房地产基础知识

1、房地产基础知识 2016-02-17,目 录,认识房地产,1,何为房地产？ 何为房地产市场？ 中国房地产发展历史 房地产管理部门与五证的取得,*,房地产是房产与地产的总称,房地产是房产和地产的总称，其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物组成. 在经济学上也叫“不动产”。,*,房地产包括实物、权益和区位（三要素）,实物,指的是房地产中可以看得见、摸得着的部分，例如外观、结构、装修、设备等；,权益,指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益、收益（如使用权、所有权、抵押权等）；,区位,指的是房地产的空间位置。具体的说，一宗房地产的区位是该宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系

2、；,认识房地产,1,何为房地产？ 何为房地产市场？ 中国房地产发展历史 房地产管理部门与五证的取得,*,房地产市场的概念和特征,*,房地产市场主体的组成,建筑商、原材料供应商 （施工单位）,政 府,供应者,消费者,中介、服务机构,开发商、投资商,代理商（顾问公司、经纪公司）、设计单位、广告公司、媒体（网络、杂志、报纸）,自然人、机构、 企事业单位,认识房地产,1,何为房地产？ 何为房地产市场？ 中国房地产发展历史 房地产管理部门与五证的取得,*,中国房地产发展历史,第一阶段：房地产萌芽阶段,第二阶段：房地产爆发期与平稳期,第三阶段：房地产活跃期,第四阶段：房地产调控期,1991年之前,（199

3、11997年）,（19982002年）,（2003年-至今）,*,第一阶段：房地产萌芽阶段（1991年之前）,早在1978年，邓小平就曾经指出住房制度的改革。相关部门在借鉴国外房地产发展历程的基础上开始了相关的理论研究，同时启动了房地产开发的准备工作。到1980年国家再次指出房改这一方针。,1984年研究小组提出一个模式，称“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”。但这一模式必须统一由一个开发公司实施，将规划设计院、建设单位、施工单位等关联单位有效组织起来。其中1980年，我国第一个商品住宅小区广州东湖新村正式对外发售。,1987年深圳诞生了全国第一块通过拍卖方式完成市场交易的土地。同年，深

4、圳率先出台了新的房地产政策房地产使用权可以交易。这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面，带有实验性质。,顺应我国南方试点城市住宅商品化改革的一系列阶段性成功，1990年5月19日国务院首次颁发了55号文件，即中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例。这一条例的出现，顿时为萌芽状态的房地产发展注入催化剂。,*,骆锦星（图）)举起11号牌，赢得中国土地“第一拍”。525万！成交。1987年12月1日，中国首次以公开拍卖的方式有偿转让国有土地使用权，原深房公司总经理骆锦星(前)举起11号牌，赢得中国土地“第一拍”，后来深房公司在竞得的这片土地上修建了东晓华园。,中国土地“

5、第一拍”,*,第二阶段：房地产爆发期与平稳期(19911997),1991年到1992年，是中国房地产的爆发期，特别是1992年邓小平视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市。其中最著名的当属广州“华南板块”，1990年祈福新村粉墨登场。随后华南碧桂园、广州雅居乐、星河湾、华南新城等大盘的陆续进驻，一个备受各方关注的“华南板块”逐渐浮出水面，并迅速走红于大江南北。,在小平南巡讲话后，我国对外开放和市场化进行加快。从此,全国房地产价格放开，许多政府审批权利下放，金融机构开始发放房地产开发贷款，借助宏观经济的“加快改革开放建设步伐”的大环境，中国房地产市场进入

6、了快速扩张期。,1993年6月23日，宣布终止房地产公司上市，釜底抽薪控制银行资金进入房地产。经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。中国房地产由此进入相对平稳的发展期。,*,第三阶段：房地产活跃期（19982002年）,纲领性文件的颁布促使房地产发展开始由平稳进入活跃 1998年我国住房体制改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知（国发199823号）文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。这项重大改革举措已对我国的房地产业的发展产生了巨大的推动作用。 2000年房企上市禁令到期，1993年起我

7、国的资本市场对房地产企业关闭的大门重新开启。,国家房地产利好政策的颁布的同时，地产市场行情持续看好 从1999年到2002年，房地产开发投资的增长率分别为13%、19%、25%和29%；商品房竣工面积增长率都在20%以上；房地产销售面积始终保持在2530%；房地产销售额的增长在30%左右。数据表明，供求之间的增长率是比较平稳的。一段时间以来中国房地产发展都处于活跃发展时期。同一时期，也有某些经济学家高呼“房地产的冬天就要来了”，以此给房地产市场降温，但在房地产近乎暴利的驱使下，全国房地产进入了快速发展轨道。,*,第三阶段：房地产活跃期（19982002年）（二）,房地产进入深广一枝独秀到全国多

8、点开花时期 而在具体的房地产开发过程中，北京，上海，深圳三架马车分别代表三个地区不同的战略定位，北京的政府化，上海的国际化，深圳的市场化。由于部分深广一带的开发商外迁至环渤海、长三角等地，带动全国房地产开发水平普遍上涨。因此房地产发展在由过去的南方一支独秀，转变成为全国多点开花。 这一时期，北京知名的开发商如华远地产、天鸿地产等，都有很深的国企背景，在企业的某些行为、决策上带有很重的国企特点； 上海知名的开发商如绿地集体、复地集团，在国际化城市的背景下，正在跃跃欲试跨地区发展，争抢长三角市场份额； 而彼时的深圳房地产发展已经代表全国最高水平，如日渐成熟的万科（1984）、中海（1979）、金地

9、（1988）等，不但在当地继续深耕，而且已经走出珠三角，向着长三角、环渤海进军。代表性企业万科已经在上海、浙江、江苏、天津、沈阳、长春等十余城市布局，谋求未来跨区域发展已然成为他们的企业战略之一。,*,第四阶段：房地产调控期（2003至今）,多种原因促使房地产价格走高 由于前一阶段中国内地房地产发展迅速，企业数量剧增，很多资金都追加到房地产领域。这其中一个显著的特征是港资、外资进入内地房地产市场，大量的热钱投入到内地房地产市场。内资、外资、港资共同起舞，致使房地产价格逐年攀高，甚至似乎失控，市场的理性不复存在。 从2002年至2005年4月，全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54.2%，京

10、、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上，杭州则超过了200%。这其中有正面的推动力，如经济发展、居民购买力增强、供求关系变化、农村城镇化等，但其间也蕴藏着大量非理性繁荣的因素。政府、经济学家、甚至普通市民对此表示担忧，更或者不满。,资料链接：例如2003年初期进入中国房地产市场的财富集团旗下的全资控股公司CREO房地产投资公司，其为爱尔兰最大的房地产投资公司，公司的发展目标之一就是成为“最大的专注于中国房地产投资和开发的欧洲公司”。,*,第四阶段：房地产调控期（2003至今）,针对房地产严峻的市场情况，国家紧急出台了多项政策 2004年8月，国务院及时颁布8.31土地政策，从源头上规范土地市

11、场。2004年10月29日，央行提高商业银行存贷款利率，第一次明确地表明，国家坚定地通过经济手段来调控房价的政策不会改变。当年针对房地产投资规模过大、增长速度过快等问题，中央果断采取措施，严把土地、信贷两个闸门； 2005年两会期间，温家宝总理在政府工作报告中明确提出，要严控房价，防范金融风险。2005年3月30日，国务院出台关于切实稳定住房价格的通知，将房价问题提至政治高度； 2006年5月24日国务院办公厅转发的建设部等9部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（国办发【2006】37号），对六项措施做了进一步细化，在套型面积、小户型所占比例、新房首付款等方面做出了具体规定，政策目标集中

12、于调整住房供应结构，稳定住房价格。 ,从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调控”，央行严控房贷的121文余热未尽，中国房地产又面临新的政策考验。2003年以来，中国房地产宏观调控政策不断，不能简单地理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一种土地资源的再分配，而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，行业规范性、结构性调整将借此深入展开。,认识房地产：中国房地产发展历史,认识房地产,1,何为房地产？ 何为房地产市场？ 中国房地产发展历史 房地产管理部门与五证的取得,*,涉及前期报批的房地产部门管理,根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：,选址定点,规划总图

13、审查及确定规划设计条件,初步设计及施工图审查,规划报建图审查,施工报建,建设工程竣工综合验收备案,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证（副本）,建筑工程施工许可证,商品房预售,权属登记,商品房预售许可证,*,五证取得所要涉及的部门：,（1）国土房管局国有土地使用证 （2）规划委员会建设用地规划许可证 （3）规划委员会建设工程规划许可证 （4）建设委员会建设工程施工许可证（建设工程开工证） （5）国土房管局商品房销售(预售)许可证,目 录,认识房地产,1,房地产专业术语,2,知名开发商产品线介绍,6,房地产开发商分类,5,房地产项目运作,4,房地产重点项目类型介绍,3,房地产专业术语,2,规划

14、类 建筑类 营销类,*,三通一平,五通一平,七通一平,是指基本建设项目开工的前提条件，具体指：水通、电通、路通和场地平整。,建筑中为了合理有序施工进行的前期准备工作，一般包括通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地。,是指土地(生地)在通过一级开发后，使其达到具备水通、电通、路通、通讯通(电话IDD、DDD、传真、电子邮件、宽带网络、光缆等)、通邮、通燃气、暖气通和场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。,*,*,距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。,绿化率VS绿地率,*,高层,10层及以上的住宅建筑、公

15、共建筑以及24米以上的单层建筑（俗称的小高层应该指10-15层左右的住宅建筑）。,超高层,100米以上的建筑。,低层,一般是指10米以下的建筑，常见的1-3层住宅属于低层建筑，主要为别墅类产品，如独栋别墅、双拼别墅、联排别墅。,多层,一般指4-6层的住宅建筑，高度一般不超过18米。主要为叠拼、及4-6层洋房产品。,中高层,一般指7-9层的住宅建筑。,*,建筑面积,套内建筑面积：套内使用面积套内墙体面积阳台建筑面积。 套内使用面积（地毯面积）：是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。 房屋建筑面积（房本面积）：套内建筑面积+共有分摊建筑面积（目前一般是本楼公摊，大堂+核心筒+外墙）。 使

16、用面积：等于各功能使用空间墙体内表面所围合的水平投影面积之和。,公摊系数,建筑物中除由业主实际使用的部分外，还有属于公共面积的部分，而公共面积部分占建筑物总面积的比例、范围均是有明确的系数规定的，该系数即为公摊系数。,公摊系数公摊面积套内建筑面积,*,出房率/得房率,得房率：套内面积/房本面积 使用率：地毯面积/房本面积 普通情况下： 住宅：板楼的得房率大约在80-90%，塔楼的得房率大约在75%-85%；单元面积越小，得房率越低 写字楼：得房率为70%左右，写字楼档次越高，得房率越低； 商业：普通临街底商得房率80%左右，百货的得房率70%左右（例如新世界、百盛等等），购物中心的得房率为55

17、%左右（例如东方广场）。,*,不同容积率对应的产品类型,注：本文主要指在普遍情况下不同容积率所对应的产品类型,建设用地规划技术指标,房地产专业术语,2,规划类 建筑类 营销类,*,框架结构是由梁、柱等线形杆件组成的一种结构体系。各平面框架通过连系梁和板连成空间体系，以承受竖向及水平荷载。 优点：框架结构布置灵活，使用方便，可获得较大的室内空间，广泛用于多层厂房、旅馆、科研楼、办公楼、医院、商场、学校等多、高层建筑。 缺点：框架结构承受水平荷载的能力较低，刚度较小，使用时受房屋高度限制；采用砌体填充墙时，墙体在地震中容易损坏。,按房屋建筑结构分类：框架结构,*,由楼（屋面）板、柱等构件组成的、承

18、受垂直及水平荷载的空间结构体系。 优点：板柱结构除有框架结构的优点外，还有结构高度小，顶棚平整，采光、通风及卫生条件好，模板及施工简单等优点。采用升板法施工可节约大量模板。板柱结构常用于医药、食品、冷库、商场及医院等建筑。,按房屋建筑结构分类：板柱结构,*,按房屋建筑结构分类：剪力墙结构,由纵横承重墙体组成的结构体系叫剪力墙结构。按施工方法分为现浇剪力墙结构和装配式剪力墙结构，一般采用现浇剪力墙结构。 优点：它的空间整体性好，刚度大，抗侧力强度高，水平力作用下侧向变形小。,*,平层,错层,又叫单平面层户型，是指所有的住宅功能位于同一平面上的户型。是应用最广的户型形式，其最大优势在于所有功能都在

19、同一平面，因此它是最经济的户型，同时也是无障碍户型。缺点在于室内空间不够丰富，建筑外形比较单调。,主要指房内的厅、卧、卫、厨、阳台处于几个高度不同的平面上，错开之处有楼梯联系。其建筑特点是“静态”与“动态”相结合，用30至60公分的高度（2-4步楼梯）差进行空间隔断。优点是和跃层一样能够动静分区。错层式房屋不利于结构抗震，容易使小户型显得局促，更适合于层数少、面积大的高档房屋。,*,复式,复式房屋在概念上是一层，但层高较普通的房屋（通常是2.7米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。复式房屋实际上并不具备完整的两层空间，夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分。,专业术

20、语：建筑类,*,跃层,是指套内空间跨越两楼及以上的户型，各层之间相对独立 最大优点在于动静要求不同的区域可以分布在不同的平面层上，避免了卧室易受起居室干扰的问题，给予人与别墅同样的感受，而且跃层住宅更易形成错落有致的建筑立面。 最大缺点在于楼梯占用户内面积。,专业术语：建筑类,*,露台,玻璃幕墙,一般是指住宅中的屋顶平台或由于特殊需要而在其他楼层中做出没有顶的大阳台，因为它面积一般均较大，没有屋顶，所以称作露台。露台不计入建筑面积； 目前有些流行的隔层阳台，也算露台，可不算面积。,通过金属构件将玻璃与建筑主体连接、干挂，形成建筑外围护的一种结构形式。,阳台,北京地区计算含阳台建筑的容积率指标时

21、，阳台部分（无论封闭或不封闭）建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。,专业术语：建筑类,*,窗台高度（室内地面到窗台台面的垂直距离）0.40米的凸出外墙的窗视为凸窗。根据规范要求，当凸窗高度（窗台台面到凸窗顶板板面的垂直距离）2.20米，且凸窗进深（室外墙面到凸窗的外边沿的水平距离）0.60米时，凸窗部分不计算建筑面积；当凸窗高度2.20米，凸窗部分应计算全部建筑面积.,凸窗（飘窗）,专业术语：建筑类,房地产专业术语,2,规划类 建筑类 营销类,*,普通住宅的标准,容积率：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上； 建筑面积：单套建筑面积在144（含）平方米以下； 成交价格：实际成交价不高于同级

22、别土地上普通住宅平均交易价格1.2倍。,契税（北京）,契税是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税. 青岛市商品房交易税率普通住宅按1.5%征收，而非普通住宅按3%征收。 契税的征收范围：包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换；其中土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。,五证两书,五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、商品房预售许可证 两书：房屋质量保证书、房屋使用说明书,目 录,认识房地产,1,房地产专业术语,2,知名开发商产品线介绍,6,房地产开发商分类,5,房地产项目运

23、作,4,房地产重点项目类型介绍,3,重点项目类型介绍,居住类物业 办公类物业 商业类物业 城市综合体,3,*,定义：在国家规划居住用地上建筑的具有70年产权的住宅 土地性质：国家城市建设用地中的居住用地。 使用年限：70年。 层高限制： 住宅标准层层高不应小于2.7米； 当住宅建筑标准层高大于4.9（2.7+2.2）米且小于7.6 （2.7+2.7+2.2）米时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平面积的2倍计算； 当住宅建筑层高大于7.6（2.7+2.7+2.2）米时，不论层内是否有隔层，建筑面积按该层水平面积的3倍计算。 北京市规委要求，住宅标准层的层高不得高于3.4米,居住类物

24、业概况介绍：,*,成本特点:,居住类物业概况介绍：,商品住宅,保障住房,*,营销特点:,居住类物业概况介绍：,居住类物业 办公类物业 商业类物业 城市综合体,重点项目类型介绍,3,*,土地性质：至出让即日后50年完全产权。 层高限制：普通办公层高不得超过5.5米，5.5米8.8米则按照两层建筑面积计算，超过8.8米则按三层建筑面积计算。 办公物业分级： 一类办公建筑净高不应低于2.70m； 二类办公建筑净高不应低于2.60m； 三类办公建筑净高不应低于2.50m,办公物业概况介绍：,办公地产是指通过招拍挂方式出让的带有完全产权的土地、由地产开发商购入后进行商务办公产品的建筑开发，是面向公司的商

25、务活动及商务需求所产生的不动产。,*,成本特点： 土地成本和建安成本都相当高，前期投入较大； 如果是持有型物业的话，将长期占用大量开发资金，但后期经营收益和物业升值将获得较高的投资回报。 营销特点： 营销方式有只售不租、只租不售、租售并举等，各有利弊。 “只售不租”可以较快收回投资，但如果市场需求不足，也会造成产品积压、资金沉淀；“只租不售”回收资金较慢，有资金实力的开发商才能经营；“售后包租”较快地收回了投资，可获得包租的管理收益，但的风险较大，又受到政策限制。 在营销中注重向客户展示项目的美观现代的建筑造型、分割合理的室内空间、专业的物业管理和配套服务。,办公物业概况介绍：,居住类物业 办

26、公类物业 商业类物业 城市综合体,重点项目类型介绍,3,*,商业地产指通过招拍挂方式出让的带有完全产权的土地由地产开发商购入后进行商业产品的建筑开发, 用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等经营用途的房地产形式。 土地性质：至出让即日后40年完全产权。 层高限制：普通商业地产层高为6.1米。6.1米10米则按照两层建筑面积计算，超过10米则按三层建筑面积计算。在实际商业地产市场中，住宅底商层高一般在4米左右，4.2-4.5米为最优。如规划为大型集中商业，层高一般不小于5.0-5.5米。 工程特点：对物业的层高、柱距、荷载、电梯等都有很细致的要求；不同的业态、不同的功能、不同的产品，产品

27、的设计施工差别较大，主要是为了满足日后商业经营者和最终消费者的合理需要。,商业物业概况介绍：,*,商业物业:成本特点/营销特点,成本特点：土地成本较高，前期投入较大；通过销售模式只能获取短期的资金回笼或者解决开发商后续开发的资金问题，而经营收益和物业升值才是商业地产投资回报的最主要形式。 营销特点：招商能力是决定商业地产项目运营是否成功的关键，商业地产的销售、招商、后期运营要比居住地产复杂很多。它是以物业升值和商业经营收益为投资动力的，物业出售后，还要考虑经营、返租、回报和风险的问题。,居住类物业 办公类物业 商业类物业 城市综合体,重点项目类型介绍,3,*,城市综合体是将城市中的商业、办公、

28、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展。其开发模式与一般的房地产开发不同，需要对城市资源、商业资源、专业资源进行高效整合，才能实现综合体的开发效益及社会影响。 土地性质：土地产权根据建成后建筑的属性分开计算，住宅70年、办公50年、商业40年。 工程特点：室内外空间尺度超大，通道树型交通体系，应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计，高科技、高智能设施运用较多。,城市综合体概况介绍：,*,城市综合体概况介绍：,层高限制：遵循住宅、商业、办公各自的建设规范。 成

29、本特点：开发规模普遍较大，投资额巨大，且资金占用周期长，而且涉及的专业众多，是一个庞大的系统工程。开发融资具有高风险、高收益的特性，融资渠道多元化。 营销特点：综合体相对于其他单一功能地产项目来说，由于开发周期长、物业形态多、各物业形态利益点不同等特征，就决定了其推广策略不能仅仅着眼于项目当前利益与项目单体价值的推广。而要将项目整体价值的推广及项目对区域与城市发展的价值做为更高目标。 主要的销售模式： 全部销售、租售结合、整体出租、分散出租四种形式，针对不同的销售模式采取不同的营销推广策略。,目 录,认识房地产,1,房地产专业术语,2,知名开发商产品线介绍,6,房地产开发商分类,5,房地产项目

30、运作,4,房地产重点项目类型介绍,3,房地产项目运作,4,项目运作流程 项目运作方法论,*,*,*,商业项目运作流程 VS 住宅项目运作流程,办公与商业物业的项目运作流程类似，注重招租与后期的整体运营，招租工作基本都在现房后进行。,租出去,卖出去,房地产项目运作,4,项目运作流程 项目运作方法论,*,方法论：解决房地产策划的误区,*,项目运作方法论,动态SWOT,S优势,W劣势,O机会,T威胁,*,三个纬度的论证,三个纬度的论证,限制条件最优化纬度；在项目都面临的不同约束条件所决定的多种定位方向中进行选择，确定能最优化利用限制条件的定位方向。 项目利润最大化纬度；沿着这一纬度对项目进行定位，就

31、是为了提升项目利润额，实现利润最大化。 市场竞争力最大化纬度；沿着这一纬度确定的项目定位，将具备较强的市场竞争力，容易实现成功销售和快速销售。,*,价值提升理论,策略： 升级产品的目标客户群，从而提升产品价值。 分割改变产品的销售形态，从而提升产品价值。 可乐的故事：,*,*,项目在区域中的战略地位确定,*,波士顿矩阵,明星产品:指处于高增长率、高市场占有率象限内的产品群，这类产品可能成为企业的现金牛产品，需要加大投资以支持其迅速发展。 金牛产品,又称厚利产品:指处于低增长率、高市场占有率象限内的产品群，已进入成熟期。成为企业回收资金，支持其它产品，尤其明星产品投资的后盾 问题产品:指处于高增

32、长率、低市场占有率象限内的产品群。对问题产品应采取选择性投资战略。 瘦狗产品，也称衰退类产品：指在低增长率、低市场占有率象限内的产品群。 但是瘦狗产品市场会起到“咬人”的作用。,*,大盘操作的理论及方法：二四六模型体系,*,大盘操作的 四个限制条件,*,目 录,认识房地产,1,房地产专业术语,2,知名开发商产品线介绍,6,房地产开发商分类,5,房地产项目运作,4,房地产重点项目类型介绍,3,房地产开发商分类,5,*,按照所有权性质划分，房地产企业分为：国有企业、中外合营企业、外商独资和港台开发企业、民营开发企业、股份制开发企业。,国有企业：例如首开、保利房地产（集团）股份有限公司、北辰实业、金

33、融街 外商独资和港台开发企业：例如长江实业、凯德置地、新世界、九龙仓 股份制开发企业：万科、大连万达、中粮 民营开发企业：SOHO中国、龙湖地产、碧桂园、星河湾,*,按照开发物业类型的产品线划分，房地产企业分为： 主要开发住宅类产品的企业：万科、保利、首开等 主要开发公建类产品的企业：中粮、万达等,目 录,认识房地产,1,房地产专业术语,2,知名开发商产品线介绍,6,房地产开发商分类,5,房地产项目运作,4,房地产重点项目类型介绍,3,知名开发商的产品线介绍,7,*,城市等级划分 我们常说的，一线城市、二线城市，到底是怎么划分的？,关于城市等级划分的说明： 1、一线城市： 北京、上海、广州、深

34、圳 2、二线城市： 省会城市、计划单列市及部分房地产市场较为发达的地级城市（不含港澳台和拉萨），包括天津、重庆、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、无锡、苏州、温州、北海、三亚 3、其他为三、四线城市,*,住宅类知名开发商产品线介绍,万科 中国最大的专业住宅开发商，2008年在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，2010年实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。2011年全年万科实现销售面积1075.3万平方米

35、，实现销售金额1215.4亿元。 万科以深圳为起点，至2011年，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的45个城市，并且确立3+X 地发展战略。,*,万科,目前，万科的主要在售产品为： 金色系列 城花系列 四季系列,住宅类知名开发商产品线介绍,*,代表产品北京万科蓝山（TOP高端）,万科,万科蓝山高端国际公寓，集国贸商城、新光天地百货、北京万达广场、晨曦百货、华贸购物中心、世贸天阶、蓝山港湾、长安俱乐部、兰会所、北京中国大饭店、北京嘉里中心饭店、千禧大酒店、JW万豪酒店、柏悦酒店等高端购物、娱乐、餐饮、休闲于一体，为居住者提供国际化的高端生活享受。,三居户型：170两居,四居

36、户型：240两居,住宅类知名开发商产品线介绍,*,代表产品北京万科公园五号（G商务住宅型）,大户型：178三居,小户型：57一居,万科,住宅类知名开发商产品线介绍,*,代表产品北京万科四季花城（C城郊改善型）,栖居户型：100两居,改善户型：135三居,万科,住宅类知名开发商产品线介绍,*,代表产品北京金隅万科城（T郊区栖居型）,主力户型：90两居,万科,住宅类知名开发商产品线介绍,*,恒大 进入区域： 恒大集团已在3个直辖市及24个省会城市设立分公司（地区公司），在全国48个主要城市拥有大型房地产项目140多个，覆盖中端、中高端、高端及旅游地产等多个产品系列； 2010年年度销售额达527亿

37、元，销售面积增至831万平方米。2011年全年销售803.9亿元，合约销售面积1219.9万平方米,住宅类知名开发商产品线介绍,*,恒大 代表产品五大产品线包括恒大旅游地产金碧天下，高端产品恒大华府，中端产品恒大名都、恒大绿洲、恒大城。其中中端产品品是企业最主要的产品线。,住宅类知名开发商产品线介绍,*,绿城 进入区域：总部在浙江杭州，至2011年，楼盘遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、台州等地以及北京、上海、南京、乌鲁木齐、海南等32 个重要城市。 2010年全国销售总额（合同金额加协议金额）达570亿元；2011年绿城集团（包括绿城中国及联营公司）取得销售金额353亿元（包括22亿元协议销售）。,住宅类知名开发商产品线介绍,*,绿城 产品类型：为高端项目、城郊改善、郊区享受三大产品系列。 以杭州桂花城为代表的多层公寓系列 以杭州绿园、春江花月为代表的高层