房地产-开发商经营变革.ppt

1、生存压力与中小开发商经营变革,中小开发商将面临长期的生存压力, 房地产问题已经被彻底政治化、道德化、娱乐化、社会化，虽然房地产仍有大的发展空间，在危机期间也可能出台针对房地产的短期政策，但从长期来看，很难再形成东南亚经济危机时期那样的救市氛围和政策。 在今后几年内，中小开发商都会受到融资问题的困扰，其他行业的资金仍会源源不断地进入房地产业，形成对中小开发商的挤压。市场一发生大的震荡，中小开发商就面临被并购重组的风险。 在几年调控无法达到目的的情况下，政府开始反思，对市场的认识程度提高，并逐渐回到以经济手段,调控市场的思路上来，为控制房价并增加财政收入，放地量会增加，供应增大，与过去相比销售压力

2、增加，利润率也下降。 在“民生”压力下，保障性住房供应量明显增加，分流一部分购买力，并影响预期。从2008年开始，住房保障制度建设将加快，住房保障体系逐步完善。如深圳20082010年将建成9.73万套保障房，厦门2008年原定建成2万套，2009年建成1.4万套。北京2008年分别新建经济适用房、廉租房、限价房300、50、450万平米，09年这三类住房开工850万平米。2010年中央提出更高要求。,中小开发商往往既没有资本优势，有没有技术和管理优势，主要靠当地人脉关系和不规范操作生存、发展，但从发展趋势上看越来越难。 各项房地产税收征收将趋于严格，打击偷漏税的力度在加大，税收压力大大增加。

3、 舆论暴政笼罩全国，房地产市场的发展环境进一步恶化，并未将来的社会发展埋下隐患。但在“民生”的压力下，一些制度与政策更扭曲，虽然可能增加供应，但干预增加，市场化程度明显下降，政府一些倒退行为出现。 每当市场趋好时，就会出现打压房地产的消息，如出台物业税，取消商品房预售，提高利率或首付等。大开发商也会制造话题打压中小开发商。,当前形势下中小开发商的战略调整考虑到北部沿海、到北方发展,辽东半岛、环渤海、胶东半岛、江苏区域购买力稳而强,不同时期沿海重点区域商品房销售面积增长比较,北方城市受调控政策的影响明显较小，投资风险较小,2008年3季度各区域房地产市场变化表,2008年3季度各地区商品房销售面

4、积负增长,2008年3季度各地区商品房销售面积负增长(时间切面),2009年1-5月份主要城市和区域商品房销售面积变化,到相对发达的中小城市投资，投资回收较安全,到相对较发达的中小城市发展，可避开大城市大量建保障房带来的冲击。住房保障推进的重点是大型、特大型城市。但要找到需求聚集程度比较高的区域。,提前进入一些城市建设的新区谋求发展,花大力气搜集城市规划变动信息，特别是新区建设信息，提前进入，与政府通过合同约定好，相对长期地持有土地，获取巨额土地升值回报。,到海外寻求发展空间,一些发达国家的老街区面临改造（如美国的休斯顿市中心国际区重建计划），国外大公司不感兴趣，劳动力成本也高；还有些发展中国

5、家也处于城市化初期，也有一些机会(蒙古)。,侧重于开发高档房地产，寻求相对较高的回报,在商品住宅投资增量中，90平方米以下住宅投资增加很快。90平方米以下住宅投资增长成为拉动商品住宅投资增长的重要力量，高档住宅供应下降。,城镇住房存量中的面积比例和居室比例分布,强劲的需求和有限的供给也使豪华住宅的资本值显著上升。应侧重于高档房地产开发，避开保障房增加带来的冲击，尤其是本届政府执政期间。可以向一些小开发商淘地。,调整经营方式，促进企业转型,规模稍大的开发商可以考虑向城市运行商转变，使单一的开发活动与城市运营、城市发展结合起来，同时控制土地资源，掌握开发进度 与知名企业合作，贴牌开发，提高标准化程

6、度和项目声誉，提升产品品质和竞争力 拓展融资渠道，提高融资能力，减轻对信贷、私募方式的依赖（万达：通过上一个项目中酒店、购物中心的持有向银行贷款，解决了拿地资金；通过商业联盟共同入住万达广场交的资金，又解决一部分资金通过上一个项目的资金的循环流转就解决了下一个项目的资本运作问题 ） 调整投资方向，向商业地产、旅游地产、工业地产等竞争较弱的领域迈进,向更专业化、精细化方向迈进（住宅还是商业地产、旅游地产、工业园区？哪类住宅？万达模式还是万科模式） 规模较大的公司适度构建产业链，向内部协作要成长、要效益、要影响力（万达） 培养自己的研发力量，有自己的核心技术或能力（龙湖：设计、园林，这就是龙湖的一

7、个研发模式 持有优质物业，寻求可持续发展，提升抗震能力（万达与万科的比较） 逆势操作，降低损失（“现金为王”思维的错误，李嘉诚、万达最近的举动）,与有创新精神的金融机构合作，降低资金占用水平,引入金融服务企业，提高经营水平和竞争力 “互利合作、优势互补、资源共享、共赢发展”要成为开发商经营的实实在在理念。 住房按揭贷款服务的传统模式将渐遭抛弃，一种新的住房按揭贷款“置业担保”模式已经萌芽。 （1）参与方：开发商、担保公司、银行、贷款购房人 （2）各方定位 开发商：住房产品提供者 担保公司：金融服务提供者、阶段性担保风险承担者,银行：资金提供者、金融服务提供者 贷款购房人：住房产品购买者、金融服

8、务需求者 （3）实践结果：开发商将非核心、无盈利业务进行转嫁和外包，集中财力、人力、物力从事地产开发业务（核心业务），增强了开发商的核心竞争力，降低了成本、提高了收益。 （4）新模式特点： 对房地产商的好处： 担保风险转移，无须承担担保责任。 资金压力转移，无须占用自有资金。 服务成本转移，节省大量人力物力。 对贷款购房者的好处：,对购房人而言，拥有全款购房的议价权，一般情况下能享受到总房价13%的价格优惠。 专业担保公司为客户提供贷款“一条龙”服务，具有专业性强、效率高、服务好、贷款门槛低等特点，客户省心省力。 对银行的好处： 专业规范的担保公司较开发商而言具有更强的贷后管理和风险控制能力，进一步保证了信贷资产安全。 与中小商业银行合作，争取对持有性物业的中长期贷款,“四节一环保”技 术体系（框架）,能源供给系统 节能建筑构造系统 建筑设备系统 运行管理系统 节地规划设计系统 建筑设计系统 优化供水系统 节水节水设备系统 计量付费系统 再生水利用系统,提高产品的技术含量，增加竞争力 开发节能省地环保型住宅,“四节一环保”技术体系（框架）,建筑结构系统 建筑材料系统 节材 建筑装修系统 建筑施工系统 废弃材料再生循 环利用系统 环保 室外环境保护系 室内环境保护系统,创新产品，建设智能社区与