长春房地产市场年报2011（下）.ppt

1、重点成交地块大部分预计2011年下半年入市，届时供应放量。 一季度供应逐渐发力,小幅走高 二季度供应出现回落 三季度全年供应至高点显现, 供应量爆发性攀涨(7月186万),后续迅速回落 四季度供应走量再次大幅攀升,年底供应重磅出击.,表格：2010年高溢价地块,B,月度供求,下半年拉升供应量，土地基本呈现高强度放量状态,2008-2010年土地价格变化（元/）,不包括典型地块价格变化（元/）土地价格变化（元/）,土地价格上涨： 成交总价市场向好，开发商拿地需求旺盛导致“溢价提高，总价上涨” 供应量10年土地供应量大幅上涨，土地成交率98%，量价齐升,价格上涨，成本压力凸显，未来对房价拉动力强。

2、 开辟蹊径，产品力上行！,C,价格解析,上涨28%,2010年土地单价上涨28%，楼面单价上涨5%，不考虑2009年中海、万科、保利及2010年龙创等典型地块因素，土地单价上涨75%，楼面地价上涨25%,高新板块成交面积位居第一，目前恒大、恒盛领跑板块成交量，其他多以中小开发企业为主，10年末中海进驻高新区； 南部新城板块成交量位居第二，中海、华润年末南部新城拿地，目前该板块内恒大、绿地、中海、华润均有土地储备； 长春市平均楼面地价1491元/, 朝阳、南部新城、净月旅游板块受开发商品牌及规划带动，楼面地价远高于平均水平，均已突破2100元每平米。,20092010年各板块成交面积（万平）,2

3、0092010年各板块楼面地价（元/）,D,板块表现,受开发商品牌及规划带动，楼面地价远高于平均水平，均已突破2100元每平米,年末中海进驻,年末中海、华润进驻,2010年末中海正式进驻高新板块、南部新城板块。可开发土地增加，市场份额提高。其开发影响力将带动区域楼市格局。 华润进驻长春南部新城，未来南城成为品牌开发商角逐开发热点。 目前益田所有的可开发土地面积较大，伴随其陆续开发，市场份额将逐渐提高。,E,未动工板块,南部发展快过北部，东部发展快过西部发展，东南、西南方向基本形成中高端、高端客群置业倾向区域。,2010年细致盘点,2011年市场预测,长春房地产市场,政 策 相 关,一 级 市

4、场,二 级 市 场,重 点 项 目,市 政 规 划,宏 观 经 济,供 应,需 求,房 价,项目分布,月度去化,项目存量,销售率,万科相关,报纸投放,2010年长春住宅市场数字回顾 批准预售商品住宅面积：620.35万 普通住宅新增供应面积：400.05万 商品住宅网上备案面积：449.01万 商品住宅网上签约面积：651.43万 商品住宅供求比：0.95：1 2010年长春市普通商品住宅均价：5560元/ ,2010年长春楼市三要素关键词 供应关键词：上半年低迷 上半年由于受天气影响，开工时间较往年同周期滞后，另一方面，部分开发商选择放缓开盘速度，策略性地躲避较为尴尬的市场，迫使2010年上

5、半年商品住宅市场供应相对较少；下半年走势正常，全新项目选择9-11月份集中入市。 需求关键词：反季规律与去年类似 整体市场成交量依然保持在较高水平，年底的“反季”规律与去年同期类似，表现出市场需求是持续存在的现实（存在开发商打折让利，消费者伺机“抄底”现象），传统市场的销售淡季延后。 价格关键词：涨幅平稳 前三季度受供应量、政策等影响，增幅趋缓，且处于相对低位运行；10月受中高端项目入市的冲击，增幅较显著，岁末阶段随着进入传统销售淡季，价格回归平均水平。,A,市场概述,B,供应情况,表象：实际供应步伐加快 2010年长春市新增住宅供应面积达到历史最高点，此为长春市房地产业仍在蓬勃发展的真实写照

6、，同时亦为目前市场存在大量潜在需求的客观体现。,2010年实际供应月度对比（单位：万平）,数据来源：房地产交易中心 中原数据库,04-10年实际供应对比（单位：万平）,220.35,实质：上半年略显低迷 上半年由于受天气影响，开工时间较往年同周期滞后，另一方面，部分开发商选择放缓开盘速度，策略性地躲避较为尴尬的市场，迫使2010年上半年商品住宅市场供应相对较少；下半年走势正常，全新项目选择9-11月份集中入市。,数据来源：房地产交易中心 中原数据库,C,需求情况,1季度 2季度 3季度 4季度,2010年商品住宅成交面积月度走势（单位：万平）,10年商品住宅平均成交水平线,政策效力递减，市场回

7、暖,“415”新政的出台并未引起成交量的连续性下挫,传统销售淡季,“929”新政效用显现期，成交反增,数据来源：中原数据库,2000-2010年商品住宅成交面积走势（单位：万平）,长春强力反弹，“牛市”,数据来源：中原数据库,跌幅38.4%,增幅349%,实质：新政作用下的楼市热度并未消退 政策持续效力有限，且具有显效滞后性，对2010年整体成交并未产生较大波动，在10月份，大量中高端项目集体冲击市场，造成“929”新政效用显现期，成交反增。,表象：稳中有升 08年在全国楼市的大环境的影响下，长春楼市遇冷；09年强力反弹，所谓的“牛市”；2010年在政策趋紧的情况下，市场继续发力。,2010年

8、供求比：0.95：1,D,供求比,供小于求成基本态势 2010年月度供求比走势呈现较大波动趋势，整年表现供大于求，正处于理性购房时代，买方市场为主导。,E,成交价格,1季度 2季度 3季度 4季度,2010年商品住宅成交价格月度走势（单位：元/ ）,10年商品住宅成交均价,10月受中高端项目入市的冲击，增幅较显著,前三季度受供应量、政策等影响，增幅趋缓，且处于相对低位运行,传统销售淡季，价格回归平均水平,数据来源：中原数据库,2000-2010年商品住宅成交价格走势（单位：元/）,增幅步伐由趋缓变为提速,增幅38.4%,表象：上升，增幅步伐加快 2010年成交均价呈现加速上涨态势。其主要原因：

9、一是土地价格大幅攀升，开发成本增加；二是需求持续释放，促使价格上涨；三是商品房自身综合品质也在不断提升。,数据来源：中原数据库,实质：除10月份，保持平稳增幅 前三季度受供应量、政策等影响，增幅趋缓，且处于相对低位运行；10月受中高端项目入市的冲击，增幅较显著，岁末阶段随着进入传统销售淡季，价格回归平均水平。,朝阳板块城市核心区，目前在售项目较少：华亿红府、领秀朝阳、大禹城邦。,南关北部板块今年板块内市场供应乏力，可开发地块极少,绿园板块新盘较少，除中海凯旋门项目，其它表现略显平淡，预计2011年上市体量较大。,汽开板块片区产业主导区，从来不缺客群，但品质项目少，未来发展热度较高。,高新板块在

10、售项目较少：益田、恒大、金越，八一水库周边成为开发热点,宽城、站前板块板块内供应较大，竞争激烈，项目仍集中在青年路和北亚泰大街沿线。,南部新城板块政府重点打造区域，区位价值日渐被消费者认可，但在售项目少，从年末拿地趋势来看，未来竞争较为激烈,净月城市板块中高档住宅聚集区，为城市新城区，中海、力旺引领板块市场发展,八里堡板块2010年最具潜力板块，各大开发企业竞相拿地，房价受保利百合香湾的带动有较大增长，但仍处于全市中下水平,二道板块项目多，竞争激烈，吉林大路沿线项目区位优势明显，价格相对较高,南关南板块以亚泰大街与卫星路沿线发展为主,净月旅游板块大品牌开发商云集之地，以别墅、洋房产品为主，未来

11、将有更多的普通住宅产品出现在板块内,F,板块表现,高新核心板块大盘较多，多处于尾盘状态，为目前西南富源区，整体来看发展相对成熟,经开板块生活氛围仍需营造，发展潜力较大,1、区域特点,宽城板块供应热点区域 从各个区域的新增供应情况来看，市场新增供应热点为宽城、经开板块，其中宽城板块居首。高新与南部新城在岁末阶段拿地频繁，未来市场供应潜力巨大。,房价与去化速度成反比 各板块均价在一定程度上可以反映出各个板块的社会、经济以及房地产市场的发展情况，可以看出目前长春市比较好的生活圈内的商品住宅均价至少也要在6000元/以上。城市中心区域和南部的区位、环境优势明显，宽城、八里堡、汽贸板块受城市环境及配套匮

12、乏等影响，房价依然低价运行。,F,板块表现,2008-2010年各板块商品住宅推盘面积（单位：万平）,老城区（朝阳、南关）供应有限，新增供应持续向城市外围扩散。,板块平均房价,2010年各板块商品住宅销售率、房价统计,房价与去化速度成反比，反映刚需为市场主导,2、区域相关数据,数据来源：中原数据库,集中型发展中城市，目前已逐渐形成“北部刚性居住区+南部高尚宜居区”,旧城改造：刚性居住区,新城开发：高尚宜居区,近郊： “别墅区”,一汽： “西新城”,“南部新城”,G,2010年长春楼市发展格局,2010年细致盘点,2011年市场预测,长春房地产市场,政 策 相 关,一 级 市 场,二 级 市 场

13、,重 点 项 目,市 政 规 划,宏 观 经 济,供 应,需 求,房 价,项目分布,月度去化,项目存量,销售率,万科相关,报纸投放,选取标准,1、与万科蓝山及万科惠斯勒项目产生高度竞争关系楼盘 2、市场中品牌力、产品力等与万科可直接竞争者 基于以上两大重点因素，圈定重点项目楼盘： 万科惠斯勒、万科蓝山、亚泰桂花苑、哥德堡森林、御翠豪庭、中海国际社区、恒大绿洲、中信城、弗朗明歌、御翠园、国信美邑、保利百合香湾、中海凯旋门,A,项目锁定,重点开发商年度销售金额与所占市场份额,本年度销售金额占据排行榜前三位为中海、保利、万科。,企业排名,B,企业排名,别墅项目销售,C,重点项目,平均销售率,万科惠斯

14、勒、万科蓝山、亚泰桂花、凯旋门、百合香湾、恒大绿洲均为三四季度上市，拉动市场整体交易量，也拉升了下半年商品住宅均价；,重点项目月度销售统计（单位：套）,C,月度销售,重点项目广告费用与销售金额对比图,注：以上数据为硬广与软文合计统计，投放费用以市场公开报价为基准，未考虑折扣情况,重点项目报纸投放版面/频次统计（单位：版/次）,恒大绿洲项目进驻长春市场即选择高强度媒体曝光率，该项目无疑位居年度媒体版面频次、投放费用榜首。,D,媒体投放,重点营销活动及效果万科系,积聚人气，样板体验。,开盘在即，加强投放力度。,提高项目产品形象,E,营销活动,重点营销活动及效果中海系,E,营销活动,重点营销活动及效

15、果中海系,E,营销活动,重点营销活动及效果中海系,E,营销活动,重点营销活动及效果中信系,E,营销活动,重点营销活动及效果中信系,E,营销活动,重点营销活动及效果复地系,E,营销活动,重点营销活动及效果和黄系,E,营销活动,重点营销活动及效果亚泰系,E,营销活动,重点营销活动及效果保利系,E,营销活动,重点营销活动及效果恒大系,E,营销活动,重点营销活动及效果力旺系,E,营销活动,重点营销活动及效果国信系,E,营销活动,2010年细致盘点,2011年市场预测,长春房地产市场,政 策 相 关,一 级 市 场,二 级 市 场,重 点 项 目,市 政 规 划,宏 观 经 济,供 应,需 求,房 价,

16、报纸投放,通过对2010年长春市房地产市场的分析，我们对长春市2011年房地产市场的供应量、需求量、价格三方面进行了预测。供需结构将得到进一步调整，商品房的供应量进一步释放，以此来满足不断增加的市场需求，房价将呈现出上半年平稳下半年上涨的态势，涨幅在10%-15%左右，总体上讲2011年房地产市场仍将保持健康平稳的发展态势。,2011年住宅市场预测,2011年市场展望,1、2010年年末土地供应量加大将导致本年度部分成交土地选择在2011年开发,2011年将会有630-650万平方米取得预售许可证，加上结转约368.27万平，预计入市量会超过1000万平，按照目前的去化情况651万平/年来看，

17、2011年市场竞争压力较大。,2、竣工面积虽上升但仍有“余粮”,10年商品住宅新开工面积与09年基本持平，竣工面积有小幅度上升，但仍存在较大体量可供应面积。,3、2011年将会加大保障性住房与廉租房,一方面，缓解刚需，解决中低收入家庭住房问题。 另一方面，保障性住房用地在一定程度上抑制了周边商品房楼面地价。,A,供应,1、走势与2010年类似，下半年开始逐步释放，10月份左右达到峰值,2、2010年需求稍被压制，预测将有反弹迹象,支撑点：观望氛围、政策显效滞后性、刚性需求,支撑点：大量新品冲击市场、刚需持续释放、供应区域热度普遍看好,B,需求,3、长春市人均居住面积不大，需求市场依然还具有发展潜力,4、2011年进入房地产发展的重要阶段，购房者理性购房，对价格预期也变得更高，恐慌性购买刺激成交,1先稳后涨，且全年涨幅在10%-15%左右-,支撑点：观望的心理减弱、长春房价稳定、刚需为主、对政策敏感度小,C,价格,平均涨幅15.6%,（2004-2010年商品住宅成交价格平均涨幅15.6%，且2010年各月房价上、下波动幅度