万科企业股份有限公司

1、万科企业股份有限公司：复苏路途茫，地产缓交棒一、公司所处行业及公司简介万科所处行业为房地产开发与经营业。（1）房地产开发与经营业现状简述1、2010年地产供需市场的转换按照经济规律，2010年供应市场将超过需求市场，同时在最近政策方面，对供应政策是刺激供给，对需求市场是抑制需求，因此2010年供需结构性市场关系将再次回到供过于求市场，一旦需求萎缩幅度较大，那么市场将不可避免产生向下的压力。而基于房地产行业的敏感性，一旦成交萎缩，势必形成负反馈机制。导致市场产生较大的下挫力。2、房地产市场的不稳定因素2010年市场最大的不稳定因素还在于2009年大量非地产国有企业以高成本进入地产市场，但面临巨大

2、的市场压力情况下的表现。2008年市场出现异动的首先就是以南奥，鲁能，保利等大型企业带头的价格调整。在没有经验与没有心理预期的情况下，一旦市场行情发生变化，2009年新进入国企的表现，将对市场起到推波助澜的作用。3、2010年是考验中国经济平衡能力的一年，所有地产政策也都尽量避免定量指标，每个政策出台以后，都具有较大的政策执行的弹性空间。从地产行业当前高度敏感性市场特性来看，以及中国经济对地产行业的高度依赖性而言，中央政府出台所有政策的时候，都尽量小心谨慎不至于出现不可控制的局面，从这个角度来说，我们认为中央政府对市场的控制力度和意愿，更多停留在意识层面上，而不会在具体执行方面痛下决心。4、最

3、后一点也是对2010年行业影响最大的一点，就是2010年新增贷款额度，如果新增贷款额度继续非常宽松，那么市场各个运行主体没有办法不让地产市场继续金融化，前面提到的所有政策都有可能因为宽松的信贷范围而被市场自动抛弃。（2）公司在行业中的地位公司成立于1984年5月，是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，目前万科业务已经扩展到18个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。历年来公司主营业务的高速成长和稳定业绩，以及公司规范的管理和极具前瞻性的发展战略，在

4、行业内赢得了声誉，树立了品牌，成为中国房地产业的龙头老大。万科管理地产的经验丰富、预见性强，房产质量好，吸引了众多买家。尽管在2008年低迷时期，公司仍实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元。08年底，公司占全国住宅市场的份额为2.34%，较年初进一步提升。万科的市场占有率，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等9个城市排名首位；在杭州、苏州、无锡、东莞、珠海等5个城市排名第2位；在中山、成都两个城市排名第3位。在总资产方面，万科从20042008年始终处于领先地位，这反映了万科经营规模的迅速扩张以及业务的迅猛成长势头。在营业收入方面，万科依然处于老大地位，这与万科强大的地产开发能力和经营能力有关，也与万科品牌、规模经营和销售能力密不可分。但是营业净利润与上述重点地产公司相比，虽然位置在前，但是没有营业收入的优势大，也就是说，净利润的增长速度低于营业收入的增长速度。在2008年主营业务收入上升的情况下还有下降的趋势。这充分说明，万科的经营成本过高或者说公司的其他经营费用过高。公司连续四年入选“中国最受尊敬企业”，连续三年获得