北京市顺义区后沙屿房地产市场调查报告

1、北京后沙屿地块周边市场的调查与研究日期：二零零七年一月八目 录第一部分 宏观经济背景分析11、中国经济发展状况与趋势11.1【现实经济低于潜在经济增长水平，GDP有望增长9.5%左右】11.2【社会总供求关系基本平衡，物价水平小幅上涨】21.3【经济增长对就业带动作用增强，就业压力持续不减】31.4【外汇储备继续增加，人民币升值趋势不会变化】31.5【消费需求平稳增长，消费结构继续升级】41.6【投资增速平稳回落，投资结构进一步改善】51.7【出口增速回落，贸易顺差仍然较大】51.8【实施稳健的财政政策，调整财政政策的着力点】61.9【货币政策适时适度微调，货币信贷稳定增长】61.10【加快推

2、进体制改革，完善落实科学发展观的体制机制保证】62、北京市宏观经济分析72.1【固定资产投资增速将平稳回落】72.2【经济继续保持两位数的高位增长】72.3【奥运效应】82.4【证券市场回暖】82.5【外资银行的人民币业务范围拓宽】9第二部分 北京市房地产市场总体研究91、北京市房地产市场分析91.1【北京房地产市场总体态势】91.1.1 【土地市场】91.1.1.1住宅用地继续成为土地市场的焦点,“地王”不再出现91.1.1.2八大城区与远郊区县平分秋色,五环内土地日益稀缺101.1.1.32007年成交量继续上升101.1.1.4招标方式获取土地将成为主角，明年土地市场总体成交价格继续下滑

3、111.1.2【住宅供需走势】121.1.3【价格走势 】131.1.4【小结】141.1.5【07年北京市住宅市场预测】141.1.5.1新增住宅供应量大涨151.1.5.2住宅成交均价涨幅放缓，172、房地产相关政策182.1【2006年出台主要政策】182.1.1 【央行两次上调房贷利率】182.1.2 【“国六条”】182.1.3 【九部委“十五条”】192.1.4【民宅禁商令】192.1.5 【针对住房结构进行调控，落实中小户型占比】192.1.6 【规范外资购房及外汇管理】192.1.7 【土地出让规范】192.1.8【住房建设规划】192.1.9【 京城未封顶楼盘“禁贷”】202

4、.2【政策对房地产市场走势的影响】202.3【07年楼市调控路径初现 物业税试点今年有望破题】212.3.1 【房地产调控仍将从紧】212.3.2【物业税试点有望破题】212.3.3 【调结构稳房价“双管齐下”】213、本项目所在区域概述223.1【新规划助推顺义区强劲发展】223.2【临空经济，仍需总部经济辅助】233.3【交通网络】233.4【区域前景】243.4.1【北京空港城后沙峪新城简介】243.4.1.1基本概况243.4.1.2发展方向243.4.1.3投资环境243.4.2【前景一：新国展落户顺义天竺工业区】263.4.3【前景二：城市轻轨直达后沙峪】273.4.4【前景三：空

5、港物流园区的设立】273.4.5【前景四：2008年奥运会水上项目和马术比赛的承办地，迎接新商机】273.4.6【前景五：机场扩建将全面带动后沙峪各领域的飞速发展。】283.4.7【前景六：北京最有希望的地方-国际空港城,数字后沙峪】283.4.8【前景七：政府大力扶持，极具投资潜力】283.4.9【前景八：优良的配套设施】28第三部分 区域房地产市场分析291、调研区域划定292、区域内房地产发展现状292.1【区域内高档别墅云集】292.2【房地产走势普遍看好】302.3 【潜在与后续供应相对稳定】302.3 【项目售价大相径庭】332.4【区域内普通住宅相对量不大】343、区域房地产市场

6、供应分析343.1【区域市场主要竞争项目供应总量分析】343.2【区域市场供给分布情况】353.3【区域市场供应结构分析】363.3.1【区域住宅项目市场呈现面积-总价两极化】363.3.2【区域市场项目均价已达6000元/平方米以上】373.3.3【区域市场高层建筑将崭露头角住宅为主】383.3.5【区域市场项目外立面以普通面砖为主】383.4【区域市场供应分析小结】383.4.1【后沙屿未来几年住宅项目潜在供应较大】383.4.【2小户型将成为未来区域市场的主流】393.4.3【区域市场内部精装修住宅占有相当的比例】394、区域市场需求分析394.1【区域市场需求量预测】394.2【区域市

7、场客户需求分析】394.2.1【客户需求调研方法】404.2.2【样本项目需求结构分析】404.2.2.1区域市场目前以空港区及东三环沿线客户为主404.2.2.2区域市场购房客群以三口之家为主414.2.2.3区域市场购房客群可接受的户型面积在80140平方米之间415、重点竞争项目评述415.1【香花畦】415.1.1【项目概况】414.1.2【主力户型】425.1.3【销售情况】425.1.【4项目点评】435.2 【城新国展国际公寓】435.2.1【项目概况】435.2.2【主力户型】435.2.3【营销推广情况】445.2.4【项目点评】44第一部分 宏观经济背景分析1、 中国经济发

8、展状况与趋势2006年以来，针对经济中出现的投资增长过快、货币信贷投放过多、贸易顺差过大的问题以及能源资源利用效率低、环境污染不断恶化的情况，国家继续加强和改善宏观调控，不断推进改革开放，国民经济继续呈现出经济增长较快、经济效益较好、价格水平较低的良好态势，经济发展的基础进一步巩固，经济发展的环境进一步改善，经济发展的势头进一步趋好。2006年国内生产总值在前三年分别增长10%、10.1%和10.2%的基础上增长10.5%。2007年是党的十七大召开的一年，也是全面落实科学发展观、构建和谐社会的重要一年，我国经济将继续保持持续、平稳、较快的增长并呈现以下几大特点。 1.1【现实经济低于潜在经济

9、增长水平，GDP有望增长9.5%左右】从潜在经济增长能力看，一个经济体的经济潜在增长水平是由自然资源、资本积累、劳动力在数量和质量上的提高以及资本和劳动力等生产要素配置和使用效率决定的。从决定潜力经济增长的几个因素看，近几年，随着投资的大幅度增加，我国资本积累的速度快速增长，资本存量的增长速度由改革开放以来年均增长11.5%提高到12.8%左右，全要素生产率增长速度接近改革开放以来年均3%的水平，国内基础设施和重大工程建设得到明显加强，煤电油运等瓶颈制约明显缓解，支持经济增长的供给能力更加宽松，潜在生产能力在10.5%左右，高于改革开放28年来潜在增长率9.5%左右的平均水平。 从现实经济增长

10、因素看，2007年，国际国内的环境仍然有利于我国经济保持较快增长。首先，虽然国际石油价格继续高位波动，美日欧等主要经济体货币政策趋紧，世界经济增速会有所放缓，但2007年世界经济仍将保持稳定增长，据联合国、国际货币基金组织、世界银行等机构预测，2007年世界经济将增长4.9%左右，低于2005年0.2个百分点，仍高于1990-2006年平均4%的增长速度；世界贸易量增长率达到7%左右，增长势头良好；跨国直接投资继续回升，并购规模明显扩大，并重点转向控制战略产业和市场；世界经济发展总体上有利于我国保持对外贸易的继续增长和稳定外商投资规模。同时，我国经济的快速发展已成为推动区域乃至全球经济发展的重

11、要动力。其次，我国重点领域和关键环节改革不断取得新突破，经济发展的体制机制环境逐步改善。近年来，以乡镇机构、农村义务教育、县乡财政管理体制为主要内容农村综合改革取得进展，国有经济战略性调整取得成效，国有商业银行股份制改革迈出重要步伐，人民币汇率形成机制改革顺利实施，上市公司股权分置改革进展平稳，政府职能转变步伐加快，资源型产品价格改革取得进展，这些改革将促进我国的经济发展。再次，我国仍处于消费结构和产业结构加快升级带动经济快速发展阶段。工业化、城市化、市场化、国际化进程加快，经济体制改革和结构升级引导的内生经济增长活力进一步增强，基本形成了城镇消费结构升级、产业结构升级、企业自主投资能力提升、

12、就业增加、城市化进程加快、消费结构进一步升级的良性循环。基础设施和基础产业对经济发展的支撑能力进一步提高，中期内煤电油运的瓶颈制约基本消除。第四，我国将继续保持宏观调控政策的连续性和稳定性，实行稳健财政政策和货币政策，加强财政政策、货币政策、产业政策、土地政策、环保政策的协调配合，综合运用经济、法律和必要的行政手段，合理控制投资增长，提高消费水平，缓解国际收支不平衡的状况。综合考虑以上因素的影响，2007年中国经济将承接2003年以来的发展势头，继续保持高增长态势，国民经济有望增长9.5%-10%，虽然低于潜在经济水平，但仍处于经济增长周期中的繁荣阶段。 1.2【社会总供求关系基本平衡，物价水

13、平小幅上涨】价格总水平的变动是社会总供求平衡状况变化的反映。社会总供求平衡状况变化通常用实际经济增长率与潜在经济增长率的差率来反映。2002年以来，我国潜在经济增长速度与实际经济增长速度基本一致，因此我国没有出现1988-1989年和1992-1993年那样的需求拉动型大幅度通货膨胀。由于我国的生产要素没有在各个部门得到有效均衡的配置，在总体经济供求基本平衡的情况下，一些部门产能过剩的同时伴随着另外一些部门需求过剩，表现在粮食、自然资源、房地产、服务业价格上升，制造业产品价格稳中有降。但总的看，2003年以来我国的总体价格上涨比较温和，属于成本推动型和结构型物价上涨。2007年，我国经济总体上

14、将呈现出潜在生产能力大于实际经济增长速度的格局，总体价格水平不会大幅度回升，也不会出现通货紧缩的局面。首先，虽然2006年粮食产量达到9800亿斤以上的水平，粮食供求基本平衡，但国际粮价稳中趋升和粮食最低收购价格会对市场粮价形成一定支撑，粮食价格会基本稳定。其次，国家将不断完善资源性产品有效利用和环境保护的价格机制，理顺土地、石油、天燃气、煤炭、电力、淡水等资源性产品价格，这会增加其下游产品的生产成本，抬高部分生产资料产品的价格。第三，服务价格仍将是消费价格上涨的主要动力，我国一些重要的服务价格如教育、文化、旅游、医疗等属于政府控制价格或政府指导价格，其价格上涨的压力并未充分释放。第四，银行体

15、系货币流动性过剩会拉动价格上涨。通货膨胀归根结底是货币现象，今年以来，由于外汇储备增长较快，外汇占款被动投放人民币较多，广义货币供应量保持在17%左右的较快增幅，根据货币供应量与名义收入和价格的关系，当前货币供用量对明年的价格上涨形成支撑。预计2007年居民消费价格上涨1.5%左右，涨幅与2006年基本持平。 1.3【经济增长对就业带动作用增强，就业压力持续不减】近年来，国家始终把就业放在国民经济和社会发展的突出位置，实施积极的就业政策。着力调整经济结构，促进经济发展与扩大就业形成良性互动；坚持以市场为导向的就业机制，明确政府通过培训、补贴就业等多种形式促进就业的职责；充分调动中央、地方、高校

16、、企业等多方面积极性，发挥宣传舆论的引导作用，形成全社会积极参与、共同促进就业的工作机制。在扩大就业政策的引导下，2006年，全国实现城镇新增就业超过1050万人，下岗失业人员再就业500万人，其中帮助“4050”人员再就业120万人，这3项指标都超额实现了2006年的任务目标。同时，失业率继续得到有效控制，全国城镇登记失业率仍然维持在4.2%，与2005年底持平。2006年，一个百分点GDP增长拉动就业约100万人，就业弹性明显提高。 2007年，劳动力总量过剩和结构性短缺这两种现象会同时并存就业总量压力持续不减。2007年，全国城镇需要就业的人口约2500万人，全国城镇新增劳动力1200万

17、，其中高校毕业生390万，中职毕业生270万，当年未升学的初、高中毕业生210万，复转军人50余万，农转非人员260万，而且随着城市化、工业化进程的加快，大量的农村富余劳动力需转移到非农领域就业，向城镇转移的规模将不断增加，对我国的就业工作提出了新的挑战。估计2007年新增就业岗位约为1000万个、下岗失业人员再就业约200万人，城镇失业人员总量增加，城镇登记失业率达到4.6%左右。 1.4【外汇储备继续增加，人民币升值趋势不会变化】2005年7月21日起，我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。汇率形成机制改革平稳实施，为人民币汇率形成机制的进一步完善和人

18、民币汇率向合理、均衡水平过渡奠定了基础。 国际收支理论、资产市场理论与购买力平价理论是关于汇率决定的主要理论。首先，从购买力评价看，自1994年人民币实行有管理的浮动汇率制度以来，中国经济增长速度约为9.8%，是美国的2.5倍、日本的5.5倍、欧盟的4.8倍，通货膨胀率低于美国和欧盟的水平，我国的劳动生产率增长率大大高于美日欧，这意味着和美元、日元、欧元相比，人民币的购买力在不断提高，中美、中日和中欧等之间的相对购买力需要不断调整。自2007年7月人民币汇率形成机制改革以来，人民币相对美元升值5.7%，对日元升值10%，但对欧元、英镑、韩元等仍在贬值，人民币的名义有效汇率基本稳定，因此目前的人

19、民币汇率水平仍存在低估现象。其次，从国际收支看，国内外汇明显供大于求，外汇储备规模过大。2007年货物贸易收支顺差在2006年超过1700亿美元的基础上仍将维持在1500亿美元，直接投资项目仍将保持较大顺差，达到500亿美元左右，到2007年底，中国外汇储备将在2006年增加约2500亿美元的基础上再增加2500亿美元左右，达到13000亿美元。第三，从利率平价看，中美两国的利率差减小，人民币升值压力加大。从2004年6月起，美联储连续第17次以0.25个百分点的幅度上调利率，到2006年8月底联邦基金利率达到了5.25%，为四年来的最高水平。从2006年第二季度起，美国经济开始减速，美国本轮

20、加息周期行将结束。虽然日本和欧元区的货币政策会进一步紧缩，但随着2006年人民币两次提高利率水平以及物价水平之间的差异，中国与美国、日本、欧元区的实际利差有所减小，人民币升值压力不断加大。综合以上各方面影响，2007年，人民币升值趋势不会改变。 1.5【消费需求平稳增长，消费结构继续升级】积极扩大内需、调整投资和消费的关系、增强消费对经济增长的拉动作用是我国经济发展的长期战略和基本立足点，是保持经济持续稳定增长的必然要求。2007年消费需求保持较快增长的有利因素较多。首先，农民收入连续三年保持较快增长，农村消费结构稳步升级。2006年全年农民人均纯收入在2004和2005年增长6.8%和6.2

21、%的基础上增长6%，农民收入较快增长，对于改变农民收入预期，扩大消费支出具有重要作用。目前，农村以家用电器为主的第二次消费结构升级已由沿海扩展到越来越多的内陆地区。其次，城市居民收入继续增加，中等收入阶层消费呈现增加趋势。2006年，公务员工资结构调整将提高公职人员收入水平，有利于扩大中等群体的收入，挖掘他们发展型和享受型消费的潜力。第三，社会保障制度的逐步完善有助于扩大即期消费。国家财政支出更加注重完善社会保障制度，对教育乱收费、看病难、看病贵等出台了较为严厉的制止措施，推广农村新型合作医疗体制，完善义务教育政策。随着各项社会保障制度不断完善，居民对未来预期不断看好，消费需求将不断释放。20

22、07年消费增长也面临一些不利因素，一是受房地产价格高企和调控政策的影响，住房消费继续受到抑制。二是由于农资价格上涨、国家对种粮农民补贴的增收效应减弱等影响，农民收入继续较快增长的难度加大。预计2007年社会消费品零售额增长13%，实际增长11%左右，服务性消费回升。 1.6【投资增速平稳回落，投资结构进一步改善】2003年以来，虽然中央对固定资产投资的控制力度不减，但各地主要依靠投资拉动经济增长的冲动依然十分强烈。2006年，投资增速总体上仍然偏快，剔除物价因素后，实际投资增长速度达到23%左右，和前几年基本相当。违规新上项目问题严重，2006年对亿元以上新开工项目清理表明，违规项目占25%左

23、右。2007年，投资反弹压力仍然较大，首先，投资在建规模偏大，2006年在建项目投资规模达到30多万亿，相当于当年三年的工作量；其次，投资扩张的内在机制尚未改变，有的地方继续将投资增长作为政绩考核的重要指标，个别地方把大项目与政绩考核挂钩，各地为十七大召开营造良好气氛也会加大投资；再次，资金来源相对宽松。近几年，企业效益好转，工业企业利润大幅度增长，企业投资资金十分宽裕。外汇储备增长较快，人民币外汇占款过多，也会增加货币供给水平，信贷资金充裕。但总的看，2007年我国固定资产投资将在快速增长中呈现平稳回落的态势，一是中央对固定资产投资的调控力度不减，国家将继续把控制新开工项目作为投资调控的重点

24、，坚持严把土地和信贷两个闸门，严格环保、技术和安全等市场准入门槛，防止投资需求再度反弹。二是部分加工工业产能过剩问题依然存在，利润增速不高，必然降低企业投资意愿，约束部分行业的投资扩张；三是随着贸易摩擦加剧和加工贸易政策调整，外商向我国转移加工产业的步伐放慢，对明年固定资产投资有一定的抑制作用。综合多种因素，2007年，全社会投资增长22%，比2006年回落5个百分点。国家将继续合理引导投资方向，巩固和加强农业地位，加强能源、交通、水利和信息等基础设施建设，振兴装备制造业，加快发展高技术产业，促进服务业全面发展。 1.7【出口增速回落，贸易顺差仍然较大】从出口看，世界经济和世界贸易增速减慢，给

25、我国出口带来一些负面影响。庞大的外汇储备和较大贸易顺差将成为我国外贸持续发展面临的主要问题，我国面临的贸易摩擦形势更加严峻，人民币汇率机制调整及人民币升值将影响2007年出口的增长。限制“高能耗、高污染、资源性产品”出口的措施也会对我国出口产生抑制作用。但经过多年的发展，我国出口产品结构不断升级，出口产品竞争力明显提升。此外，近几年投资形成了国内庞大的加工生产能力，国内市场竞争明显加剧，迫使企业努力扩大出口。2007年，我国出口仍将保持较快增长。从进口看，能源、原材料、先进技术和关键设备总体短缺的格局将带动进口增长逐步回升，人民币升值会增加对进口产品的需求。综合分析，2007全年进、出口增长速

26、度将达到15%左右，贸易顺差约1500亿美元，净出口对GDP增长的拉动作用有所减弱。 1.8【实施稳健的财政政策，调整财政政策的着力点】我国经济连续四年出现了平稳较快发展态势，维护好这一良好的发展势头，关键是保持宏观经济政策的连续性和稳定性。同时，面对经济发展中存在的投资增长过快、农业基础比较脆弱、社会发展问题突出等问题，财政政策的着力点是在大力增收节支的基础上，适当减少财政赤字，缩小长期建设国债发行规模，优化财政支出结构，支持新农村建设和社会事业发展。首先，加大支持社会主义新农村建设的力度，促进农民增收，增强农民消费能力。其次，加大对义务教育、公共医疗的财政投入，减轻居民教育、医疗方面的过重

27、负担，适当提高城乡最低生活保障水平。再次，国债项目资金和中央预算内投资主要投向“十一五”重点基础设施建设项目、有利于扩大城乡居民消费的城乡基础设施项目城乡电网、农村公路、城市轨道交通等、新能源技术开发利用和环保设施项目、农村教育医疗基建项目等。2007年全年财政收入增长15%左右，中央财政赤字规模可稳定在2500亿元左右，国家长期建设国债发行保持500亿元的规模。 1.9【货币政策适时适度微调，货币信贷稳定增长】 货币政策对保持2007年的宏观经济稳定具有关键作用。当前，宏观经济运行的突出问题是外汇储备增长过快、银行体系流动性过剩，2007年的货币政策的基本目标是，综合运用多种货币政策工具，加

28、强流动性管理，合理控制货币信贷总量，保持价格基本稳定，缓解国际收支不平衡的矛盾。同时，进一步优化信贷结构，达到适度控制投资增长、积极扩大消费需求。继续完善人民币汇率形成机制，增加人民币汇率弹性，积极探索和拓展外汇储备的使用渠道和方式。灵活采取公开市场操作来对冲外汇占款，努力保持银行体系的流动性总量适度、结构合理和货币市场利率的基本稳定；通过信贷政策引导商业银行区别对待不同地区、不同行业、不同企业的贷款需求，保证企业合理正常的资金需求，继续加大对农村和中小企业特别是一些成长型企业的贷款支持力度；在不断健全个人信用征信体系的基础上，大力发展个人消费信贷业务。初步预测，2007年全年广义货币同比增速

29、将达到16%左右，狭义货币增速将达到16%左右，新增贷款规模控制在3万亿元。 1.10【加快推进体制改革，完善落实科学发展观的体制机制保证】改革是发展的动力，是实现科学发展的根本保障。我国经济增长方式粗放、结构不合理很大程度上是体制机制不完善造成的。保持经济平稳较快发展，提高经济增长质量和效益，必须加大改革力度。当前改革的主要任务是：以转变政府职能为重点，着力推进行政管理体制改革。要全面推行依法行政、进一步改革行政审批制度，理顺政府与企事业单位、市场中介组织的关系，切实将政府职能转到经济调节、市场监管、社会管理和公共服务上来；以理顺产权关系为重点，进一步深化企业改革。要继续推进国有经济结构和布

30、局的战略性调整，加大国有独资企业和垄断行业的改革力度，推进投资主体和产权多元化。进一步完善国有资产监督管理体制，加快国有资本经营预算制度；以推进公共财政体系建设为重点，继续深化财税体制改革。要完善中央对地方财政转移和支付制度，理顺省级以下财政管理体制。稳步推进税制改革，统一内外资企业所得税率，改革资源税制度，适时开征燃油税，为实行增值税转型和推行物业税创造条件；以完善法人治理结构和优化金融结构为重点，深化金融体制改革。要巩固和深化国有商业银行的改革成果，推行政策性银行向开发性转型，稳步发展多种所有制中小金融企业；以完善市场功能为重点，推进重要资源性产品和生产要素价格形成机制的改革。进一步理顺水

31、、电、煤、油、土地等价格，建立反映资源稀缺程度和生产供求关系的价格形成机制，大力整顿和规范市场秩序。 2、 北京市宏观经济分析2.1【固定资产投资增速将平稳回落】 2006年北京市的宏观调控取得成效，投资结构进一步改善：一是房地产开发投资比重下降。2006年北京市完成全社会固定资产投资3371.5亿元，同比增长19.3%，增幅比2005年提高7.5个百分点。其中，房地产开发投资1719.9亿元，同比增长12.8%，占全社会固定资产投资的比重为51%，比2005年下降2.9个百分点；二是投资开始向农村倾斜，2006年完成农村投资285.2亿元，同比增长23%，其中，农村基础设施投资84.2亿元，

32、同比增长89.6%；三是加大了基础设施投资力度。2006年北京市完成基础设施投资935.3亿元，比2005年增长53.2%，其中，交通运输、公共服务业分别完成投资439.6亿元和265.3亿元，分别增长96.2%和65.4%。2007年又将面临全球经济调整、银根紧缩等诸多不利因素，投资不确定性进一步加大，预计2007年全市固定资产投资增速将有所回落。2.2【经济继续保持两位数的高位增长】北京市连续年保持快速增长，2006年本市人均达49505元（折合为6210美元），同比增加8.8%。这也是北京人均首次突破6000美元。此外，去年本市城市居民人均可支配收入达到19978元，比上年增长13.2%

33、，扣除价格因素，实际增长12.2%。2006年北京市经济运行质量进一步提高。2006年北京市第一产业实现增加值98亿元，同比增长0.6%；第二产业实现增加值2217.2亿元，同比增长12.6%；第三产业实现增加值5405.1亿元，同比增长11.9%，占地区生产总值的比重达到70%。 在北京地区生产总值中第三产业所占比例首次突破70%，这意味着，北京每100元地区生产总值中，有超过70元来自第三产业。这是12年来，北京第三产业经历的第四次跨越，1994年，第三产业占地区生产总值的比重首次超过了第二产业，达到49%；1995年，三产比重突破50%，占到了52.4%；1998年，三产比重突破60%，

34、占到了61.5%。三次产业结构也由2005年的1.4：29.5：69.1变化为2006年的1.3：28.7：70。 根据世界银行统计，2005年世界“中上等”发达国家和地区的人均GDP平均在3466美元至10725美元之间，而北京市的人均GDP达到6210美元，处于“中上等”发达国家和地区的平均水平。 截至2006年末北京市的常住人口（在京居住半年以上人口）达到1581万人，比2005年末增加43万人。近3年来，在北京居住半年以上的常住人口平均每年增加41.5万人。 截至2006年末北京市的户籍人口为1197.6万人，比2005年增加16.9万人；外来人口为383.4万人，同比增加26.1万人

35、。 2.3【奥运效应】每届奥运会的举办都为举办国带来了巨大的经济效益和社会效益。随着2008北京奥运会的临近，奥运概念、奥运经济、亚奥商圈成为了近几年北京楼市的关键词 - 城市中心的北移、建设用地的大幅增加、交通路网及配套设施的改善，直接加速了房地产业行业水平的提升、亚奥区域房地产产品的更新换代、区域房地产的竞争加剧等等。然而同时，奥运举办城市的房价在奥运后的走势究竟如何，也在一定程度上增加了北京购房者甚至部分开发商的观望情绪。2.4【证券市场回暖】2006年是中国证券市场丰收的一年 - 全流通改革的完成、证券市场基础制度和大蓝筹市场的建设、上市公司法人治理结构的改善、证券市场资源配置功能的恢

36、复均取得了巨大的成就，股指创出了5年以来的新高。2007年整体市场依然乐观，宽松的流动性将继续对股市产生积极影响，制度变革和金融创新，将成为推动中国股市长期牛市的重要力量。2.5【外资银行的人民币业务范围拓宽】自中国加入世贸组织4年来，外资银行营业性机构从177家增加到254家，年均增加近20家；2006年，随着外资银行准入政策的放宽，人民币业务迅速成为外资银行业务发展的重点。预计2007年外资银行将凭借更成熟的服务加强对中资银行的全方位竞争，特别是对于现金流较大的房地产金融业务来说，竞争将会更为激烈。第二部分 北京市房地产市场总体研究1、北京市房地产市场分析1.1【北京房地产市场总体态势】2

37、006年北京房地产市场依旧延续了2005年的生猛势头，房屋的销售价格和数量持续12个月一路高歌猛进。2006年北京共有867个房地产项目销售，销售总额高达2001亿元，销售总面积则达到2288万平米。其中2005年销售总面积为2217万平米，虽然经历了宏观调控和房价持续上涨，2006年北京房地产市场销售总量反而比2005年上升了3.2%.伴随市场销售总面积提高的同时，2006年度北京市房屋销售均价也在水涨船高，从2005年7534元/平米攀升到2006年8792元/平米的历史最高价，其中8000-10000元/平米为主流价格。可以说2006年的北京房地产业是一个充满故事的一年，从上半年的无房可

38、卖，到年中宏观调控，再到年底土地市场上上演的天价地落户普通房，政策的不断出台虽然从一定程度上规范了房地产市场，但从另一层面，政策因素并没有真正意义上对房价造成太大影响。但毋庸置疑的是，2007年，已经押宝调控的有关部门将继续着稳定房价的路径，房地产开发商们也将一如既往地走上如履薄冰的征程。1.1.1 【土地市场】土地交易牵动市场神经，土地市场交易活跃 。2006年1-11月，北京土地招拍挂市场共成交土地626.9公顷，其中建设用地面积441.7公顷。成交土地规划建筑面积689万平方米，较2005年同期相比增长了187.8%。成交土地73宗，而去年同期只有25宗，2006年土地市场交易活跃。 1

39、.1.1.1住宅用地继续成为土地市场的焦点,“地王”不再出现1-11月，住宅用地成交规模544.4万平方米，占总成交量的79%，这一比例较去年上升了十几个百分点，北京住宅市场强大的需求继续使住宅用地成为供需的绝对焦点。 从2006年成交的地块看，有30宗土地以起始价成交，其它高于起始价成交的土地中，成交价较起始价的增幅大部分都在20%以下，在如今土地主管部门对土地价格进行严控的情况下，以往土地市场中的“天价地块”或“地王地块”将很难再出现。 土地主管部门顺应国家政策需要，通过招标的方式对土地的价格进行控制，以期间接地稳定高企的商品房市场的价格，预计未来土地市场招标出让土地的比例将继续上升，尤其

40、是那些规模较大的热点区域的地块将主要采取此种出让方式，而土地市场的总体成交价格也将继续延续目前的下滑趋势。 1.1.1.2八大城区与远郊区县平分秋色,五环内土地日益稀缺从成交土地的区域分布看，八大城区成交面积所占的比例为48%，楼面地价成交均价4637元/平方米，还是一个较高的价位。 在八大城区中，作为住宅市场供应的高房价区域及需求的热点区域，朝阳区的土地市场最为各方关注，今年朝阳区土地成交规模占总成交规模的20%，远领先于其它区域，成交均价5067元/平方米，而且本年度居住用地中两个“最高”：楼面地价最高的工体4号地（楼面地价成交价11015元/平方米）以及总价最高的广渠路36号地（总成交价

41、26亿元）均位于朝阳区。 从2006年度成交土地的环线分布看，五环内的建设用地越来越少，土地供应继续向五环外的郊县倾斜。1-11月，远郊区县所占的比例已经达到土地市场总体成交面积的52%，如果再加上八大城区中位于五环外的近郊土地，那么位于五环外的郊县土地成交量已经高达68.4%。 1.1.1.32007年成交量继续上升北京市住宅建设规划中计划2006、2007两年居住用地供应规模3600公顷，而到目前为止公开出让土地仅627公顷，加上经济适用房的300公顷住宅土地，仅占到住宅供应计划的1/4左右；2005年的土地供应计划也远未完成。如果2005土地供应缩水是为了挤压2004年大量协议土地释放的

42、话，那么2006年未达到计划的土地供给量将在2007年得到应有的体现。市场规律加上前文提到的一级开发政策的保驾护航，2007年土地供应大增的趋势将日渐明显。预计供应主要侧重在北京市边缘组团和重点新城区域。2006年正在交易及潜在入市规模较大地块情况（图）数据来源：北京市土地储备中心1.1.1.4招标方式获取土地将成为主角，明年土地市场总体成交价格继续下滑 2006年111月招、拍、挂用地所占的比例数据来源：北京市土地储备中从上图可以看出，土地市场招标出让成交土地建筑面积所占的比例为45.4%，而2005年同期这一比例为0%。土地主管部门顺应国家政策需要，通过招标的方式对土地的价格进行控制，以期

43、间接的稳定高企的商品房市场的价格，预计未来土地市场招标出让土地的比例将继续上升，尤其是那些规模较大的热点区域的地块将主要采取此种出让方式，而土地市场的总体成交价格也将继续延续目前的下滑趋势。 1.1.2【住宅供需走势】北京市房地产市场2006年新增供应面积2153万平米，销售面积2436万平米，在市场供应不足的情况下消纳了大量空置房，据北京市统计局和国家统计局北京调查总队联合发布的最新统计数据显示，11月末，本市商品房空置面积891.2万平方米，比上年末减少483万平方米，其中住宅空置面积减少342万平方米。1-11月份住宅销售面积为1993.45万平米，销售套数16.30万套，住宅日均销售面

44、积181.22万平米，日均销售套数14815套。 由上图可见，2006以来， 1月、2月、5月、9月新增供应面积高于销售面积，其余各月均供给不足。1月、9月成为供应高峰，除1月是惯见的销售淡季形成供大于销外，开发商按照以往销售旺季的惯例在9月增加开盘数量，形成了全年的供应高峰，但由于调控频频出台，今年的“金九银十”却以平淡收场，未能见到往年的旺销局面。6月是销售淡季外的供应最低谷，由于5月中下旬“国六条”和“九部委十五条”的出台，大量项目将对住房结构进行调整，众多项目面积规划调整延期上市，市场步入观望，供应面积大幅下降。 通过对近5年的住宅供应量来比较可以发现，2006年1-11月住宅市场上市

45、面积总共为1357.07万平方米，总套数为11.02万套。对比去年供应面积减少了563.13万平方米，套数减少了3.81万套，下降到了近年来的最低点。造成今年供应短缺的主要原因是国家政策对住宅市场结构的调整，导致大部分在建住宅项目在产品上调整，推迟了上市时间。 2006年住宅市场成交量小幅缩减。2006年1-11月住宅市场成交量为1554.50万平方米，成交套数为12.88万套。与去年供应量相对应，2006年的成交量有所缩减，比去年同期下降5.57%，同时成交套数减少了1.01万套。造成2006年成交量下滑的主要原因有两条： 首先是2006年供应量总体下降，其次，国家加大了对投资购房的打击力度

46、，除了贯彻原有的打击投资炒房的政策，还特别加强了对外资购房的限制。2006年7月11日，国家六部委联合颁布了关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理，投资购房的需求被打压，也是需求量下降的主要原因之一。 1.1.3【价格走势 】2006年1-11月商品住宅整体预售均价为10161元/平米，其中普通住宅预售均价9841元/平米，公寓预售均价11235元/平米，别墅预售均价10990元/平米。普通住宅波动较大，作为主流需求产品政策对其影响最为明显；公寓项目多集中在城区内，价格也是一路走高，但随着在城区内可供开发土地减少，加上京城“十一五城

47、市建设规划”要求，如通州、顺义、大兴等郊区是将来重点建设区，公寓项目也逐渐步入郊区，价格呈现逐渐回落趋势；别墅项目自“叫停”后走势看好，价格也随之水涨船高，由于不少别墅项目地处远郊区，使得整体价位与其他物业差距不是太大。 与2005年相比，京城住宅商品房的整体预售均价持续走高，去年一系列的政策未能抑制房价上涨的惯性，2006年8月政策“组合拳”收效较为显著，价格出现大幅下降，但随后又因步入“金九银十”而迅速反弹，但市场并未如开发商的预期转入旺市，2006年9月销售面积及套数环比仅略有增加，与05年的“金九”旺市相差甚远，直接打击了开发商的信心。2006年10月，预售均价迅速滑落。 2006年房

48、地产市场的另一突出特点是中低档楼盘减少，万元以上楼盘占市场新增供应的4成左右；8000元/平米以上的楼盘占到近7成。北京楼市对于中高档楼盘存在强大的消纳能力，升级换代者、外来置业者和高端需求者都是对中高档楼盘的有力支撑，且“未来大户型住宅供应减少”的预期也提前挤压出了部分需求，促进了目前的高档楼盘销售。中高档的楼盘愈发受到消费群的关注，成为06年京城房地产市场的主流价位，导致整体价位高涨不下。1.1.4【小结】 由于北京市销售市场持续看好，价格居高不下，开发商看好未来市场价格和利润空间，土地的竞争激烈，导致土地成交价格居高不下，并远远高于起始价。土地供给不足带来供需失衡的压力，加上不少大中型开

49、发商的前期积极囤地、储地行为，并不急于投入开发，供需矛盾无法得到缓解，“僧多粥少”局面日趋严重，地价在竞争和调控中导向高位运行，地价的大幅度提高引起地块周边在售楼盘涨价，从而辐射状带动整个市场的价格上涨。 供给方面，“国六条”、“九部委十五条”等调控政策使得部分项目面临规划调整，延缓了上市步伐，造成短期内新增供应面积减少，供需矛盾愈发明显。 “金九银十”的房地产销售旺市预期破灭，京城楼市价格在跌宕起伏中仍保持上扬趋势。刚性的购房需求是销售良好的保证，中心城区由于减少、停止新批住宅用地，使城区内项目价格短期内快速窜升，商品住宅价格上涨幅度较快，随着交通、配套等完善，部分位于郊区的低价位住宅价格也

50、高速上涨。 住宅郊区化趋势已成定局，轨道交通和公路交通的迅速发展使城区外住宅越来越受到人们的关注。 1.1.5【07年北京市住宅市场预测】 07年北京市房地产市场宏观政策将趋于平稳，预计政府不会再有新的大的调控政策出台，但会逐步落实其实施细则，并加强对中小户型、中低价格、经济适用房、限价房、廉租房的规定及管理，推出以稳定、加强政策执行、落实为主要目标的鼓励性政策，07年将成为政策执行年。 规范土地市场秩序将成为相关部门的工作重点， 05、06两年计划供应但未完成的已计划土地应有所释放，土地供给将有效增加，延续郊区化的快速发展，转移城区居住压力，住宅土地供应预计为重点开发区及远郊区县。土地价格的

51、高涨及强劲的需求都支撑了07年的新盘价格，仍会在目前高位上运行，但涨幅将趋向平稳。 受开发周期及项目规划调整的影响，07年上半年入市的楼盘大多为05年及之前成交的土地，而05年成交的住宅用地不及06年的一半，将导致短期内仍会出现供应不足的局面。随着项目调整规划后入市销售，下半年新房供量将得到拉升。 证券市场的复苏将会略微减缓房地产市场投资，限制外资购买及拆迁步伐的减慢有助于稳定市场需求，但奥运会的影响及外来人口的不断增加，加之受06年一系列政策影响的部分观望型消费者所形成的需求叠加，仍将造成市场刚性需求的释放。 新规定的执行落实，将导致小户型供应在下半年集中放量，预计市场将出现供应房屋套数激增

52、，而成交面积相对减少的局面。小户型产品的入市，随之带来的是其他类型产品的相对减少，对大户型的需求将推动其价格上涨，而小户型面临激烈的市场竞争，竞争焦点由面积、户型转变为如何提高项目品质、降低成本，这种转变将为住宅产业化、小户型产品的升级提供最根本的驱动力。1.1.5.1新增住宅供应量大涨预计2007年北京一手住宅市场将打破2006年供不应求的局面，新增住宅供应量大涨，涨幅超过50%。 2006年住宅供应（按照拿到销售证的准售项目统计，本文中均如此定义）不足，普通住宅月均供应面积较2005年减少了28.5%，别墅公寓月均供应面积减少38.9%。究其原因，2006年多变的调控政策和的过大的价格涨幅

53、，使开发商们推迟了新盘上市的时间，预计部分供应将在2007年放量。（数据来源：北京房地产信息网）同时，06年土地清查力度加强，使得大量闲置土地得以开发，06年1-10月的新开工面积较05年同期提升14%，也将在一定程度上增大2007年新房的供应。（数据来源：北京统计信息网）另外，根据北京住房建设规划（2006年2010年），2006年6月至2007年12月新增住房规划建筑面积约5000万m2，目前供应量远不及计划期内指标，加之奥运会后住宅市场的走向并不明朗，使得很多开发商在奥运前极有可能采取加大放量以规避风险的策略，因此可以肯定2007年新增住宅供应量将有大幅度提升。根据北京市国土局公布的20

54、04年来的土地供应情况，我们可以对07年新增住宅供应量作大体估算：2004年以来出让的商品住宅用地开发状态统计 2004 出让 2005 出让 2006.1-6 出让 2006.7-10 出让 合计 未动工土地面积 539 102 30 0 672 已完成土地开发面积 294 71 267 322 954 正在开发建设面积 1846 95 8 0 1949 已竣工的土地面积541 5 0 0 546 土地出让面积小计 3220 273 305 322 4120 （数据来源：北京市国土资源局）注：2004至2006.6的土地出让面积根据国土局公布的712个项目统计得出。2006.7至2006.1

55、0的土地出让面积从国土局网站公开监测的统计数据得出。未动工土地 - 这部分土地未动工主要是拆迁问题和资金问题，按理说在2007年形成住房供应的可能性较小，但是政府在盘活闲置土地方面显示出了很大的决心，加之拿到这些土地的开发商绝不愿土地被收回，又碰到市场预期非常好的2007年，所以其中的一部分土地得以盘活应在情理之中。通过对相关项目抽样进行调研发现：项目计划在2006年和2007年开工的较多，考虑到形成销售项目的滞后，保守估计有20%的地块可以在07年形成住宅销售供应，约134公顷。已完成开发土地 - 由于该类土地开发企业开发动机很强，近期的土地大多为招拍挂形式取得的，所以这类土地的开发商争取早

56、日动工并且能够开始销售、进入市场的意愿很强。估计有70%以上的土地可以在07年形成住宅供应，约668公顷。正在开发建设的土地 - 由于很多项目已经在市场上形成供给，也存在一些土地没有形成供给（例如大盘后期）。对相关项目数据抽样计算，正在开发建设的土地70%已在市场上形成住宅项目开始销售。所以估计有20%的地块可以在07年形成住宅供应，约390公顷。综上所得，2007年有效土地供应量为约为1192公顷，按照北京市平均容积率1.8计算，估算得07年北京有效供给住宅面积2145万平方米，与2006年预计全年供应量14001500公顷相比，增长50%以上。其中，北京市边缘组团和重点新城区域将成为供给的

57、重点。1.1.5.2住宅成交均价涨幅放缓， 2006年全年住宅用地平均土地价格3463元/m2，比05年的2546元/m2增长36%，预计07年在北京城区住宅用地进一步稀缺的环境下土地价格将会继续上涨，连同建筑原材料价格上浮共同导致房地产开发成本提升。同时，2007年交通设施的不断完善，奥运经济以及人民币升值利好无疑将会带来房地产市场升温。综上多方面因素考虑，预计2007年北京住宅成交均价将继续上扬。然而，价格在上扬的同时，面临着诸多的抑制因素：政府银根收缩、土地监查、税收加强、供应结构调整、限外令等调控政策的效果预计会在2007年逐步显现，一系列调控政策显示出的政府稳定房价的决心将会对2007年的成交价格走势带来关键性的影响。固定资产投资增速的平稳回落、回暖的证券市场对房地产行业的资金分流都有可能在一定程度上放缓房价的增速。同时，城市外扩步伐加快，郊区成交份额不断增加，这