chapter8土地增值税等税种的筹划.ppt

1、Chapter 9:其他税种的筹划,主讲：郭健,土地增值税的税收筹划,是对我国境内有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，并取得转让收入的单位和个人征收的一种税。 课税对象是转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。,一、充分加计允许扣除项目进行的纳税筹划,（l）充分计列利息费用及其他费用支出 现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除。同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和（以下简称“合计数”）的5%计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不

2、能提供金融机构证明的，可按上述“合计数”的10%计算扣除包括利息在内的全部费用支出。,在实际操作中，以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按“合计数”的10%扣除全部费用。,（2）充分利用对房地产开发企业的附加扣除,土地增值税实施细则规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的2

3、0%加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。 因此，当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的纳税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业的关联关系实现其他税收的纳税筹划。,二、对个人转让房地产进行的纳税筹划,土地增值税暂行条例实施细则规定，个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予缴纳土地增值税；居住满三年而未满五年的，减半缴纳土地增值税。因此，当个人转让其自用住

4、房时，应考虑以上因素，实现个人的纳税筹划。,在实际操作中，土地增值税以有关转让房地产合同的签订日期为其纳税义务发生时间。当个人纳税人欲通过居住的时间期限实现土地增值税的纳税筹划时，也应以签订有关转让合同的签订日期作为其居住的截止日期。,三、“临界点”筹划法,税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里的“20%的增值额”就是“临界点”。根据临界点的税负效应，可以对此进行纳税筹划。,例,一家房地产企业有可供销售的10 000平方米的商品房。 方案一：每平方米售价1000元，不含装修费，扣

5、除额为835万元（含20%的加计费用） 方案二：每平方米售价1070元，含装修费70元，扣除额为838万元（含20%的加计费用）,该选哪一种方案呢？,税率,计算公式,应纳土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除率 方案一的增值率为19.76%，免征增值税，企业获利165万元。 方案二的增值率为27.86%，缴纳土地增值税69.6万元，企业获利162.4万元。,实际工作中，首先要测算增值率（增值额与允许扣除项目金额的比率），然后设法调整增值率。改变增值率的方法有两种： 一是合理定价，如在销售过程中增值率略高于两极税率档次交界的增值率，通过适当降低价格可以减少增值额，降低土地增值税的适用税

6、率，从而减轻税负。 二是增加扣除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。按土地增值税暂行实施细则规定，房地产开发成本中包括很多可以扣除的内容：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。纳税人应该在公共配套设施费和开发间接费用上做文章，通过改善住房环境，一方面适当增加了扣除项目，另一方面还会受到消费者的欢迎。开发商只有通过合理的定价和加大投入，才能以高质低价来占领市场。,四、费用转移筹划法,房地产开发费用即期间费用是不以实际发生数扣除，而以利息作为一定条件按房地产项目直接成本的一定比例扣除。纳税人可以把期间费用转移到房地产开发项目直接成本中去，但事后

7、转出是行不通的，是一种偷税行为，这需要事前筹划，进行组织人事及行为准则等方面的准备。 因为属于公司总部人员的工资、福利费、办公费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围， 它的实际发生数对土地增值税的计算没有任何意义，而属于每一个房地产项目的人员发生的这些方面的费用都应列入开发成本中，可以在计算土地增值税时扣除。,这就为税收筹划提供了一个方向，即在组织人事上把总部的一些人员下放或兼职于每一个具体房地产项目中去。 例如，总部某处室领导兼某房地产项目的负责人，在不影响总部工作的同时参加该项目的管理，那么此人的有关费用于情于理都可以分摊一部分到房地产开发成本中去。期间费用少了又不影响房地产开发

8、费用的扣除，而房地产的开发成本增大了。也就是说房地产开发公司在不增加一分钱的开支情况下，可以增大增值税允许扣除项目金额。,五、收入分散筹划法,在确定土地增值税税额时，很重要的一点便是确定售出房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让的增值额，显然是可以节省税款的。,在累进税制下，可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离，比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第

9、二份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少，达到节税的目的。,六、费用分摊筹划法,作为扣除项目金额重要组成部分的房地产开发成本的大小会严重影响纳税人应纳税额的多少，开发成本越高，应纳税额越小，反之，应纳税额越大。纳税人最大限度地扩大费用列支比例，肯定会节约税款。但这种扩大并不是越大越好，在必要的时候适当减少费用开支可能效果更好，这主要是针对房地产开发业务较多的企业。 因为这类企业可能同时进行几处房地产的开发业务，不同地方开发成本比例因为物价或其它原因可能不同，这就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高，而有的房屋增值率较低，这种不均匀的状态实际会加

10、重企业的税收负担，这就要求企业对开发成本进行必要的调整，使得各处开发业务的增值率大致相同，从而节省税款。,因此，平均费用分摊是抵消增值额、减少纳税的极好选择。房地产开发企业可将一段时间内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊，就可以将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某段时间增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。,房产税的筹划,从价计征 从租计征,房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。 房产税由产权所有人缴纳，产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

11、 房产税的税率，依照房产原值计算缴纳的，税率为1.2，依照房产租金计算缴纳的，税率为12%.,一、改出租为转租,示例一：A公司的一处两层楼房位于城市闹市区，专门用于对外出租。因该房屋建于上世纪70年代，设施陈旧，每年只能收取租金60万元。2006年，该公司准备花500万元对房屋进行重新装修改造，预计装修改造后，每年可收取租金200万元。但是，该公司在测算中发现，装修改造前后对比，与租赁收入相关的税收负担也大大加重了。 装修改造前后税费负担对比如下（城市维护建设税税率为7，教育费附加征收率为3）：,装修改造前的税费负担情况： 应缴营业税：6053万元应缴城市维护建设税、教育费附加：3（7+3）0

12、.3万元应缴房产税：60127.2万元合计税费负担为3+0.3+7.2=10.5万元装修改造后的税费负担情况： 应缴营业税：200510万元应缴城市维护建设税、教育费附加：10（7+3）1万元应缴房产税：2001224万元合计税费负担为10+1+24=35万元，装修后比装修前增加税费负担3510.5=24.5万元。,筹划方案：A公司可以先将装修改造前的房产出租给关联方B（B可以是个人，如公司股东；也可以是企业，如公司股东投资的其他公司），并签订一个期限较长的房屋租赁合同（假设为30年），每年收取租金60万元。然后由B出资500万元进行装修改造，并对外转租，假设每年仍然收取租金200万元。按此方

13、案实施后的税费负担测算如下： A公司应负担的税费仍为10.5万元。 B应负担营业税10万元，城市维护建设税1万元，B不是房产的产权所有人，不需要缴纳房产税，合计应纳税费11万元。 A公司和B的税费负担合计为10.511=21.5万元，比筹划前可少负担税费3521.5=13.5万元。,房屋转租应按“服务业”税目中的“租赁业”缴纳营业税。其计税营业税是出租者取得的全部租金收入，不得扣除任何费用。,政策依据中华人民共和国房产税暂行条例第二条规定，房产税由产权所有人缴纳，也就是说，不论是从价计征还是从租计征，其前提是对房产所有人征税。很显然，此例中产权所有人是A公司，B是房产转租人，而不是产权所有人，

14、因此不存在房产税纳税义务。,但需要注意的是，本例A公司将房产出租给B应当按照正常交易价格收取租金，如果A公司为了降低税收负担，向B收取的租金明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权根据税收征管法等相关规定进行调整。,二、转出减值房产,示例二：C公司有一幢综合楼土建部分的价值为800万元，2002年，该公司花费2000万元将综合楼装修为高档娱乐城，但是因经营管理不善，2006年该公司决定停止娱乐城的经营活动，将娱乐城内的一些设施拆除，并改作其他用途（自用），该房产的实际价值也大幅度降低。该房产的计税原值为2800万元，账面价值为2000万元，公允价值下降为1200万元。,C公司每年应缴纳房产税为

15、（按政府规定房产税依照房产原值一次减除30后的余值计算缴纳）2800（130）1.223.52万元 筹划方案：C公司可将上述房产对外投资成立新公司或者投资于关联方，假设被投资方为D公司。企业会计制度规定：“投资者投入的固定资产，按投资各方确认的价值，作为入账价值。”因此，D公司接受C公司房产投资的入账价值应为公允价值1200万元。关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定（财税地字19868号）规定：“房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿固定资产科目中记载的房屋原价。”因此D公司每年应缴纳房产税为1200（130）1.210.08万元由此可见，经过筹划后C公司每年可少负担房产税23.5210

16、.08=13.44万元。,在此筹划方案中需要注意的是，虽然税法规定以房产对外投资不需要负担营业税、土地增值税等相关税费，但是被投资方需要负担契税。 例如本例D公司接受房产投资应负担契税48万元（12004，假定当地规定契税税率为4）。,三、房产出租改代销,示例三：某市的E公司将一处小型商场出租给F公司用于其销售自产产品，每年收取租金200万元，该房产的计税原值为1000万元。E公司和F公司均为增值税一般纳税人。E公司取得的租赁收益应缴纳的相关税收情况如下（假设仅考虑营业税和房产税）： E公司每年应当缴纳营业税为：200510万元E公司每年应当缴纳房产税为：2001224万元,筹划方案：E公司可

17、考虑利用门面房为F公司代销产品，代销产品的品种、价格可由F公司确定，E公司只收取代销手续费。假设E公司每年收取的代销手续费仍为200万元，E公司应负担的相关税收为： E公司每年应当缴纳营业税为：200510万元E公司每年应当缴纳房产税为：1000（130）1.28.4万元可见，筹划后E公司可少负担房产税248.4=15.6万元。,在此筹划安排中需要说明的是，中华人民共和国增值税暂行条例实施细则规定，将货物交付他人代销以及销售代销货物都应当视同销售缴纳增值税。当货物在一般纳税人之间销售时，增值税的总体税收负担一般不会因为增加纳税环节而增加。如果E公司是增值税小规模纳税人或者是非增值税纳税人，则应

18、当重新测算上述筹划方案是否可行。,思考：,某公司用于出租的库房有三栋，其房产原值为万元，年租金收入为万元。租金收入应纳税额合计为万元。其中：应纳营业税（万元）；应纳房产税（万元）。应纳城建税、教育费附加（）（万元）。 如何才能降低税负呢？,假如年底合同到期，公司派代表与客户进行友好协商，继续利用库房为客户存放商品，但将租赁合同改为仓储保管合同，增加服务内容，配备保管人员，为客户提供小时服务。 假设提供仓储服务的收入仍为万元，收入不变，其应纳税额为万元。其中：应纳营业税（万元）；应纳房产税（）（万元）；应纳城建税、教育费附加（）（万元）。合计应纳税额为万元。,印花税的税收筹划,是对经济活动和经济

19、交往中书立、使用、领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。,一、压缩金额筹划法,印花税的计税依据是合同上所载的金额，因而出于共同利益，双方或多方当事人可以经过合理筹划，使各项费用及原材料等的金额通过合法的途径从合同所载金额中得以减除，从而压缩合同的表面金额，达到少缴税款的目的。,如企业甲和企业乙欲签订一加工承揽合同，数额较大。由于加工承揽合同的计税依据是加工或承揽收入，而且这里的加工或承揽收入额是指合同中规定的受托方的加工费收入和提供的辅助材料金额之和，因此，如果双方当事人能想办法将辅助材料金额压缩，问题便解决了。,具体的做法就是由委托方自己提供辅助材料，如果委托方自己无法提供或是无法

20、完全自己提供，也可以由受托方提供，当然这时的筹划就要分两步进行：第一步，双方签订一份购销合同，由于购销合同适用的税率为0.3，比加工承揽合同适用的税率0.5要低。只要双方将部分或全部辅助材料先行转移所有权，加工承揽合同和购销合同要缴纳的印花税之和便会下降。第二步便是双方签订加工承揽合同，其合同金额仅包括加工承揽收入，而不包括辅助材料金额。,压缩金额筹划法在印花税的筹划中可以广泛的应用，比如互相以物易物的交易合同中，双方当事人尽量互相提供优惠价格，使得合同金额下降到合理的程度。当然这要注意一下限度，以免被税务机关调整价格，最终税负更重，以致得不偿失。,二、利用模糊金额法,在现实经济生活中，各种经

21、济合同的当事人在签订合同时，有时会遇到计税金额无法最终确定的情况发生。而我国印花税的计税依据大多数都是根据合同所记载的金额和具体适用的税率确定，计税依据无法最终确定时，纳税人的应纳印花税税额也就相应的无法确定。,为保证国家税款及时足额入库，税法采取了一些变通的方法。税法规定，有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或按其实现利润多少进行分成的；财产租赁合同，只是规定了月（天）租金标准而却无租赁期限的。对这类合同，可在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按照实际的金额计税，补贴印花。这便给纳税人进行避税筹划创造了条件。,模糊金额筹划法具体来说是指，

22、经济当事人在签订数额较大的合同时，有意地使合同上所载金额，在能够明确的条件下，不最终确定，以达到少缴纳印花税税款目的的一种行为。,举例说明：假定某设备租赁公司欲和某生产企业签订一租赁合同，由于租赁设备较多，而且设备本身比较昂贵，因而租金每年200万元。这是如果在签订合同时明确规定租金200万元，则两企业均应交纳印花税，其计算如下： 各自应纳税额=2 000 0001=2 000（元） 这时，如果两企业在签订合同仅规定每天的租金数，而不具体确定租赁合同的执行时限，则根据上述规定，两企业只须各自缴纳5元的印花税，余下部分等到结算时才缴纳，从而达到了节省税款的目的。当然这笔钱在以后是要缴上去的，但现

23、在不用缴便获得了货币时间价值，对企业来说是有利无弊的，而且筹划极其简单。,契税的筹划,契税是以境内转移土地、房屋权属的行为为征税对象，依据土地使用权、房屋的成交价格或市场价格，向承受的单位和个人征收的一种税。,一、签订等价交换合同，可不征契税,例1：金信公司有一块土地价值3000万元拟出售给南方公司。然后从南方公司购买其另外一块价值3000万元的土地。双方签订土地销售与购买合同后，金信公司应缴纳契税=3000万元x4=120万元。南方公司应缴纳契税=3000万元x4=120万元。 纳税筹划思路：根据契税暂行条例及其实施细则规定：土地使用权、房屋交换契税的计税依据为所交换的土地使用权、房屋的价格

24、差额，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳税款，交换价格相等的，免征契税。 按照上述规定提出纳税筹划方案如下：金信公司与南方公司改变合同订立方式签订土地使用权交换合同，约定以3000万元的价格等价交换双方土地。金信公司和南方公司各自免征契税120万元。,二、签订分立合同，可降低契税支出,例2：红叶实业公司有一化肥生产车间拟出售给月星化工公司，该化肥生产车间有一幢生产厂房及其他生产厂房附属物附属物主要为围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等，化肥生产车间总占地面积3000平方米。整体评估价为600万元（其中生产厂房评估价为160万元，3000平方米土地评

25、估价为240万元，其他生产厂房附属物评估价为200万元），月星化工公司按整体评估价600万元购买，应缴纳契税=600万元4=24万元。,纳税筹划思路：根据财政部、国家税务总局关于房屋附属设施有关契税政策的批复(财税2004126号)规定： 1、对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同)所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税：对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。 2、采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。 3、承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适

26、用税率征收契税：如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。,按照上述规定提出纳税筹划方案如下：红叶实业公司与月星化工公司签订两份销售合同第一份合同为销售生产厂房及占地3000平方米土地使用权的合同，销售合同价款为400万元，第二份合同为销售独立于房屋之外的建筑物、构筑物以及地面附着物(主要包括围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、若干油气罐、挡土墙、蓄水池等)，销售合同价款为200万元。经过筹划，月星化工公司只就第一份销售合同缴纳契税应缴纳契税=400万元4=16万元，节约契税支出8万元。,三、改变抵债时间，可免征契税,例3：金图公司因严重亏损准备关闭，尚欠主要债权人明珠公司5000万元，准

27、备以公司一块价值5000万元的土地偿还所欠债务。明珠公司接受金图公司土地抵债应缴纳契税=5000万元4=200万元。 纳税筹划思路：根据财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知(财税2003184号)规定：企业按照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后，债权人(包括关闭、破产企业职工)承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税。按照上述规定，提出纳税筹划方案如下：明珠公司改变接受金图公司以土地抵债的时间先以主要债权人身份到法院申请金图公司破产，待金图公司破产清算后再以主要债权人身份承受金图公司以价值5.000万元的土地抵偿债务。可享受免征契税，节约契税支出200万元。,

28、四、改变抵债不动产的接收人，可不纳契税,例4：华业公司欠石林公司货款2000万元准备以华业公司原价值2000万元的商品房偿还所欠债务。石林公司接受华业公司商品房抵债后又以2000万元的价格转售给亚美公司偿还所欠债务2000万元，石林公司接受华业公司抵债商品房应缴纳契税=2000万元x4=80万元。,纳税筹划思路：石林公司最终需将抵债商品房销售给亚美公司抵债，华业公司抵债商品房在石林公司账面只是过渡性质，却需多缴纳契税80万元，在三方欠款均相等的情况下，进行纳税筹划后这80万元多缴纳的中间环节契税可免征。 可考虑纳税筹划方案如下：石林公司与华业公司：亚美公司签订债务偿还协议。由华业公司将抵债商品

29、房直接销售给亚美公司，亚美公司将房款汇给华业公司。华业公司收亚美公司房款后再汇给石林公司偿还债务，石林公司收华业公司欠款后再汇给亚美公司偿还债务。经上述筹划后，三方欠款清欠完毕，且石林公司可享受免征契税，节约契税支出80万元。,五、改变投资方式，可享受免征契税优惠,例5：王明有一幢商品房价值500万元，李立有货币资金300万元，两人共同投资开办新华有限责任公司，新华公司注册资本为800万元。新华公司接受房产投资后应缴纳契税=500万元4=20万元。 纳税筹划思路：根据财税(2003)184号文件的规定：非公司制企业，按照中华人民共和国公司法的规定，整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份

30、有限公司，或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。,根据上述规定提出纳税筹划方案如下： 第一步王明到工商局注册登记成立王明个人独资公司，将自有房产投入王明个人独资公司，由于房屋产权所有人和使用人未发生变化，故无需办理房产变更手续不需缴纳契税。 第二步王明对其个人独资公司进行公司制改造。改建为有限责任公司，吸收李立投资，改建为新华有限责任公司改建后的新华有限责任公司承受王明个人独资公司的房屋，免征契税，新华公司减少契税支出20万元。,城镇土地使用税的筹划,利用改造废弃土地 利用土地级别的不同进行筹划 将免税用地部分分开核算,城市维护建设税的税收筹划,利用委托加工进行筹划 由受托方代扣“三税”的单位和个人，其代征代扣的城建税按受托方所在地适用税率。 利用进口货物进行筹划,资源税的筹划,利用综合回收率和选矿比 征免税产品分别核算,车船使用税的筹划,利用税率临界点 载重量不超过1吨的渔船免税 利用特殊规定 机动车挂车，按机动载货汽车税额的7折征税 主要从事运输业务的拖拉机，按拖拉机所挂拖车的净吨位计算，按机动载货汽车税额的5折计税 对客货两用车，载人部分按乘人汽车税额减半征税，载货部分按机动载货汽车