合肥PC构件项目财务分析报告

1、泓域咨询/合肥PC构件项目财务分析报告一、项目发展背景随着建筑工业化水平的提高，装配式建筑逐渐向标准化设计、工厂化生产、一体化装修、信息化管理、智能化应用的新型建造模式转变。PC预制构件生产也朝绿色、节能、环保以及信息化和工业化融合的方向发展，预制行业的发展推进了预制混凝土构件产品和工艺装备的创新，初步实现了预制构件的绿色工业化生产。装配式建筑是将建筑的部分或全部构件在构件预制工厂生产完成，然后通过相应的运输方式运到施工现场，采用可靠的安装方式和安装机械将构件组装而成的具备使用功能的建筑物。其建造过程具有“五化一体”的特点，即标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修和信息化管理。与传统现

2、浇建筑相比，装配式建筑是一种可实现绿色环保、提升建筑品质并加速工业化转型的工程建造新模式。国家政策向装配式建筑倾斜，相关鼓励政策加速出台。2017年3月出台“十三五”装配式建筑行动方案及配套管理办法，将装配式建筑的促进落至实际行动方案，明确提出2020年装配式建筑在新建建筑中的占比达15%以上，其中重点推进地区20%以上，2025年装配式建筑在新建建筑中的占比达30%，18年以来，装配式各项标准、技术要求接连颁布，内容也更加具备实施层面，行业发展环境不断完善优化。装配式建筑引领工程建造新模式，2025年PC构件市场将达千亿规模：装配式建筑产业链包括装配式设计、构件生产、建筑施工和装配式装修。装

3、配式混凝土结构（PC）因成本低、居住舒适度高等特点，在民用建筑中应用最为广泛。二、项目总投资估算（一）固定资产投资估算本期项目的固定资产投资16129.54(万元）。（二）流动资金投资估算预计达产年需用流动资金4671.29万元。（三）总投资构成分析1、总投资及其构成分析：项目总投资20800.83万元，其中：固定资产投资16129.54万元，占项目总投资的77.54%；流动资金4671.29万元，占项目总投资的22.46%。2、固定资产投资及其构成分析：本期工程项目固定资产投资包括：建筑工程投资6036.93万元，占项目总投资的29.02%；设备购置费5571.37万元，占项目总投资的26.

4、78%；其它投资4521.24万元，占项目总投资的21.74%。3、总投资及其构成估算：总投资=固定资产投资+流动资金。项目总投资=16129.54+4671.29=20800.83（万元）。三、资金筹措全部自筹。四、经济评价财务测算根据规划，项目预计三年达产：第一年负荷55.00%,计划收入19777.45万元，总成本16960.40万元，利润总额7867.28万元，净利润5900.46万元，增值税646.07万元，税金及附加296.52万元，所得税1966.82万元；第二年负荷75.00%,计划收入26969.25万元，总成本21619.15万元，利润总额11779.02万元，净利润883

5、4.26万元，增值税881.01万元，税金及附加324.71万元，所得税2944.76万元；第三年生产负荷100%，计划收入35959.00万元，总成本27442.59万元，利润总额8516.41万元，净利润6387.31万元，增值税1174.68万元，税金及附加359.95万元，所得税2129.10万元。（一）营业收入估算项目经营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑行业设备相对价格变化，假设当年设备产量等于当年产品销售量。项目达产年预计每年可实现营业收入35959.00万元。（二）达产年增值税估算达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=1174.68万元。（三）综合总成本费用估算根据谨慎财务测算，当

6、项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期工程项目综合总成本费用27442.59万元，其中：可变成本23293.76万元，固定成本4148.83万元，具体测算数据详见总成本费用估算一览表所示。达产年应纳税金及附加359.95万元。（五）利润总额及企业所得税利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=8516.41（万元）。企业所得税=应纳税所得额税率=8516.4125.00%=2129.10（万元）。（六）利润及利润分配1、本期工程项目达产年利润总额（PFO）：利润总额=营业收入-综合总成本费用-销售税金及附加+补贴收入=8516.41（万元）。2、达产年应纳企业所

7、得税：企业所得税=应纳税所得额税率=8516.4125.00%=2129.10（万元）。3、本项目达产年可实现利润总额8516.41万元，缴纳企业所得税2129.10万元，其正常经营年份净利润：企业净利润=达产年利润总额-企业所得税=8516.41-2129.10=6387.31（万元）。4、根据利润及利润分配表可以计算出以下经济指标。（1）达产年投资利润率=40.94%。（2）达产年投资利税率=48.32%。（3）达产年投资回报率=30.71%。5、根据经济测算，本期工程项目投产后，达产年实现营业收入35959.00万元，总成本费用27442.59万元，税金及附加359.95万元，利润总额8

8、516.41万元，企业所得税2129.10万元，税后净利润6387.31万元，年纳税总额3663.73万元。五、项目盈利能力分析全部投资回收期（Pt）=4.76年。本期工程项目全部投资回收期4.76年，小于行业基准投资回收期，项目的投资能够及时回收，故投资风险性相对较小。六、综合评价本期工程项目投资效益是显著的，达产年投资利润率40.94%，投资利税率48.32%，全部投资回报率30.71%，全部投资回收期4.76年（含建设期），表明本期工程项目利润空间较大，具有较好的盈利能力、较强的清偿能力和抗风险能力。建立起项目法人责任制，明确部门和个人的岗位职责。建设资金要设立专户存储，做到专款专用，在

9、建设资金的使用过程中，严格进行跟踪检查和审计，对项目的主要经济技术指标进行严格的考核，加强人员培训，尤其是网络信息方面的人才培训。为了保证项目的顺利实施，建议项目管理部门要强化项目管理的监督机制，完善监督体系，确保投资项目达到预期的目标。七、市场预测分析国家政策向装配式建筑倾斜，相关鼓励政策加速出台。2017年3月出台“十三五”装配式建筑行动方案及配套管理办法，将装配式建筑的促进落至实际行动方案，明确提出2020年装配式建筑在新建建筑中的占比达15%以上，其中重点推进地区20%以上，2025年装配式建筑在新建建筑中的占比达30%，18年以来，装配式各项标准、技术要求接连颁布，内容也更加具备实施

10、层面，行业发展环境不断完善优化。全国住房和城乡建设工作会议着力改善农村住房条件和居住环境，总结推广钢结构装配式等新型农房建设试点经验；着力推进建筑业供给侧结构性改革，促进建筑产业转型升级。大力推进钢结构装配式住宅建设试点。建筑业发展“十三五”规划，规划将全面推行绿色建筑标准，推进绿色建筑规模化发展。到2020年城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求，能效水平比2015年提升20，绿色建材应用比例达到40%，装配式新建建筑面积比例达到15%。国办发关于促进建筑业持续健康发展的意见中要求：到2025年装配式建筑占新建建筑的比例要达到30%。而2018年，我国装配式建筑面积约2.9亿平方米，占本年新开

11、工房屋面积比例为13.9%。若要完成前述2020/2025年的规划指标，2018-2025年我国装配式建筑将迎来快速发展期。由于装配式混凝土结构在我国民用建筑应用最为广泛，PC构件主要在住宅建筑上使用，在公共建筑、工业建筑及市政基础设施等领域应用较少。我国住宅建筑中的PC构件主要有预制墙板、预制楼板、预制梁、预制柱等，应用对象以装配整体式结构工程为主。随着全国大力推进装配式建筑，PC行业迎来快速发展，一大批有规模和实力的科研、设计、施工等企业纷纷投资建设PC构件工厂。2016年以来，全国新建的PC工厂已超600家，截止2019年底，全国年设计产能在3万立方米以上的PC工厂已超1000家。由于各

12、地区的政策目标及推进力度不同，全国的PC工厂布局分布产生不均衡现象。目前PC工厂主要集中在长三角、京津冀等重点推进的大中城市，近期中西部大城市也开始建设PC工厂。北京、上海推进装配式建筑的政策力度较大，整体技术管理水平较高，PC构件市场初具规模；合肥、南京、深圳、济南、成都、长沙、武汉等中心城市制订鼓励发展PC的政策，积极推广装配式建筑。根据行业经验，PC构件的经济运输半径在150公里内，而一二线城市的土地资源极为稀缺，综合考虑地价和运输成本等因素，很多PC工厂会选址在距核心需求城市150公里左右的地区。随着装配式混凝土结构建筑的快速发展，我国PC构件的市场规模从2013年的3亿元增长到201

13、7年的56亿元，年均复合增长率高达108%。我们认为未来PC构件市场空间巨大，2025年将达到1307亿元。我们预测的PC构件市场规模计算公式如下：PC构件市场规模=装配式混凝土建筑的新建面积预制率每平米混凝土体积系数PC构件单价我们的测算方式如下：装配式混凝土建筑的新建面积：我们通过预测房地产新开工面积、装配式建筑面积占比和装配式混凝土结构占比三项指标来计算。房屋新开工面积：房地产新开工房屋面积在2009-2014年、2014-2019年复合增速分别为9.1%、4.8%，在中性假设下，我们预计2019-2025年年均复合增速为2%。B.装配式建筑面积占比：政策目标是2025年装配式建筑占比达

14、到30%（2018年占比13.9%），采用线性差值方法，我们预计2019-2025年每年装配式建筑占比提升2.3个百分点。C.装配式混凝土结构占比：2017年我国新建装配式混凝土结构、钢结构和木结构按面积占比分别为60%、34%和6%。考虑到建造成本与使用性能等原因，预计未来装配式混凝土结构仍将占主导。由于规模效益，预计PC构件成本将逐渐下行，PC产品的应用将更受欢迎。预计2025年PC结构面积占比为65%，2019-2025年混凝土结构占比采用线性差值方法测算。预制率：一开始我国对预制率等指标没有明确要求，加之PC构件较传统现浇成本高很多，使得PC结构的预制率较低。2018年2月1日装配式建

15、筑评价标准正式实施，要求装配率至少达到50%，对应的预制率一般应达到30%。由于各地区技术发展水平的不同，该标准在全国推广适用需要一定的缓冲期，我们预计2025年预制率将达到30%，预制率每年提升3.1个百分点。每平米混凝土体积系数：根据工程经验，多高层住宅建筑每平米混凝土体积在0.350.36。我们认为，未来装配式混凝土结构建筑在多高层建筑领域应用最为广泛，预计每平米混凝土体积系数为0.35。PC构件单价：由于各地区PC工厂的摊销成本、技术水平等不同，PC构件的价格出现地区化差异。例如，清水60mm厚的叠合楼板的含税价一般在25003600元/m。考虑城市和产品类型的不同，我们假设2017年

16、PC构件的平均单价为3000元/m。由于2018-2019年原材料价格的上涨，PC构件成本快速上升，我们预计PC构件单价在2018-2019年的每年增速为3%；随着PC市场需求的不断攀升和技术水平的优化，未来规模效益也会更加明显，预计PC构件单价在2020-2025年的每年降幅为4%，预计2025年PC构件平均单价为2491元/m。根据以上测算，2025年PC构件市场规模将达到1307亿元，2019-25年复合增速为38%。装配式建筑引领工程建造新模式，2025年PC构件市场将达千亿规模：装配式建筑产业链包括装配式设计、构件生产、建筑施工和装配式装修。装配式混凝土结构（PC）因成本低、居住舒适

17、度高等特点，在民用建筑中应用最为广泛。1）2016年以来，国家和各地方政府陆续出台了鼓励装配式建筑发展的产业政策，企业纷纷在北京、上海等核心城市群投建PC构件工厂。截止2019年底，全国设计产能在3万立方米以上的PC工厂已超1000家。2）PC构件市场规模已从2013年的3亿元增长至2018年的110亿元，复合增速高达106%。我们认为未来PC构件市场空间巨大，2025年将达到1307亿元，2019-2025年复合增速为38%。PC构件成本改善空间大，优化装配式设计和规模化生产是关键：目前装配式混凝土结构建筑造价显著高于传统现浇建筑，是制约装配式建筑全国大面积推广的主要障碍，但PC构件成本改善

18、空间大。1）与现浇构件相比，PC构件增加了工厂生产和物流环节，在PC构件成本中，直接生产成本占55%65%，其中占比最大的是材料费、人工费和模具费；间接生产成本占8%12%，主要是各类资产折旧和费用摊销。2）优化装配式设计可显著降低PC构件的直接生产成本和运输费；规模化生产可有效降低PC构件的间接生产成本、直接生产成本和运输费，提高企业的盈利能力。因此，随着PC构件设计水平的不断优化，加上规模化生产，PC构件成本将呈现下降趋势。八、附表上年度营收情况一览表序号项目第一季度第二季度第三季度第四季度合计1营业收入7037.609383.468713.228378.0933512.372主营业务收入

19、6487.838650.448032.557723.6130894.442.1PC构件(A)2140.982854.652650.742548.7910195.172.2PC构件(B)1492.201989.601847.491776.437105.722.3PC构件(C)1102.931470.581365.531313.015252.052.4PC构件(D)778.541038.05963.91926.833707.332.5PC构件(E)519.03692.04642.60617.892471.562.6PC构件(F)324.39432.52401.63386.181544.722.7P

20、C构件(.)129.76173.01160.65154.47617.893其他业务收入549.77733.02680.66654.482617.93上年度主要经济指标项目单位指标完成营业收入万元33512.37完成主营业务收入万元30894.44主营业务收入占比92.19%营业收入增长率（同比）15.10%营业收入增长量（同比）万元4395.42利润总额万元8520.05利润总额增长率10.39%利润总额增长量万元801.89净利润万元6390.04净利润增长率16.54%净利润增长量万元906.73投资利润率45.04%投资回报率33.78%财务内部收益率20.72%企业总资产万元46782

21、.22流动资产总额占比万元38.05%流动资产总额万元17800.43资产负债率22.57%主要经济指标一览表序号项目单位指标备注1占地面积平方米54747.3682.08亩1.1容积率1.431.2建筑系数58.45%1.3投资强度万元/亩196.511.4基底面积平方米31999.831.5总建筑面积平方米78288.721.6绿化面积平方米4717.22绿化率6.03%2总投资万元20800.832.1固定资产投资万元16129.542.1.1土建工程投资万元6036.932.1.1.1土建工程投资占比万元29.02%2.1.2设备投资万元5571.372.1.2.1设备投资占比26.7

22、8%2.1.3其它投资万元4521.242.1.3.1其它投资占比21.74%2.1.4固定资产投资占比77.54%2.2流动资金万元4671.292.2.1流动资金占比22.46%3收入万元35959.004总成本万元27442.595利润总额万元8516.416净利润万元6387.317所得税万元1.438增值税万元1174.689税金及附加万元359.9510纳税总额万元3663.7311利税总额万元10051.0412投资利润率40.94%13投资利税率48.32%14投资回报率30.71%15回收期年4.7616设备数量台（套）13117年用电量千瓦时1069718.8018年用水量

23、立方米20369.9019总能耗吨标准煤133.2120节能率28.64%21节能量吨标准煤49.2722员工数量人635区域内行业经营情况项目单位指标备注行业产值万元190551.77同期产值万元169771.71同比增长12.24%从业企业数量家962规上企业家26从业人数人48100前十位企业产值万元91346.25去年同期78624.76万元。1、xxx科技公司（AAA）万元22379.832、xxx有限公司万元20096.173、xxx集团万元11875.014、xxx集团万元10048.095、xxx有限公司万元6394.246、xxx集团万元5937.517、xxx集团万元456

24、.738、xxx集团万元3745.209、xxx有限公司万元3562.5010、xxx集团万元2740.39区域内行业营业能力分析序号项目单位指标1行业工业增加值万元33473.261.1同期增加值万元30205.071.2增长率10.82%2行业净利润万元20207.742.12016年净利润万元16930.082.2增长率19.36%3行业纳税总额万元23900.373.12016纳税总额万元20415.453.2增长率17.07%42017完成投资万元41291.474.12016行业投资万元18.77%区域内行业市场预测（单位：万元）序号项目2018年2019年2020年1产值2217

25、83.34252026.52286393.772利润总额59803.5067958.5277225.593净利润26392.2929991.2434080.954纳税总额15842.2518002.5620457.455工业增加值73112.6683082.5794412.016产业贡献率5.00%8.00%10.21%7企业数量115414081802土建工程投资一览表序号项目占地面积（）基底面积（）建筑面积（）计容面积（）投资（万元）1主体生产工程22623.8822623.8858904.8458904.844996.441.1主要生产车间13574.3313574.3335342.90

26、35342.903097.791.2辅助生产车间7239.647239.6418849.5518849.551598.861.3其他生产车间1809.911809.913416.483416.48299.792仓储工程4799.974799.9712599.5212599.52777.252.1成品贮存1199.991199.993149.883149.88194.312.2原料仓储2495.982495.986551.756551.75404.172.3辅助材料仓库1103.991103.992897.892897.89178.773供配电工程256.00256.00256.00256.00

27、17.773.1供配电室256.00256.00256.00256.0017.774给排水工程294.40294.40294.40294.4015.894.1给排水294.40294.40294.40294.4015.895服务性工程3039.983039.983039.983039.98187.535.1办公用房1643.221643.221643.221643.2285.365.2生活服务1396.761396.761396.761396.7696.596消防及环保工程857.60857.60857.60857.6059.526.1消防环保工程857.60857.60857.60857.6

28、059.527项目总图工程128.00128.00128.00128.00-118.557.1场地及道路硬化8867.901828.041828.047.2场区围墙1828.048867.908867.907.3安全保卫室128.00128.00128.00128.008绿化工程2888.10101.08合计31999.8378288.7278288.726036.93节能分析一览表序号项目单位指标备注1总能耗吨标准煤133.211.1年用电量千瓦时1069718.801.2年用电量吨标准煤131.471.3年用水量立方米20369.901.4年用水量吨标准煤1.742年节能量吨标准煤49.2

29、73节能率28.64%节项目建设进度一览表序号项目单位指标1完成投资万元18917.921.1完成比例90.95%2完成固定资产投资万元15121.562.1完成比例79.93%3完成流动资金投资万元3796.363.1完成比例20.07%人力资源配置一览表序号项目单位指标1一线产业工人工资1.1平均人数人4321.2人均年工资万元5.361.3年工资额万元2399.952工程技术人员工资2.1平均人数人952.2人均年工资万元5.942.3年工资额万元488.153企业管理人员工资3.1平均人数人253.2人均年工资万元6.683.3年工资额万元179.334品质管理人员工资4.1平均人数人

30、514.2人均年工资万元5.944.3年工资额万元269.955其他人员工资5.1平均人数人325.2人均年工资万元7.145.3年工资额万元227.606职工工资总额万元3564.98固定资产投资估算表序号项目单位建筑工程费设备购置及安装费其它费用合计占总投资比例1项目建设投资万元6036.935571.37196.5116129.541.1工程费用万元6036.935571.3726711.121.1.1建筑工程费用万元6036.936036.9329.02%1.1.2设备购置及安装费万元5571.375571.3726.78%1.2工程建设其他费用万元4521.244521.2421.7

31、4%1.2.1无形资产万元1809.211809.211.3预备费万元2712.032712.031.3.1基本预备费万元1591.801591.801.3.2涨价预备费万元1120.231120.232建设期利息万元3固定资产投资现值万元16129.5416129.54流动资金投资估算表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1流动资产万元26711.1212947.1418494.0626711.1226711.1226711.121.1应收账款万元8013.344407.336010.008013.348013.348013.341.2存货万元12020.006611.009

32、015.0012020.0012020.0012020.001.2.1原辅材料万元3606.001983.302704.503606.003606.003606.001.2.2燃料动力万元180.3099.16135.22180.30180.30180.301.2.3在产品万元5529.203041.064146.905529.205529.205529.201.2.4产成品万元2704.501487.482028.382704.502704.502704.501.3现金万元6677.783672.785008.346677.786677.786677.782流动负债万元22039.83121

33、21.9116529.8722039.8322039.8322039.832.1应付账款万元22039.8312121.9116529.8722039.8322039.8322039.833流动资金万元4671.292569.213503.474671.294671.294671.294铺底流动资金万元1557.08856.401167.821557.081557.081557.08总投资构成估算表序号项目单位指标占建设投资比例占固定投资比例占总投资比例1项目总投资万元20800.83128.96%128.96%100.00%2项目建设投资万元16129.54100.00%100.00%77.

34、54%2.1工程费用万元11608.3071.97%71.97%55.81%2.1.1建筑工程费万元6036.9337.43%37.43%29.02%2.1.2设备购置及安装费万元5571.3734.54%34.54%26.78%2.2工程建设其他费用万元1809.2111.22%11.22%8.70%2.2.1无形资产万元1809.2111.22%11.22%8.70%2.3预备费万元2712.0316.81%16.81%13.04%2.3.1基本预备费万元1591.809.87%9.87%7.65%2.3.2涨价预备费万元1120.236.95%6.95%5.39%3建设期利息万元4固定资

35、产投资现值万元16129.54100.00%100.00%77.54%5建设期间费用万元6流动资金万元4671.2928.96%28.96%22.46%7铺底流动资金万元1557.109.65%9.65%7.49%营业收入税金及附加和增值税估算表序号项目单位第一年第二年第三年第四年第五年1营业收入万元19777.4526969.2535959.0035959.0035959.001.1万元19777.4526969.2535959.0035959.0035959.002现价增加值万元6328.788630.1611506.8811506.8811506.883增值税万元646.07881.01

36、1174.681174.681174.683.1销项税额万元5753.445753.445753.445753.445753.443.2进项税额万元2518.323434.074578.764578.764578.764城市维护建设税万元45.2361.6782.2382.2382.235教育费附加万元19.3826.4335.2435.2435.246地方教育费附加万元12.9217.6223.4923.4923.499土地使用税万元218.99218.99218.99218.99218.9910税金及附加万元296.52324.71359.95359.95359.95折旧及摊销一览表序号项

37、目运营期合计第一年第二年第三年第四年第五年1建(构)筑物原值6036.936036.93当期折旧额4829.54241.48241.48241.48241.48241.48净值1207.395795.455553.985312.505071.024829.542机器设备原值5571.375571.37当期折旧额4457.10297.14297.14297.14297.14297.14净值5274.234977.094679.954382.814085.673建筑物及设备原值11608.30当期折旧额9286.64538.62538.62538.62538.62538.62建筑物及设备净值232

38、1.6611069.6810531.069992.449453.828915.204无形资产原值1809.211809.21当期摊销额1809.2145.2345.2345.2345.2345.23净值1763.981718.751673.521628.291583.065合计：折旧及摊销11095.85583.85583.85583.85583.85583.85总成本费用估算一览表序号项目单位达产年指标第一年第二年第三年第四年第五年1外购原材料费万元17795.379787.4513346.5317795.3717795.3717795.372外购燃料动力费万元1196.69658.1889

39、7.521196.691196.691196.693工资及福利费万元3564.983564.983564.983564.983564.983564.984修理费万元64.6335.5548.4764.6364.6364.635其它成本费用万元4237.072330.393177.804237.074237.074237.075.1其他制造费用万元1409.91775.451057.431409.911409.911409.915.2其他管理费用万元883.24485.78662.43883.24883.24883.245.3其他销售费用万元2565.451411.001924.092565.452565.452565.456经营成本万元26858.7414772.3120144.0626858.7426858.7426858.747折旧费万元538.62538.62538.62538.62538.62538.628摊销费万元45.2345.2345.2345.2345.2345.239利息支出万元-10总成本费用万元27442.5916960.4021619.1527442.5927442.5927442.5910.1可变