房地产公司地产总部设计管理全专业管控体系模版

1、zz集团地产总部设计管理全专业管控体系标准工决策序号管控节点期(投资交底单后自级别(abcd输入条件管控细则输出成果备注然日)1投资交底单0 天b投资交底单、土地出让文件、规划条件、电子地形图、可研阶段成果合作项目应提交合作协议2营销定位会5 天b投资交底单需有完整的区位分析、竞品分析、客户定位、户型配比、销售策略以及产品建议获取营销定位或会议纪要获取客户定位、项目系列定位、成本定位、产品配比， 商业定位业态配比等3规划方案设计单位确定5 天b投资交底单及初步营销定位根据项目定位以及设计公司以往优秀案例，从设计资源库内选择匹配的设计单位作为直接委托设计单位。确定设计任务书文件和设计单位并流转审

2、批确定结构优化4设计单位；确定 pc15 天b投资交底单及初步营销定位根据结构优化引入原则和战采单位工作分派原则分派工作任务确定结构优化单位（如需要） 和pc 深化设计单位并流转审批。深化设计单位5产品定位会20 天a营销定位会输出成果1、项目简介土地属性分析：区位、交通、教育、医疗、商业配套、人文及景观资源、发展潜力2、竞品分析（规划、户型、景观、装修、配套、社区氛围、其他客户价值点提取）3、市场分析：容量、价格、供求关系、去化速度、典型产品特征4、客户分析：客户来源、典型特征、客户敏感点分析5、营销策略及产品线定义、产品定位产品定位会会议纪要及关键信息表并流转审批会议纪要及结论作为方案设计

3、任务书及启动会的输入条件6、项目基准成本及配置标准，方案与拿地版指标对比分析6示范区定位会20 天b营销定位会输出成果考虑示范区的选址、范围等对建筑总图的影响以及红线外因素，确定示范区流线、标准、面积以及工期示范区定位会会议纪要7确定建筑施工图单位25 天b产品定位会成果及各专业管控要点根据项目定位以及设计公司以往优秀案例，从设计资源库内选择匹配的设计单位作为直接委托设计单位，或选择入围单位进行招标。入围单位名录列表，包括单位简介、代表作项目列举， 确定施工图设计单位并流转审批。开始配合规划方案报建文本的设计工作8确定景观设计单位25 天b示范区定位会结论及产品定位会结论1. 评定技术标前两名

4、；2. 结合技术标，在限额范围内，商务标合理低价者中标。3. 具体评定制度详见设计管理制度。确定景观设计单位并流转审批9确定精装硬装设计单位25 天b示范区定位会结论及产品定位会结论1. 评定技术标前两名；2. 结合技术标，在限额范围内，商务标合理低价者中标。3. 具体评定制度详见设计管理制度。确定硬装设计单位并流转审批10给方案设计单位发出结构设计要点(包括pc 设计要点，如有)25 天c包括但不限于项目位置，产品业态，地库层数以及其他产品定位会确定的内容明确结构高度、开洞、平面规则性等方面的临界值以及其他建筑方案会影响结构设计的控制点，指导方案设计单位，保证建筑方案的可实施性。结构设计要点

5、11给方案设计单位提交机电设计要点25 天c机电设计要点12规划建筑方案评审会30 天b产品定位会结论、规划规划理念分析、产品组合分布、 指标表，产品配比表、日照分析、主要公建配套分布、场地分析（高差关系等）、交通组织分析、典型组团分析、地库范围及面积、主要设备机房布置方案、绿地率及集中绿地率分析、示范区位置2、户型户型平面图（是否采用库内户型）、户型特点分析，附赠空间分析、户型定位需求、参照系（竞品户型、标杆户型、公司近期同面积段产品、历史方案户型等）3、立面立面多风格比较、周边竞品立面分析、立面材料分析、商业、会所（如有）、社区大堂、商业（或会所）定位报告1、确定产品配比2、确定规划布局（

6、产品组合及公建配套位置、地库范围、示范区位置）3、确定户型平面图（包括改造前后平面及指标）4、确定立面设计及材料意向5、确定商业、会所方案意向6、确定商业会所经营管理方式7、确定地下室方案8、确定产品配置标准方案评审结论作为子公司报建征询文本的基础以及经营启动会的基础（业态、功能）、功能及指标分析、 会所功能建议、商业（或会所）平立 面建筑方案（模型或建模、效果图）、商业及会所交通流线分析4、地下室地下室平面图、层高标高剖面控制、交通分析、经济性分析、面积指标、车位数、人防配置要求、报批报建要求（含突破当地政府有关规定、以及对整体运营的风险提示）13规划方案评审与研讨30 天c室内及景观设计单

7、位确定明确示范区对总图布局及建筑设计的影响，各专业就示范区要求向建筑方案设计提资建筑总图研讨会议纪要14景观规划方案评审与研讨30 天c室内及景观设计单位确定1. 审查景观轴线关系；2. 审查人行、车行出入口布局；3. 审查外围市政道路、小区市政道路、景观道路、入户门厅间的高程关系。4. 审查前后场关系；5. 审查主轴、出入口、标准宅间等尺度；6. 审查建筑消防布置；7. 审查建筑围合方式（可自己 cad 布置尝试）8. 审查建筑布局与围墙周长的关系9. 周边有利因素及不利因素分析（可借景的有利因素或需要视线遮蔽的不利因素）建筑总图研讨会议纪要地区项目设计负责人、景观专业设计负责人全程参与15

8、精装规划方案评审与研讨30 天c室内及景观设计单位确定1. 审查室内轴线关系；2. 审查人行、车行出入口布局；3. 审查外围市政道路、小区市政道 路、室内道路、入户门厅间的高程关系。4. 审查前后场关系；5. 审查主轴、出入口、标准宅间等尺度；6. 审查建筑消防布置；7. 审查建筑围合方式（可自己 cad 布置尝试）8. 审查建筑布局与围墙周长的关系9. 周边有利因素及不利因素分析（可借景的有利因素或需要视线遮蔽的不利因 素）建筑总图研讨会议纪要区域项目设计负责人、室内专业设计负责人全程参与16绿建咨询招标30 天c规划条件、建筑方案图纸、项目经济技 术指标表、招标文件、标准合同和任务书；1.

9、 候选单位、招标文件审批；2. 参加招标；确定绿建咨询单位、签署合同；设计单位提交的绿建报告（初步）。总部审批绿建报告17完成规划方案沟通文本35 天b规划方案评审会评审结论提供总图、指标、分析图、效果图以及典型楼栋单体平立面文本初步规划征询出具规划方案沟通文本及规划修改意见用于初次规划征 询，提资给后续景观室内及施工图等设计招标18针对建筑方案提出结构建议（包括pc 建议，如有）35 天c1、总图方案；2、建筑平、立面方案；2、结构平面布 置图（初步）；在单体平面布置，楼高、车库等方面从结构角度提出调整建议，如有装配式要求，应简述楼栋选择，各单体装配式结构体系，预制构件类别等结构分析报告19

10、启动会预备会38 天b产品定位会输出成果根据启动会会议模板初步完成项目汇报启动会预备会议纪要预备会的评审结论作为启动会的基础20经营启动会45 天a启动会预备会的评审结论根据启动会会议模板及预备会结论修改项目汇报内容经营启动会议纪要21基坑支护设计单位评标45 天b投标文件以及汇报 ppt评标人通过对投标单位近年业绩、技术能力、服务意识以及针对本项目的支护方案和成本指标综合评定出合作单位。同时保证中标价在控制价范围内。评标要求详见相关制度。确定基坑支护设计单位22示范区概念方案50 天b项目经营启动会1. 根据项目运营节点讨论建筑专业节点；2. 铺排示范区实施计划（样板区、交房区）；3. 景观

11、及室内概念方案汇报示范区概念方案会议纪要重点关注营销节点23室内建筑碰头50 天c项目经营启动会1. 概念阶段室内与建筑叠图；2. 概念设计一稿（参考照片、ppt）；3. 概念设计二稿(su 模型)；4. 概念设计多稿（沟通修改）5. 概念设计定稿（给部门汇报）（正式 ppt）概念方案过程稿区域项目设计负责人、室内专业负责人全程参与24景观示范区及大区概念确定50 天c项目经营启动会1. 概念阶段景观与建筑叠图；2. 概念设计一稿（参考照片、ppt）；3. 概念设计二稿(su 模型)；4. 概念设计多稿（沟通修改）5. 概念设计定稿（给部门汇报）（正式 ppt）概念方案过程稿25完成规划方案报

12、建文本55 天c规划方案沟通文本及规划修改意见根据规划方案沟通文本及规划修改意见完成扩初深度方案文本出具规划方案报建文本用于正式方案报建，总包招标，启动施工图设计26项目地块周边市政条件调查；55 天czz地产 市政条件收 集模版（设 计） 20xx 版收集项目所需市政资料填写完成zz地产市政条 件收集模版（设计） 20xx 版报备总部27方案施工图交底60 天c规划方案报建文本1. 方案后续待解决问题2. 方案及施工图设计节点明确3. 建筑与各专业相互提资4、施工图需方案公司深化的节点方案设计成果及初步成本测算表、产品配置标准、交底会议纪要28示范区桩基图60 天c规划方案报建文本完成施工图

13、单位出具供示范区提前施工的示范区范围的建筑桩基及基础图纸示范区范围的建筑桩基及基础图纸白图29硬装方案设计成果汇报60 天b概念深化设计阶段各项成果确认1. 与区域设计负责人或室内负责人碰最终方案，确定上会时间；2. 区域设计负责人或室内负责人与集团专业负责人沟通；3. 区域项目负责人召集方案汇报会， 室内设计负责人统筹会议。方案设计成果及初步成本测算表、方案设计会议纪要30示范区夜景照明设计；60 天c建筑效果 图、施工图1、直接委托此项设计工作，并组织示范区夜景照明设计夜景照明设计方案，施工图、效果图；方案总部审批。31绿建具体咨询60 天c建筑方案图纸协调咨询单位出具绿建咨询报告，并与设

14、计院交圈绿建初步设计阶段评分表及相关咨询文件；报总部审核32智能化设计招标60 天c建筑方案图纸、项目经济技术指标表、招标文件、标准合同和任务书、资源库1. 候选单位、招标文件审批；2. 组织招标；确定智能化设计单位、签署合同招标按照相关 管理规定执行， 方案总部审批。33夜景照明设计招标60 天b建筑方案图纸、建筑立面图纸、项目经济技术指标表、招标文件、标准合同和任务书、资源库1. 候选单位、招标文件审批；2. 组织招标；确定夜景照明设计单位、签署合同；投标方案。招标按照相关 管理规定执行， 方案总部审批。34结构方案与基础方案评审65 天b规划方案基本确定，初勘报告完成，单体立剖面和地库基

15、本确定通过评审，确定结构和基础方案。初步判定成本是否在限额要求范围内，明确结构与其他专业间的相互影响以及风险提示，优化输入条件和设计结果，解决其他结构问题。经各专业会签后的结构平面布置图，结构和基础方案汇报ppt 和审查评分结果1、综合设计营销工程意见，提出示范区范围、售楼处、样板间位置数量、示范区控制图需包含示范区范围、售35示范区方案评审会65 天a销售流线、围板位置标准、施工通道、停车场设置2、示范区展示主题（展示风格），形成示范区的设计主题3、红线外改造范围、形式4、示范区各专业方案汇报（建筑、景观、样板房、售楼处、红线外改造、销售含商业包装方案）5、项目综合管线（尽量减少二次改造费用

16、 ）、供电等地方技术要求。6、示范区重点工作计划（建筑、景观、装修、营销、工程、招采各专业线）7、示范区成本汇总1、确定示范区方案2、完成示范区综合控制图3、确定示范区成本控制标准楼处样板间位置数量、销售流线、销售围板和实体围墙位置、施工通道、停车场设置、示范区开放时周边单体的工程进度、各专业重点工作计划及责任人。会后参会领导及 部门需对示范区 控制图进行会签， 作为示范区管控的工作要求。36软装单位定标65 天b硬装方案汇报通过1. 评定技术标前两名；2. 结合技术标，在限额范围内，商务标合理低价者中标。3. 具体评定制度详见设计管理制度。软装概念方向文本37景观示范区方案汇报65 天b景观

17、示范区及大区概念确定示范区景观方案效果图文本、平面图、关键节点的立面图，以及相关的会议纪要、决策信息上 oa 审批示范区景观总图、方案文本及 su 模型、会议纪要38基坑支护方案评审68 天b初勘报告、基本确定的建筑总图、地库范围、地库层数、施工场地布置、场地周围管线和建构筑物、主要材料综合单价通过评审，确定基坑支护方案。初步判定成本是否在限额要求范围内，优化输入条件和设计结果，解决其他支护问题。支护方案汇报 ppt39产品拟采用的大系 统、标准层竖向管井和管线落位、全区内管线方案；70 天c.规划条件、项目定位报 告、标准层建筑平面图、zz地产管线综合管理指引v2.0(住宅类)、示范区管线综

18、合设计指引；1. 确定机电系统；2. 确定主要设备平台、竖向管井落位3. 室外排水可行性及合理性论证xx 项目产品解决方案-机电篇（ppt），包含拟配置系统、机电管线落位后的标准层建筑平面图、全区供水、供电、供气、排水、供暖方案，；产品解决方案会前两天需与总部沟通，然后在确定上会的方案。40解决方案评审会75 天b产品定位成果启动会会议纪要1、启动会会议纪要回顾2、营销定位报告简版回顾3、产品定位报告简版（研发五表）回顾4、产品解决方案评审版（内容包括规划及单体解决方案、设计成本控1、确定设计解决方案与启动会设计方案的对比2、明确项目的主要价值导向、项目操作的主要思路、产品的主要竞争力及策略。

19、3、结合战略目标、市场客设计解决方案会议纪要及结论作为方案报建文本的基 础；作为后续扩初及施工图的依据； 作为产品的核心要素后续需根据设计制方案、示范区解决方案等根据产品解决方案管理制度及模板）5、结构、机电、室内、景观综合解决方案汇报6、相关决策关键点分析（包括报建、工程施工难点、分期计划、目标成本控制、改造方案（如有）户需求、成本投入、财务诉求等情况，确定设计解决方案。4、确定项目设计指标、分期启动范围、目标成本、示范区范围及开放计划及示范区主要设计内容、物业管理模式；解决方案结论进行设计推进的基础并作为城市公司项目推广的基础41硬装材料样板确认80 天c硬装方案汇报通过1、 根据产品解决

20、方案模板设置所需信息2、 系统分析项目存在的问题并附解决方案。方案设计完成系统梳理产品力， 提炼产品溢价能力及产品亮点。42硬装施工图设计成果确认80 天c1. 组织各专业负责人，以及成本部对接人、工程部对接人，对施工图成果进行交叉审核；2. 从效果、成本、工艺等维度给出审图意见。3. 施工图成果及审核意见向集团报备。各专业读图审图专业意见43示范区建筑及结构施工图完成85 天c示范区方案评审会及解决方案评审会结论施工图单位出具供示范区提前施工的示范区范围的建筑及结构施工图深度图纸示范区建筑及结构施工图白图44方案报批通过85 天c设计解决方案会议纪要及规划意见规划方案外部会议通过，方案公示取

21、得规划方案批复45结构桩基图完成85 天c解决方案评审会结论一期开工的结构桩基图纸完成提供一期开工的结构桩基图纸白图46示范区各单体机电图纸85 天c示范区各单体建筑图、精装修图组织示范区各单体机电设计由施工图设计单位出具最后的机电施工图；报总部审核47示范区管综施工图并组会评审；85 天c全区管综方案图纸、示范区景观图纸、示范区各单 体建筑图纸、示范区管线综合设计指引；组织各部门对示范区管综图会审并协调设计院按会审意见修改评审会会议纪要、修改后的示范区管综施工图。报总部审核48示范区深化设计评审会90 天c示范区方案评审会及解1、 示范区工程进度讨论2、 示范区景观室内深化方案修改意见3、

22、标识、软装、商包及儿童游乐设施设计启动深化设计评审会会议纪要决方案评审会结论49软装方案确定90 天c软装概念确定1. 对软装概念成果所提到的家具、饰品、挂画的具体形式、尺寸、组合方式进行逐一审核2. 对于家具、窗帘、地毯等部品的面料进行审核。3. 对于软装部品清单对应的报价进行审核。软装清单50景观 标识、软装、商包 及儿 童游 乐设 施单 位定标90 天b示范区方案汇报通过1. 横向对比zz以往商业、住宅项目， 确定设计总价；2. 拟定设计合同，景观设计负责人审查；3. 地区设计负责人审查；4. 传给设计单位，看有无异议；5. 上 oa 审批。合同及设计任务书、设计范围图表51生产启动会9

23、5 天a经营启动会结论项目节点计划、各专业协调及经营指标生产启动会会议纪要52景观示范区施工图100 天c示范区深化设计评审结论提供示范区施工的景观全套施工图及效果图示范区景观全套施工图、效果图及成本测算53景观大区深化方案105 天c解决方案评审会结论方案深化设计定稿（给总部汇报）（正式 ppt）（重要节点或样板结合工作模型进行点评）相关内容详见zz地产景观客户敏感点操作指引（2016 版）景观总图、方案文本及 su 模型54报建版施工图完成105 天c方案报批通过各专业全套施工图及最终效果图提供全套蓝图及电子版送审图中心审查及报建55全区夜景照明方案汇报会110 天b建筑效果图， 当地政府

24、要 求组织设计院汇报夜景照明方案夜景照明方案、效果图报总部审批56全区智能化设计方案评审会110 天c单体建筑施工图、zz集团住宅智能化系统技术标准（2013 版）、弱电智能 化设计标准（待发布）组织评审会，并协调设计院按评审会意见修改图纸智能化设计方案报总部审批57示范区现场踏勘115 天c示范区施工图完成示范区现场条件评审、示范区土建完成状况评审、示范区调整意见示范区调整意见58全套施工图内审120 天c1、全套施工图图纸2、各职能部门联合审图要点3、外部审图意见施工图审图意见联合审图结果确认单并进行 oa 审批，最终审图成果，由子公司设计管 理部整理汇总， 设计管理部需 根据最终审图 成果跟进设计 院重新出图，形成新版图纸，并报地控总部各职能部门59施工图外部审图完成130 天c全套报审施工图及审图意见全套图纸修改经审图中心审查通过并取得审图证全套图纸经审图中心审查通过并取得审图证60软装白坯检查130 天c软装清单确定，并已下单生产区域公司专业负责人联合集团专业负责人对软装家具白坯进行现场检查。软装白坯检查纪要61全区管线综合方案评审130 天b设计院出具的全区管线综合方案图纸；zz地产管线综合管理指引v2.0(住宅类)1. 技术评审；2. 组织各部门开展功