绿地缤纷城商业规划分析.ppt

1、绿地缤纷城,2012年08月13日 康 微,绿地集团是中国综合性领军企业,目前形成“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局。,绿地集团是中国综合性地产领军企业，在2011中国企业500强排名中位列第36位，在中国房地产企业排名中超过万科，位居第1位，在上海地区企业集团中排名第17位。 绿地集团创立19年来，始终坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨和“和谐绿地、共建共享”的发展理念，通过产业经营与资本经营并举发展，形成了 房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，建设项目遍及上海、北京、天津、重庆、广州、南京、济南、武汉、成都、沈阳、长春、哈尔滨、西安、长沙、郑州、贵阳、合肥、

2、南昌、苏州、无锡、乌鲁木齐、银川、呼和浩特、太原等全国24个省54个城市；能源、金融、商业地产、建筑、汽车服务等产业也具有较大的规模和较强的实力。,产品线: 四海系列：绿地中心、绿地中央广场，特点定位地标型、超高层、城市中央核心、标杆区域的商业综合体项目； 八方系列：绿地缤纷城、绿地新都会,特点定位综合性、区域型、轨道交通枢纽中心、城市副中心的大规模商业集群； 人和系列：绿地乐和城、绿地邻里中心，特点定位功能型、社区配套型商业中心主要服务于当地居民。,【开发商背景】,西斯莱公馆,金星路,高米店南,绿地.缤纷城,西单商圈,西红门商圈,黄村卫星城商圈,枣园商圈,绿地缤纷城是大兴新城北区规模最大、业

3、态最丰富的核 心商圈，是北京南城最具标志性和辐射力的城市综合体 项目之一,宜家购物中心,乐家购物中心,【项目商圈】,集中高档社区、商业、办公、休闲购物中心等于一体的大型现代服务业综合项目。紧邻大兴中端居住区，项目所在地正处在快速发展阶段、,绿地西斯莱公馆 楼面价：6605元/平米 规模：45.8万平方米产品类型：精装小户型酒店式公寓，入市价格17000元/平米；规划建设集高档住宅、国际青年公寓、大型购物中心、餐饮酒吧街、俱乐部等于一体的大型城市综合体。,【项目概况】,购物中心总体量为8万平方米,其中乐购超市1.4万平方米,3.5 m,3-4m,楼层层高：,大中庭,小中庭,3.5,5.4,【建筑

4、系数】,绿地缤纷城是城南首座地铁上盖商业中心，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体。定位为一站式家庭生活休闲购物中心,业态定位,打造引领崭新生活方式的高品质新城市地标性商业.,迎合全家庭购物需要,大面积生活服务提供如超市、餐饮、健身中心等配套设施,主要承担家庭生活休闲娱乐功能。,绿地缤纷城立足于“休闲生活”定位，被打造成家庭型的休闲购物中心，集购物、餐饮、休闲、娱乐、家庭亲子于一体。,品牌定位中端，主力店+次主力店+品牌店 代表品牌KFCJACKJONSVOEMOODCOETE COFFE,客户定位,辐射范围为整个大兴市区及五环周边，主要锁定中坚阶层年轻家庭消费型的客户。,形象定位,功能定位,档次定

5、位,生态化生活中心,【项目定位】,【功能分区】,地下一层为生活服务功能，一层主要为品牌零售功能，二层主要为特色休闲体验功能，三层为儿童家居体验功能,4层主要为餐饮,娱乐等业态,地下一层：主要为超市和餐饮等生活服务，同时兼具一些小饰品等零售店铺; 一层：主要为品牌展示和特卖场，主力商铺KFCJACKJONSVOEMOODCOETE COFFE提升整体购物中心档次; 二层：主要为时尚服饰和运动休闲; 三层，主要为儿童体验和儿童服饰,少部分家居生活业态; 四层,大型主力店保利剧院和未来将开业的美格菲健身中心等休闲娱乐业态;,兴鲜.生活,兴情.秀场,兴悦.齐享,兴尚.荟萃,兴彩.时光,从业态面积所占比

6、来看，零售:餐饮:配套:娱乐30%：26%：36% ：8% ，生活配套占比较大,业态：业种配比基本对等，分布相对分散,休闲娱乐类型主要以保利美格菲健身为主; 品牌：共有111个商家，其中包括保利国际影院、美格菲健身中心、上海歌城、棒约翰、万龙洲海鲜、COSTA COFFEE、巴黎贝甜、La sueZ、伊芙丽、拉夏贝尔男装、莫丽菲尔、西域、SHEN等约40%时尚品牌均为首次进驻大兴区。,【业态排布】,项目临近市区进入大兴主干道,且4号线直达目的地,主入口都设置在核心路段,车流和人流方向交通便捷,区位：被金星路、兴华大街、兴丰大街等城市主要干道包围将项目与大兴全区紧密相连。 交通:紧邻地铁4号线，

7、与高米店南站无缝连接。 公交：周边有943、937、968、957、366等数十条公交全速畅连。 人流方向：周边住宅区较多，公交,地铁直达，人流方向不统一； 车流方向：车辆主要沿金星路和兴丰大街两个方向进入停车场； 购物中心出入口位置：项目总公设有8个入口,主入口面向金星路和兴丰大街,为大兴区方向进入路口,昭示性好; 停车场：停车入口和出口设置在东侧西侧，方便不同方向车辆驶入。,【区域交通】,兴丰大街,停车场出入口,西南口进入方向,入口,入口,人流方向,人流方向,人流方向,人流方向,高米店南,平面动线规划简单明晰，但受体量、形状、交通区位等因素影响，动线回流性不强，设置主力店促进消费者在购物中

8、心内增加有效流动，提升消费几率,动线规划:动线呈哑铃型,两中庭之前形成回环动线,使商户达到最大通行量; 连接天桥:3层大中庭中间设置天桥既不影响视野的通透感,同时有效引导客流, 入口挑空：昭示性好，聚集人流地，便于举办活动和特卖专场； 半圆弧形玻璃幕墙:增加浏览面积,更有效的展示品牌,并给整体空间提升品质感. 店面设置:品牌店集中摆放在北侧，能够有效吸引各口人流向购物中心内部流动，时提高租金价格；,【平面动线】,购物中心东西主入口处设置扶梯和客梯,引导客流向购物中心内部流动,扶梯： 主要安放东部和南部入口位置,同时也是中庭所在位置,有效拉动客流向购物中心内部流动；,避免死角 玻璃观光电梯 玻璃

9、观光电梯的位置能在中庭空间创造活力和动感，与扶梯之间交替结合起来，使各层人流互动得到最优化； 乐购超市内部自动扶梯：方便客户在店内采购商品，在非购物中心营业时间点上，可保持超市正常运作。,【垂直交通】,乐购超市自动坡道扶梯,客梯,扶梯,商业全部自持,采用纯租金保底+流水倒扣，租金范围在1015元/天/ ,运营方式：纯租金,保底+流水倒扣; 租金： 租金范围：均价10-16元/平米/天 物业费:58元/月/平米,租金：,【经营情况】,项目在整体的规划设计和建筑设计表现上都有独特的风 格,通过细节的打造提升项目的品质,区域文化体验:南城唯一一个3D高端影院引入一块高达14米的IMAX屏幕，这也是北

10、京第四块IMAX屏幕; 丰富的人性化设计:一层连廊中间设置残疾人通道,每一层都设有具体的品牌导航图示,顾客可随时找到自己想要的品牌位置; 规划设计特点:在3层大中庭中间连接天桥,引导并带动客流从北向南疏散;同时观光电梯让顾客更大视野的浏览品牌分布位置,半孤型玻璃幕墙打造能更好的展示品牌及给顾客视觉上通透感和开阔性; 灯光氛围打造:室内和室外灯光设计相结合让客户更丰富的体验一站式的休闲娱乐购物的氛围;,区域文化体验中心,下沉式休闲广场,残疾人通道,【项目特色】,约40%时尚品牌均为首次进驻大兴区，它们的入驻营业带动城南居民更多国内外精品品牌的品质与时尚。,目前已进驻品牌包括乐购超市、保利国际影院

11、、美格菲健身中心、万龙洲海鲜、权金城、呷哺呷哺、丽家宝贝、 格林童趣摄影、屈臣氏等。,【品牌展示】,【营销推广】通过线上和线下大面积铺开推广范围,地铁广告社区会员招募免费体验抽奖活动都成为本项目吸引顾客的重要手段,活动:“万名会员大招募、橙市夜生活，音乐大FUN送”、“绿叶鲜粽，亲子环保贴画DIY”、“青爽极限风，近距离极限盛宴”等主题活动.,存在的问题： 项目品牌组合混乱,每一层的业态分布没有规律,品类排布参差不齐,未来如何有效提升商场的知名度和美誉度; 主打家庭式消费，突出儿童娱乐休闲体验餐饮为主,未来如何使商业品牌更加丰富,满足周边以及大兴市区居民的消费需求;,项目优点： 品牌开发商：绿地集团在中国的首个商业项目, 并且全部自持; 区位优势:城南首座地铁上盖商业中心,北京南城最具标志性和辐射力的城市综合体项目之一,弥补了区域综合性商业