_伟业名都园公寓营销策略报告-102ppt.ppt

1、,名都园公寓营销策略思考,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,提案架构,策略回顾 目前完成工作 各阶段战术执行,提案架构,策略回顾 目前完成工作 各阶段战术执行,一个房地产项目最终要解决的三个问题：,卖什么？,卖给谁？,怎么卖？,结论：,理性认识,户型适中,精装修,老现房,感性认识,感性认识就是项目在人们心目中的理解与印象，他是什么，他的基础就是项目的物理属性。 名都园是什么？,结论,旧项目,旧户型,旧装修,感性认识,一个房地产项目最终要解决的三个问题：,卖什么？,卖给谁？,怎么卖？,族群定位,以具有一定经济实力的投资客为主！,一个房地产项目最终要解决的三个问题：,卖什么？

2、,卖给谁？,怎么卖？,营销战略原则,稳中求胜精准营销,提案架构,策略回顾 目前完成工作 各阶段战术执行,目前工作进度,策划方面： 销控策略已制定 价格表初稿已制作完成 开盘时间、计划、活动等已确定方案 广告公司已经确定，前期准备的VI展示系统已经开 始设计和制作 户外广告、网络媒体、DM单直投、高端场所资料摆放、高端数据库直投等都在同步进行,销售方面： 已组建销售团队，为开盘销售做准备 销售人员进行项目培训 销售人员进行银行培训,感谢发展商配合： 协助培训 律师准备 按揭银行明确 数据上传 网签准备,提案架构,策略回顾 目前完成工作 接下来各阶段战术执行,直效行销 区域拦截（长效） 现场包装

3、活动营销 定点轰炸第一波,定点轰炸第四波 围点打援第三波,08.4,07.12,08.2,08.3,08.1,蓄势筹备期,强势营销期,07.11,持续销售期,战略综述,二期 套数：120套 均价：9400元/平米,定点轰炸第二、三波 围点打援第一、二波 主动出击开始（网络+巡展）,一期、三期 套数：144套 均价：9600-10000元/平米,直效行销 区域拦截（长效） 现场包装 活动营销 定点轰炸第一波,定点轰炸第二、三波 围点打援第一、二波 主动出击开始（网络+巡展）,定点轰炸第四波 围点打援第三波,08.4,07.12,08.2,08.3,08.1,蓄势筹备期,强势营销期,07.11,持

4、续销售期,第一阶段,二期 套数：120套 均价：9400元/平米,一期、三期 套数：144套 均价：9600-10000元/平米,预热,业内传播、先知先觉,具体战术,放盘与价格 直效行销 区域拦截 现场包装 活动营销,具体战术,放盘与价格 直效行销 区域拦截 现场包装 活动营销,放盘策略,根据比较，伟业的观点是： 二期产品在整个园区内，综合品质适中。因此 可考虑先放二期，再放一期，最后放三期的放盘策略。,放盘策略,放盘策略,先放二期解决了两个问题，第一避免了入市价格引起市场抗性；第二也兼顾了项目市场形象。 入市价格9400元/平方米,放盘策略,整体价格制定原则,根据北京市场中影响消费者成交因素

5、的重要程度将采光、景观、干扰、户型、面积等作为制定单价的主要因素。 以受众的消费习惯为基础，根据各因素在成交过程中作用的大小依次排序，合理分配权重比例。 根据不同户型组合楼层选取低层为标准层，将所有户型进行共同的权重比较，根据不同户型的各项因素分别打分，通过加权计算不同户型的分值。 针对个别户型，通过手工调整系数的方式进行微调，以达到最合理的价格。,定价流程,区域系数,楼座系数,户型系数,楼层系数,价格策略,无折扣策略 强调稀缺品，一反开盘期打折常态，形成市 场新闻点，并树立信心。 开盘价9400元/平米,价格策略,奖励折扣策略 在一定期限内签约，则奖励一定的折扣点； 如三天内签约99折；三天

6、后签约无折扣。客户形成压力，造成市场紧迫感。,具体战术,放盘与价格 直效行销 区域拦截 现场包装 活动营销,定点轰炸,名都园老业主DM直投,定点轰炸,伟业顾问老客户DM直投,8,2,5,3,1,7,4,6,9,西北部地区 1 中成大厦 2 倚霞园 3 清枫华景园 4 锦秋知春 5 学风1911 6 企图ATT 7 立方庭 8 领秀硅谷 9 诚品建筑,6,5,3,10,4,7,1,2,9,8,11,北部地区 1 欧陆经典 2 阳光新干线 3 北辰绿色家园 4 康斯丹郡 5 上元 6 万科星园 7 欧陆经典-万兴苑 8 慧忠北里 卧龙花园 融域 西奥中心,东北部地区 1 望京新城A4区 2 季景沁

7、园 3 华鼎世家 4 绿荫芳邻 5 世安望京 6 风格雅园 7 融科橄榄,1,6,3,5,4,2,7,1,东部区域 1、天安豪园 2、通用国际公寓 3、星河湾I期 4、沿海赛落城 5、华侨城,2,3,5,4,北部别墅 1、棕榈滩 2、龙湾 3、长河玉墅 4、北京湾 5、无双,1,2,3,4,5,龙湾别墅,水木兰庭,棕榈滩,格拉斯小镇,伟业近期在本区域代理和服务的项目,在销项目,在销项目,在销项目,结案项目,一、二级市场联动,高端客户资源 租赁服务,定点轰炸,形式： 一封感谢信，夹带销售资料及带有项目标示的小礼物，突出与客户分享一个生财的好机会的语气，体现一种分享与感恩的心态。,定点轰炸,高端数

8、据库DM直投,形式： 夹带销售资料及带有项目标示的小礼物，向阅读者透露一个生财的好机会，体现一种机不可失时不再来的紧迫感。,具体战术,价格与放盘 直效行销 区域拦截 现场包装 活动营销,区域拦截,得区域者，得天下，抓住客户必经之路的咽喉要道,所在地：京承高速路出口 上泗桥 广告尺寸：5m10m 媒体特征： 1、各公司CEO、企业成功人士，绝大部分都首选 此地居住。 2、京承高速路上泗桥路段为中央别墅区业 主、看房顾客的必经之路。,户外广告效果,具体战术,价格与放盘 直效行销 区域拦截 现场包装 活动营销,引导系统,道旗,售楼处现场包装,是销售现场 也是立体楼书展示厅,销售道具,折页,户型单页,

9、手提袋,纸杯,胸牌,名片,信封,信纸,具体战术,价格与放盘 直效行销 区域拦截 现场包装 活动营销,活动营销暂定11月10日举行开盘活动,活动目的： 开盘仪式启动 与客户加强联系，促进签约 业内传播，为楼盘推广造势,直效行销 区域拦截（长效） 现场包装 活动营销 定点轰炸第一波,定点轰炸第二、三波 围点打援第一、二波 主动出击开始（网络+巡展）,定点轰炸第四波 围点打援第三波,08.4,07.12,08.2,08.3,08.1,蓄势筹备期,强势营销期,07.11,持续销售期,第二阶段,二期 套数：120套 均价：9400元/平米,一期、三期 套数：144套 均价：9600-10000元/平米,

10、引爆,大力推广，价格提升,具体战术,放盘与价格 直效行销 主动出击,具体战术,放盘与价格 直效行销 主动出击,放盘策略,在二期热销一段时间后，放出一期产品，补充货源同时对二期剩余产品提价，拉开差价带动一期楼盘均衡销售。 最后放出三期，价格攀升至10000元/平方米，同时提升形象。,放盘策略,价格策略,小步快跑 放出货源，快速提价，刺激消费。 中期实现均价9600元/平米，三期产品推出实 现均价10000元/平米 力争2007年12月底销售率达到70%,具体战术,放盘与价格 直效行销 主动出击,直效行销,定点轰炸第二、三波 围点打援第一、二波,围点打援,特定高端消费场所的资料摆放,围点打援,特定

11、高端消费场所的资料摆放 高档住宅区会所 高尔夫球会 高端消费场所,具体战术,放盘与价格 直效行销 主动出击,写字楼巡展/高校巡展/医生巡展特定的圈层行销 垂直打击，精确制导，立体呈现； 主动对客户出击。,坐销+行销,主动出击,在短期之内，让市场为之震动，最有效的手段就是： 根据本项目实际情况和客群，我们将以“网络广告”作为主要突破口。 具体形式采用新浪文字链形式。,主动出击,集中优势兵力于网络,直效行销 区域拦截（长效） 现场包装 活动营销 定点轰炸第一波,定点轰炸第四波 围点打援第三波,08.4,07.12,08.2,08.3,08.1,蓄势筹备期,强势营销期,07.11,持续销售期,第三阶段,二期 套数：120套 均价：9400元/平米,定点轰炸第二、三波 围点打援第一、二波 主动出击开始（网络+巡展）,一期、三期 套