物业管理企业篇

1、物业管理实务 第2章 物业管理企业, 物业管理企业的性质和类型,本章讲授, 物业管理企业设立的条件和程序 物业管理企业的机构设置, 物业管理处的组织架构与职责 物业管理企业的权利和义务,学习目的与要求,1了解 物业管理企业的类型 物业管理处的职责 物业管理处的架构与运作模式 管理处主任的基本素质和能力要求 2掌握 物业管理企业的性质 物业管理企业的资质条件和审批程序 物业管理企业的权利和义务 物业管理企业组织机构的一般形式 3重点掌握 物业管理企业机构设置的原则 矩阵式组织形式在物业管理企业中的应用,物业管理企业性质和类型,概念,类型,物业管理企业的概念,定义,是指专门对建成投入使用的房屋及其

2、附属设备设施、相关场地实施专业化管理，并为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务和良好的居住和工作环境，具有独立法人资格的经济实体,物业管理企,按其业务性质分为：,业的类型,委托服务型,租赁经营型,委托代理型,委托服务型物业管理企业,这类企业也有称为实体型物业管理企业委托服务型物业管理企业只有经营管理权按接受委托业务分为两种情况： l开发建设单位委托前期管理 l业主委员会委托实施管理,租赁经,管理权 获得,开发商将建成物业交给从事租赁经,营型物业管,营的物管企业管理，通过租金收回投资 维护管理服务与租赁经营 出租经营回收投资和获得利润,理企业,实质 适用,实质上是房地产开发的延续 商业大厦、

3、写字楼、批发市场等,委托代理型物业管理企业,实施,只有管理层，不设或只设很少的 操作层 清洁卫生、园林绿化、电梯、水电 设备运行维护、治安防范等 与专业公司建立合同关系，专司服 务监督、检查和考核 均委托专业公司实施,产权产籍管理 产权经营 中介服务（房地产估价、经纪及咨询等） 档案资料管理 维护计划的制定 整体管理计划的制定与组织实施 建立健全各种规章制度 做好群众工作和其他管理等,委托代理型物业管理企业,本身主要的管理职能,委托代理形式基本上可分为两类,第一类 特点 物业公司对业主聘请专业公司提供顾问 性意见 由业主委员会选聘专业公司签订合同 物业管理企业只负责监督合同条款的执 行 委托代

4、理型物业管理企业只收取管理员的薪金及服务代理酬金，其余均属代收代支,委托代理形式基本上可分为两类,第二类 特点 物业管理企业接受业主委托，代聘各类 的专业公司 由物业管理企业与各专业公司签订合同 但全部代聘的专业公司均需试用，服务 如不能令委托方满意，可以随时更换,物业管理企业设,设立的条件 有限责任公司,立条件,股份有限公司,设立条件,资质条件,和程序,设立的程序,有限责任公司的设立条件,根据公司法第十九条规定的条件 股东符合法定人数 股东出资达到法定资本最低限额 股东共同制定公司章程 有公司名称、建立符合有限责任公司要求的 组织机构 有固定生产经营场所和必要的生产经营条件,股份有限公司的设

5、立条件,根据公司法第七十三条规定条件： 发起人符合法定人数 发起人认缴和社会分开募集的股本达到法定资 本最低限额 股份发行、筹办事项符合法律规定 发起人制定公司章程，并经创立大会通过 有公司的名称、建立符合股份有限公司要求的 组织机构 有固定生产经营场所和必要的生产经营条件,物业管理企业的资质条件,物业管理企业的资质条件,企业资质概念,企业资质概念： l企业资质，主要是为了界定、查验、衡量企业具备或拥有的人力、物力和财力情况，包括企业的注册资金、拥有的固定资产、职工人数、技术力量、经营规模以及经营水平等等 l是企业实力和规模的标志,物业管理企业的资质等级及相应标准,物业管理企业的资质等级及相应

6、标准 物业管理企业资质管理试行办法（建住房1999261号）把物业管理企业划分为： 一级、二级、三级等三个资质等级和临时 资质,关于临时资质,关于临时资质 新设立的物业管理企业应到当地县级以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取临时资质证书，之后方可从事物业管理业务 临时资质证书有效期为一年 有效期满后，物业管理企业向物业管理行政主 管部门申请三级资质的评定 未获通过的，物业管理行政主管部门将取消其 从事物业管理业务的资格,物业管理,步骤,企业设立的程序,文件准备 资质审查和工商注册登记 税务登记和公章刻制,物业管理企业的机构设置,物业管理企业的机构设置 设置的原则 机构的类型,物业管理企业机

7、构,权责 对等,因事 设职 设置 原则,分工 协作,设置原则,统一 指挥,经济,物业管理企业组织机构类型,基本类型 直线制 直线职能制 事业部制,矩阵制,直线制的,经理,组织机,服务部主任,维修部主任,构形式,组长,组长,组长,组长,直线职,总经理,能制组织结构形式,办公室 财务部 管理处,副总经理 工程部管理部经营部 管理处,事业部,总经理,制组织结构,企划部 财务部 分公司,分公司,行政人事部 公关部 分公司,形 式,职能部门,生产部门,职能部门,生产部门,矩阵制的,总经理,组织结构形式,项目经理项目经理项目经理项目经理,经营服务部,工程部,管理部,财务部,物业管理处组织架构与职责,物业管

8、理处组织架构与职责 物业管理处的职责 物业管理处的架构和运作模式 管理处主任的基本素质和能力要求,物业管理处的职责,公共服务最基本的普惠性服务 专项服务和特约服务经营性服务 社区文化活动社区共同的居住观和行为模式 协助政府进行社会综合管理非独立承担 完成总部工作任务改革试点,物业管理处架构和运作模式,物业管理处架构和运作模式 管理处的架构和运作模式一般根据企业的规模、类型、体制和资源情况，同时结合所管辖物业的具体类型、性质和管理要求决定,一般中小型小区管理处架构,特点 架构较精简 实行企业统一领导下的管理处主任负责制 管理处是相对独立运作的质量中心 主任有充分的权力处理管理处事务 总部职能部门

9、对管理处进行质量检查和资 源调配，支持管理处工作 助理分管不同的事务，对主任负责,小 型,公司总经理,物办公室,业管理,管理处经理,管理处副经理,处 行政助理 物业助理 保安助理 水电工程助理 财务主管 会所主管,架 构,楼管员,保安班,车管员,水电工,收费员,仓管员,大型小区管理处架构,物业面积大、功能复杂、社会影响力大、服务对象复杂，则可成立专门的管理服务分支机构分公司 独立的分公司具有较大的灵活性，便于质 量监管和制度落实 分公司设经理作为主管负责 下设综合服务中心、综合管理部、社区文化部、财务部等，并以专项服务项目招标形式进行发包运作,大型小区,物业管理集团总公司 物业管理区域分公司,

10、管 理,社区文化部,综合服务中心,综合服务部,财务管理部,处架构,社区活动,文化宣传,推广策划,接待协调,多种经营,有偿服务,咨询服务,环境管理,水电维修,安全防范,行政后勤,收 费,会 计,大厦管理处的架构,高层综合写字楼、商业大厦在物业特性、管理及服务对象等方面与住宅小区有较大的差别 主要体现在物业的权属、服务对象、设备 管理、经营管理方面 大厦管理处的架构要根据其用途和特点设 置,管理处主任基本素质和能力要求,基本素质 能力要求,基本素,服务意识,质 要,沟通技巧,自我完善,求职业道德,管理处主,学习 能力,专业技能,员工管理能力,任能力要求,与人相处及 沟通能力,领导艺术 计划能力 组

11、织能力 控制与督导能力,协调能力,物业管理企业的权利和义务,物业管理企业的权利 物业管理企业的义务,物业管理企业的权利,物业管理企业的权利内容有三个方面 ： 有权采取完成委托任务所必须的行为 有权获得劳动报酬 有权根据合同制止违背全体业主利益的行为,物业管理企业具体权利,（1）根据有关法规，结合实际制定管理办法 （2）依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施 管理 （3）依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费 （4）有权制止违反规章制度的行为 （5）有权要求业主委员会协助管理 （6）有权选聘专业公司承担专项管理业务，但不得将整体管理责任权力及利益转让给其他人或单位，不得将专项业务承包给个人 （7）可实行多种经营，以其收益补充管理经费,物业管理企业的义务,（1）履行物业管理委托合同，依法经营 （2）接受业主委员会和业主及非业主使用人监督 （3）重大管理措施应提交业主委员会审议批准 （4）接受行政主管部门监督指导 （5）至少每6个月应向全体业主公布一次管理费收 支帐目 （6）提供优良生活环境，搞好社区文化 （7）发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告 （8）其他的相关义务。,物业管理企业如何执法？,物业管理企业不是国家执法机构 它只能约束业主和非业主使用人因居住活动 而引发的一些行为 物业管理企业在对业主和非