无锡项目_入市价格预测.ppt

1、补充回答四个问题：,入市时机与开发周期建议,房价走势与动态房价预测,消费者区域置业倾向,涉外公寓案例研究,房价走势与入市房价预测,市场价格波动与经济仅仅遥远地相关，预测市场未来发展的努力，实质上是在试图把握全体投资社会的精确动向，任何方法的价格预测，都是以某种特定形式认识不可能认识的群体运动，这基本上是一项不可能的任务（因为人类认识的盲点限制），至少也是非常复杂和困难的。 本报告仅对本项目未来的价格做出大致发展方向的预测，具体入市价格应该由届时市场具体情况分析决定。,重点提示,研究方法：结合基本分析和技术分析,基本分析特别集中在与经济相关的指标，利用这些指标来推测价格可能达到什么水平 。 在房

2、地产市场，为了确定某楼盘几个月或几年后的价格可能是什么水平，一些基本因素包括宏观经济发展水平、消费者支付能力、房地产供给和销售数据等等，常被纳入考虑之中。 这种方法的核心在于试图确定供给和需求的平衡点在哪里、将会怎样影响价格。,基本分析,技术分析,技术分析主要依靠数学的方法法则作判断，以数据、图表、数学指标、周期性事件等为出发点，技术分析的宗旨是遵守暨定准则和市场数据。 技术分析的优势是更具有客观性，同真实的数据（即价格）打交道，规避了对难以量化的基本因素发展动态进行计算。 技术分析的劣势是，把目标主体同外面世界中发生的事件隔离开来，忽略了这些事件对市场产生的影响。,未来房价走势判断,入市房价

3、预测,基本分析,+,无锡市人均GDP快速增长，房地产市场属于平稳发展期,无锡市人均GDP 近年持续保持上升趋势，且上升幅度逐年增加； 无锡2003年人均GDP约5200美元，且增度达到15以上，人均GDP支撑无锡房地产稳健强劲的发展势头； 总体来看，2003年无锡人均GDP长三角第三，表明其经济实力在长三角处于领先位置，消费能力相对较强。,指标1：人均GDP,基本分析,以上数据来源：无锡统计年鉴,无锡居民人均可支配收入稳步快速提升，消费能力较强,无锡城镇居民人均可支配收入长三角第五，与人均GDP排名基本匹配，进而证实无锡居民消费能力较强； 无锡市人均可支配收入逐年稳步、快速提高，2003年增长

4、率16.6，列长三角第一，2004年上半年同比增幅17.2，居民未来消费能力前景乐观。,无锡全市历年人均可支配收入,指标2：人均可支配收入,基本分析,以上数据来源：无锡统计年鉴,无锡居民住房支出比重偏低，人均住房面积不足,指标3：住房支出比重 指标4：人均住房面积,基本分析,住房支出比重应是和人民的生活水平协调发展的，人民生活水平可以通过恩格尔系数来衡量。,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,以上数据来源：无锡统计年鉴,无锡恩格尔系数较低，人民生活水平相对较高，但其住房支出比重无论是和国际标准比还是与国内其他城市相比，都处于偏低水平，住房支出比重与较低的恩格尔系数不协调说明房地产有较大发展

5、空间。 发达国家的经验表明，在人均住宅建筑面积达到35至40平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，房地产市场仍有较大的发展空间。,无锡房价仍有一定上涨空间,无锡按照户均收入计算的房价收入比偏高，达到10：1 全市平均房价收入比偏高的重要原因是目前房地产市场的主流客户仍然是中高阶层家庭为主，以中高收入家庭户均收入计算的房价收入比8，表明无锡房价基本正常，仍有上涨空间。,指标5：收入房价比,基本分析,无锡全市家庭收入状况与房价收入比,房价收入比是指住房总价与居民家庭年收入的比值，用于判断居民住房消费需求的可持续性，合理范围是69。,根据清华大学房地产研究所对中国几个重要城市的一项调研，70%的商品房

6、是由30%的高收入人群购买。这一事实很好地解释了为什么当前“住宅市场价格如此坚挺”与“房价收入比如此之高”两者能够并存。从全社会平均的意义上统计出来的房价收入比，当然不能解释面向高端人群的住宅市场的价格水平。,以上数据来源：无锡统计年鉴，锡房指数报告,无锡房地产市场总体发展健康，需求空间较大,指标6：房地产投资/GDP 指标7：空置率,基本分析,房地产投资占GDP的比重指标用于判断是否存在对未来房价预期过高而出现房地产投资过热现象，并形成未来的空置，房地产投资占GDP比重的合理范围在10%14%。 空置率目前在我国比较通用的计算方法是累计的商品房空置房屋面积除以近三年商品房竣工面积之和 ，空置

7、率是反映市场供需关系的指标器、风向标，合理空置率范围514。,2003年无锡市区房地产投资占GDP的比重,合理区间 1014,近几年无锡市区商品房住宅空置率,无锡房地产投资占GDP的比重偏低，说明无锡房地产市场开发并未出现过热，房地产市场总体健康。 过去实物分房体制之下积压的购买力在2000年前后加以集中释放，巨大的市场需求短时期集中释放，使得房价快速上升，利好的大市也拉动了往年存量房的消化 ，空置率逐年降低，至2003年降低至2.57，说明无锡房地产市场还处于供略小于求的卖方市场格局，居民的购房需求未得到满足，房地产市场的需求空间较大。,以上数据来源：无锡统计年鉴,基本分析总结：未来房地产还

8、有较大的发展空间，住宅市场的需求将更趋平稳 ，房价将以趋缓的幅度继续上涨,从各种宏观经济指标进行分析，距离国际房地产行业的萎缩期还有一段时期，房地产市场的繁荣还将继续较长时间，房地产还有较大的发展空间。,无锡经济发展势态良好，有利于房地产市场的良性发展。 无锡居民消费水平相对较高，收入水平增长很快，且住房有效需求未得到充分满足，房地产市场存在较大的发展空间。 房地产投资结构处于合理范围，空置率逐年降低，市场发展健康，房地产开发投资近年大幅增长，未来房地产开发依然是热点。 无锡最近几年房地产市场的火爆，在一定的程度上，是“过去补偿”和“未来预期”两种财富转移到现在来集中消费的表现，随着这种“转轨

9、”效应退出市场，未来住宅市场的需求将更趋平稳。 无锡目前房价收入比看起来偏高，这是住房分配体制转型背景之下，所有从计划经济转向市场经济的转型国家的共同特点，造成这点的原因是，高收入阶层率先进入了商品化的住宅市场，而广大的中低收入阶层，尚未成为住宅市场的重点消费群体，随着市场的成熟，未来房市将更趋平稳，房价仍有上涨空间。,无锡房地产市场供求同时增长，在2000年后逐渐由供不应求向供求平衡转变，2004年需求持续旺盛，供求关系支持房价的持续上扬,近几年无锡住宅市场开发量逐年提高，2000年以来住宅市场供不应求的现状在逐渐改善。 2004年19月商品住宅竣工面积同比下滑54.55，而销售面积则同比增

10、长，供需比增至1.87，说明市场由于2004年19月供给下滑，需求继续攀升，供需又出现失衡。 总之，由于市场需求巨大，在宏观住宅房地产市场快速发展的状况下，2004年房地产宏观大势依旧看好。,房地产市场预警预报指标体系,近年供求关系状况,技术分析,未来市场供给量大，竞争加剧，市场更加规范,未来供给分析与供求关系预测,技术分析,整个无锡2002年初开始推行土地拍卖制度，当年土地供应面积达到2001年的4.5倍，03土地出让量增长57，2004年仅18月出让土地面积比上年净增加306万平米，增幅82 新区2004年土地放量猛增，主要为商住用地，说明未来市场供给将会较大，市场球大于供的情况会得到改善

11、，市场竞争也将日趋激烈,2004年110月新区、东亭出让土地情况（不包括本项目）,对供求关系进行研究的基础上，对影响未来产品价格的各因素进行分析，定量地计算未来价格(IFA法)。 P 未来价格增长率； ai,bj 权重系数； pi 常规因素引起价格变化率； pj 个体溢价引起价格变化率； r 资本化率，这里假设资本化率为1；,价格预测分析简化模型,技术分析,价格预测因素分析法,房地产价格的一般影响因素，基本上属于宏观的社会因素，它们对整体房地产市场的价格走势具有决定意义，但它们并不直接决定个特定楼盘的价格，对市场跟随者类房地产的价格变地能产生特别大的影响，同时其影响最终也都会体现在个别房地产上

12、。 产品创新提升项目溢价能力的价格溢出部分，反映具体个案楼盘特质与核心竞争力的对提升楼盘价格的影响作用。,常规因素对价格影响效用分析,影响价格变化的主要因素： 片区价格的自然增长 重大交通规划 重大设施规划 城市规划导向 产业发展,模型来源：世联研究,技术分析,常规因素部分,常规因素对价格影响效用分析,影响价格变化的几大常规因素： 片区价格的自然增长 重大交通规划 重大设施规划 城市规划导向 产业发展,模型来源：世联研究,技术分析,常规因素部分,常规因素导致片区均价上涨幅度预测,根据无锡东区近年房价的变化，同时保守估计各种利好因素对片区未来价格走势的影响，保守估算东区房价的平均增长率为8.23

13、%。 由此推算本项目入市时（2006年）片区均价3650元/m,技术分析,资料来源：世联研究,东区片区均价涨幅预测,常规因素部分,片区均价上涨幅度合理性判定,技术分析,资料来源：世联研究,预测东区片区房价涨幅低于人均可支配收入平均涨幅，高于消费价格指数平均涨幅，预测的价格涨幅在合理区间之内。 对东区片区均价的预测基本合理。,根据经济学原理，我国合理的房价涨幅区间的上限是城市居民人均可支配收入涨幅，下限是物价的上涨水平； 人均可支配收入上限反映的是居民的消费能力，如果一商品的价格涨幅在可支配收入涨幅之内，则居民对该商品的消费是可以承受的，无需挪用消费在其他商品上的钱去消费此产品。 房价的涨幅和银行利率有一定联系，但是物价上涨水平作为下限比较稳当。,常规因素部分,产品创新带来个体溢价,产品创新是提升x项目溢价能力的重要途径 本项目抓住市场空缺，选择花园