购房必须掌握的注意事项

1、购房前必须掌握的注意事项1 签购房合同之前要注意什么？1.1 前言2007年，某编者与一位朋友在闲聊时得知，他近期在番禺某楼盘买了一套小三房单位，看楼的时候售楼人员信誓旦旦地告诉他年底即可交楼，但签合同的时候售楼人员却说因为天气原因可能会延迟3个月左右交楼，并说服我那位朋友在合同上签了一个补充条款，不追究开发商延迟交楼的法律责任，也不要求补偿；而且，在签完合同并交完首期款之后售楼人员又告诉他，他所买的房子实际只有50多年的土地使用权，而不是普通住宅的70年。我朋友愕然，觉得上当了，想退房，可销售人员却告诉他，双方已经签了合同，不能退。更让我惊讶的时，我问起该楼盘是否有土地使用权证、建设规划许可

2、证等证件时，我朋友一脸茫然，他说连想都没想过要看这些证件。在他看来，这么大一个小区既然有房子在卖，肯定不会有什么问题，如果有问题，政府机关难道还能让它卖？我哑然，原来买房子的人中还有想得这么简单的。也许大部分买房子的人都比我那位朋友精明，但买房整个过程确实比较复杂，买房者一不小心就可能掉进不良开发商精心设计的陷阱里。本文只就签合同之前应该注意的一些问题进行阐述，希望对要买房的人有所帮助。1.2 看楼该看什么首先购房者应该有一个明确的置业方向，要根据自己的购房预算确定在哪儿买、买多大面积多少价钱的房子等，并在现有的在售楼盘当中筛选出符合自己要求的楼盘，这样才更省时间更省精力。进入售楼部之后，首先

3、要自己多看。看模型图，了解小区的整体规划和开发情况；看户型图，室内功能布局是否符合自己或家庭的需求；看开发商的营业执照，并注意查看该执照是否经过年检，是否为临时执照（临时执照表明该企业注册资金还未全部到位）；如果开发商委托销售代理机构销售，还要看代理销售委托书及该机构的营业执照。除此之外，购房者还要查看该盘的“五证”，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证（详见本刊第页）。如果在售楼部找不到预售许可证、国有土地使用权证等关键手续，购房者一定要向销售人员了解清楚，如果销售人员解释含混，最好到相关政府部门去核查。看完这些之后，就可以找一位售

4、楼人员，让她给你详细介绍楼盘的情况了。介绍完之后一般售楼人员都会带你去看样板房（施工场地），这里要注意的是，一般开发商都会安排看楼车带你从小区最漂亮的地方穿过，哪怕是绕上一大段。而样板房一般也安排在楼层、朝向、通风和采光都最好的位置，室内一般也布置的非常好，如多用玻璃装饰墙面显得室内更宽敞。只要你稍稍对某套房子表露出兴趣，销售人员就会不遗余力地向你推荐，夸大其好处，掩饰其缺陷。如果你对某套房子感兴趣，千万别太兴奋，更别太相信售楼人员的话。最好是自己多看看，不仅要看室内间隔、布局、通风、采光、装修等，还要到室外走走，看看楼层朝向、室外风景及周边环境等，对有疑问的地方要及时向售楼人员了解，如果对售

5、楼人员解释含糊，最好还要到相关政府部门去查证。1.3 注意区分“订金”和“定金”如果你对某套房子比较满意，销售人员马上就会劝说你先交一部分落订费用，并承诺在楼盘公开发售时你可以优先选购。这部分费用可能会以“订金”、“定金”、“保证金”、“诚意金”等名目出现，很多人都搞不明白这些词有什么区别，也不知道该不该交这部分费用。那么订金该不该交呢？交了订金是不是就不能反悔呢？这要根据不同情况而定。根据今年6月1日起开始生效的建设部商品房销售管理办法，开发商所销售的商品房不符合预售条件的，在签定商品房买卖合同之前向购房者收取定金或订金属于违法行为，均可以要求退还；如果开发商所销售的商品房符合销售条件，则要

6、分两种情况：第一，如果购房者向开发商交付订金或其他预订款项，但双方未能就合同条款协商一致，未能签订正式的商品房买卖合同的，开发商应当退还所收取的预订款项；第二，如果购房者与开发商对订金或其他款项另有约定，如开发商在认购书或订金收据上写明购房者在规定的时间内不签订合同或不支付首期房款则不退还订金，在这种情况下则适用双方的约定。这里购房者需要注意区分“订金”和“定金”，虽然只是一字之差，但在法律意义上却大相径庭。“订金”是指购房者与开发商就房屋买卖的意象初步达成协议后，准备进一步协商所签订的临时认购协议中约定的落订款项。购房者支付订金之后，在约定时间内开发商不得再将该套房产出售给其他人。如果购房者

7、不想购买该套房产时，有权要求开发商退还订金。而“定金”则是指在订立房屋买卖合同时，为保证合同的履行，由购房者先向开发商交纳部分款项，待合同履行后定金应当退回或抵作房款。如果购房者不履行合同就无权索回定金，如果开发商不履行合同应当双倍返还定金。值得一提的是，在商品房买卖的实际操作过程中，有的“订金”实际上已属于“定金”性质。如双方在认购书中约定，双方未签订正式的商品房买卖合同，如因购房者违约造成，则订金不予退还；如因开发商违约，则应双倍返还订金的条款，那么，此时的“订金”则属于“定金”性质，应当按照“订金罚则”来处理。如果购房者确实很中意某套房产，想交订金的话，一定要先了解该房产是否已取得预售证

8、，没有预售证则不能落订。即便有预售证，购房者也要仔细查看认购书针对该套房屋的面积、价格、交付日期、违约责任及“订金”等重要条款，以免日后产生纠纷，无法退订。如果购房者已经选定了自己中意的房产，可先与开发商具体协商正式的商品房买卖合同及补充协议，在正式契约协商好之后再签订认购书，或者在认购书中与开发商明确约定，如果在一定期限内因双方协商不成，不能签订正式合同，所付订金应全部退还。1.4 签合同前要了解楼盘周边规划天河某楼盘在公开发售时曾因地理位置优越、环境好等原因而引起抢购潮，后来却因楼盘西侧出现高架桥而价格大跌，许多买家血本无归。类似于这种因市政规划变更而导致房价下跌的案例在广州楼市中并不鲜见

9、，以前因政府信息不够透明，市民无法获得相关信息，开发商会刻意隐瞒和掩盖真相。但现在市民已经可以从政府相关部门及网站上查看到楼盘的各种信息，也可以了解到楼盘周边的规划情况。目前在广州市国土资源和房屋管理局网站（）上，市民可以查询到房屋预售情况、合同鉴证情况及土地出让情况等（暂未包括番禺、南沙、花都、增城、从化的房地产信息）。而随着“阳光家缘”（）的开通，房管局所承担的查询房屋情况的职责也将逐渐由阳光家缘所承接。（具体可参考本刊页一文）如果购房者想查看某楼盘的周边规划、分区规划等情况，则可登陆广州市城市规划局网站（

10、规划在线）（）（目前也未包括番禺、南沙、花都、增城、从化房地产信息）。1.5 签合同时要注意什么在完成上述步骤之后，购房者就可以与开发商签订购房合同了，那么在签订商品房买卖合同时，还要注意什么呢？首先，一定要把楼盘的广告宣传内容全部载入正式合同中，对销售人员的口头承诺也要载入到正式合同中，以免将来发生纠纷缺乏法律证据。有不少购房者就因为太相信售楼人员的口头承诺，没有把口头承诺写入正式合同，以至发生法律纠纷时难以取证。根据最新颁布的相关法律规定，开发商在楼盘宣传资料上所载明一些涉及楼盘具体内容的部分如交楼标准、配套设施等也视为承诺，将来发生纠纷时业主也可以

11、以楼书所载明的具体内容作为诉讼证据，所以购房者在签订正式合同时最好要求开发商将楼书所载明的主要内容写进合同，或者至少要保存好楼书等主要证据。其次，要仔细观察与商品房预售许可证共同使用的设计图，一般来说开发商不敢在设计图上造假，因为设计图是经有关部门审批的。还有，购房者要认真研究商品房预售合同的内容，看之前售楼人员口头承诺的内容和楼盘广告宣传内容是否已载入合同中，如果发现遗漏或者不实之处，应立即向开发商提出。同时，在签合同之前，购房者应注意房地产企业是否按规定把注有详细尺寸的平面图附上（最好能附上小区总平面图），以便日后出现房屋面积、结构变化等争议时有书面证据。最后需要提醒购房者的是，在签订正式

12、合同时购房者要注意细读合同全文，对一些修改条款和补充协议尤其要注意，对自己不明确的条款要争取订立合理的补充条款，同时在交款之后还要注意索要相关的合法票据。2 买新房的步骤及注意事项在商品房买卖过程中，由于购房人和开发商在房地产专业知识和法律知识上掌握程度的不平等，以及在买卖中地位的不平等，购房者明显处于劣势。如果不幸遇上不法开发商，或房屋建筑出现未曾预料到的问题，纠纷就在所难免。一般来说，合同中容易发生纠纷有以下几个方面： 2.1 （一）交房时间 应特别注意不可抗力在合同中是如何界定的。 房产销售合同一般都有销售方遇不可抗力导致逾期交房，不承担责任这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是

13、否明确，这一点购房人一般很容易忽略或不知其到底是何种含义。 我国民法通则第一百五十三条规定：本法所称的不可抗力是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况，如：地震、水灾、战争等。依照此法，房产买卖合同中设定有关不可抗力的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中，现在有一些发展商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对不可抗力做了如下的注解：人力不可抗拒的自然灾害和其它事故，及售房方所不能控制的其它原因造成交房延期的，销售方不承担责任。这样的约定显然是卖方对自己的免责范围过于宽松，是违背法律原则的。售房方不能把发展商因自己的过错，如：对市场判断不准确投资失误、项目设计失误修改方案延误工期、资金不

14、到位等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。 2.2 （二）房屋面积 对于商品房这种特殊的商品,一般是允许合同约定的面积存有误差的，但是误差不应超过合理的范围，这个范围应该在合同中有明确规定。双方一旦约定了房屋面积误差范围后，发展商就应严格遵守。如果误差超出约定的范围，实际上就是发展商违约，没有履行合同。 中华人民共和国经济合同法第二十六条规定：由于另一方在合同约定的期限内没有履行合同的，当事人一方有权通知另一方解除合同。因变更或解除经济合同使一方遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应由责任方负责赔偿。

15、因此，如果销售方所交房屋超过双方约定的面积误差范围，购房者有权要求解除合同，并要求得到相应的赔偿。 在房屋面积条款上可约定： （1）房屋竣工后，如本合同约定面积与实测面积误差3以内的，不再结算；误差超过3的，乙方有权解除合同，甲方应赔偿因此而给乙方造成的损失。 （2）房屋竣工后，如本合同暂测面积与实测面积误差在3以内的，甲、乙双方按销售价格进行结算；误差超过3的，乙方有权要求解除合同，甲方应负责赔偿因此而给乙方造成的经济损失。 购房人同意接受的，面积误差超过3%以上的部分购房人不支付购房款。 2.3 （三）质量问题 目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见，由于房屋作为商品，特点是购买期较长，

16、交易过程中各种手续繁琐，与其相关的因素错综复杂，特别是购买预售的期房，这种复杂的因素往往使购房者在签约购买房屋时难以辨清所购商品的虚实，而只有等到商品房交付使用之后，潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来，结果给购买者带来许多麻烦，甚至造成较大的利益损失。 在目前出现的纠纷之中，由于房屋质量问题，购房者与开发单位产生矛盾的占有相当大的比例。而这其中又有相当一部分是由于开发商的宣传承诺与实际交付使用的房屋质量相去甚远而造成的。 按照规范的操作方式，建筑质量的宣传内容应在双方签订的购房合同中体现。建筑质量的问题是一个较为特殊的问题，现有的法规对建筑质量的管理主要是针对施工单位的管理，而施工单位的建筑质

17、量好坏，又不是以发展商是否接受为准，而以质检站的质检结果为准。可是按通常的惯例，质检结果一般只是针对工程主体所下的结论，一些购房者认为的细节性的问题，并不包含在质检的内容当中。因此质量好坏并不能简简单单的一句话说清。 一般而言购房者对建筑质量的反映主要集中在装修、格局的变化；水、电、气、管线的通畅；门、窗、家具瑕疵等问题上，而这些问题是否能被认为是质量问题，绝非是一个质检证明就能说得清楚的。因此要解决这类的问题，购房合同是最有效的武器。消费者在签订合同时一定要将质量要求白纸黑字写清楚，决不可仅凭开发商的广告宣传或口头承诺来作依据。 2.4 （四）违约条款 在签订商品房预售合同时，有些商品房开发

18、商或代理商会列出许多有关买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定；或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平不对等的，对买方极为不利。因此，在与卖方签订商品房预售合同时，买方应要求在合同中明确卖方的违约责任，并争取双方违约责任的公平和对等。 比如，有的开发商或代理商的合同对买卖双方违约责任是这样约定的：买方逾期付款，应按中国人民银行固定资产贷款利率向卖方偿付违约金，买方付款逾期20日，卖方有权终止合同，并有权没收买方支付的定金和房价款。卖方未按期将房屋交付给买方，应按中国人民银行固定资产贷款利率向买方支付违约金；卖方交付房屋逾期180日，买方有权终止合

19、同，并有权要求卖方双倍返还定金?;显然，在上述条款中，关于卖方违约的表述不完整，关于买卖双方违约的责任不对等。 在商品房买卖中，作为卖方，不但应按合同约定的日期交付房屋，而且应按合同约定的条件（面积、位置、装修标准、工程质量核验书等）交付房屋。因此，上述有关卖方违约的完整表述应是：卖方未按合同约定的条件如期将房屋交付给买方，。另外，既然在买方逾期20日时，卖方有权终止合同，没收买方支付的定金和房价款，那么也应规定在卖方逾期20日（不应是180日）时，买方有权终止合同，要求卖方双倍返还定金和房价款，才算公平、对等。 此外，卖方有权没收买方支付的房价款的条款本身就是不合法的。 2.5 （五）物业管

20、理 在签定物业合同之前，应仔细阅读合同条款，看其中是否有不符合规定或对购房者有欺骗行为。目前，在签定物业合同中，应主要注意以下几点： 1入住新的居住地，第一次签定物业管理合同的期限最长应为二年，二年后，购房者应组成业主委员会，由业主委员会挑选新的物业管理公司，委托其对物业进行管理。 2签定物业合同之前，应明确所购物业的类型，是公寓，还是住宅（住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、普通住宅等），不同类型的物业，有不同的管理标准、收费标准。 3 有些收费项目是超前征收，违反有关的规定。如有的小区的有线电视尚未接通，却收取费用；有的物业承诺安装可视对讲门铃，尚未安装就提前收费等。 4有的费用未获批准，就被先

21、执行。物业公司的某些费用需要经过相关部门的审批，才可收取。有的物业公司在审批尚未通过时，提前收取，也是不对的。 5巧立名目的各种费用。有的物业公司为了多收费，巧立各种名目，如装修配合费等。这些都是物价部门和相关部门所禁止的。 消费者在签定物业合同时，应对照物业收费标准仔细核对。标准中没有的收费项目，可要求对方出示有关部门的文件，否则有权拒交。 在买房子时注意以下几点： 1、开发商的开发经营资格必须合法。就是开发商必须具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书，并在其资质规定的业务范围进行开发的； 2、开发建设的手续必须合法。开发项目必须取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证

22、和建设工程施工许可证； 3、经营行为合法。现房销售除上述条件外必须经过验收合格，项目道路、给排水、供电、供气、供热、通讯和绿化等配套建设已经完成或者已经确定完成日期，落实了拆迁安置，落实了物业管理，并且按规定向房地产管理部门验核了房地产开发项目手册；期房预售除上述条件外还必须取得商品房预售许可证。 4、在签订合同时，一是要选用国家工商行政管理局和建设部的商品房买卖合同（示范文本），该合同文本内容比较全，并且规范；二是注意把开发商承诺的内容写进合同。 5、如果你买的是住宅，在交房时，要向开发商索取住宅使用说明书和住宅质量保证书。 办房地产权证时应该注意： 产权产权面积和合同面积是否相同，如果不同

23、，可以根据建设部商品房销售管理办法处理，另外办理了房屋所有权证后，还要办土地使用权证。相关费用注意除了楼上那位说的外，还有交易费和测量费，是应该开发商出的，但是开发商经常利用购买人不熟悉法规，转嫁给购买人 。3 买房看房其他技巧3.1 白天不看晚上看了解入夜后房屋附近的噪音、照 明、安全情况等。3.2 晴天不看雨天看看房最好在雨天看，因为这是了解房屋承受能力的最好时机。再好的伪装也敌不过几天下雨，漏雨、渗水此时可一览无余。3.3 不看建材看格局不要被漂亮的建材迷惑，房屋优势是否有效发挥，有赖于格局设计得是否周全。3.4 不看地面看墙角看墙角是否平整，有没有裂缝，有没有渗水，如果刚贴上的新墙纸就

24、要留意，可能是用来掩盖水迹的。墙角承受上下左右的力量很重要。3.5 不看装潢看做工尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等做工是否细致。3.6 不看窗帘看窗外有的商品房给住房配好了漂亮的窗帘，这时住户要特别小心，因为这可能是在掩盖通风和采光上的缺陷。3.7 不看电器看插座有的开发商偷工减料，连电线和插座也不放过。购买住房前要仔细检查，否则将来会很麻烦。3.8 不看电梯看楼梯，即安全梯对于高层建筑来说，如发生火灾，安全梯是唯一逃生之路。3.9 不看家具看空屋有的商品房样板间摆上了家具，这时住户要意识到，家具往往是伪装，空屋才是真面目。3.10 不问屋主问警卫任何房屋在屋主的眼里都可能是最好的，而管理

25、员或警卫却了解房屋环境和治安上的情况。4 名词解释4.1 什么是居住面积？答：住宅的居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户生活使用的居室净面积之和，净面积就是要除去墙、柱等建筑构件所占有的水平面积（即结构面积）。 4.2 什么是建筑面积？答： 建筑面积包括楼房的使用面积，结构面积和辅助面积，以及按比例分摊到该套住房的共用建筑面积之和。 304.3 什么是五证？第一是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，以上简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由

26、市土地资源和房屋管理局核发的。那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。作为购房者来讲，是老百姓一生当中一个非常重要的问题，就是说先得安居才能乐业，所以，对于老百姓来讲买一套称心如意的住房是老百姓一个很重要的问题。但是在购房过程中出现了很多问题，不时在报纸或者其他的新闻媒体上有所披露，其实，很多问题应该说是如果购房者比

27、较谨慎，对于购房的知识比较了解，很多问题是可以避免的。5 个人购房的三个阶段。5.1 购房前的准备，购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目，就是你准备购买什么样的房子，首先应该考虑它本身所处的地理位置、户型以及它周边的环境，非常重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解，就是说在购房前购房者应该对你选择的物业项目有一些最基本的了解。这些基本的了解中很重要的一点是对开发商的资信进行了解。后面我会讲开发商的资信应该从哪几个方面讲。5.2 签订认购书和商品买卖合同，这里包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品买卖合同的时候，应该注意到查验五证，我后面会讲什么叫五证。交付定金，签订认定书，选择付款的方

28、式，签订商品房买卖的合同，再交付购房款，办理销售或者叫预售登记，这是购房中的第二个阶段。5.3 交房和办理产权登记，就是开发商在办理完登记后，签收“两书”，接受物业，申领产权证。具体讲，涉及到一些法律问题。6 购房过程中涉及的法律问题6.1 如何阅售楼书?售楼书通常是开发商所做的宣传广告，在阅读售楼书的时候，首先要注意售楼书中是否有商品房的预售许可证，这是对开发商资质衡量的一个重要标准。为了确认预售许可证的真实性，一个是可以通过在互联网上查询、核对，核对这家房地产开发商是不是名副其实的，是不是有预售许可证。其次，可以根据自己的要求审核售楼书的外观图、小区整体布局图、价格、地段、房型、规划配套、

29、优惠条件以及投资者等信息，决定是否购买。阅读中要明确售楼书中广告的信息，有些开发商会采用一些比较模糊的方式说明，比如说多少多少分钟的车程，10分钟的车程、5分钟的车程来说明它的地段是多少合适、优越，那这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了，你是开的小轿车还是公共汽车，是什么时速的，所以用几分钟的车程确定地段的位置，这已经被国家工商局认定为是违法的广告。可是，往往在售楼书中都有这个，我们应该特别注意。6.2 怎么保证售楼书的内容具有法律效率？我看到售楼书之后确实非常感兴趣，但是又怕最后买了房子以后，不象售楼书中所描述的那些美妙？怎么办？根据法律的规定，如果要从法律上确保售楼书本身具有法律效

30、力，就一定要把售楼书的内容明确的写到后面的商品房销售合同中，这是法律规定要有的。如果我就是认定售楼书中所描绘的物业的美妙环境，这么好的户型、这么好的地段，想确保、约束开发商一定要按照售楼书中说的履行它的义务，就把售楼书的内容向开发商提出写到合同中。这样的话，一旦开发商没有按照售楼书写到商品购销合同里约定的条款履行义务，他就要承担责任。6.3 定金和订金的区别在售楼书验完以后要签订认购书，要交定金，提醒购房人要注意，认购书里的定金和订金的区别，定金是一个专门的法律概念，其目的是在于对合同的成立、履行其担保作用，并有特定定金的规则，它有特定的法律内涵，叫做给付定金的一分不履行债务的无权要求返还定金

31、，接受定金的不履行债务的应该双倍返还定金。而订金不是对合同起担保作用，它只是起担保作用，叫做给付订金的一分不履行债务的可以要求返还订金。所以，在认购书中写的定金一定要分清是哪个“定”(订)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书中有这样的条款，买房应该在签订认购书多少之日起买房，否则的话不给退还。6.4 认购书签订购房者在签订认购书的时候，建议将这个条款改为买房应当在签订认购协议之日起多少日之内前来与卖房商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。6.5 合同及补充协议签订认购书签订了之后在多少日之内和房地产开发商签订买卖合同，

32、签订买卖合同就应该非常慎重的对待，因为买房人的权利和义务都体现在买卖里面。一旦将来和房地产商发生纠纷，购房合同是解决双方分歧的最主要的根据和凭证。所以，在签定合同之前，购房者需要仔细审查开发商的资格和“五证”，如果是现房，根据规定发展商已经不需要办理销售许可证了，而应当改为办理大产权证的审批手续，去产权登记部门进行登记。办理房屋产权证一定要看清发展商销售的房子是否包括你所要买的房子。五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用

33、证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证，这两种要核发，看准确了，一般原则上就没有问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。买完房以后还要查验或者叫验收“两书”。什么是两书呢，两书是开发商在竣工验收合格时通知购房者入住之后提供的两份法律文件，一个是住宅质量保证书，第二是住宅使用说明书。住宅质量保证书通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内

34、承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。住宅使用说明书，通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。也就是说一个房屋完整的法律文件在购房的过程中应该查验五证，同时收房子的时候应该有

35、两书。还有更重要的是产权证，拿到产权证，整个购房所有的法律文件就应该算齐备了。在购房的过程中还涉及到一个问题，在有些情况下，在什么情况下签订房屋的限售合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是你想买的房屋已经竣工验收并交付使用了商品房，这个时候开发商和购房者签订的是房地产的限售合同。如果你购买的房子尚未竣工验收，就是期房，这个时候签订的是房屋的预售合同。商品房销售面积的计算问题，有三种计算方式。一个是按套计价，一个是按建筑面积计价，还有一个是按套内建筑面积计价值。通常，按套内面积计价的方法比较少用，而通常用的是按照建筑面积，它是指按住宅面积外围线来计算。一般商品房的销售面积是套内销售面积和分摊

36、的公用面积之和，是对购房者最为有用的是套内的使用面积，因为这种面积是购房者真真切切能够具体使用的。所以，在签订商品房买卖合同的时候，要把套内的建筑面积和公摊的面积写清楚。所以，购房的时候购房者特别关注面积，一定要明明白白、真真切切的在合同里写清楚我本身的使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。在购房过程中，怎么处理面积的误差呢？通常在标准的商品房买卖合同里，面积差异的处理方式有两种，一种是双方自行约定，只要双方约定使用面积不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是双方约定都可以，多了怎么办、少了怎么办都可以约定。通常，现在房地产开发商提供的房屋购

37、销合同都不是这样，都有一个比的绝对值，通常是3%。面积误差比绝对值在3%以内的通常约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%，购房者或者退房或者是约定开发商应该承担相应的违约责任。当然，如果约定得这么明确，建议还是可以接受面积误差比绝对值在3%以内，没有超过据实结算房款，如果超过的话，开发商必须承担违约责任，同时允许购房者退房。还有一个问题，在商品房购销合同中，通常里面约定有一个不可抗力条款。在商品房买卖合同里，开发商对于延期交房的免责理由一般说是不可抗力。按照我们国家的规定，不可抗力应该是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、发洪水等等，这种是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，这种不可抗力才能够免除开发商延期交付房屋的责任，也就是说免责。如果不是这种情况，就不能约定成不可抗力，一般开发商通常把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，比如说契约协定后政府颁布的法规和原来不同，比如说施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。从法律角度讲，我们觉