市场比较法.ppt

1、市场比较法,1、目的与要求 l 掌握市场比较法的基本原理 l 掌握交易实例的收集与可比实例的选取 l 掌握目标房地产差异修正 掌握市场比较法应用举例与分析 2、重点 交易实例的收集与可比实例的选取 3、难点 目标房地产差异修正,第一节 比较法的基本原理,一、比较法的概念和理论依据 1、比较法是将估价对象与在估价时点的近 期有过交易的类似房地产进行比较，对这 些类似房地产的成交价格做适当的修正， 以此估算估价对象的客观合理价格或价值 的方法。 2、理论依据是房地产价格形成的替代原理。,二、比较法适用的对象和条件,1、比较法适用的对象是具有交易 性房地产而对于那些很少发生交 易的房地产难以采用比较

2、法估价 2、比较法适用的条件是在同一供 求范围内存在着较多的类似房地 产的交易,相关说明：,在比较法估价中需要进行交易情况、交易 日期、房地产状况(包括区位状况、权益状 况和实物状况三方面)的修正，这些修正有 的很难采用量化的计算公式，需要估价人 员依靠其广博的知识、丰富的经验和对当 地房地产市场行情、交易习惯等的深入了 解才能作出。 比较法的原理和技术，也可以用于其他估 价方法中有关参数的求取，如经营收入、 成本费用、空置率、资本化率、开发经营 期等,三、比较法的操作步骤,运用比较法估价一般分为下列7个步骤进行： 1搜集交易实例； 2选取可比实例； 3建立价格可比基础； 4进行交易情况修正；

3、 5进行交易日期修正； 6进行房地产状况修正； 7求取比准价格。,第二节 搜集交易实例,比较法需要拥有大量真实、可靠的交易实 例。只有拥有了大量真实、可靠的交易实 例，才能把握正常的市场价格行情，才能 评估出客观合理的价格；所以，首先应尽 可能地搜集较多的交易实例。 搜集交易实例无须等到采用比较法估价时， 而在平时就应留意搜集和积累,1、搜集交易实例的途径,1查阅政府有关部门的房地产交易等资料 2查阅有关房地产出售、出租的广告、信息等 3参加房地产交易展示会，了解房地产价格行 情，搜集有关信息，索取有关资料。 4向房地产交易当事人、四邻、经纪人、金融 机构、司法机关等了解有关房地产交易的情况。

4、 5假装成房地产购买者，与房地产出售者，如 房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的 房地产价格资料。 6同行之间相互提供。估价机构或估价人员可 以约定相互交换所搜集的交易实例和经手的估价 案例资料,2搜集交易实例需要搜集的内容,(1)交易双方的基本情况和交易目的；(2)交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境、景观等：(3)成交日期；(4)成交价格；(5)付款方式；(6)交易情况，,第三节 选取可比实例,选取的可比实例应符合4个方面的要求 (1)区位、权益和实物状况均与估价对象的 相同或相近，即为估价对象的类似房地产； (2)交易类型与估价目的吻合； (3)成交日

5、期与估价时点接近； (4)成交价格为正常价格或可修正为正常价 格。,选取可比实例的具体要求（9条）,1可比实例所处的地区应与估价对象 所处的地区相同，或是在同一供求范 围内的类似地区。 2、可比实例的用途应与估价对象的用 途相同。 这里的用途主要指大类用途，大类用 途一般分为：(1)居住；(2)商业；(3)办 公；(4)旅馆；(5)工业；(6)农业等。,选取可比实例的具体要求（9条）,3、可比实例的建筑结构应与估价对象 的建筑结构相同。这里的建筑结构主 要指大类建筑结构，大类建筑结构一 般分为：(1)钢结构；(2)钢筋混凝土结 构；(3)砖混结构；(4)砖木结构；(5)简 易结构 4可比实例的

6、规模应与估价对象的规 模相当。,选取可比实例的具体要求（9条）,5、可比实例的权利性质应与估价 对象的权利性质相同，当两者不 相同时，一般不能作为可比实例 6、可比实例的规模应与估价对象 的档次相当,选取可比实例的具体要求（9条）,7可比实例的交易类型应与估价目的 吻合。交易类型主要有土地使用权协 议出让、一般买卖、租赁、征用等。 8可比实例的成交日期应与估价时 点接近。交易实例的成交日期与估价 时点相隔一年以上的不宜采用， 9可比实例的成交价格应是正常成 交价格，或可修正为正常成交价格。,说明：,选取可比实例的数量从理论上讲是越 多越好，但是，如果要求选取的数量 过多，一是可能由于交易实例缺

7、乏而 难以做到，二是后续进行比较修正的 工作量大，所以，一般要求选取3个以 上(含3个)、10个以下(含10个)的可比 实例即可。,第四节 建立价格可比基础,1、概念 选取了可比实例之后，应先对这些可比实 例的成交价格进行换算处理，使其之间的 口径一致、相互可比，并统一到需要求取 的估价对象的价格单位上，为进行后续的 比较修正建立共同的基础。,第四节 建立价格可比基础,2、内容 (1)统一付款方式； (2)统一采用单价； (3)统一币种和货币单位； (4)统一面积内涵； (5)统一面积单位。,(1)统一付款方式,房地产的价值量大，成交价格往往采 分期付款的方式支付。付款期限的不 同，付款数额在

8、付款期限内的分布不 同，实际价格会有所不同。估价中为 便于比较，价格以一次付清所需支付 的金额为基准，所以，就需要将分期 付款的可比实例的成交价格折算为在 其成交日期时一次付清。具体方法是 货币的时间价值中的折现计算。,(1)统一付款方式,例： 某宗房地产的交易总价款为30万 元，其中首期付款20，余款于 半年后支付。假设月利率为5。 则在其成交日期时一次付清的价 格为多少？,将其折现到成交日期时一次性付款的价格，计算如下,(二)统一采用单价,在统一采用单价方面，通常为单位面 积上的价格（建筑面积、使用面积等 根据估价对象的具体情况，还可以有 他的比较单位， 如：仓库以单位体积为比较单位，停

9、车场以每个车位为比较单位，旅馆以 每个房间或床位为比较单位，电影院 以每个座位为比较单位，,(三)统一币种和货币单位,在统一币种方面，不同币种的价格之 间的换算，应采用该价格所对应的日 期时的市场汇价。在通常情况下，是 采用成交日期时的市场汇价。但如果 先按原币种的价格进行交易日期修正， 则对进行了交易日期修正后的价格， 应采用估价时点时的市场汇价进行换 算。,(四)统一面积内涵,在现实房地产交易中，有按建 筑面积计价，有按套内建筑面 积计价，也有按使用面积计价 的。 它们之间的换算如下,在面积单位方面，中国大陆通常 采用平方米(土地的面积单位有时 还采用公顷、亩)，美国、英国和 中国香港地区

10、习惯采用平方英尺， 日本、韩国和中国台湾地区一般 采用坪。 它们之间要进行换算,(五)统一面积单位,例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交 易实例的建筑面积200，成交总价80万 元人民币，分三期付款，首期付16万元 人民币，第二期于半年后付32万元人民 币，余款32万元人民币于一年后付清。 乙交易实例的使用面积2500平方英尺， 成交总价15万美元，于成交时一次付清 。如果选取此两宗交易实例为可比实例 ，则一般在进行有关的修正之前应先做 如下处理：,1、统一付款方式。如果以在成交日期 时一次付清为基准，假设当时人民币 的年利率为8，则： 2统一化为单价。则： 甲单价7642202003821.1

11、(元人民币平方米建筑面积) 乙单价150000250060(美元平方英尺使用面积),3统一币种和货币单位。假设乙交易实例 成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美 元8.3元人民币，则： 甲单价：38211(元人民币平方米建筑面积) 乙单价608.3498(元人民币平方英尺使用面积),4统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积.75平方米使用面积，则： 甲单价38211(元人民币平方米建筑面积) 乙单价4980.753735(元人民币平方英尺建筑面积),5统一面积单位。如果以平方 米为基准，由于1平方米10.764平方英尺，则： 甲

12、单价38211(元人民币平方米建筑面积) 乙单价373.510.76440204(元人民币平方米建筑面积),第五节 交易情况修正,一、交易情况修正的含义 可比实例的成交价格可能是正常的，也可能不是 正常的。由于要求评估的估价对象的价格是客观 合理的，所以，如果可比实例的成交价格不是正 常的，则应将其调整为正常的，如此才可以作为 估价对象的价格。这种调整称为交易情况修正。 因此，经过了交易情况修正后，就将可比实例的 实际而可能不是正常的价格变成了正常价格,二、造成成交价格偏差的因素 由于房地产具有不可移动性、独 一无二性、价值高大性等特性， 以及房地产市场是不完全市场， 房地产的成交价格往往容易

13、受交 易中一些特殊因素的影响，从而 使其偏离正常的市场价格。,具体原因：,1有利害关系人之间的交易。 2急于出售或急于购买的交易。 3交易双方或某一方对市场行情缺乏 了解的交易。 4交易双方或某一方有特别动机或偏好的 交易。 5特殊交易方式的交易。 6交易税费非正常负担的交易 7相邻房地产的合并交易 8受债权债务关系影响的交易,交易税费非正常负担交易的交易情况修正,对于交易税费非正常负担的修正，只要调 查、了解清楚了交易税费非正常负担的情 况，然后依此计算即可。把握下列2点： 1正常成交价格-应由卖方负担的税费 卖方实际得到的价格 2正常成交价格+应由买方负担的税费 买方实际付出的价格,例：一

14、宗房地产的正常成交价格 为2500元平方米，卖方应缴纳 的税费为正常成交价格的7，买 方应缴纳的税费为正常成交价格的5，则 卖方实际得到的价格2500250072325(元平方米) 买方实际付出的价格2500+2500 52625(元平方米),思考题：,某宗房地产交易，买卖双方在合同中 写明，买方付给卖方2325元平方米， 买卖中涉及的税费均由买方负担。据 悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴 纳的税费为正常成交价格的7，应由 买方缴纳的税费为正常成交价格的5 。求该宗房地产交易的正常成交价格 为多少 ？解,三、交易情况修正的方法,有上述特殊交易情况的交易实 例不宜选为可比实例，但当可 供选择的交

15、易实例较少而不得 不选用时，则必须对其进行交 易情况修正。,交易情况修正的方法主要有百分率法和差额法 可比实例的成交价格交易情况修正系数正常价格 可比实例的成交价格交易情况修正额正常价格,在交易情况修正中之所以要以正 常价格为基准，是因为只有这样， 比较的基准才会只有一个，而不 会出现多个。因为在比较法中要 求选取多个可比实例来进行比较 修正，如果以每个可比实例的实 际成交价格为基准，就会出现多 个比较基准。例如,以正常价格为基准，说可比实例 的成交价格比其正常价格高10， 意即： 正常价格(1+10)可比实例的 成交价格 如果正常价格1500元m，则 可比实例的成交价格 1500(1+10)

16、1650(元平方米),如果以可比实例的成交价格为 基准，说正常价格比可比实例 的成交价格低10，意即： 可比实例的成交价格(1-10) 正常价格 假定可比实例的成交价格 1650元平方米，则： 正常价格1650(110)1485(元平方米),可见：1485元m1500元 平方米。所以，“说可比实例 的成交价格比其正常价格高10”与“说正常价格比可比实例的成交价格低10”是不等同的。为此，在交易情况修正中应采用可比实例的成交价格比其正常价格是高还是低多少的说法。,第六节 交易日期修正,一、交易日期修正的含义 可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。要求评

17、估的估价对象的价格是估价时点时的价格，是在估价时点时的房地产市场状况下形成的。如果成交日期与估价时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，价格就有可能不同。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，如此才能将其作为估价对象的价格。这种调整称为交易日期修正。,交易日期修正实际上是房地产 市场状况修正。经过了交易日 期修正后，就将可比实例在其 成交日期时的价格变成了在估 价时点时的价格,二、交易日期修正的方法 在可比实例的成交日期至估价时 点期间，随着时间的推移，房地 产价格可能发生的变化有3种情况： (1)平稳；(2)上涨；(3)下跌。 当房地产价格为平稳发展时，可 不进行交

18、易日期修正。而当房地 产价格为上涨或下跌时，则必须 进行交易日期修正，以使其符合 估价时点时的房地产市场状况。,采用百分率法进行交易日期修正的一般公式为： 可比实例在成交日期时的价格 交易日期修正系数在估价时点时的价格,交易日期修正系数应以成交日期时的 价格为基准来确定。假设从成交日期 到估价时点时，可比实例价格涨跌的 百分率为T(从成交日期到估价时 点时，当可比实例的价格上涨的，为 +T；下跌的，为T)，则： 可比实例在成交日期时的价格 （1T%）在估价时点时的价格,说明：,交易日期修正的关键，是要把握估价 对象这类房地产的价格自某个时期以 来的涨落变化情况)，具体是调查在 过去不同时间的数宗类似房地产的价 格，找出这类房地产的价格随着时间 的变化而变动的规律，据此再对可比 实例的成交价格进行交易日期修正,第七节 房地产状况修正,一、房地产状况修正的含义 如果可比实例房地产与估价对象房地产本 身之间有差异，则还应进行房地产状况修 正，因为房地产的价格还反映其本身的状 况。进行房地产状况修正，是将可比实例 在其房地产状况下的价格，调整为在估价 对象房地产状况下的价格。因此，经过了 房地产状况修正后，就将可比实例在其房 地产状况下的价格变成了在估价对象房地 产状况下的价格。,二、房地产状况修正的内容 房地产状况修正可分为区位状 况修正、权益状况修正和实物 状况修正。在这