平安汇通申亚时代1期专项资产管理计划.ppt

1、汇通申亚时代广场 专项资产管理计划,二一三年九月二日,机密文件,本次推介的所有说明和承诺以平安汇通申亚时代广场专项资产管理计划投资说明书、平安汇通申亚时代广场专项资产管理计划资产管理合同为准 。,投资者购买本期专项管理计划应当认真、审慎地阅读相关投资说明书以及资产管理合同，进行独立投资判断,风险提示,本资产管理计划可能面临下列各项风险，包括但不限于： 1.政策和市场风险（国家法律法规的变化，货币政策、财政政策、产业政策的调整，以及政府对金融市场、房地产市场宏观调控和监管政策的调整，都可能影响融资方的经营业绩，从而影响资产管理计划财产安全及收益。经济运行具有周期性的特点，宏观经济运行状况和金融市

2、场利率的波动以及房地产市场的波动等，均可能影响投资项目及融资方的资金成本和经营业绩，从而增加资产管理计划投资的风险。） 2.管理和技术风险（在资产管理计划的管理过程中，可能发生资产管理人因所获取的信息不全或存在误差，对经济形势等判断有误，或资产管理计划的管理过程中的工作失误，导致投资者的利益受到影响。在资产管理计划的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而影响交易的正常进行或者导致投资者的利益受到影响。） 3.信用风险（信用风险主要是项目公司的违约风险。本资产管理计划存续期间，若项目公司违反相关法律文件的约定，发生未按时足额履行资金支付义务等违约情形，将影响资产管理计划财产

3、安全及收益。） 4.本资产管理计划运作中的特殊风险（延迟兑付风险：本资产管理计划期限届满前，如项目公司无法按时履行还款义务，则资产管理计划财产主债权的实现或者抵押物/质押股权的变现等均需一定时间，在此情况下本资产管理计划期限将相应延长，从而给资产委托人投资收益的及时足额实现造成不利影响。担保风险：本资产管理计划项下保证人的担保能力、保证人是否按约履行担保义务、项目公司是否及时按约办理抵押登记、抵/质押物的变现能力等均可能影响到资产管理计划财产安全及收益。） 5.其他风险（战争、自然灾害等不可抗力因素的出现，金融市场危机、行业竞争、代理机构违约等超出资产管理人自身直接控制能力之外的风险的发生，以

4、及资产管理人因停业、解散、撤销、破产，或者被中国证监会撤销相关业务许可等原因不能履行职责，都可能影响资产管理计划财产的安全和收益。）,目录,页码,概要,项目特色,目录,页码,距离虹桥机场直线距离3.5公里，中山公园直线距离2公里； 与轨道交通2号线北新泾站相连通，属于地铁上盖商物业； 紧邻中环线北虹路上下匝道，驾车出行十分方便； 设有三条公交线路终点站，实现公交轨交零换乘。,区位分析,项目交通,集轨道交通、航空、城市高架、公交枢纽组合的立体交通，真正实现多种交通方式无缝对接。,本项目位于上海市长宁区虹桥交通枢纽辐射区域，属于大虹桥板块，西接虹桥机场，东临中山公园商圈，区位条件十分优越。,项目位

5、置,项目概况,申亚时代广场共分南北两块开发： 南块包括两栋十层商务办公楼，地上一至二层为商业，三至十层为办公楼，地下一至二层为家乐福，三至四层为停车库及设备用房； 北块为一栋六层办公楼，一层为交通换乘枢纽，二至六层为办公楼，地下一至四层为停车库及设备用房。,利用综合交通枢纽所带来的人流以及周边区域的成熟居住氛围，通过合理、前瞻的规划设计，将本项目打造成为一个集休闲、购物、办公功能于一身的城市综合体，为投资人带来可期的商业前景及投资回报。,项目概况,项目四至范围,南块已开工半年，预计2014年年底结构封顶，计划2014年第三季度预售； 北块计划于2013年四季度获得土地，并于2014年二季度正式

6、开工，2015年四季度结构封顶并于2015年三季度预售。,四至范围、项目进展,申亚时代广场位于天山西路以北，蒲松北路以东，北翟路以南，新泾港以西，为上海西区现代化交通线路的交汇中心。,项目进展,蒲 淞 北 路,中 环 路,天山西路,北 瞿 路,新,泾,港,南,块,北 块,规划指标,规划指标,周边环境,周边环境,申亚时代广场 1.旭辉世纪广场 2.赢华国际广场 3.北岸长风 4.宜嘉坊商务楼 5.元丰天山花园 6.天山河畔花园 7.仁恒河滨花园 8.上海国际展览中心 9.万都中心 10.上海西郊宾馆,申亚时代广场周边主要以住宅及配套商业为主，学校、医院等公共设施配套齐全；项目周边靠近长风生态商务

7、区及虹桥CBD，办公及商业环境正在不断成熟。,6,7,中 环 路,地 铁 二 号 线,虹桥 CBD,长风生态商务区,5,1,2,3,8,虹桥 机场,外 环 线,10,9,4,虹桥临空经济园区,STRENGTHS,WEAKNESSES,OPPORTUNITIES,THREATS,交通枢纽地段优势：北新泾综合客运交通枢纽 强大人流量：为商业及办公楼提供发展支撑 潜在体量发展空间：区域内商业、办公楼体量处上升空间 “大虹桥”辐射板块：北新泾属“东虹桥”发展核心区域 周边同品质竞争者较少，体量小；周边配套成熟、齐全 通过环境、建筑及装饰风格营造出与西郊百联南北互补的社区性与交通换乘性以大型超市结合社区

8、服务和快速服务的商业消费场所,区域市场存在发展空间，竞争压力小 项目周边区域包括虹桥、天山路商圈已较为成熟，可差异化竞争 周边居民人流量的挖掘开发 “大虹桥”的进一步发展、扩大,项目周边商业仍处于发展阶段 周边商业及办公楼价格相对成熟区域仍有一定差距,其他商圈对于消费群的竞争力 项目区域内的消费、购物、餐饮等需求的满足 同区域内其他新项目的崛起 政策影响,SWOT分析,可比案例,可比案例位置图,1,2,3,4,5,案例1、案例2和案例3属于长风生态商务区，位置靠近申亚时代广场，具有较高的可比性； 案例4至案例5分别属于不同商务区，可作为参考。其中案例4位于虹桥临空经济园区；案例5位于虹桥CBD

9、。,虹桥商务区土地成交情况,作为“十二五”重点规划区域，大虹桥是近几年上海最热闹的板块之一。近年，虹桥商务区土地成交价格就屡破纪录； 截至2013年6月，虹桥商务区核心区已合计出让了21幅土地，包括两幅招标地块，出让总面积达99.29万平方米，土地出让金总额达到328.68亿元； 香港瑞安、深圳万科、招商地产、重庆龙湖、北京万通、台湾丽宝、湖南三湘、重庆协信等一线房企早已分头抢地，导致虹桥商务区核心区的价值倍增； 据同策数据显示，2010年虹桥商务区核心区出让的第一批商办用地的楼板价在1.1万元/平方米左右，而2013年出让的土地楼板价已在1.8万2.2万元/平方米。,目录,页码,公司概况,1

10、988年长宁区房地局、静安区房地局、虹口区房地局等九家各区房地局在海南三亚市注册成立的“申亚实业开发总公司”，作为上海在海南的窗口企业。 1992年，公司移师上海发展，成立了“上海申亚房地产有限公司”。 公司于1995年改制，投资主体为海南申亚实业联合总公司，工商银行上海市信托投资公司（上海市第二支行）、上海申亚投资合作公司、海南申亚职工持股会。,公司历史沿革,股东结构,上海申亚房地产有限公司,上海申亚 投资有限公司,39.6%,海南申亚实业 投资有限公司,职工持股会,上海英君 投资发展有限公司,10%,12.6%,37.8%,新长宁集团,虹房集团,静安区房产经营公司,25%,8%,8%,59

11、%,股东结构,上海申亚房地产是申亚旗下房地产项目运作的主要平台。,房地产,市政,教育,旅游,农业,物业,六大业务板块,业务情况,房地产：房地产开发经营是公司的核心产业和主营业务，先后投资了“海口申亚大厦”， “申亚山庄” ， “申亚时代金融广场”， “新华花苑”、“申亚新华府”， “笠园”， “申亚臻悦商苑”，“申亚瑞庭”等等一批高档办公楼和住宅。近两年，公司还在相继开发 “申亚时代广场”、 “申亚花满庭”、 “申亚翡翠谷”等项目，累计开发总量达100万平方米。 市政投资：采用“ BT ”方式先后投资了青浦第二水厂项目、长春市亚泰大街项目、平庄公路项目、上师大奉贤校区项目等多个项目。 教育投资

12、：与上海师范大学、上海师大科技开发总公司合资成立了上海厚德教育投资发展有限公司。该公司先后投资、参与投资了上海师范大学奉贤校区、上海师范大学附属厚德学校项目，并成功收购了上海九州现代艺术职业技术学校。 物业：目前管理面积为 50 万平方米，以管理高档物业为其特色，并以其专业的管理获得了 ISO900 0的认证。 旅游：以其特色商务游为主要业务，多年来成为银行、机关及大型企业等单位的主要合作伙伴，在海南游、云南西藏游等线路上作出了独特的风格。 农业投资：公司斥资 2.3 亿投资了奉贤泰日的 3800 亩申亚片林和青村镇的万亩申亚国际高新农业园。,项目情况,房地产开发经营是公司的核心产业和主营业务

13、，累计总量达100万平方米。,公司主营业务,已开发房地产项目包括：“海口申亚大厦”、三亚亚龙湾的“申亚翡翠谷” 、上海延安西路和江苏路口的“申亚金融广场、上海国道新华路上的“新华花苑”和“申亚新华府”、上海中山公园版块的“笠园”、上海昭化路上的“申亚臻悦商苑”、上海延安西路和镇宁路口的“申亚瑞庭”等。,申亚金融广场,申亚瑞庭,海口申亚大厦,申亚翡翠谷,新华花苑,申亚新华府,笠园,申亚臻悦商苑,项目情况,房地产开发经营是公司的核心产业和主营业务，累计总量达100万平方米。,公司主营业务,目前开发项目包括： “申亚时代广场”、奉贤金汇镇的生态度假住宅“申亚花满庭”、三亚“申亚翡翠谷三期”、三亚“奥

14、特莱斯项目”。,申亚翡翠谷三期（效果图）,申亚花满庭（效果图）,奥特莱斯项目（效果图）,申亚时代广场（效果图）,财务状况,单位：元,申亚房地产长期经营较稳健，资产负债率始终维持在行业较低的水平； 申亚房地产增长情况健康，过去三年，总资产和所有者权益的平均增长率约为50%； 目前，申亚房地产的资产构成主要包括6个在售、在建项目（4个在上海，2个在三亚），2014年起，大量项目结转销售收入，资产质量良好。,财务状况（续）,单位：元,单位：元,长期借款（截止2013年6月30日）,短期借款（截止2013年6月30日）,申亚房地产的负债总额中中长期负债占绝大部分，短期还款压力较小，财务状况安全性较高。

15、,信用状况,公司连续五年被上海市工商局颁予“合同信用等级AAA”，并荣获“上海市房地产开发企业诚信信誉先进单位”、“上海市守合同重信用企业”等诸多荣誉； 拥有与各大银行、信托公司及其他金融机构（国开金融）良好的合作记录，未出现过违约的情况； 与平安系统内其他金融机构有过合作，包括平安银行与平安信托，显示其良好的信用状况； 低负债率稳健经营确保了低经营风险与良好的信用展望。,目录,页码,交易结构安排（投资前）,截止2013年6月30日，亚达投资总资产9.15亿元，总负债4.09亿元，所有者权益5.06亿元； 2010年12月，亚达投资取得申亚时代广场南侧地块； 2012年12月，国开金融委托平安

16、银行向该项目提供4亿元过桥贷款，期限9+12个月，利率12.25%（后12个月利率18%）； 2013年9月， 浙商银行向该项目提供6.5亿元开发贷款，期限8年，利率基准上浮20%。,一期项目公司成立子公司取得二期用地。签订土地出让合同后，支付土地出让金之前，将二期项目公司99%的股权转让给汇通财富； 汇通财富共提供3亿元债权融资，其中一部分购买二期项目公司股权，到期后由申亚回购，其余部分委托银行向一期项目公司提供贷款； 融资利率为14%每年，利息每半年支付一次； 融资期限为1.5+1年,交易结构安排（投资后）,目录,页码,平安汇通申亚时代广场专项资产管理计划募集资金不超过3亿元，资金主要用途： 募集资金通过股权投资附回购和委托贷款等方式分别向申亚房地产公司下属亚达房地产公司及其指定的下属项目公司提供融资，融资款用于上海申亚时代