酒店式公寓案例研究.ppt

1、酒店式公寓案例研究,世联策划平台技术沉淀,2006.12.01,2,关键字： 酒店式公寓、案例研究,简介：,酒店式公寓演变历程及分布格局,福田片区,梅沙片区,罗湖片区,南山片区,深圳市酒店式公寓兴起于20世纪九十年代中后期。当时，多数坐落在人流量大、对外交通便利的罗湖口岸，以及发展较早的东门、蔡屋围商圈； 随着城市中心及商务区的西移，以及公路、地铁交通的完善，在福田中心区及周边，以及皇岗口岸地区，酒店式公寓逐步兴起并迅速发展； 滨海大道的通车以及西部通道的即将开通，将加快南山与内外的联系，蛇口及华侨城片区兴起的高端酒店式公寓越来越受到外籍人士的追捧； 与此同时，梅沙片区的滨海度假型酒店式公寓成

2、为备受休闲度假人士的青睐，正逐步发展壮大。,3.1 深圳市酒店公寓演变历程及分布格局：罗湖、福田、南山、梅沙；,罗湖、福田片区早期的酒店式公寓，主要面向往来深圳的港人及外企白领，租金一般在 2000-5000元/套月； 罗湖、福田CBD核心区域酒店式公寓主要面向知名企业高端商务人士，租金一般在10000-15000 元/套月； 南山蛇口、华侨城片区酒店式公寓主要面向常驻深圳的外籍人士，租金一般在25000-35000元/套月； 梅沙片区酒店式公寓主要面向度假人群，租金一般在4000-6000元/套月；,3.2 深圳市酒店公寓随着格局的演变，客户类型不断变化，租金不断增高。,在整个深圳酒店式公寓

3、市场中，投资者所占比例高，但所需面积较小； 海内外驻深机构及SOHO族是市场主力； 外籍人士对高价位酒店式公寓承接力强；,3.3 深圳市酒店公寓客户除深圳和香港居民外，海内外人士和SOHO族成为市场主力。,6,06年中心区商务公寓供应列表,目前中心区商务/酒店式公寓供应稀缺，入伙项目仅江苏大厦，公寓租金及成交价格与写字楼持平。,泛中心区区域出现少量服务式公寓供应，供应量约9.52万平米。,3.4深圳中心区主要为商务公寓，酒店式公寓存在市场空白点；,在售服务式公寓项目仅有三个：中国凤凰大厦、星河世纪和金中环，并且均属于综合体物业中的某一功能定位，总供应量为14.47万平米。,7,同一个综合体中，

4、商务公寓销售速度一般快于写字楼，实现价格略低于写字楼；,酒店式公寓由于整体档次较高并带精装修和家私电器，实现价格高于同一综合体写字楼物业；,05年中心区服务式公寓销售价格列表,已入伙项目江苏大厦公寓的租金与目前写字楼租金价格持平；,3.5深圳中心区公寓由于稀缺，在销售速度和价格上实现双赢。,8,3.6深圳中心区未来北区可开发地块基本无酒店式公寓产品，荣超江胜项目将出现五星级酒店。,北区目前可开发地块较少，金融街基本以金融业机构办公总部为主； 可开发地块主要存在于北区东侧，但均为商务办公用地，不会出现酒店式公寓； 仅荣超江胜项目将出现万豪集团下属品牌五星级酒店，是本项目酒店式公寓的竞争对手；,9

5、,中心区南区地块图,星河 国际,会展中心,城中雅苑,发展兴苑,中海华庭,岗厦中学,港丽 豪庭,国商 B座,供电局,CoCo Park,怡景中心城,晶岛国际 购物广场,大中华 国际交易 广场,金地岗厦 地块 （综合体）,城建 购物 公园,商会 中心,卓越 时代,祈年 酒店,财富 大厦,嘉里写字楼 地块 香格里拉 酒店,现代城,商业办公用地,航天,兴业,投资,卓越,国商 A座,中央 商务,特美思,华融,新华 保险,中旅,免税,联通,时代 金融,嘉麟 豪庭,星河 世纪,商业 办公 用地,居住 用地,商业 办公 用地,居住 用地,卓越地块,商业 办公 用地,商业 办公 用地,商业 办公 用地,商业 办

6、公 用地,邮电 枢纽,国安局,星河 发展 中心,供应 设施 用地,商业 办公 用地,水晶岛绿化带,丽兹 卡尔顿,金中环,彩福 大厦,3.7 深圳中心区未来南区存在出现酒店式公寓的可能，但从体量上来说，中心区酒店式公寓仍属于稀缺产品。,南区未开发地块中，存在卓越地块等综合体项目，不排除出现酒店式公寓产品的可能； 但对比写字楼和和酒店的推出量，酒店式公寓在未来市场仍将属于稀缺产品。,10,中心区在本项目入市前将有众多五星级酒店推出市场； 在中心区南区星级酒店形成积聚之势，未来竞争相当激烈。 五星级酒店和酒店式公寓在短期出租客户和长期包房客户都存在一定程度竞争。因此建议本项目酒店式公寓适当控制体量，

7、有效规避市场风险。,3.8深圳中心区酒店式公寓与五星级酒店间存在部分竞争，建议本项目酒店式公寓适当控制体量。,11,客户主要为跨国公司、金融证券公司、大型公司驻深机构的高级管理人员，以地王大厦自身的写字楼客户为主，以及周边包括发展银行大厦、金丰城、深业中心、书城、人民银行等组成的紧凑商业、金融网的客户。 租期：一般最短为1年。,位置：蔡屋围南，宝安路与深南大道交叉处 规模：30层酒店式公寓，每层16个单位 建筑面积： 43125平方米 户型：90190（2房2厅3房2厅2卫） 物业管理：深圳熊谷组,3.9 案例借鉴深圳 地王大厦信兴广场,12,客户组成：外籍人士占90以上，其中欧美客户以短租为

8、主，日本、韩国客户以长租为主。 出租率：一般情况下整体出租率7080。 租金：150-450元/平米月,位置：纯水岸一期西，燕栖湖北 发展商：深圳华侨城房地产有限公司 物业管理：华侨城物业管理公司 经营模式：只租不售的纯粹酒店式模式 产品面积：1房1厅：40-50；1房2厅：94；2房2厅：130、160,3.9案例借鉴深圳 波托菲诺国际公寓,13,位置：景田南深圳报业大厦西侧 容积率：9.92 建筑面积：14353.08平米 户型：45-166平米 发展商：深圳祈年实业发展有限公司 物业管理：新加坡Frazer酒店管理公司 经营方式：发展商长期持有，顶级酒店长期管理,客户组成：外籍人士占85

9、以上，以日、韩、港台客户为主（约占80% ），另有少量欧美客户。客户基本以长租为主，仅有约10%左右的客户为短租。 出租率：一般情况下整体出租率85以上。,3.9案例借鉴深圳 辉盛庭国际公寓（原安柏丽晶晶仕阁）,14,3.9案例借鉴深圳 泰格公寓,客户组成：外籍跨国公司（有通勤车接送）租客为主（7080 ）， 分布较广，蛇口周边写字楼、关外（宝安、龙岗外企），散客以南山为主 租金：9009999元/天；1200099999元/月，一般都有折 扣。最多8折 ，带精装修 出租率：目前出租情况较好，近7成，以长租客为主。 溢价因素：中国第一个LEED认证（美国USGBC颁发）,规模：34000平米，

10、7栋，4-25层，232套公寓 运营模式：产权长期持有，只租不售 管理公司：FRASER (新加坡) 专业管理公司 产品面积：单房：35-113；两房：147-171；三房：198-286 ；四房：248-419平,15,3.9案例借鉴深圳 金中环酒店公寓,客户组成：因入伙时间较短，现主要为短期商务人士出租 租金：9803980元/天，现为试营业，有折扣 溢价因素：加入国际服务品牌“世界金钥匙酒店联盟组织”,规模：总占地7368平，总建面10.3万，容积率13.7，酒店式公寓约300套 运营模式：先发售，入伙后跟部分小业主签订35年返租协议，有些业主不愿签署此协议，想委托中介出租 管理公司：金

11、中环物管，带精装修 产品面积：单房：3035；一房一厅：50-55；两房81-85；三房：100以上,16,3.9案例借鉴深圳 世金汉宫,客户组成：地王商圈工作中高管、港人、外籍人士 租金：5000-6000元/月 溢价因素：三大商圈交汇点、豪华装修，五星级酒店服务,规模：总占地1万，总建面15.7万，B栋建面19943.34，C栋建面14601.47，酒店式公寓共718套 运营模式：对外发售，酒店式管理，由业主对外出租 管理公司：茂业集团 产品面积：31-65、复式双套房,17,3.9案例借鉴深圳酒店公寓小结,18,3.9 案例借鉴上海ASCOTT （雅诗阁 ）,客户组成：外籍跨国公司中层管

12、理人员为主，长租较多，汇丰银 行租客近5成 租金：30000-60000元/月，豪华装修 溢价因素：雅诗阁全球国际性服务公寓连锁领导者之一 、国际品牌、享誉全球,规模：共848套 运营模式：产权长期持有，只租不售 管理公司：雅诗阁集团 产品面积：高级一房：86 ；豪华两房：133；豪华三房：176,19,3.9 案例借鉴上海翠湖天地,客户组成：外籍华人、海外人士、港台以及少量江浙私营企业主 价格：均价6万，4-8万，带豪华装修 溢价因素：一线湖景资源、“住宅天地”规划为纯粹高端居住区,规模：建面13万，容积率4，共645套 运营模式：对外发售 管理公司：88新天地 产品面积：2房 140平米；

13、3房190平米；4房280平米；复式320平米,20,3.9案例借鉴上海华府天地,客户组成：外籍华人、海外高端客户、港台为主 价格： 65000-90000，带豪华装修 溢价因素：地段：上海新天地正对面 豪装产品：一层一户、主人专属电梯、中西厨 家居智能化系统,规模：总占地1.46万，总建面70000，容积率3.2，共108套 运营模式：对外发售 管理公司：戴德梁行 产品面积：270-700,21,3.9案例借鉴上海酒店公寓小结,22,3.9案例借鉴北京世界城,规模：总占地1.4万，总建面7.9万，容积率5.5，公寓建面：61130平，共719套 运营模式：对外发售 管理公司：第一太平洋戴维斯

14、 产品面积：一房：55 、 一房一厅：86、总裁级官邸豪宅：363 溢价因素：朝外商圈、建国门商圈和国贸商圈三大商圈交汇 主力客户：90为活跃投资客,客户组成： 90为活跃投资客 价格：27000,带精装修,23,3.9 案例借鉴北京海晟国际公寓,规模：总占地7万，总建面21.3万，容积率2.98，五期酒店式公寓共850套 运营模式：对外发售 管理公司：仲量联行 溢价因素：核心商务区、顶级物管,主力客户：60为活跃投资客 价格：23000，带精装修,24,3.9 案例借鉴北京柏悦居,规模： 总占地3.13万，总建面35万，容积率8，7-33层柏悦居建面39212平，酒店式公寓244套，层高3.

15、4和3.8两种；34-49层酒店建面4万平米，237套客房；50-58层的柏悦府建面17410平，仅28套,主楼63层249.9米，两栋写字楼42层，186米 运营模式：对外发售 管理公司：美国凯悦国际酒店集团 产品面积：一房：132-138 、两房：240-242 （柏悦居） 550-860（柏悦府）,客户组成：海外高端客户（30）、 香港客户（50）、海外国际名流 价格：柏悦居4.5万，已售罄，柏悦府在售，均价7万，豪华装修 溢价因素：城市地标、绝版地段、顶级物管,25,3.9 案例借鉴北京昆仑公寓,规模： 总建面约1.2万，共23套 运营模式：对外发售 管理公司：昆仑大酒店 产品面积：3

16、93-720,客户组成：海外高端客户和香港客户为主 价格：60000-70000，豪华装修 溢价因素：国内首施智能化系统、生态系统,26,3.9案例借鉴北京酒店公寓小结,27,概况：建于1951年，20层，581套公寓 价值点排序：地段Location景观Landscape建筑Architecture产品Features 地段优势：中央公园、CBD、顶级商业街， 建筑特色：昭示性强，古朴典雅、品质感、大花园、入户大堂、花园气派富有吸引力、大露台 产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24小时车库、噪音低、私家车道、工人房、大凸窗、 大露抬 、天台花园、景观人行道、储藏间 价格：2

17、0000美元/平米,3.9 案例借鉴美国纽约曼哈顿,28,概况：建于2002年，26 层，100套公寓 价格：4 bedrooms from $3,599,000 3 bedrooms from $2,690,000 价值点排序：地段Location建筑Architecture产品Features 地段优势：中央公园、CBD、顶级商业街， 建筑特色：昭示性强，外立面典雅、品质感、露天广场、中 庭、花园气派富有吸引力 产品特征：大堂休息厅、顶级私家花园、门房及管家服务、24小时车库、噪音低、私家车道、工人房、凸窗、高 级健康会所、天台花园,3.9 案例借鉴美国455 Central Park West,29,建筑概况：红色砖, 16 层公寓建于1985 建筑特