第一医院等配套设施。,周边环境,

3、本案,宗地情况 地块用地红线详(附件2地形图) 基地西邻白马路，白马路是城市南部主要出行干道（30米宽4车道）。 北为西洋路，南接交通路，交通路与西洋路为辅助干道，交通负荷较大。,宗地情况,本项目规划范围：A、B、B1地块,经济技术指标,总经济技术指标,经济技术指标,BI地块设计要求,1.25F两栋1梯3户 （标准层160+140+80）建筑 2.15000平方米办公楼 3.商业面积不限。 4.公共配套面积，如下表：,(需先设计的部分),规划退红线要求,该地块按照福州当地的规范：福州市城市规划管理技术规定中第一类建设区执行，地块内的建筑控制线要求如下：,注：N为建筑层数,注：H为建筑高度,建筑

4、退红线距离除了满足以上退线要求外，同时需满足建筑退让白马路、交通路规划红线距离不小于10米。,商业规划思路：,项目将建设成为福州城市中心地标，住宅定位为城市高端豪宅代表，同时商业发展成为引领城市新商业趋势发展。 其中商业定位：市中心中高档次的休闲购物场所。集休闲、游乐、观光及购物于一体的消费新目的地，打造成为福州城市的新名片和地标性场所。,项目定位,1.充分利用项目沿街展示形象面长的优势，打造花园式集中商业街区； 2.须规避与周边大型SHOPPING MALL竞争，通过商业公共空间的趣味性与开放性提升商业整体吸引力（如日本表参道、北京世茂天阶） 3.设计上考虑预留34家主力店位置（如LV、CU

5、CCI、法拉利汽车概念展厅）。,设计要求,商业部分,1、地上面积不超过16000平方米， 2、尽量以临街商铺的形式出现，做到价值最大化。 3、为了达到集中商业街区的形象（足够的体量），可以考虑部分二层和以上层数为住宅（尽量控制在2万平米内），但立面作整体设计。 4、下图为：有内街形式的地面商业设计参考意向，主要考虑的是增加商业建筑的体量感和规模化。 附图可作参考,但不局限。,地上商业部分,设计要求,商业部分,为了增大商业的价值，还有体量关系（原因同上一条），部分商业可以为围合院落的形式，如“口”、“日”字形的中间为内院，可送给商业业主。 附图可作参考,但不局限。,地上商业部分,设计要求,商业部

6、分,地下商业部分,面积尽量做多（应该可以做到5万平方米），但考虑地下室成本和施工时间，尽量不要做超过3层的地下室。 地下室设计花园、咖啡屋等休闲空间，导入人流。 地下商业空间价值的挖掘是这个项目是否成功的关键，我们初步设想有： 商业车库可以为与商业同层，或者独立在最下层，如下图：,减弱人们“地下”的感觉； 设置复合便捷的交通体系，引导人流“不自觉”的到达地下层； 增加地下空间的趣味性； 引阳光和绿化进入地下； 合理的商业配比和业态组合；,会议纪要及补充,这是一个具有城市舞台，具有文化发展功能的街区形态商业，主要功能空间如下：,商业街区在设计时，考虑可以增加顶盖的可能。,设计15000平方米的办

7、公楼，拟建设于B1地块中。,规政府安置使用 单层面积在680700 之间。 如果只做一栋建筑，1至11层不分套，12层以上按每层2户设计；,生活配套、餐饮、休闲等街区商业； 精品零售：如艺术品、画廊等； 主力店：如名车展厅、精品超市（单店面积在15002000）、健身房（面积在2000 左右）等；,设计要求,住宅部分,住宅建筑面积：147403.2平方米。 按照10栋楼的体量设计，标准层面积约420460； 如做超高层，建筑标准层面积约500550。 沿街为点状住宅。 可以有超高层建筑，形成错落有致的建筑群形象。 立面效果公建化。,设计要求,住宅部分,1梯3户平面布局参考，但不局限于此,成果要求,第一阶段：总体规划概念设计,规划概念设计说明 经济技术指标 总平面图 功能布局、组合分析图及说明 交通组织分析图 视线、景观、消防、日照分析图等