第2章 房地产估价.ppt

1、第二章 房地产估价,学习要求： 1.了解房地产估价的定义及估价的必要性； 2.掌握房地产估价原则的内涵； 3.熟悉房地产的估价程序； 4.了解房地产估价师执业资格制度。能力目标： 1.根据估价原则的内涵对对象进行估价； 2.编制房地产估价进度计划； 3.估价实地查勘的内容和注意事项。,第一讲 房地产估价概述,房 地产 估价,定义,专业估价人员,估价目的,估价原则,估价程序,估价方法,影响房地产价格的因素,估价时点,客观合理价格或价值的估算和判定,房地产估价的必要性,一、房地产估价,二、房地产估价的必要性,（一）专业估价存在的基本前提 （二）房地产需要专业估价 （三）房地产估价在估价行业中占主体

2、,三、房地产估价行业发展状况,（一）以法律形式确立了房地产估价的地位 （二）建立了房地产估价师执业资格制度 （三）设定了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目 （四）发布了房地产估价的部门规章和规范性文件 （五）制定了房地产估价国家标准和相关指导意见 （六）成立了房地产估价行业自律性组织 （七）形成了较完善的房地产估价理论方法体系 （八）形成了公平竞争的房地产估价市场 （九）深化拓展了房地产估价业务 （十）积极开展了国际交流合作,例2-1 甲方（开发公司）于1993年 7月委托乙方（建筑公司）建设两幢（分别称为 A座和B座）8层共5000m平方米的商品房，至1993年12月 止甲方共

3、支付乙方工程款1500万元，此时A座建至四层，B座 建至五层，工程到此停工，甲、乙双方此后为工程款发生纠纷， 甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方尚应返还100万元； 乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。 双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托 估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款 进行评估。,例题,1.确定评估结论的依据应该是：A.以1500万元作为评估价值B.以（1400+1580）2=1490万元作为评估价值C.以1993年7月至12月的预算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之 日止实际发生的工程量计算评估价值D.以1995年7月的预

4、算定额、材差等资料为依据，按两幢商品房到停工之日止实 际发生的工程量计算评估价值2.如果该开发公司拥有全部合法开发手续，欲将整体项目转让，估价时点应确定 为：A.1993年12月 B.1995年7月C.项目转让期 D.项目建成期,3.该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，估价对象的状况和房地 产市场情况应该如何选择：A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年7月的状态B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态C.估价对象状况为1998年5月、房地产市场情况为1995年7月的状态D.估价对象状况为1995年7月、房地产市场情况为1998年5月的状态第一问：估价时点

5、是1993年12月工程停工之日，而不是1995年7月甲方向法院起诉之日；第二问：用假设开发法确定项目在转让时点的价格；第三问：是确定估价对象在1998年5月建成时的售价，故估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态来确定其届时的价格。,有一房地产需要评估，其现状使用下价值 为3000元平方米，如对其进行装修改造， 需要为1500元平方米，根据市场分析， 其装修改造后的房地产价值为4000元。 试判断该房地产估价的前提。,考 考 你,参考答案,保持现状前提。认为保持现状、 继续使用最为有利时， 应以保持现状,估价 原则,合法原则,合法产权,合法使用,合法处分,其他方面,最高最佳使用原则

6、,法律上的许可性,技术上的可能性,经济上的可行性,价值是否最大,替代原则,估价时点原则,公平原则,二、房地产估价的必要性,第二讲 房地产估价程序,学习内容（一）：,获取估价业务,受理估价委托,拟定估价作业方案,被动接受,主动争取,签订书面估价委托合同,明确估价基本事项,（确定拟采用的估价技术路线）,收集估价所需资料,实地查勘估价对象,选定估价方法并测算,确定估价结果,撰写估价报告,审核估价报告,出具估价报告,估价资料归档,（保管期限一般在15年以上）,(三）房地产估价服务收费 表2-2 以房产为主的房地产价格评估收费标准,第三讲 房地产估价原则,一、房地产估价原则的概念,人们在房地产估价的反复

7、实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则,二、房地产估价原则内容,对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高原则,在具体估价作业中应当遵循的原则有 (1)合法原则； (2)最高最佳使用原则； (3)替代原则； (4)估价时点原则； (5)公平原则。,三、房地产估价原则,1、合法原则要求房地产估价应以估价对象 的合法权益为前提进行 2、合法权益包括 A:合法产权、 B:合法使用、 C:合法处分等方面,(一)合法原则,A:在合法产权方面，应以房地产权属证书和

8、有关证件为依据 土地权属证书有 国有土地使用证、集体土地所有证、集体土地使用证和土地他项权利证明书四种 房屋权属证书有 房屋所有权证、房屋共有权证和房屋他项权证,B: 在合法使用方面，应以城市规划、土 地用途管制等为依据。 例如，如果城市规划规定了某宗土地的 用途、建筑高度、容积率、建筑密度等， 那么，对该宗土地进行估价就必须以其 使用符合这些规定为前提。 西方所谓的城市规划创造土地价值，在 一定程度上反映了这一要求。,C:在合法处分方面，应以法律、 行政法规或合同(如土地使用权 出让合同)等允许的处分方式为 依据。 处分方式包括买卖、租赁、抵 押、典当、抵债、赠与等,D:在其他方面，如评估出

9、的价 格必须符合国家的价格政策。 例如，评估政府定价或政府指 导价的房地产，应遵循政府定 价或政府指导价。如房改售房 的价格，新建的经济适用住房 的价格，,最高最佳使用必须符合4个标准： (1)法律上许可， (2)技术上可能， (3)经济上可行， (4)价值最大化。 最高最佳使用不是无条件的最高最佳使用， 而是在法律(包括法律、行政法规、城市规划、 土地使用权出让合同等)许可范围内的最高最 佳使用，这也是合法原则的要求,(二)最高最佳使用原则,最高最佳使用具体包括3个方面： (1)最佳用途； (2)最佳规模； (3)最佳集约度。,最高最佳使用原则要求评估价值应是在 合法使用方式下，各种可能的使

10、用方式 中，能够获得最大收益的使用方式的估 价结果。例如，某宗房地产，城市规划 规定既可用作商业用途，也可用作居住 用途，如果用作商业用途能够取得最大 收益，则估价应以商业用途为前提；反 之，应以居住用途或者商业与居住混合 用途为前提,注意： 但当估价对象已做了某种使 用，则在估价时应根据最高 最佳使用原则对估价前提做 下列之一的判断和选择，并 应在估价报告中予以说明,1、保持现状前提。 认为保持现状、继续使用最为 有利时，应以保持现状、继续 使用为前提进行估价。现有建 筑物应予保留的条件是：现状 房地产的价值大于新建房地产 的价值减去拆除现有建筑物的 费用及建造新建筑物的费用之 后的余额。,

11、2装修改造前提。 认为装修改造但不转换用途再予以 使用最为有利时，应以装修改造但 不转换用途再予以使用为前提进行 估价。对现有建筑物应进行装修改 造的条件是：预计装修改造后房地 产价值的增加额大于装修改造费用,3、转换用途前提。 认为转换用途再予以使用最为 有利时，应以转换用途后再予 以使用为前提进行估价。转换 用途的条件是：预计转换用途 所带来的房地产价值的增加额 大于转换用途所需的费用,4、重新利用前提。 认为拆除现有建筑物再予以利 用最为有利时，应以拆除现有 建筑物后再予以利用为前提进 行估价 5上述情形的某种组合。 最常见的是第三种转换用途与 第二种装修改造的组合,(三)替代原则 替代

12、原则要求房地产估价结果不得 明显偏离类似房地产在同等条件下 的正常价格,说明： 1如果附近有若干相近效用的房地产存在着 价格，则可以依据替代原则，由这些相近效 用的房地产的价格推算出估价对象的价格。 2不能孤立地思考估价对象的价格，要考虑 相近效用的房地产的价格牵掣。特别是作为 同一个估价机构，在同一个城市、同一估价 目的、同一时期，对不同位置、档次的房地 产的估价结果应有一个合理的价格差，尤其 是好的房地产的价格不能低于差的房地产的 价格,(四)估价时点原则 估价时点是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通常用公历年、月、日表示 估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在

13、估价时点时的客观合理价格或价值,(五)公平原则,公平原则要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值,估价人员还必须有良好的职业道德 不能受任何私心杂念的影响；如果 价对象有利益关系或是当事人的亲 属，应当回避；必须了解房地供求 状况和影响房地产价格的各因素， 不断提高估价理论水平、富估价经 验并遵循严谨的估价程,1.估价时点、 估价作业期、 实地查勘期、 估价报告出具日期、 估价报告应用有效期 和估价责任期之间 有何异同？,某宗房地产的 评估价格为3200万元， 根据估价收费标准， 应该交多少评估费用？,动 动 脑,1.估价时点：是指评估价值对应的日期，即在该日期上估价对象才有该价值，通 常用公历年、月、日表示；估价作业期：估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告 的年月日；实地查勘期：估价人员到估价对象去进行实地查勘的年月日，它属于估价作业期